Heibergs gate 1B

Heibergs gate 1B, 1630 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 428, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Bad, entré, soverom, stue/kjøkken, soverom 2

BRA-e:
Kjeller: 19 kvm: Bod, bod 2

Boligen disponerer 2 boder i bygget kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg oppført i 1919 over 2 etasjer samt kjeller og loft. Taktekkingen er av tegltakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Fasade/kledning har slammet teglstein.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Dører- Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke og slitasje
Pipe og ildsted- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann.
Bad- Det er observert skruehull i vegg bak dusjkabinett etter tidligere dusjutstyr. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Svertesopp er registrert
Kjøkken- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
Innvendige vannledninger- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket
Varmtvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk. Det anbefales på generelt grunnlag at det monteres waterguard på utstyr som kan gi fare for vannskade i rom uten sluk.
TGIU:
Tilliggende konstruksjoner våtrom- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere beskrivelse og informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.  

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Stuen, kjøkkenet og entreen ble i 2018 pusset opp av tidligere eier med nytt laminatgulv med varmefolie under og nye Walls2Paint veggplater. Veggene i de samme rommene er malt på nytt så sent som i oktober 2023.

Kjøkkenet ble i 2018 oppgradert med helt ny og stilsikker innredning fra den norske produsenten Fossline som fortsatt er tidsaktuell og ikke minst velholdt. Alle kjøkkenets hvitevarer utenom kjøleskap er integrert. Leilighetens varmtvannsbereder på 120 liter produsert av Høiax er også innbygget i kjøkkenet og av ukjent alder/tilstand.

Hovedsoverommet ble sommeren 2023 oppgradert med nytt laminatgulv. Rommet er oppmålt til ca. 11 kvm. som kan utnyttes med både dobbeltseng, nattbord og oppbevaringsmøbler til klær og personlige effekter. Barne-/gjesterommet er av et mer kompakt format på ca. 4,6 kvm. og kan alternativt fylle rollen som walk-in closet i praktisk nærhet av badet.

Badets overflater og innredninger er fra 2010/2011. Arealet er effektivt utnyttet blant annet med avsatt plass til frontmatet vaskemaskin og den tilgjengelige gulvflaten kan maksimeres ved å svinge inn dusjdørene. Gulvet og veggene er flislagt, gulvet har også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte plater, malt panel, tapet og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Innfelte spotter under overskap. Laminerte sorte benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Nisje til kjøleskap.

Bad: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommer er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1919. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang bygget ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn, ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger det ferdigattest for ombygging/bruksendring/fasadendring med tegninger datert 23.11.2012. Det er avvik på fasadetegning slik eiendommen fremkommer i dag. Det er ikke balkonger der i dag.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe/skorstein datert 10.11.2016 gitt på grunnlag av fremlagt dokumentasjon til kommunen.
Det foreligger ferdigattest for bygningstekniske installasjoner- nyanlegg datert 29.12.2023

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er tømt og overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.
Selger har ikke bebodd eiendommen siden 1 juli 2025 og den har vært leid ut frem til i dag.

Sameiets historiefylte bebyggelse fra tidlig 1900-tallet ligger i grenseland mellom Kongstens nyere boligbebyggelse og Vaterland med sin rustikke sjarm og atmosfære. Her bor du i tillegg tett på den ærverdige Gamlebyen som i seg selv er severdig og i tillegg har tilbud du kan benytte deg av i det daglige.

Omfangsrike parkområder er også lett tilgjengelig i nærområdet, inkludert et stykke unikt kulturlandskap i form av ikoniske vollgraver som omringer Gamlebyen. Alle representerer fine turområder som er lett tilgjengelig og gjerne er en del av treningsturene i hverdagen. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet, finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Golfbane med 18-hull er lett tilgjengelig på Byens Marker, 10 minutters gange unna.

For en liten familie vil det være praktisk at både barnehager og kombinert barne- og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nærområdet. Det eksisterer i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

Innkjøp av dagligvarer kan enkelt utføres ved nærbutikken på Kongsten og senteret Brohodet som er ett av flere på Østsiden. Nærheten til sentrum innebærer for øvrig enkel tilgang til alle byens shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Med gratis ferge fra Gamlebyen fergeleie er du straks fremme på by-siden av elven, videre til togstasjonen er det kun et fåtall minutters gange. Fergene tar deg også til Kråkerøy samt helt til Gressvik og Ålekilen. En helt ny fergeforbindelse mellom Vaterland og Bekkhus på Kråkerøy er også nært forestående.
Sameiets historiefylte bebyggelse fra tidlig 1900-tallet ligger i grenseland mellom Kongstens nyere boligbebyggelse og Vaterland med sin rustikke sjarm og atmosfære. Her bor du også tett på den ærverdige Gamlebyen som i seg selv er en severdighet og i tillegg har tilbud du kan benytte deg av i det daglige.

