Nordseterveien 6

Nordseterveien 6, 1176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 154, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 333 kvm

BRA-i:
Kjeller 113 kvm: Entré, gang m/trapp, mellomgang, bad/vaskerom, bad, stue/kjøkken, soverom, soverom 2, bod, bod 2, teknisk bod.
1. etasje 126 kvm: Hall m/trapp og gang, bad, bad 2, stue/kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4.
Loft 53 kvm: Loftstue m/trapp, separat wc- rom.

Loftsetasjen har et gulvareal på ca. 72 kvm, men grunnet skråtak er kun 53 kvm måleverdig som bruksareal.

BRA-e:
1. etasje 41 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 10 kvm: Flislagt terrasse på ca. 10 kvm med adkomst fra stue/kjøkken og hage, orientert mot syd og vest.
2. etasje 14 kvm: Balkong med adkomst fra loftstue. Balkongen er orientert mot vest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2025 utført av Rana Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene..

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig fra 1922 over 3 etasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med betongsåle fundamentert til fjell eller komprimerte masser. Grunnmuren er oppført i betong og/eller lettbetong, med sannsynlig innslag av naturstein. Yttertak i trekonstruksjon tekket med glasert takstein. Takrenner, nedløp og beslag i stål og plast. Ytterveggene er oppført i en kombinasjon av bindingsverk og murverk, med utvendig pusset fasade. Vinduer, entredører, balkongdør og terrassedør med isolerglass. Vannledninger i plast og kobber. Fordelingsledninger for varmt og kaldt forbruksvann frem til bad og kjøkken er ført som rør i rør anlegg. Avløpsledninger i støpejern og plast. Varmtvannsbereder på 282 l er plassert i teknisk bod. Naturlig ventilasjon. Spalteventiler i vinduene. Automatsikringer i sikringsskap plassert i teknisk bod. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasje fra 1986 med støpt betongdekke. Yttervegger- og yttertak i betongkonstruksjon. Eldre dør, vinduer og leddport. Garasjen er ikke tilstandsvurdert, men det vurderes at utbedringer og vedlikeholdsarbeid er påregnelig.

Oppgraderinger og rehabilitering iht. selgers opplysninger:
- Huset ble revet ned til bærende vegger og etasjeskillere.
- Hele huset er bygget opp igjen med nye overflater og oppgraderte konstruksjoner.
- Alle yttervegger isolert både innvendig og utvendig (2 cm XPS + armert murpuss og maling utvendig). 5 cm glava innvendig.
- Nye vinduer, balkongdører og utgangsdør fra Nord dan.
- Tak utbedret: eksisterende takstein og undertak delvis beholdt, men skadet materiale byttet ut.
- Tidligere registrerte lekkasjer reparert.
- Nye beslag, takrenner og nedløp montert.
- Balkong utvidet i 2. etasje til ca. 15 m².
- Hagen planert, ferdigplen lagt, skråning utbedret.
- Nye innerdører i hele huset.
- Alle flater gipset og malt.
- Nye gulv med støp og varmekabler (1. Etasje kjøkken, spisestue, gang og kjeller).
- Nye baderom og vaskerom etablert, med membran utført av godkjent fagperson.
- Bad med varmekabler, flislagte dusjsoner og våtromsmaling på øvrige vegger.
- Kjøkken fra HTH med integrerte Siemens hvitevarer.
- Ekstra WC etablert i 2. etasje.
- Innertak I 2 etg er etterisolert med glava.
- Varmepumper installert i 1. og 2. etasje som hovedoppvarming, i kombinasjon med varmekabler.
- Kjeller, tilrettelagt for bruksendring til hybel.
- Lysgraver etablert, nye vinduer satt inn slik at oppholdsrom og soverom er godkjent.
- Hele kjelleren oppgradert med støpte gulv, varmekabler og nye overflater.
- Nytt Ikea kjøkken med integrerte hvitevarer.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Nedløp og beslag
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Utvendig > Balkongdør
Utvendig > Balkonger, terrasser og utvendige forhold
Innvendig > Etasjeskillere/gulv mot grunn
Innvendig > Radon
Innvendig > Pipe og ildsted
Innvendig > Rom Under Terreng
Innvendig > Krypkjeller
Innvendig > Innvendige trapper
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Spesialrom > Loft > Separat wc- rom > Overflater og konstruksjon
Våtrom > 1. etasje > Bad 2 > Overflater vegger og himling
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater Gulv
Kjøkken > Kjeller > Stue/kjøkken > Avtrekk

