Solfjellshøgda 10

Solfjellshøgda 10, 0677 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 150, bruksnummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 212 kvm

BRA-i:
Enebolig 164 kvm:
Kjeller 37 kvm: Gang, vaskerom, wc-rom, stue, to boder.
1. etasje 68 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken.
2. etasje 59 kvm: Gang, tre soverom, bad.

Anneks 35 kvm :
1. etasje 35 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom.

Frittstående bod med tilliggende carport:
1. etasje 12 kvm: Bodrom.

BRA-e:
Anneks :
1. etasje 1 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 47 kvm: Markterrasse.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Areal med lav takhøyde (ALH) er ikke spesifisert med egne målinger, men rapporten nevner at takhøyden i 2. etasje varierer fra 1,48 meter. Arealer med takhøyde under 1,90 meter er ikke måleverdige som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2025 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1922. Boligen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur og bærende konstruksjoner er av sparesteinsmur. Yttervegger er av bindingsverk utvendig kledd med liggende trepanel, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner og betong. Takkonstruksjonen er av saltaksform og er tekket med takstein fra 2010. Boligens vinduer har karmer av tre med to-lags glass fra 2017 og 2002, og ytterdøren er av tre med to-lags glass fra 2017. Eiendommen har også et frittstående anneks med ny takkonstruksjon og taktekking fra 2020. Stakeluke for avløp i anneks er plasser i kjellerbod i hovedhus. Frittstående bod med tilliggende carport.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) – avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom – Bad 2. etasje:
Kun naturlig ventilasjon, som gir svakere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon og kan øke fuktbelastning.
Moderat bomlyd under enkelte gulvfliser. Bør følges opp.
Målt fall fra dør til sluk ca. 20 mm, vurdert som utilstrekkelig mht. lekkasjesikkerhet.
Våtrom – Vaskerom kjeller hovedhus
Eldre kobberrør med passert anbefalt brukstid og usikker restlevetid.
Moderat bomlyd under enkelte gulvfliser.
Tettesjikt/membran har usikker restlevetid og utførelse mot sluk kan ikke verifiseres. Fornyelse kan bli nødvendig.
Fall mot sluk målt til ca. 19 mm, vurdert som utilstrekkelig.

Våtrom – Bad anneks:
Sluk plassert i dusjsone, slik at vann utenfor dusjen har begrenset avrenning.
Utførelse av membran og slukmansjett kan ikke verifiseres. Fornyelse kan bli nødvendig.
Fall mot sluk er generelt tilfredsstillende (ca. 100 mm), men det er stedvis motfall fra toalett mot dusj.
Sluk er ikke skiftet ved oppgradering, noe som øker risiko for lekkasje.

Kjøkken – Hovedhus:
Eldre kobberrør med passert anbefalt brukstid.
Gulv med normal slitasje.

Kjøkken – Anneks:
Eldre kobberrør med passert anbefalt brukstid.
Sprekker i himlingsplater.

Toalettrom – Hovedhus:
Eldre vannrør med behov for oppfølging.
Bomlyd under enkelte gulvfliser.

Øvrige rom – Hovedhus:
Slitasje på gulv og noe bomlyd under fliser.

Øvrige rom – Anneks:
Riper og merker i gulv.

Kjellerrom under terreng:
Bomlyd under enkelte gulvfliser.
Utlektede vegger mot grunnmur kan innebære risiko for skjulte fuktskader. Ingen avvik registrert ved måling, men jevnlig oppfølging anbefales.

Krypekjeller – Anneks:
Svært begrenset inspeksjonsmulighet. Konstruksjonen anses som risikoutsatt. Bedre inspeksjonsmulighet anbefales.

Innredet loft:
Slitasje på gulv.
Lukket takkonstruksjon med mulig risiko for fukt/kondens. Ingen skader observert.

Innvendige trapper:
Mangler håndløper på begge sider.

Etasjeskiller:
Mindre skjevheter målt i flere rom (opptil ca. 29 mm). Vanlig i eldre bygninger. Årsak ikke vurdert.

Tekniske anlegg – Anneks:
Eldre varmtvannsbereder med usikker restlevetid.
Eldre kobberrør.
Hovedstoppekran plassert utenfor boenheten.

Tekniske anlegg – Hovedhus:
Eldre kobberrør og støpejernsrør med passert brukstid.
Eldre hovedstoppekran.

Balkonger/terrasser:
Rekkverk lavere enn dagens krav (under 1 m).

Drenering – Hovedhus:
Ukjent om grunnmur har fuktsperre.
Dreneringens alder tilsier mulig redusert funksjon og behov for oppfølging.

Stikkledninger:
Utvendige vann- og avløpsledninger har passert anbefalt brukstid.

Frittstående bod/carport:
Relativt høy slitasjegrad. Utbedringer anbefales.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Fuktmåling i konstruksjoner ved vaskerom i kjeller og bad i anneks (ikke mulig å utføre hulltaking). Overflatesøk viste ingen indikasjon på fukt.
Stakeluke i avløp i anneks er ikke undersøkt.
Yttertak er kun vurdert fra bakkenivå og bør kontrolleres nærmere.
Tettesjikt på terrasse over rom er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Fundamenter og byggegrunn for hovedhus og anneks er skjult og ukjent.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere informasjon om boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Anlagt uteplass foran huset med støttemur og granittstein.

