Damveien 11A

Damveien 11A, 1672 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 440, bruksnummer 95, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 206 kvm

BRA-i:
U. etasje 54 kvm: 2 soverom, bad/vaskerom, og kjøkken/stue
1. etasje 96 kvm: Entré, kjøkken, bad/vaskerom, soverom, og stue
2. etasje 39 kvm: 2 soverom, og stue

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
1. etasje 100 kvm: Terrasser
2. etasje 9 kvm: Balkong

ALH - areal lav himling i 2 etasje utgjør 9 kvm. (ikke måleverdig.)

I tillegg er det et uthus på ca 4 kvm samt redskapskjul på ca 6 kmv.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.4.2025 utført av Takstkonsulent1 v/Sigurd Unnestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for arealbruk for nærmere beskrivelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bygningen er bygget i 1947 og tilbygget 2004. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med takstoler av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l. (besiktiget fra bekken).

Tiltak utført av eier de senere år:
2021:
- Stue, åpnet vegg og satt inn bæring
- Byttet gulv, gipset tak og vegger i stue, kjøkken og soverom i 1etg.
- Ny garasjeport og el-bil lader
2024
- Byttet baderomsinnredning og satt inn spiler på vegger, skyvedør garderobe.
2025
- Bygget nytt soverom i 2.etg. Nye gulv og malt alle rom.
- Satt inn trapp til kjeller og malt rom.
- Byttet baderomsinnredning

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige trapper - Tretrapp ved entrè- det er ikke montert rekkverk. Kostnadsestimat: Under 10 000
Innvendige trapper- Boligen har malt tretrapp- Det er ikke montert rekkverk. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Forstøtningsmur - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Kostnadsestimat under 10 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i taktekking, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, utvendige dører, terrasser, rom under terreng, krypkjeller, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmtvanntank, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, terrengforhold, bad/vaskerom 1 etasje og u. etasje og kjøkken i u. etasje og vinduer

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bad hoveddel, satt inn ny baderomsinnredning (Servant) og spiler på vegger. Bad i kjeller, satt inn ny baderomsinnredning (Servant)

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats
Firmanavn - Egeninnsats og vennetjeneste
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet stikkontakter og lys i stuen og soverom i 1.etg. Alt er kontrollert og gjort av fagfolk.

Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? Hvis nei, gå til punkt 20.
Ja
Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av
bygningsmyndighetene?
Ja -Fått tillatelse til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis
nei, gå til punkt 21.
Ja Har satt innvendig trapp til kjeller.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen er i nyere tid oppgradert i flere omganger, av både foregående eiere og de nåværende som overtok i 2021. Sistnevnte har gjennom påfølgende år og frem til helt nylig i 2025 bekostet både ombygging og en rekke oppgraderinger, hovedsakelig i boligens hoveddel som omfatter første og andre etasje.

I første etasje ble romløsningen noe endret i 2021 til fordel for en mer hensiktsmessig løsning. Opprinnelig delevegg mellom stuen og kjøkkenet ble åpnet mens eksisterende forbindelse ble tettet. Gipsing og malerarbeid ble utført i alle etasjens rom av innleid fagpersonell, gulv ble samtidig skiftet ut i alle rom utenom badet.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik løsning fra Strai, installert i 2019 og noe ombygget rundt 2021 i anledning den nye romløsningen. Innredningen ble samtidig supplert med en ekstra halvøy med barløsning. Kjøkkenet er i dag meget bruksvennlig utformet og ikke minst velutstyrt med hensyn til hvitevarer som alle medfølger - vinskap inkludert. Gulvet har elektrisk varme under fliser som fortsatt ligger under det nye laminatgulvet.

Badet er fra 2004 og så nylig som i 2025 oppgradert med både moderne baderomsinnredning og badekar (ikke koblet til vann/rør)av helstøpt modell som supplement til eksisterende dusjkabinett. En smart nisje med skyvedører er samtidig oppført, der vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres ute av syne og lett tilgjengelig. Lekre spileplater ble montert på flere vegger, de øvrige er i likhet med gulvet utført med fliser. Gulvet har også elektrisk varme. Himlingen ble i likhet med etasjens øvrige rom fornyet i 2021.

Spesielt verdt å fremheve er at hovedsoverommet er tilknyttet badet, en løsning som i hverdagen er både praktisk og bekvemmelig. Hovedsoverommet har for øvrig også kvaliteten av utgang til østsiden av den store terrassen. Utskiftning av gulv samt gipsing og malerarbeid ble utført i 2021.

Hoveddelens øvrige to soverom er samlet på én flate i andre etasje, hvorav ett er etablert så nylig som i 2025. Etasjen ble samtidig pusset opp med nye gulv, nye overflater på vegger og himlinger i ombygget del samt malerarbeid i alle rom. Det nye soverommet er størrelsesmessig et naturlig barnerom, mens etasjens eksisterende soverom er et ypperlig ungdomsrom - med tilknyttet balkong.

- Underetasje
Underetasjen er innredet i tidligere år og inneholder blant annet kjøkken og bad. Overflatene er malt helt nylig i 2025, deriblant kjøkkenets gulv som er av fliser og har elektrisk varme. Ny trapp i heltre mellom første etasje og kjelleren er også installert i 2025.