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nordseterveien 6 er en innholdsrik og oppgradert enebolig med sjeldent god beliggenhet på Bekkelagshøgda i Oslo. Boligen kombinerer klassisk arkitektur fra 1922 med moderne komfort og tekniske løsninger, og fremstår som et gjennomført og kvalitetsbevisst hjem.
Eiendommen ligger på en eiet tomt på 1136 m², med solrike uteplasser, god skjerming og kort vei til både Holtet trikkestasjon, Lambertseter senter og flotte rekreasjonsområder som Ekebergsletta og Bunnefjorden.
Boligen er nyoppusset og bygget opp igjen med nye overflater og oppgraderte konstruksjoner. Den har en gjennomtenkt planløsning over tre etasjer, med totalt 292 m² internt bruksareal og flere uteplasser som gir gode solforhold og utsikt.

Høydepunkter:
- Nyoppusset i år og da bygget opp igjen med nye overflater og konstruksjoner.
- HTH-kjøkken med integrerte Siemens hvitevarer.
- Varmekabler i store deler av boligen + varmepumper.
- 6 soverom og 4 bad + separat WC.
- Loftstue med takhøyde opptil 5,11 meter og balkong på 14 kvm. mot vest.
- Kjeller tilrettelagt for hybel med egen kjøkkenløsning.
- Flislagt terrasse og opparbeidet hage
- Garasje på 41 m²
- Beliggenhet i rolig og veletablert boligområde

1. etasje: 1. etasjen har en effektiv planløsning og består av stue/kjøkken, hele 4 soverom, to bad samt trappegang/entre.
Entré og gang:
Du ønskes velkommen inn i en lys og romslig entré med varmekabler i gulvet og god takhøyde. Overflatene er nymalte, og det er lagt vekt på helhet og kvalitet. Herfra har du direkte tilgang til gang, stue/kjøkken og trapp til loft og kjeller. Et praktisk og innbydende førsteinntrykk.

Stue/kjøkken:
Stue og kjøkken fremstår som et stilrent oppholdsrom med gjennomgående høy kvalitet. Kjøkkenet fra HTH har lyse fronter, kompositt benkeplater og en stor kjøkkenøy med integrert induksjonstopp og vinskap. Integrerte Siemens hvitevarer og moderne belysning understreker det eksklusive uttrykket. Åpen løsning mot spisestue og stue gir god romfølelse, og store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys. Varmekabler i gulvet og utgang til flislagt terrasse på 10 kvm., ideell for solrike ettermiddager og hyggelige måltider ute.

Soverom:
Etasjen inneholder fire soverom, alle med god størrelse og naturlig lys. Hovedsoverommet fremstår som en privat og rolig sone med direkte tilgang til eget bad, og store vinduer som gir flott utsikt og rikelig med dagslys. De øvrige rommene har ulike størrelser og innredninger, med plass til både dobbeltseng, skrivebord og oppbevaring. Rommenes fleksible utforming gjør dem velegnet som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov.

Bad 1:
Badet i 1. etasje er holder høy standard, med lyse fliser på gulv og vegger, innfelte downlights og moderne innredning. Rommet har dobbel servant med krom armaturer, stor speilflate og god oppbevaringsplass. Dusjsonen er romslig og avskjermet med glass, og har både regnfallsdusj og hånddusj. Varmekabler i gulvet sørger for god komfort året rundt.

Bad 2:
Badet tilknyttet hovedsoverommet og holder høy standard, med dobbel servant, moderne armaturer og en romslig dusjsone med to dusjhoder og glassdører. Store vinduer gir godt med naturlig lys, og lyse overflater kombinert med gjennomtenkt belysning skaper en behagelig atmosfære. Varmekabler i gulvet sørger for god komfort året rundt.

Loft: Loftet inneholder en romslig tv-stue med utgang til vestvendt balkong på 14 kvm., wc-rom, samt to kott/lagringsrom.
Loftstue:
Et lunt og lyst oppholdsrom med skråtak og takhøyde opp til 5,11 meter. Perfekt som TV-stue, kontor eller ekstra sone for avslapning. Utgang til balkong på ca. 14 m² med flott utsikt mot vest. Varmepumpe og downlights gir komfort og stemning.

Separat WC-rom:
WC-rommet på loftet er praktisk utformet med vegghengt toalett, servant med underskap og rund speil med god belysning. Lyse vegger, parkettgulv og innfelte downlights gir et rent og moderne uttrykk.

Kott/lagringsrom:
I tilknytning til loftsstua er det to praktiske kott/lagringsrom.

Kjeller:
Kjelleren består av hoveddelen som inneholder trappegang, vaskerom/bad, bod, samt teknisk rom. Hybeldelen inneholder kjøkken/stue, 2 soverom, bad og gang.

