Øwregata 26

Øwregata 26, 6004 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 200, bruksnummer 590, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
2. etasje 88 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, 2 soverom, bad og vaskerom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod på 4 kvm i utebod samt bod i trapperom på 1 kvm

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Felles nordvendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2026 utført av Takstmann Frode Mauren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten beliggende i bygård oppført i 1906 over 3 etasjer + loft som er seksjonert i 3 leiligheter. Felles bakgård med bodbygg. Bygget er oppført i murkonstruksjoner som er pusset og malt utvendig. Fasade mot gate ble repusset og malt i 2017. Takkonstruksjon av tresperrer tekket med skifer, omlagt utbedret i 2017. Malte trevinduer med 2-lags glass, hovedsakelig fra ca. 1979. Balkongdør med 2-lags glass fra ca. 2015. Malt hoveddør. Ca. 5 m² nordvendt veranda mot bakgård, utgang fra kjøkken. Tretrapp ned til bakgård. Rekkverk i tre/stål. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Vaskerom:
Vanntett sjikt og tett tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger - Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. Det er ikke etablert noe vanntett sjikt på våtrommet.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Bad:
Vanntett sjikt og tett tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger - Vanntett sjikt tilknyttet konstruksjonen vurderes å ha usikker fremtidig funksjon, jf. tabell C i NS 3600:2025. Aldersvurdering, tilgjengelig dokumentasjon og erfaringsmessig funksjonstid tilsier økt risiko for svekket funksjon over tid, selv om det ikke er registrert akutte skader ved befaring
Ventilasjon - Det er ikke tilfredsstillende overstrømning av luft til våtrommet (manglende tilluft via dør/overluft). Dette er i strid med forutsetningen om tilstrekkelig tilluft for å sikre god ventilasjon og fukttransport, der tilluft
normalt skal skje som overstrømming fra tilstøtende rom, for eksempel via luftespalte under dør.

Vaskerom:
Dokumentasjon av vanntett sjikt - Det foreligger ikke noe dokumentasjon på utførelse av våtrommets tettesjikt.
Overflater vegger og himling - Det er registrert avvik ved overflater i vaskerommet med skader på flis etc. Tapet på vegger går helt ned i flislagt gulv, uten bruk av kantflis e.l.
Vann- og avløpsledninger inkludert sluk - Støpejernsluk av eldre dato har usikker fremtidig funksjon, jf. Tillegg C i NS 3600 2025. Rørene har oppnådd en alder og/eller tilstand som tilsier økt risiko for svikt, lekkasjer eller redusert driftssikkerhet.
Ventilasjon - Avtrekket fra vaskerommet er utenfor rommet.
Dokumentasjon av vanntett sjikt - Det foreligger ikke noe dokumentasjon på utførelse av våtrommets tettesjikt.

Ventilasjon:
Det er ikke tilfredsstillende tilluft inn i leiligheten, kun via åpningsvindu eller sprekker i konstruksjonen.

Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS):
Avløpsledninger (spillvann og overvann) - Dette gjelder primært rør tilknyttet vaskerom.Avløpsrør av eldre dato har usikker fremtidig funksjon, jf. punkt C.5. Rørene har nådd en alder og/eller tilstand hvor det må påregnes økt risiko for svikt, lekkasjer, avleiringer eller redusert kapasitet.

Utvendig:
Yttervegg - Vinduer har stedvis endel slitasjegrad som vil kreve utskiftning iløpet av få år. Vinduer med isolerglass mot bakgård er fra 1979 og er nå over 45 år gamle. Dette er utover normal forventet brukstid for isolerglass, og det vurderes å foreligge usikker fremtidig funksjon for glassene. Isolerglass er avhengig av tett kantforsegling for å hindre fuktinntrengning i hulrommet mellom glassene. Over tid svekkes denne forseglingen, og risikoen for punktering (dugg/kondens mellom glassene) øker markant etter 20–30 år, spesielt for ruter fra eldre produksjonsperioder. Ved punktering vil det oppstå varig dugg- og fuktdannelse mellom glassene som etter hvert gir misfarging og redusert sikt, samt noe redusert isolasjonsverdi. I tillegg vil pakninger, beslag og bevegelige deler i vinduene ha økt slitasje, med risiko for nedsatt tetthet mot luft/vanninntrengning, redusert brukskomfort og økt vedlikeholdsbehov
Andre forhold - Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (konstruksjoner ikke undersøkt):

Bad:
Kontroll i tilliggende konstruksjoner - Dusjsonen grenser mot felles trapperom og flislagt vaskerom bak dusjnisjen, slik at hulltaking bak denne er ikke mulig. Det er utført hulltakingsundersøkelser i et eksisterende hull i flislagt vegg fra vaskerommet bak badets innredning med servant, som er mindre utsatte deler av våtromskonstruksjonen. Undersøkelsen ga ikke indikasjoner på unormale fuktforhold eller skade, og målingen vurderes som et indikativt supplement til den øvrige tilstandsvurderingen. Jfr vurderinger under de andre delkonstruksjonene på våtrommet.

