Grusveien 26

Grusveien 26, 1158 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 137, ideell andel 1/1
Andelsnummer 211, Pynten Borettslag, organisasjonsnummer 948976242

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
2. etasje 54 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom, kott.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1963. Bærende konstruksjon er i betong innfelt med murverk, og etasjeskillere er støpte betongdekker. Grunnmuren er i betong. Yttervegger har utvendig fasadeplater. Yttertaket er tekket med papp. Trapper i bygget er i betong med terrassobelegg. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre, ble skiftet ut i regi av borettslaget i 2019. Entredøren er brannklassifisert (B30) og lydklassifisert (35 dB). Innvendige dører er malte glatte dører, hvorav 3 stk ble sparklet og malt i 2026. Leiligheten har en vestvendt balkong på ca. 4 m² med adkomst fra stuen. Balkonggulvet ble beiset i 2026 og innvendig mur på balkongen ble malt i 2025.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i gang/fellesareal. Det er innfelte lys i himling på bad. Det er en avsluttet tilsynssak fra 02.02.2026.

Det er montert røykvarsler og brannslukningsutstyr i boligen. Brannslokkingsapparatet ble skiftet ut i regi av borettslag i 2026.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong med værslitte overflater og markise.

Innvendig
- Overflater: Fuktskjolder/svelling på gulv i entré, stue og kjøkken. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke påvist unormale verdier i utsatte soner på befaringsdagen, undertegnede kan ikke garantere mot skjulte skader. Det er felt inn gulv under skapet på soverommet som ikke er i samme utførelse som resten av gulvet i rommet
- Innvendige dører: Dørene er av eldre dato og med synlige tegn til bruksslitasje. Soveromsdør er treg.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Eldre radiatorer.

2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Baderomsdøren er lokalisert i våtsonen, men er plassert på den siden av dusjveggen som ikke påvirkes av direkte vannsprut. Det ble registrert enkelte dype og utette fuger.
- Overflater Gulv: Det ble registrert enkelte dype og utette fuger.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

2. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Innredningen vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand, men har bruksslitasje og enkelte sår. Fuktskjolder og svelling på gulvflatene. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner på befaringsdagen. Kjøkkeninnredning uten automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt.
- Avtrekk: Dagens forskrift krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke gjennomført, da tilstøtende vegger består av mur eller betongkonstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong - Rekkverk
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Våtromsrehabilitering ble utført i 2013 av Sansbygg. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2019 av NorDan. Innmat i sikringsskap og elektrisk anlegg på bad ble byttet av Elektro-Sivert Installasjon AS i 2013. I 2012 monterte en tidligere beboer, som var elektriker, LED downlights i stuen og byttet stikkontakter og lysbrytere, men det foreligger ikke samsvarserklæring for dette arbeidet. Det ble installert bergvarmeanlegg i borettslaget i perioden 2023-2025. Borettslagets vedlikeholdsplan inkluderer takrehabilitering innen 5 år.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Beiset balkonggulv
- Sparklet og malt 3 stk innvendige dører (soverom, kjøkken og bod)

2025:
- Malt innvendig mur på balkong

2024:
- Installert ny kombinert vaskemaskin

2022:
- Malt veggflater i stue, kjøkken, soverom og gang

2021:
- Byttet blandebatteri på kjøkken (Hansgrohe)
- Fjernet profilerte lister på toppen av kjøkkenskap og byttet til slette lister under kjøkkenskap

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Installasjon av bergvarmeanlegg

2019:
- Skiftet vinduer og balkongdør

2013:
- Oppgradert bad
- Skiftet innmat i sikringsskap

Dette er en arealeffektiv 2-roms leilighet i andre etasje med en praktisk planløsning. Borettslaget har gjennomført betydelige oppgraderinger de siste årene, inkludert baderomsrehabilitering, utskifting av vinduer og installasjon av bergvarme. Oppvarming og varmtvann er inkludert i felleskostnadene.

Entré:
Fra en felles trappeoppgang med terrassobelegg kommer du inn i en entré som fungerer som leilighetens fordelingspunkt. Her er det plass til yttertøy og sko, og gangen gir direkte tilgang til alle rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget rom med plass til en spiseplass ved vinduet. Innredningen har hvite, matte fronter og benkeplater i laminat. Det er rikelig med skap- og benkeplass, og blandebatteriet fra Hansgrohe ble byttet i 2021. Rommet har ventilator med kullfilter over kokesonen.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Innfelte downlights i taket gir god grunnbelysning. Rommet er lett å møblere og har store vindusflater som ble skiftet i 2019.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong. Ifølge selger har uteplassen sol fra ettermiddagen til rundt klokken 21 på sommeren.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Vinduene vender ut mot et grøntområde.

