Traktorveien 5A

Traktorveien 5A, 0678 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 372, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, Traktorveien borettslag, organisasjonsnummer 950 385 340

Totalt bruksareal BRA: 118 kvm

BRA-i:
5. etasje 95 kvm: Entré, to bad, stue med delvis åpen løsning mot kjøkken, tre soverom, omkledningsrom og bod.

BRA-e:
Kjeller nabobygg (oppgang 3) 2 kvm: Bod.
1. etasje 2 kvm: Bod.

BRA-b:
5. etasje 19 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boden på 6 kvm med adkomst via innglasset balkong er medregnet i leilighetens interne bruksareal (BRA-i).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Anticimex AS v/Daniel Buchhave. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er tre avvik fra boligens opprinnelige planløsning:
- Vaskerom og wc er slått sammen til bad 2.
- Bad 1 er noe utvidet på bekostning av opprinnelig vaskerom.
- Hovedsoverom har fått etablert walk-in/garderobeløsning mellom soverommet og bad 1.

Endringene er i utgangspunktet ikke søknadspliktige.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1976. Bygningen har grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere i hovedsak av betong. Utvendige fasader er forblendet med teglstein og fasadeplater. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse EI145. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2012 i stue-del og hovedsoverom. Øvrige vinduer (mot øst) er fra 2003. Det er utgang fra stue til en vestvendt innglasset balkong på 19 m² (BRA-b) med støpt dekke belagt med fliser, rekkverk av metall/glass med skyvbare glassfelt, utebelysning og stikkontakt. Videre er det adkomst til en balkong på 3 m² (TBA) med støpt dekke belagt med fliser og rekkverk av metall. Rekkverkshøyder er målt til ca. 120 cm.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr med brannslukningsapparat og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje utvendig på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Adkomst via entré
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført.

Våtrom - Adkomst via hovedsoverom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

For selgers beskrivelse av utførte arbeid og detaljer rundt dette, se egenerklæringsskjema.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Totalrenovering av leilighet.

Vedlikeholdshistorikk Traktorveien Borettslag:

2025:
- Etablering av ny ventilasjonsløsning for baderom, utført av Bjerkmann Thue & Johansen Baderom1 AS, med prosjektledelse av OBOS Prosjekt AS.
- Flislegging av veranda, utført av Møller Mur og Bygg AS.
- Etablering av nytt tregjerde ved Traktorveien 3 og på granittmur ved parkeringsplassen.
- Utbedring av kjellervegger, utført av Malermester Pedersen & Sikkerbøl AS.
- Bytte av internettleverandør til OBOS Nett samt etablering av ny wifi-løsning for elbilladere i garasjen.
- Brannteknisk kontroll med kontroll av brannslokkingsapparater og skifte av batteri i røykvarslere.
- Diverse drifts- og vedlikeholdsarbeid på bygninger, elektro, heisanlegg, garasjeanlegg og utendørsarealer.

2012:
- Utskiftning av balkongdør og vinduer i stuedel og hovedsoverom.

2003:
- Utskiftning av vinduer mot øst.

I tillegg driver borettslaget med løpende mindre oppgraderinger og vedlikehold.

Denne totalrenoverte 4-roms andelsleiligheten ligger i byggets 5. etasje og ble gjennomgående oppgradert i 2026. Boligen har fått nytt elektrisk anlegg, nye overflater, nytt kjøkken og to nye bad, og fremstår med et moderne og helhetlig uttrykk. Den romslige planløsningen er bevart, samtidig som boligen er oppgradert med smarthusstyring av belysning og gulvvarme. Leiligheten har adkomst via felles trappeoppgang med heis.

Entré

Entréen gir et godt førsteinntrykk og har en praktisk utforming med skyvedørsgarderobe med speilfronter. Herfra er det adkomst til to av soverommene, ett av badene samt stuen, som binder resten av boligen naturlig sammen.

Stue

Stuen er romslig og har gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater og balkongdør mot vest slipper inn rikelig med dagslys, mens den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet gir en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen.

Innglasset balkong

Den vestvendte, innglassede balkongen har flislagt dekke og god plass til både spisegruppe og sittegruppe. Skyvbare glassfelt gjør balkongen anvendelig store deler av året. Fra den innglassede balkongen er det videre adkomst til en åpen balkong med flislagt dekke og metallrekkverk. Den innvendige boden nås også fra den innglassede balkongen. Utvendig elektrisk solskjerming er montert.

Kjøkken

Kjøkkenet ble totalrenovert i 2026 og har glatte fronter samt laminatbenkeplater. Innredningen er plassert langs to parallelle vegger med vindu i enden, noe som gir gode arbeidsflater og en funksjonell utforming. Kjøkkenet har planlimt oppvaskkum i komposittmateriale med ett-greps uttrekkbart armatur, benkebelysning under overskap og stikkontakter over benkeplaten. Integrerte hvitevarer av høy kvalitet (Bosch) omfatter kjøleskap, fryseskap (NoFrost), komfyr, mikroovn i høyskap og oppvaskmaskin. Videre er det nedfelt induksjonstopp med integrert ventilator. Komfyrvakt og automatiske lekkasjestoppere er montert.