2020:
- Pusset opp anneks (inkludert nytt bad, soverom, nytt tak med takstoler og varmekabler). Utført av Tømrer Vidar Busk.

2019:
- Oppgradert bad i annekset.
- Skiftet ytterdør, vinduer, balkongdør og terrassedør i hovedhuset og annekset.
- Utbedring av feil etter EL-kontroll. Utført av Strand Installasjon AS, samsvarserklæring foreligger.
- Installert ny peis.

2012:
- Oppgradert bad i 2. etasje i hovedhuset (nye fliser, rør-i-rør, nytt tak med spotter og varmekabler). Utført av Rørlegger- Nils Knudsen Ehinginior Hrank Strand, samsvarserklæring foreligger.
- Hovedoppgradering av el-anlegg (skiftet sikringsboks, sikringer, overspenningsvern og jordfeilbrytere). Utført av Strand Installasjon AS, samsvarserklæring foreligger.

2010:
- Yttertak på hovedhuset tekket med takstein.

2002:
- Skiftet vinduer i hovedhuset. Utført av Sollihagda Trevarefabrikk AS.

Flott og sjarmerende villa fra 1922 med stor tomt, frittstående anneks og carport, beliggende i et attraktivt og barnevennlig område med nærhet til frilufts- og fritidstilbud. Eiendommen har gjennomgått diverse oppgraderinger, men fremstår med behov for modernisering. Oppgraderingene i senere år gjelder bl.a. bytte av vinduer i 2002 og 2017, oppgradert elektrisk anlegg i 2012 og 2019, samt renovering av bad i hovedhuset i 2012 og i annekset i 2019. En luft til luft varmepumpe fra 2016 bidrar til oppvarming.

1. etasje:
Entré:
Inngangspartiet i hovedhuset ønsker velkommen med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Herfra fører en innvendig tretrapp opp til andre etasje og ned til kjelleren.

Stue:
Den romslige stuen i første etasje har en god planløsning som egner seg godt for møblering med både spisebord og ulike sofa- eller loungesoner i separate soner. En sentralt plassert peis bidrar med både varme og en hyggelig atmosfære på kalde høst- og vinterkvelder. Det er også installert en luft-til-luft varmepumpe fra 2016.

Fra stuen er det utgang til en markterrasse på ca. 47 m², hellebelagt på grunn. Terrassen har videre adkomst til en stor og frodig hage med rikelig med trær og variert beplantning – et flott uteområde som passer godt for både store og små.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter fra 2009 og laminat benkeplater. Mellom benk og overskap er det fliser, og benkeskapsbelysning samt stikkontakter under overskapene gir gode og funksjonelle arbeidsforhold på kjøkkenet.
Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og induksjonstopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ved vinduet er det plass til et lite spisebord, med hyggelig utsyn mot hagen.

2. etasje:
Gang: En gang forbinder rommene i andre etasje.

Soverom:
Boligen har tre gode soverom i andre etasje. Fra ett av soverommene er det utgang til en balkong på ca. 5 m² med gode solforhold og flott utsikt.

Bad:
Badet i andre etasje ble renovert i 2012 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur, speil med overlys, dusjnisje med innfellbare glassdører samt gulvmontert toalett.

Kjelleretasje:
WC-rom:
Toalettrommet i kjelleren har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant, speilskap med overlys og gulvmontert toalett.

Vaskerom:
Praktisk vaskerommet er utstyrt med vegghengt servant og opplegg for vaskemaskin.

Kjellerstue:
Kjelleren inneholder en stue med elektrisk gulvvarme. Det er viktig å merke seg at kjelleren ikke oppfyller kravene til rømningsvei, og det er usikkert om bruken av rommene er i tråd med godkjenning fra kommunen, da godkjente byggetegninger ikke er fremlagt.

Anneks (ikke godkjent for varig opphold):
Entré:
Entréen i annekset har et garderobeskap som også rommer en varmtvannsbereder fra 1999.

Bad:
Badet i annekset ble renovert i 2019 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantskap, speil med overlys, dusjnisje med glassvegg og skyvedør, samt gulvmontert toalett.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen har hvite glatte fronter, laminat benkeplater og fliser mellom benk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter er installert. Frittstående hvitevarer inkluderer komfyr med keramisk platetopp og kjøleskap med frysedel.

Rom benyttet som stue:
Stuen i annekset er utstyrt med en peisovn. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Rom benyttet som soverom:
Annekset har ett rom som er benyttet som soverom. Rommer er ikke godkjent for varig opphold.

Overflater:
Gulvoverflater: Varierende gulvflater, inkludert laminat, parkett, fliser og heltre gulv.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte himlingsflater.