Omfangsrike parkområder er lett tilgjengelig i nærområdet, inkludert et stykke unikt kulturlandskap av ikoniske vollgraver som omringer Gamlebyen. Alle representerer fine turområder som gjerne også kan være en del av hverdagslige løpeøkter. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet, finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Golfbane med 18 hull er lett tilgjengelig på Byens Marker, 10 minutters gange unna leiligheten.

For en liten familie vil det være praktisk at både barnehager og kombinert barne-/ungdomsskole er lett tilgjengelig i nærområdet. Det eksisterer i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

Innkjøp av dagligvarer kan enkelt utføres ved nærbutikken på Kongsten og senteret Brohodet som er ett av flere på Østsiden. Nærheten til sentrum innebærer for øvrig enkel tilgang til alle byens shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Med gratis ferge fra Gamlebyen fergeleie er du straks fremme på by-siden av elven, videre til togstasjonen er det kun et fåtall minutters gange. Fergene tar deg også til blant annet Isegran, Gressvik og Ålekilen i Onsøy. En nylig etablert fergeforbindelse fra Vaterland sikrer også enkel tilgang til Kråkerøy.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

SKOLER:
Childrens International School Fredrikstad 231 elever, 12 klasser 0.9 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10) 399 elever, 23 klasser 1.3 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 3 km
Hans Nielsen Hauge vgs 30 elever 3.6 km

BARNEHAGER:
Vaterland barnehage (1-5 år) 20 barn - 0.1 km
Kongsten barnehage (0-5 år) 49 barn 0.3 km
Gudevold barnehage (1-5 år) 82 barn 1.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 293 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent og representativt opparbeidet med plen, prydbusker og beplantninger mm.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse, anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Parkering på sameiets grunn. Det fremkommer av husordensreglene: Det er merket opp fire parkeringsplasser på innsiden av porten, to på hver side nærmest husveggen. Disse fire plassene tilhører toppleilighetene som er tinglyst. Videre er det fire parkeringsplasser rett på innsiden av porten og fem plasser rett frem i gårdsrom. Er det fullt på disse plassene, må man parkere over veien på grusplassene. Forøvrig normal gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er Kommuneplan 2023-2035 avsatt til bebyggelse og anlegg og følger reguleringsplan Vaterland datert 04.09.1980 med påfølgende reguleringsbestemmelser plan 132 vedtatt 04.09.180

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens hensynssoner: Hensyn kulturmiljø, landskap, Ras-og skredsfare og flomfare.

Arealplaner under arbeid:
Plan id 1116 - Områderegulering for Gamlebyen, Kongsten og Hagebyen - Hovedmålet med områdereguleringsplanen er å sikre en bærekraftig utvikling av Gamlebyen, Hagebyen og Kongsten som kulturminne. Reguleringsplanen skal ha som premiss at det vernede kulturmiljøet i Gamlebyen skal bevares. Det skal samtidig gis rom og tilrettelegges for bydelsutvikling, næringsutvikling og bokvalitet. I dette ligger ønsket om en helhetlig steds- og sentrumsutvikling, og en attraktiv og levende bydel.

Sakset fra årsmøte 2024/2025
Byggegjerde på nabotomta mot Spørcksgate/Heibergs gate. I denne saken har styret ringt til eier av tomten. Eier sier han venter på tillatelse til å bygge tre eneboliger, og virker ikke innstilt på å ta ned gjerdene før byggeprosessen setter i gang. Han foreslo at sameiet Heibergsgate 1-3 kunne kjøpe tomten og dermed holde den fri for bygging. Han var ikke villig til å høre på at Statsforvalteren har sagt nei til bygging. Kommunen sier at det ikke foreligger noe plan om bygging på nabotomta og forholder seg til statsforvalterens vedtak om at det ikke skal bygges der. Når det gjelder felling av trærne diskuterer styret hvorvidt de bare skal politianmelde det

Fortau/gangvei som er prosjektert ferdig og vil være på samme side som sameiet. Styret vurderer en synergieffekt ved å få kommunen til å asfaltere inn porten. Kommunen kommer ikke i gang med fortauene før i slutten av 2024, og er innstilt på dialog med styret om utforming av innkjøringen til sameiets tomt.

Søplehåndteringen til Vaterland Vel som er lagt på parkeringsplassen vis a vis Heibergsgt 1B. Kommunen svarer at dette er er en prøveordning som vil bli evaluert om et knapt år. Da vil de tre store søppelkassene bli erstattet og det vil bli bedre parkeringsmuligheter ved siden av dem.