Hovedsoverom

Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Rommet har direkte adkomst til nyetablert omkledningsrom, som igjen leder videre til rommets private bad.

Omkledningsrom

Omkledningsrommet er innredet med garderobeløsninger langs begge vegger og har god plass til oppbevaring.

Bad (tilknyttet hovedsoverom)

Badet fra 2026 har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant og speil med integrert belysning. Dusjsonen har innfellbare dusjdører samt regn- og hånddusj. Badet har videre vegghengt toalett og egen vaskesone med medfølgende vaskemaskin og tørketrommel (begge fra Bosch). Designsluk i dusjsonen.

Soverom

Leiligheten har to øvrige soverom med adkomst fra entréen. Begge rommene har plass til seng og nattbord og har malte vegger og laminatgulv tilsvarende resten av boligen.

Bad (ved entré)

Det andre badet ble etablert i 2026 og har samme materialvalg som hovedbadet, med flislagt gulv med varme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt servantskap, ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning, dusj med innfellbare dører og regn- og hånddusj, frittstående badekar og vegghengt toalett. Designsluk i dusjsonen.

Overflater

Gulvene består av enstavs laminat i stue, entré, soverom og omkledningsrom, mens begge badene har flislagte gulv. Veggene har malte, slette flater, og himlingene er nedsenket med integrerte downlights.

Lagring

Leiligheten har skyvedørsgarderobe i entréen og garderobeløsninger i omkledningsrommet. I tillegg disponerer boligen en innvendig bod med adkomst fra den innglassede balkongen, samt to eksterne boder.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen vises det til punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg til hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin/tørketrommel: el-bil lader.

Elektrisitet. Oppvarming av boligen skjer med elektrisk gulvvarme i samtlige oppholdsrom med smarthus-styring. Det er i tillegg gulvvarme under flislagte gulv på begge baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1976. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 29.10.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for fasadeendring datert 10.09.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.02.1972. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon/kiosk, og bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledning mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Oppsal, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger fantastisk til på Høyenhall i bydel Østensjø, i et rolig borettslag med grønne fellesarealer, plenflater og trær rundt bygningene. Høyenhall skole ligger et steinkast unna, og borettslaget er omgitt av åpne gressarealer med stier og sittebenker. Fra leilighetens terrasse er det utsikt over nabolaget og tretopper i horisonten.

Det er også flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Husmannsplassen og Solfridbakken barnehage, begge innen fem minutters gange. Manglerud Senter med Meny, Coop Extra, apotek og Vinmonopol nås til fots på samme tid.

Kollektivtilbudet er godt. Manglerud t-bane ligger 3-4 minutter unna til fots. Ønsker du å reise med buss, finner du blant annet buss direkte til Lysaker (23-bussen), lokalbussen 78B og flybuss ved Manglerud senter.

Av sportsfasiliteter i nærheten finnes blant annet Høyenhallen (basket, håndball, innebandy mm), nye Manglerud bad og Fresh Fitness Manglerud, samtlige innen få minutters gange.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt til fellesvisningene. Gateparkering til visning, ettersom gjesteparkering krever registrering.

Eiet tomt på 14372 kvm som tilhører borettslaget.

Felles tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte og steinsatte adkomst-/internveier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer, busker og trær.

Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles oppvarmet garasjeanlegg i byggets kjeller, plass nr. 5007. Garasjeplassen følger leiligheten og megler har ikke fått informasjon og separat leie-/vedlikeholdspris for garasjen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Traktorveien Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1909, datert 16.07.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 03.04.1974. 

Det er per 16.07.2026 ingen plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Boligen ligger innenfor gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 910,- pr. mnd. og inkluderer: internett (OBOS Nett opptil 500/500 Mbit/s), varmtvann, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring samt ordinær drift og vedlikehold av borettslaget.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen, men dette må forventes ved kjøp. Det estimeres ved kjøp til prisantydning eiendomsskatt på ca. 4 500,- per år basert på dagens skattesats på 1.7‰.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget byttet til OBOS Nett i juli 2025. Internett med hastighet opptil 500/500 Mbit/s er inkludert i felleskostnadene. TV-pakker inngår ikke og må bestilles og betales individuelt av beboerne.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 652 940,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Denne er ansett å være lav og kjøper må anta økt formuesverdi ved kjøp.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 46 367,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 327 856,62 pr. 02.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 21 316 377,- pr. 02.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927030262
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 21 316 377,-
Andel av saldo: kr 327 856,62
Innfrielsesdato: 29.12.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,35 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

10 490 000,00 Prisantydning
327 857,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 817 857,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 827 353,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 837 303,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mariusz Krzysztof Zych

Leiligheten er tilknyttet TRAKTORVEIEN BORETTSLAG.