Kjeller - Hoveddel:
Bad/vaskerom:
Bad/vaskerommet fremstår lyst og moderne med elegante fliser i marmormønster på både gulv og vegger. Rommet er utstyrt med en romslig dusj med glassvegger og regndusjhode, samt en praktisk benk med integrert vask og hvite skapfronter som gir god oppbevaringsplass. Innredningen kombinerer funksjonalitet med estetikk. Varmekabler i gulvet sørger for god komfort året rundt.

Boder og teknisk rom:
Tre boder og en teknisk bod gir rikelig med lagringsplass. Varmtvannsbereder på 282 liter.

Kjeller - Hybeldel:
Kjellerstue/kjøkken
Åpen stue- og kjøkkenløsning. Kjøkkenet er innredet med hvite, matte fronter fra Ikea, benkeplate i laminat, rustfri oppvaskkum og integrerte hvitevarer. Det er plass til spisebord ved veggen, og rommet har lyse gulv og nøytrale farger som gir et rent og stilfullt uttrykk.
Stuen er innredet med sofa og salongbord, og store vindusflater gir godt med naturlig lys. Gulvet er gjennomgående i lys parkett, og rommet oppleves som både lunt og funksjonelt. Perfekt som hybel eller ungdomsdel med egen inngang og gode oppholdsforhold.

Soverom:
Hybeldelen inneholder to lyse og innbydende soverom med moderne tregulv og nøytrale fargevalg. Rommene har god størrelse og med plass til dobbeltseng. Begge rommene har vinduer som gir godt med naturlig lys

Bad:
Badet i hybeldelen fremstår moderne og gjennomført med lyse fliser og stilrent interiør. Rommet er utstyrt med en romslig dusjnisje med glassvegger og regndusjhode, samt en hvit servant med skuffeinnredning som gir god oppbevaringsplass. Over servanten henger et rundt speil med integrert belysning som tilfører både funksjon og elegans. Varmekabler i gulvet sørger for god komfort året rundt.

Kort oppsummert:
Nordseterveien 6 er en bolig som kombinerer klassisk sjarm med moderne komfort. Med gjennomgående høy standard, romslig planløsning og fleksible løsninger over tre etasjer, fremstår eiendommen som et komplett hjem for deg som ønsker både kvalitet og funksjonalitet. Her får du en totalrenovert enebolig med 6 soverom, 4 bad, loftstue med balkong, solrik terrasse, opparbeidet hage og garasje.
Dette er en bolig som må oppleves - velkommen til visning!

Boligen er oppvarmet med varmepumper i 1. og 2. etasje, gulvvarme i kjøkken, spisestue, gang i 1. etasje og i kjeller. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger byggetillatelse for ombyggingen datert 08.12.81. Byggesaken er henlagt uten ferdigattest 21.10.1992.
Det foreligger ferdigattest på garasjen datert 19.7.1985.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av loft og kjeller, sammenføyning av bruksenheter og fasadeendring datert 29.09.2025

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk, i kjeller er dør inn til bod/delvis ikke utgravd ikke laget, vindu på teknisk rom og vaskerom er ikke etablert. I 1.etg. er det laget ett soverom i TV-stuen, i 2.etg. er det laget WC hvor det er byggemeldt ett forsalg til bod. Kjøper tar over boligen slik den er fremhvis på visning.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 48, tinglyst 02.01.1968, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Eier av gnr. 157, bnr. 177, gir eierne av gnr. 157, bnr 154 og 481 rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin eiendom over gnr. 157, bnr. 177, samt adgang til nødvendig vedlikehold av ledningen samme sted når dette er påkrevd. For forvoldt skade og ulempe i den anledning betales erstatning etter skjønn.
Eier av gnr. 157, bnr. 481 gir eier av gnr. 157, bnr. 154 de samme rettigheter og pålegger de samme forpliktelser med hensyn til fellesledninger over gnr. 157, bnr. 481.
Kommunen har når som helst rett til å stenge og forsegle den felles hovedstoppekranen i Nordseterveien og hvilken som helst av de for hver eiendom anbrakte hovedstoppekraner når dette ansees nødvendig eller ønskelig. Eierne er solidarisk ansvarlig fro reparasjon og vedlikehold av de ledninger som er felles. Naboeiendommene forplikter seg til å forbinde
Eiere av gnr. 157, bnr 154, 481 og 177 forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når kommunen måtte forlange det, samt betale overvannsavgift for eiendommene.