Bad:
Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2013. Rommet er flislagt og har vannbåren gulvvarme. Innredningen består av et vegghengt toalett, servant med skuffer, speilskap med belysning, høyskap for oppbevaring og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er basert på naturlig avtrekk.

Overflater:
Gulv: Laminat i entré, kjøkken, stue og soverom. Malte gulvflater i kott.
Vegger: Malte overflater.
Himling: Malte overflater.

Lagring:
Leiligheten har et innvendig kott. I tillegg disponeres en bod på ca. 4 m² i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med bergvarmeanlegg via radiatorer. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1963. Det foreligger ferdigattest datert 06.06.1962 som gjelder nybygg av boligblokk. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdig attestert arkivkort datert 06.11.1991 som gjelder fasadekledning og nye vinduer.
- Ferdigattest datert 21.10.1997 som gjelder tak over balkonger.
- Ferdigattest datert 12.02.2015 som gjelder endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeåret, datert 1958-1961. Tegningene stemmer med dagens bruk. Godkjente tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 78, tinglyst 05.01.1959:
Rett for Oslo Lysverk til å ha stående transformator på eiendommen.
Dagboknr. 15916, tinglyst 23.12.1959:
Rett for Oslo Lysverk til å ha stående transformator på eiendommen, samt ha kabler og ledninger over eiendommen.
Dagboknr. 1392, tinglyst 07.02.1961:
Bestemmelse vedr. vei m.m. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 77926, tinglyst 16.12.1985:
Rett for Oslo Lysverk til å ha stående transformator på eiendommen, samt ha kabler og ledninger over eiendommen. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 80712, tinglyst 09.12.1986:
Servitutten inneholder flere bestemmelser, bl.a. rett for kommunen til å ha liggende ledninger m.m. over tomten. Borettslaget plikter å vederlagsfritt avstå nødvendig ubebygget grunn til evt. veiutvidelser samt fellesarealer m.m, samt opparbeide vei opp til regulert bredde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert og trivelig boligområde på Lambertseter, med umiddelbar nærhet til flotte skogsområder og gode turmuligheter. Området er svært populært, og kombinerer det beste av naturnære omgivelser og urbane fasiliteter. Her finner du lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler og svært gode kollektivforbindelser.

Bergkrystallen T-banestasjon (linje 1 og 4) og Rema 1000 ligger i få minutters gange fra leiligheten. Det går også buss fra Langbølgen, inkludert flybuss med forbindelse til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider.)

Lambertseter Senter ligger i gangavstand og byr på over 80 butikker, flere spisesteder, Vinmonopol, Deichman-bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig med både Kiwi, Rema 1000 og søndagsåpen Bunnpris i nærheten.

Det er også kort vei til Sæter Torg, med et variert utvalg av kaféer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finnes også flere dagligvarebutikker, som Meny, Rema 1000 og Gutta på Haugen, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og ulike nisjebutikker.

Holtet ligger også innen kort avstand og tilbyr servicetilbud som Jacobs, Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker, indisk take-away, Mester Grønn, apotek, bank, jernvarehandel og treningssenter (BestHelse).

Området har et rikt frilufts- og aktivitetstilbud. Det er kort vei til Brannfjellskogen og Ekebergsletta med lysløyper, idrettsanlegg, minigolf, husdyrpark, ridesenter, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten. Østmarka ligger også i nærheten og byr på bade- og fiskevann, turstier, sykkelveier og skiløyper. Østensjøvannet, et kjent fuglereservat med tilrettelagte gangveier, er et annet nærliggende rekreasjonsområde. Nøklevann ligger en kort sykkeltur unna og byr på både bading og skiløyper av høy kvalitet.

På varme sommerdager er det enkelt å ta seg til populære badeplasser langs Bunnefjorden som Katten, Sæterstranda, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta – alle innen behagelig sykkelavstand.

Det finnes også et bredt utvalg av idrettstilbud i området:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK): En av landets fremste, med base i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter IF (LIF): Tilbyr et bredt spekter av idretter som fotball, friidrett, håndball, innebandy og badminton.
Sloreåsen alpinbakke (Ljan IF): Et populært vintertilbud i nærområdet.
Nordstrand IF: Har et omfattende idrettsmiljø for håndball og fotball, samt tilbud for funksjonshemmede og en egen triatlongruppe. Her finnes også treningssenter og spisested.
Nordstrand Tennisklubb (NTK): Med utebaner og innendørshall.
Roklubb: Beliggende på Malmøya.
Flere treningssentre finnes i nærområdet, blant annet SATS på Lambertseter og Karlsrud, EVO på Sæter, BestHelse på Holtet og treningssenter i Nordstrand Arena.
I tillegg er det et rikt foreningsliv med tilbud innen turn, dans, kor og speider.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Lambertseter Skole. Kort gangavstand til skoler på alle trinn.