Kjellerens kjøkkeninnredning er fra ukjent årstall, men i god stand og har grunnleggende funksjoner samt oppbevaringsplass for det essensielle til daglig bruk.

Badet er som i hoveddelen fra 2004 og helt nylig oppgradert med både moderne baderomsinnredning, ny regndusj(ikke koblet til vann/rør) og nye dusjdører med sorte profiler. På dette badet står for øvrig også boligens varmtvannsbereder. Gulv og vegger er flislagt, gulvet har også elektrisk varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater, MDF-plater, spilepanel og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater og MDF-panel. Innfelte spotter i flere rom.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og vinskap. Innfelt kombiskap. Ventilator i overskap.

Kjøkken kjeller: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Plassbygget nisje med skyvedører. Frittstående badekar. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad kjeller: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Høyskap med glatte mørke fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter.

Alle hvitevarer på kjøkken følger med.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med peisovn på kjøkken.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger anmerkning fra brannvesenet datert 04.02.2025.
Ildsted første etasje- Utett rundt røkrør til Dovre vedovn.
Ildsted underetasje - Ildsted montert for nært brennbart materiale samt plate på gulv
Andre anmerkninger:
Rømningsvei: Vindu soverom kjeller

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger for påbygging av vindfang og veranda datert 01.10.1985.
Det er mottatt byggemeldte tegninger for utvidelse av boligen datert 28.08.2003 men ingen ferdigattest på tiltaket. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller datert 02.05.2025.

Endring fra byggemeldte tegninger opp mot dagens bruk.
Deler av kjøkken i hovedetasjen var opprinnelig byggemeldt som trappehall. 
Ett soverom i andre etasje var opprinnelig byggemeldt som loftstue.
Stue i andre etasje var opprinnelig byggemeldt som trappehall.
Endring er varig oppholdsrom mot varig oppholdsrom og ikke søkepliktig.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Den del av boligens u. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eneboligen i Damveien 11A er høyt og luftig beliggende i rolige, ettertraktede omgivelser på nordre Kråkerøy. Eiendommen ligger like ved den idylliske Smertudammen hvor det er mulig å bade og fiske, samt stå på skøyter når forholdene tillater. Vakre skogholt og turveier finnes også i umiddelbar nærhet.

Omgivelsene er spesielt attraktive for en barnefamilie som i tillegg vil oppleve fordelen av nærhet til skoler på alle grunntrinn. Rødsmyra skole og Kråkerøy ungdomsskole er begge innenfor gangavstand, på trafikksikre gang- og sykkelveier som leder frem til skolegårdene. Det finnes for øvrig også flere barnehager i nærområdet.

Nærhet til sjøen er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Med sykkel tar det kun et fåtall minutter ut til sjøen og flere fine badesteder. Har du båt og får plass i en av småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I terrenget rundt på øya finnes også en rekke turmuligheter. Blant annet allerede like utenfor døren er det gode turmuligheter omkring den idylliske Smertudammen som er en del av nabolaget. Gjennom skogholtene ved Ulvedalen går stier og grusveier som er ypperlige blant annet for hverdagslige treningsøkter, spesielt for løping.

Sentrum med shoppingmuligheter samt alle øvrige tjenester og tilbud er om lag fem minutter unna med sykkel eller buss. Her finner du blant annet det nye flotte kjøpesenteret Værstestorvet med alt av fasiliteter. Holdeplasser finnes langs Kråkerøyveien, ved innkjøringen til Damveien. Her stopper ekspressbuss mellom Hvaler og Oslo som også kjører innom sentrum.

Foruten buss utgjør også byfergene et godt kollektivtilbud som det attpåtil er gratis å benytte. Fergene har hyppig avganger dagen og uken gjennom. Fra fergeleie ved Smertu kan du ta ferge over til by-siden og være fremme på togstasjonen etter få minutter. Ny fergeforbindelse er i tillegg åpnet mellom Bekkhus på Kråkerøy og Vaterland på Østsiden.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Smertulia barnehage (1-5 år) 0.7 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.9 km
Buskogen barnehage (1-5 år) 3 km

Skoler:
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.6 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.4 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2.6 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 4 km
Hans Nielsen Hauge vgs 25 min
WANG Toppidrett Fredrikstad 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 647 kvm. ihht mottatt eiendomsstatus fra Fredrikstad kommune og evInfo
Pent opparbeidet med plen og beplantninger med fine uteplasser.

Eiendommen tilfredstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser og er ikke oppmålt i nyere tid. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Med boligen følger det med en garasje med plass til en bil med elbillader. Forøvrig biloppstillingsplass på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 209,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 9 863,-. Blir fakturert sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent. 
Velavgift Smertu er kr 300 pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber/altibox som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 699 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 249 779,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 999 116,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
170 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 160 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Kristian Johnsen Danielsen

Etter nærmere avtale.

Smertu

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 24 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2527

Sist oppdatert: 09. mai 2025 kl. 17:17