Styret ble kontaktet av OBOS angående byggeprosjekt på gartneritomten. Styret inviterte da hele sameiet til et fellesmøte, hvor OBOS gikk gjennom sitt prosjekt for utbygging på tomten 8/2-23. Tilbakemelding fra medeiere ble gitt til Obos i etterkant av møtet og før saken var oppe i kommunestyret. Styret undersøkte status på OBOS sin bygging av Gartnertomten, som viser seg uforandret pr. april 2024

Det foreligger også planer for tomten som ligger mellom veien og Hydrogen fabrikken. Sameiet har blitt holdt løpende informert om hvilke planer som utbygger ser for seg på den aktuelle tomten

Kommunale avgifter er kr 17 783,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 2 834,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 3 915,- pr. mnd. og inkluderer: . Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, tv/bredbånd, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold av fellesarealer, styrehonorar og forretningssførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har ikke bebodd eiendommen og eiendommen har vært utleid og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 704 083 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 2 816 332 når boligen benyttes som sekundærbolig

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 211,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 71 625,- pr. 19.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 432 500,- pr. 19.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 8,15%
Lånets løpetid: November 2041

2 990 000,00 Prisantydning
71 625,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 061 625,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

76 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
87 560,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 149 185,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kent Charles Gerhardt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Heibergs gate 1-3, med sameiebrøk 1/10
Sameiet består av 20 leiligheter
Forretningsfører er Aider avd. Fredrikstad,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til ulempe i form av problemer med lyd (vedvarende bjeffing) og lukt. Renslig og ansvarlig dyrehold er en forutsetning.
Styreleder informerer:
Vi holder på å utbedre himlingene i kjellerne og alle medeiere har forskuttert 15000,- over to år for å dekke opp for det. Ellers ingen planlagte påkostninger som skal legges på felleskostnadene.

Styret har arbeidet med følgende i 2023/2024:
Alle oppganger er blitt pusset opp og alle lys byttet i 2022
Utvendig vask og maling ble igangsatt i juli 2023 og ferdigstilt august.
Sameiet har avtale med Solberg AS om klipping av plen og snømåking
Styre kjøpte inn sykkelstativ til begge byggene og er plassert ut.

Sakset fra årsmøte 2025:
Brann og el-tilsyn effektuert:
En av hovedsakene til styret i 2024 har vært å gjennomføre de tiltakene vi ble pålagt etter pliktig el-tilsyn og handlingsplan 2023-2026 fra kommunen. Vi har gjort alle tiltak så langt i god tid før tidsfrist. Vi har hatt befaring fra ?ere ulike tilbydere, og endte med detaljert tilbud fra 4 ulike aktører. Valget falt på Thermax AS, da de har solid renomme, alle
godkjennelser i orden og de var prisgunstige og ga fast pris, og i tillegg gikk de med på å forhandle prisen til å matche billigste tilbyder. Thermax AS har så langt tettet hull i
brannvegger og sikret brannceller i de 4 kjellerne. De har utført branntetting av tekniske gjennomføringer, samt fjerning av byggeskum i kjeller og de har malt underside av alle
kjellertrapper med to lag brannsikker maling. Det nye brannalarmsystemet er i full drift og er nå tilkoblet brannvesen direkte. Alle har levert nøkler til brannvesenets nøkkelboks som er montert på veggen (kun brannvesen har tilgang). Og alle skal ha fått personlig veiledning i bruk av brannavstiller. (Dersom noen ikke har fått veiledning eller har endring i
nøkkel/kode eller det er ny eier, kan de ta kontakt med Merete på 41544516.) Noen av manglene etter el-tilsyn måtte gjennomføres av den enkelte andelseier. Alle har
fått beskjed og kontroll gjennomføres. Dette blir fulgt opp av styret som avgir rapport til Gamlebyen Elektriske AS, som er ansvarlig for el-kontrollen.

Søplehåndtering Vaterland Vel:
Vi har hatt kontakt med kommunen angående deres søppeldunker som er lagt på parkeringsplassen vis a vis Heibergsgt 1B. Kommunen har bestemt at dette blir en fast
ordning. De tre store søppelkassene skal visstnok bli erstattet og det er sagt at det vil bli bedre parkeringsmuligheter ved siden av dem.

Parkeringssituasjonen:
Sameiet har for få parkeringsplasser. Styret har hatt kontakt med kommunen om dette, men får ikke svar før søplehåndtering og parkering for Vaterland Vel langs Gartneritomta
er avklart.

Byggegjerde på nabotomt:
I denne saken har vi ikke hatt mer kontakt med eier av tomta. Han foreslo at sameiet Heibergsgate 1-3 kunne kjøpe tomta. Han var ikke villig til å høre på at Statsforvalteren
har sagt nei til bygging. Kommunen sier at det ikke foreligger noen plan om bygging på nabotomta og forholder seg til statsforvalterens vedtak om at det ikke skal bygges der.
Styret har ikke meldt den omfattende fellinga av 4-5 store træ r til politiet, da andre huseiere i området har holdt i dette.

Fortau/gangvei i Heibergsgate
Det har i 2024 ikke skjedd noe arbeid vedrørende fortau/gangvei i Heibergsgate. Men
kommunen har varslet at de er innstilt på dialog med oss om utforming av innkjøringa til
vår tomt (brev i mars 2024).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

 
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: to oppdrag: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke premium (maks eksponering alle kanaler)  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk. (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsførerer   kr 6 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Rapport fra takstmann (Witek)- Leilighet på ett plan  kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2635

Sist oppdatert: 08. april 2026 kl. 11:14