Vaskerom:
Kontroll i tilliggende konstruksjoner - Det er ikke mulig å foreta hulltaking grunnet rommets våtsone er gulvet mot annen boenhet og vegg med vannopplegg grenser mot flislagt bad. Jfr vurderinger under de andre delkonstruksjonene på våtrommet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ny eikeparkett i hele leiligheten, nye kjøkken fronter og benkeplate + re-design av kjøkken, utretting gulv + varmekabler i stue, fjerning av stedmurt peis, satt inn peisinnsats, fellesoppgarderinger av pipeløp og pipehatt + oppussing av felles gang. Nytt terrassedekke mot bakgård.

Tiltalende flott eierleilighet beliggende i 2. etasje i flott jugenstilsgård på Aspøya med kort vei til alt av sentrumsfunksjoner. Leiligheten har følgende standard på innvendige overflater:

ENTRE
En-stavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderober med god plass til yttertøy og sko.

GANG
Flislagt gulv, malte vegger og tak.

STUE
Lys og trivelig stue med god plass til flere soner og sitteplasser. Godt med naturlig lysinnslipp fra store vinduer mot syd. Peis med innsats i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Nyere en-stavs eikeparkett på gulv med gulvvarme, malte vegger og malt mursteinsvegg. Malt tak.

KJØKKEN
Stort og romslig kjøkken med en-stavs eikeparkett på gulv med gulvvarme, lyse malte vegger og tak. Kjøkkeninnredningen fra Norema fra 2015 men med fornyede fronter og benkeplate i 2019/2020. Integrert kjøl/fryseskap, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Montert vannstoppsystem. Kjøkkenventilator med avtrekk fra kokesonen og ut.Det er god plass til romslig spisestue på kjøkkenet. Peis med glassdør og innsats som gir en lun og hyggelig atmosfære. Utgang fra kjøkken til felles bakgård og bod.

2 SOVEROM
Begge soverom har en-stavs eikeparkett på gulv, malte vegger og tak. Soverommene har sydvendt orientering og godt med naturlig lysinnslipp fra store vinduer.

BAD
Badet ble rehabilitert ca. 2010 av tidligere eier og har flislagte gulv og vegger og malt tak med innfelt spottbelysning. Baderomsinnredning med skuffer med sorte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med lys over servant. Dusjhjørne med glassvegg. Gulvstående toalett.

VASKEROM
Vaskerommet er avdelt fra tidligere gang med skyvedørsfronter foran vaskeromsdel. På gulv er det fliser, vegger er i hovedsak malt og tapetsert men nedre del mot bad har fliser. Himlingsplater i tak.
Opplegg for vaskemaskin, varmtvannstank og samlestokk for rør i rør system er også montert her.

Tekniske installasjoner:
Rør-i-rør-system med åpen samlestokk i vaskerom.
Stoppekran i vaskerom med sluk. Vannstoppsystem i kjøkkenbenk.
Avløpsrør er hovedsakelig plast (PVC/PP), med innslag av eldre støpejern, bl.a. på vaskerom. Plastsluk på bad (ca. 2010) og støpejernssluk på vaskerom (eldre).
Varmtvannstank på ca 120 liter fra 2009, plassert i vaskerom med avrenning til sluk.
Mekanisk avtrekk (vifte i loftsetasje, sannsynligvis felles). Tilluft primært via naturlige åpninger/åpningsvinduer.
Mursteinspipe rehabilitert i 2025 med nytt røykrør (ferdigattest). Peisinnsats fra 2020 med dører mot både kjøkken og stue. Sotluke bak åpning i kjøkkenskap.
Det er automatsikringer i sikringsskap, det er ny måler i 2018. Det elektriske anlegget er fra forskjellige tidsepoker.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i stue, kjøkken og bad. Ildsted både på stue og kjøkken, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1906. Det foreligger bygningsanmeldelse datert 16.07.1904. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av skorstein, datert 07.11.2025.

Det foreligger byggetillatelse for bod i bakård og balkong mot syd for snr. 2 datert 22.04.1993, som ble fornyet i 1996. Kommunen opplyser i et brev fra 1999 at denne tillatelsen senere var utløpt. Tidligere baktrapp er fjernet og arealet er tatt inn i kjøkkenet. Det ble gitt byggetillatelse for fjerning av baktrapp og etablering av balkong mot gate i 1993 på visse vilkår, men tillatelsen utløp i 1999 uten at det foreligger dokumentasjon på at vilkårene ble oppfylt eller at tiltakene ble ferdigmeldt. Tiltakene mangler dermed dokumentert, gyldig godkjenning. Fjerning av trapp/endring av brannskiller kan være søknadspliktig.

Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Selger av snr. 2 og sameie tar økonomisk ansvar for å etablere brannskille om det ikke allerede er eablert og dette er under utredning.

Fra kjøkkenet til snr 2 er det utgang til bakgård og bodareal i bakgården. Denne "broen"/Balkongen er fellesareal for sameiet, men brukes i dag av snr. 2.

Det er diverse endringer på originale plantegninger og dagens utforming.
Badet er noe større enn vist på tegning samt den del som er vaskerom i dag står som soverom på byggetegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning. Selger tar ansvar for etablering av brannskille. Det øvrige har kjøper all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 10847-2/58 18.12.1986 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 865/3491
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 3 SEKSJONER

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i Øwregata på Aspøya, i et rolig boligstrøk like ved Ålesund kirke. Gaten består av eldre murgårder og er lite trafikkert, men sentrum er likevel bare et par minutters gange unna. På veien dit passerer du Brosundet, med restauranter og karakteristisk bebyggelse langs kanalene.

Dagligvarehandelen er godt dekket i gangavstand. Bunnpris i Torghallen er nærmest, rundt fem minutter å gå, og Kiwi i Kremmergaarden er et par minutter lenger. Kremmergaarden og Ålesund Storsenter ligger begge innen ti minutters gange, og i sentrum finner du også apotek, Vinmonopol og en rekke butikker og spisesteder. Bussholdeplass på Apotekertorget og rutebilstasjonen med hurtigbåtkai er begge i kort gangavstand.

Aspøy skole ligger et par minutter unna til fots, og Storhaugen barnehage er i samme nærhet. Friluftsområdet på Storhaugen og det nye parkområdet i Helleborgparken er begge innen kort gangavstand fra eiendommen. Leiligheten har en privat uteplass i bakgården, skjermet fra gaten.

Fra Ålesund sentrum kjør over Hellebroa til Aspøya og ta til venstre i Kirkegata. Ta deretter av tredje vei til høyre inn Prestegata og så første til høyre igjen og du har boligen liggende som andre bolig på venstre hånd.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Storhaugen barnehage: 5 min. gange
Midtbyen barnehage: 13 min. gange
Klipra barnehage: 23 min. gange

Idrett og fritid:
Mudo Gym Ålesund: 6 min. gange
Sprek365 Aspøya: 7 min. gange
Bowling og squashall: 13 min. gange
Bybadet: 14 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 196 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med støpt fortau mot gate og bakgård.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger og bevaringsformål i henhold til reguleringsplan 1504446, Ålesund sentrum, datert 17.03.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 196,42 m² regulert til boliger og 118,13 m² til bevaring av anlegg.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Ålesund 2016 - 2028, vedtatt 09.03.2017. I planen er 196,42 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av hensynssone H710: Regulerte kulturminner. For regulerte bevaringsområder skal bestemmelsene i Verne- og byformingsplanen for Ålesund sentrum gjøres gjeldende ved plan- og byggesaker.

Iht. områdeanalyse ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for flom, og er i tillegg berørt av faresone for stormflo og havnivå. Området er grundig kartlagt med funn.

Det er igangsatt planarbeid i nærområdet for detaljregulering av Ålesund sentrum - Brosundtunnel (plan-ID 2023006952). Planen er under arbeid og omfatter regulering og utredning av ny tunneltrasé under Brosundet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.606,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, vedlikeholdskostander, administrasjonskostader etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.159,- pr. år. / 12.500 kwh. pr. år.
I selgers husstand har det bodd 1 person.
Boligen er ikke tilknyttet tv/internett.

Seksjon 2 har ansvar for støvsuging av felles gang.
Seksjon 3 fører regnskapet, og seksjon 1 har ansvar for søppel og vanning av blomster.
Et velfungerende sameie.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 845 930,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 383 720,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.489,- pr år.

Ingen fellesgjeld i sameiet pr. dags dato.

4 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
118 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 408 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 418 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ina Eldøy

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Øwregata 26 med sameiebrøk 865/3491
Sameiet består av 3 leiligheter
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt men må godkjennes av styret.
Foretatt påkostninger de senere år: Ikke opplyst.
Planlagte påkostninger:  Ingen kjente.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 691,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 19 694,00
Fotograf  kr 4 090,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 15 500,00

Oppdragsnummer 76-0168/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26168

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 13:50