Dagboknr 4111, tinglyst 21.03.1968, type heftelse: Erklæring/avtale
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr 7299, tinglyst 22.05.1968, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Samme bestemmelse som i dagboknr. 48, men da gjelder bestemmelse for gnr. 157, bnr. 155 i tillegg.

Dagboknr 16133, tinglyst 25.09.1970, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett
I anledning deling i 2 parseller av eiendommen gnr. 157 bnr, 154, er undertegnede eier inneforstått med at den nye østre parsell, i henhold til bygningslovens §66. 1, har bruksrett til den nødvendige atkomst over den vestre parsell fram til eiendommens eksisterende atkomstvei. Denne erklæringen tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 157, bnr. 154, og kan ikke forandres eller slettes uten samtykke fra kommune.

Dagboknr 4218, tinglyst 12.02.1981, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning, hjemmel til eiendomsrett
Skjøte. I forbindelse med bebyggelse av eiendommen gnr. 157, bnr. 516 er eieren av denne eiendom berettiget til å foreta tilknytning til kloakk og vannledning til nåværende bebyggelse på gnr. 154. Dersom det i fremtiden blir nødvendig med reparasjoner av rørledninger, er eieren av bnr. 154 forpliktet til å godta nødvendige arbeider i denne forbindelse, dog uten omkostninger for eieren av bnr. 154. Den som foretar oppgraving og reparasjoner skal sørge for at eieren av bnr. 154 holdes skadesløs på enhver måte. Pga. adkomstforholdene er eier av bnr. 516 berettiget til å benytte den felles adkomstveien fra hovedvei og opp til egen i eiendom. I samme forbindelse er eier av bnr. 516 berettiget til å benytte en stripe av bnr. 154 som ligger inntil den felles adkomstveien uten vederlag.

Dagboknr 4219, tinglyst 12.02.1981, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Naboeiendommene gir hverandre gjensidig rett til å legge vann og kloakkledninger med tilhørende innretninger over felles grunn og er solidarisk ansvarlig for nødvendig vedlikehold av fellesanlegget. Kommunen har når som helst rett til å stenge og forsegle den felles hovedstoppekranen i vei og hvilken som helst av de for hver eiendom anbrakte hovedstoppekraner når dette ansees nødvendig eller ønskelig.

Dagboknr 15954, tinglyst 24.06.1981, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett
Mellom eier av gnr. 157 bnr. 516 og 154. I forbindelse med utskillelse av bnr. 516 avtales anlegg og bruk av adkomstvei for eier av bnr. 516 over eiendommen bnr. 154. Partene har i fellesskap utarbeidet tegning med anmerkede koordinater som viser veiens beliggenhet. Såvel anleggsomkostninger som fremtidig vedlikehold skal deles likt mellom partene. Denne

Dagboknr 22317, tinglyst 03.09.1981, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse
Eier av gnr. 157 bnr 154 samtykker til at naboeiendom gnr. 157 bnr. 516 bebygges inntil 0,5 meter fra eiendommens grense og forplikter seg til å ikke bebygge eiendommen nærmere enn bygningslovgivningens bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har i dag ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Nordseterveien 6 har en solrik og flott beliggenhet på Bekkelaget, i den vestvendte skråningen overfor Holtet. Et barnevennlig og lite trafikkert villaområde med kort vei til bl.a. friområder, fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud

Fra eiendommen er det kort vei til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, bank, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og Jernia. Det er heller ikke langt til servicetilbud på Karlsrud og Lambertseter, med bl.a. Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. Ønsker man et enda bredere tilbud av caféer og spisesteder, er Sæter heller ikke langt unna. Det er også kort reisevei til sentrum med kun ca. 15 minutter på sykkelen.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med kort vei til buss i Raschs vei og til trikk på Holtet. Gangavstand også til T-bane på Karlsrud.
(Vennligst se www.ruter.no for rutetider).

Få minutters gange til de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Et flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til fjorden og Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Sats på Karlsrud/Lambertseter og Evo på Sæter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 136 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, beplantning, trær og steinbelagte flater. Utvendig trapp ned til kjeller er utført i betong. Forstøtnings- og støttemur i betong. Eiendommen har et skrående og flatt terreng rundt bygningsmassen.

Parkering i garasje og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

"Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Se kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Nordseterveien 3 C - Oppføring av to eneboliger.
Utsynsveien 5C - Påbygg enebolig
Nordseterveien 1B - Tilbygg, underbygg og fasadeendring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 866,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2023 beregnet til kr 8 644 060,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 18 777 228,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt i 2025/26. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

20 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

522 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
543 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
21 443 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vanggård Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 4 800,00

Oppdragsnummer 44-0215/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25215

Sist oppdatert: 28. oktober 2025 kl. 14:54