Dersom ovennevnte skole- og barnehagetilbud er av vesentlig betydning for kjøper må interessenter selv sjekke med skolesjefens kontor og/eller bydelsadministrasjonen. Bydelens barnehagetilbud kan studeres nærmere på Oslo kommunes hjemmesider: www.bydel-nordstrand.oslo.kommune.no

Eiertomt som å 66 291 kvm som tilhører borettslaget. Pynten Borettslag har et stort fellesareal opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen, beplantning, trær og lekeapparater. Fellesarealene inkluderer også en ballbane i Granittveien.

Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer til leie via OBOS. Parkering følger ikke leiligheten ved salg og må sies opp med en måneds varsel. Det er lang venteliste (2-3 år) for parkeringsplass med lader. Det finnes også kommunale ladestasjoner i nærheten (ca. 100 m til nærmeste ladepunkt).

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og friområde-turvei i henhold til reguleringsplan S-4197, "GRANITTVEIEN/GRUSVEIEN.Endret reguleringsplan med regulerings- bestemmelser for gnr.159, bnr. 137.Endres til byggeområde for boliger og friområde-turvei", datert 07.12.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av eldre planer. Den overordnede reguleringsplanen for området er S-438, "Regulering av Lambertseter sør", datert 16.05.1952. Denne regulerer eiendommen til byggeområde for boliger (felt R, T og Q) og friareal. I tillegg gjelder bebyggelsesplan 11658 (datert 18.02.1958) og endret reguleringsplan S-2183 (datert 06.12.1976).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 730,- pr. mnd. og inkluderer: A konto fyring og varmtvann, forretningsførsel, vedlikehold, trappevask, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, grunnpakke internett/tv. Felleskostnadene justeres årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1 650 kwh. pr. år.
Borettslaget er tilknyttet Global Connect AS som leverandør av internett. Tv-signalene leveres av Riks-Tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 201 445,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 10 403,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 233 058,- pr. 20.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 150 742 532,- pr. 20.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 84504514624
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 275 342,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.05.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja (denne andelen har ikke andel fellesgjeld av dette lånet).

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 67144013235
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 150 467 190,42
Andel av saldo: kr 233 057,85
Innfrielsesdato: 30.06.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,76%
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 150 000,00 Prisantydning
233 057,85 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 383 057,85 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 392 553,85 Totalpris inkl. omkostninger
4 402 503,85 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Carlsson

Leiligheten er tilknyttet Pynten Borettslag.
- Borettslaget består av 566 enheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Sparebank 1 Forsikring AS, polisenr. 20711053.
- Hjemmeside: https://vibbo.no/Pynten.

Borettslaget har fellesvaskerier, tørkeloft, fellesboder og aktivitetshuset Fryser'n. Fellesarealene inkluderer grøntanlegg, lekeplasser og en ballbane. Det er tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkongene, med unntak av høyblokka. Bruk av tredemølle og lignende utstyr er ikke tillatt. Andelseiere er ansvarlige for at brannslukningsapparat og røykvarsler er funksjonsdyktige. Det arrangeres dugnader.

Det er tillatt å holde inntil to kjæledyr per boenhet. Alle som ønsker å holde kjæledyr, må søke styret skriftlig i forkant. Hund og katt skal alltid føres i bånd på borettslagets eiendom.

Styret har vært aktivt og gjennomført flere større prosjekter de siste årene. Blant disse er et omfattende fyringsprosjekt med overgang til bergvarme, våtromsrehabilitering, og utskifting av ca. 50 elbilladere.

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder er det per 07.05 ikke planlagt noen store kostnader med det første. Det kommer mest sannsynlig et større prosjekt nærmere 2030, men dette foreligger ingen tall på dette enda. Et av borettslagets lån må refinansieres innen 30.06.2026, noe som kan påvirke fremtidige kapitalkostnader. Av planlagte prosjekter fremover er følgende tiltak nevnt:
- Ferdigstilling av fyringsprosjekt (bergvarme) i 2026.
- Oppgradering av vaskeriene er pågående.
- Kartlegging av mulighet for elbillading på alle parkeringsplasser.
- Kartlegging av badene i borettslaget.
- Utskifting av tak er planlagt i perioden 2029-2030.
- Kartlegging av tilstanden på balkongene.
- Utskifting av inngangspartier, ventilasjonsrens og fasadevask er planlagt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Det foreligger en heftelse vedrørende ventilasjon som gjelder krav om montering av lufteventiler i yttervegg og luftespalter under dører for å sikre naturlig oppdriftsventilasjon. Dersom dette ikke er utført, kan borettslaget kreve at det gjøres for andelseiers regning.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører + energiattest  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2682

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 23:43