- Borettslaget består av 3 blokker med totalt 71 boenheter. 17 av disse eies av Oslo kommune v/Omsorgsbygg og er innredet som nevrohjem. De resterende 54 leilighetene fordeler seg på ulike romstørrelser.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Felles forsikring er i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 87865269.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er ikke tillatt. Unntak kan gis ved gode grunner og dersom det ikke er til ulempe for øvrige beboere. Søknad sendes til styret etter forespørsel til aktuelle beboere. Ved godkjent dyrehold gjelder spesifikke bestemmelser for blant annet båndtvang, fjerning av ekskrementer, erstatningsplikt for skade, og at styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede klager.
Grilling er tillatt på luftebalkongene med gassgrill eller elektrisk grill.
Sjenerende uro skal unngås fra kl. 22.00 til 07.00. Musikkøvelser, banking og boring er kun tillatt kl. 08.00 – 20.00 på hverdager og kl. 08.00 – 16.00 på lørdager.
Søppelsjakter er stengt. Kildesortering er pålagt, avfall kastes i restavfallskasse i avfallsrom og egne containere for papp/papir, glass/metall, klær/sko/tekstiler. Farlig avfall leveres hos kommunale gjenbruksstasjoner.
Kun heis i oppgang 5A og B. Ingen heis i Traktorveien 1, 3, 9A og B.
Opparbeiding av nye blomsterbed og beplantning av busker og trær krever søknad og godkjenning fra styret.
Alle rom må holdes oppvarmet for å unngå frosne vannrør. Kun klosettpapir skal kastes i klosettet.
Kun avtrekksvifte med kullfilter er tillatt. Det er ikke tillatt å kople avtrekksvifte på kjøkken til lufteventil i vegg eller føre avtrekket gjennom vegg og ut i friluft.
Forandringer som berører bygningens eksteriør, inkludert oppsetting av private radio- og TV-antenner, krever styrets skriftlige samtykke.
Installering av varmepumpe krever søknad og godkjenning fra styret.
Ved oppussing og rehabilitering av bad, vaskerom og kjøkken skal styret kontaktes senest én måned før oppstart, med oversikt over arbeidene.

Årsmøtet 5. mai 2026 godkjente årsrapport og årsregnskap, og vedtok å overføre resultatet til egenkapital. Styrets godtgjørelse ble satt til kr 130.000,-. Tillitsvalgte og delegater til OBOS' generalforsamling ble valgt.

Foretatte påkostninger de senere år (2025):
- Bytte av internettleverandør fra Telia til OBOS Nett.
- Etablering av ny wifi-løsning for elbilladere i garasjen.
- Dugnad arrangert 12. mai.
- Brannteknisk kontroll av brannslokkingsapparater og skifte av batteri i røykvarslere.
- Rengjøring av gulvet i garasjen.
- Etablering av nytt tregjerde ved Traktorveien 3 og på granittmur ved parkeringsplassen (kr 188 724,-).
- Fjerning av betongpropp i ventilasjonsrør i Traktorveien 3.
- Felling av furutrær ved Traktorveien 1 og 3.
- Prosjektledelse ventilasjon (kr 41 243,-).
- Flislegging veranda (kr 31 250,-).
- Ventilasjon baderom (kr 99 098,-).
- Utbedring kjellervegger (kr 17 725,-).
- Drift/vedlikehold bygninger (kr 54 591,-).
- Drift/vedlikehold elektro (kr 38 212,-).
- Drift/vedlikehold utvendig anlegg (kr 173 639,-).
- Heiskontroll/Drift/vedlikehold heisanlegg (kr 55 777,-).
- Brannteknisk kontroll/Drift/vedlikehold brannsikring (kr 32 891,-).
- Drift/vedlikehold garasjeanlegg (kr 81 145,-).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 885 085, som ble overført til egenkapitalen. Disponible midler per 31.12.2025 var kr 2 925 502. Sum egenkapital var kr 17 229 799. For 2026 er det budsjettert med et positivt årsresultat på kr 1 336 230.

I henhold til borettslagets vedtekter må kun juridiske kjøpere godkjennes av styret som ny andelseier. Dette fremkommer av vedtektene. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Søknad om styregodkjenning sendes til styret v/Morten Lindem, e-post: traktorvn@styrerommet.no. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl § 4-5. Overtakelse bes lagt til etter at eventuell forkjøpsrett er avklart og styregodkjenning foreligger. Styret kan nekte godkjenning av juridiske personer ved saklig grunn eller vedtektsbrudd.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse (kun for juridiske personer) er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen.

Vederlag:
Fellesvisninger pr stk kr 1 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging kr 16 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling, ca.: kr 35 000,00
Foto (dag- og kveldsfoto) kr 10 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0045/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2645

Sist oppdatert: 17. juli 2026 kl. 20:27