Lagring:
I hovedhuset finnes to boder i kjelleren, hvorav en bod også inneholder fordelerskap for vann og stakeluke. På eiendommen er det en frittstående bod på 12 m² med tilliggende carport, samt en 1 m² bod tilknyttet annekset.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hovedhus: Oppvarming er elektrisk i kombinasjon med vedfyring og bioparafinbrenner. Det er en luft til luft varmepumpe fra 2016. Elektrisk gulvvarme finnes på bad i 2. etasje, på toalettrom, i entré, samt i gang og stue i kjeller. Det er peis i stue og bioparafinbrenner i gang.
Anneks: Det er elektrisk gulvvarme på bad. Peisovn i stue.

Det foreligger ikke ferdigattest for hovedbygningen. Kommunens arkiv inneholder et attestert Ekspedisjons-Dokument for "Vaaningshus og uthus" datert 21.05.1923. Det foreligger også en anmeldelse om innflytning i våningshuset datert 18.08.1922, hvor det opplyses at selve huset er ferdig for bruk. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført ca. 1922, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For øvrige bygg på eiendommen foreligger følgende:
- Det er utstedt ferdigattest for carport/garasje datert 22.10.1979.
- Det foreligger en approbasjon for carport/garasje datert 15.12.1978 med følgende betingelser: Fundamenter forutsettes å være sikret mot eventuelle telehivninger. Vindskier bør markeres med bredere bord som antydet med blått på tegninger. Både carporten og garasjen må få samme pussutforming. Bygningen må få en farge og behandling tilpasset hovedhuset.

Takstmann har ikke hatt tilgang til komplette byggetegninger og har derfor ikke kunnet vurdere om dagens bruk er i tråd med godkjenning fra kommunen. En gjennomgang av tilgjengelige tegninger mot dagens situasjon viser flere avvik:
- Kjeller: Rom som på tegningene er merket som bod, er i dag innredet som stue.
- Anneks: Bygningen som på tegningene er et uthus, er i dag et fullt innredet anneks for utleie. Dette er en vesentlig bruksendring som normalt er søknadspliktig, og det er ikke funnet dokumentasjon på dette.
- Opprinnelig terrasse i 1. etasje er bygget inn og innlemmet i stuen. I forbindelse med dette tiltaket er det også bygget en trapp med tilknytning til stuen/tidligere terrasse. Tiltaket er søknadspliktig, og det er ikke funnet dokumentasjon på at det er omsøkt eller godkjent.
- Inngangsparti er tilbygget rundt 1970 uten at dette er søkt om. Tiltaket er søknadspliktig, og det er ikke funnet dokumentasjon på at det er omsøkt eller godkjent.
- 2. etasje: Kjøkken er fjernet og etasjen er innredet med tre soverom og bad.

Stuen i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rom brukt til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 920103, tinglyst 16.12.1921:
Bestemmelse om deleforbud, bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde m.fl. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 1140, tinglyst 29.01.1936:
Tillatelse til å anlegge vann -og kloakkledning fra eiendommen til kommunens hovedledning. Eier er ansvarlig for private stikkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Anneks som er innredet som en utleiedel er trolig ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Fra eiendommen er det få minutter å gå til skogsområde/friområde i enden av Baglerfaret/Solfjellsbakken, som gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser. Her ligger også Kværneråsen Velhus hvor vellaget arrangerer blant annet jul- og sommerfest, og er et
populært sted å leie til private arragnementer som barnebursdager osv. Ikke langt unna ligger også de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. I tillegg er det 18-hulls frisbeegolfbane her. Unike rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m. Nærhet også til fjorden, Østensjøvannet og Østmarka.

Kort vei til et bredt servicetilbud som nærliggende matbutikkƒer, samt større sentre som Manglerud Senter, Bryn Senter og Lambertseter Senter.
Gangavstand til buss, flybuss og T-bane ved Ryen T-banestasjon. Bussforbindelse også i Benveien (kort vei å gå via gangsti), samt også til buss-knutepunkt i Konows gate (via trapp fra Solfjellsbakken).
(Vennligst se ruter.no for mer informasjon).

Eiendommen ligger i bydel Nordstrand, der det er et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, samt også i nærliggende bydeler.
Sats, Evo og Fresh Fintess på Ryen, samt Sats og Evo på Lambertseter og Best Helse på Holtet.

Solfjellshøgda har adkomst fra Enebakkveien eller via Gabbi Lunds vei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Ekeberg skole.
I tillegg ligger privatskolen Ryenberget DELK i kort avstand fra boligen.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 024 kvm. Tomten er pent opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Eiendommen disponerer biloppstillingsplasser på egen tomt og en carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av en eldre reguleringsplan, ID: 689816 «Ang.regulering og utparselering av en del av Kværner Gnr.150 Bnr.1», vedtatt 16.10.1916. Denne vises som en reguleringslinje som krysser eiendommen på reguleringskartet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, i henhold til Kommuneplan 2015-2030. Dette er en faresone som kan medføre restriksjoner på eller krav til ytterligere utredning ved byggetiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 25 900,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten var kr. 7 756,- for 2025.

Selgers opplyste strømforbruk er ca. 12 000 kWh per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 951 956,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

350 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
370 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 370 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Palma Engebretsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 7 500,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 1 500,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 16 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0187/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.24187

Sist oppdatert: 14. mars 2026 kl. 23:26