Kråkerudbakken 53

Kråkerudbakken 53, 1825 TOMTER
Kommunenummer 3118, gårdsnummer 821, bruksnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Sokkeletasje 58 kvm: Entré, hall m/trapp, bad, toalettrom, soverom, vaskerom, bod og bod 2.
1. etasje 85 kvm: Trapperom/gang, to soverom, omkledningsrom, toalettrom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Sokkeletasje 20 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 51 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026, utført av Moss Eiendomstaksering AS v/Kristian Østmark.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1969 som en enebolig over to plan (under- og 1. etasje) med integrert garasje. Boligen har murt/støpt grunnmur på sålefundamentering, med støpt gulv på grunn i sokkeletasjen. Grunnmuren er utvendig fuktsikret med knotteplast, og drenssystemet ble oppgradert i 2014. Yttervegger over grunnmur er i isolert bindingsverk med tømmermannskledning og liggende kledning i gavl. Deler av ytterveggene og himlingen i 1. etasje ble innvendig etterisolert i 2024/2025. Etasjeskillet er en trekonstruksjon med bjelkelag. Taket er et saltak med takstoler og bordkledning som undertak, tekket med papp fra 2012. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass fra 2013, 2016 og 2017, samt en terrassedør med 2-lags isolerglass. Det er en murt elementpipe med tilknyttet peisovn. En veranda på 51 m² i trekonstruksjon ble utvidet i 2025, og har en utvendig trapp ned til terrenget. Det er også en innvendig trapp i tre.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipe innkledd i 1. etasje, for elementpipe er det krav til min. 2 frie sider tilgjengelig for besiktigelse for å kunne oppdage eventuelle sprekker. Peisovn med sprekk i ildfast stein i brennkammer.
- Bad, sokkeletasje: Membranen er synlig, men avslutningen ved sluket er utett. Hovedsluk i jern med rustdannelser.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Nedløp og beslag: Pga. alder. Nedløp med frostsprengt lengdeskjøt. Beslag med avflassende overflatebehandling, begynnende korrosjon.
- Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Kledning med klimaslitasje/noe oppsprekking. Lufting ved grunnmur er stengt med tettsittende lusklosser og ytterligere tettet med isolasjon/stålull for gnagerstopp.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Luftespalter mellom sperrer delvis tettet. Underside taktro stedvis med skjolder og svertesopp. Skjolder spesielt lokalisert til rundt takgjennomføringer ved pipe og luftehatt. Ved fuktmåling i taktro ble det ikke påvist forhøyede fuktverdier besiktigelsesdagen. Bæresøyle takutstikk over veranda lokalt råtebeskadiget, svekket bæreevne.
- Rom Under Terreng: Vær oppmerksom på at innvendig påforet kjellervegg på bakgrunn av skadestatistikk er vurdert som risikokonstruksjon. Påvist noe avflassing/avskalling av murpuss i bod, symptom på noe fuktgjennomtrengning i grunnmur og/eller utilstrekkelig ventilering.
- Vannledninger: Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger. Dokumentasjon på utførte rørarbeider foreligger ikke. Rør-i-rør med varerør avsluttet under sokkel i servantskap kjøkken. -Kan medføre at lekkasje ikke detekteres av montert lekkasjedetektor i servantskap. Stoppekran tilgjengelig på vaskerom, ukjent tilstand/ikke funksjonstestet. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon
- Avløpsrør: Pga. alder.
- Ventilasjon: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Bad og toalettrom med mekanisk avtrekk, men ikke etablert tilluft til disse rom. øvrig del av boligen således ventilert kun ved ventil i yttervegger.
- Varmepumpe: Dokumentasjon fra utførende bedrift foreligger ikke.
- Varmtvannstank: Pga. alder.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Stedvis noe sprekkdannelser i garasje.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Toalettrom. 1. etasje: Manglende luftgjennomstrømning/ventilering.
- Kjøkken: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- Bad, sokkeletasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu med trekarm i del av vegg over badekar med dusj definert som våtsone. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Motfall i dusjnisje med tett sokkel. Servantslap med fukt-/svelleskader. Ingen tilluft.
- Toalettrom, sokkeletasje: Tapet med stedvis løse felt. Ingen tilluft etablert.
- Vaskerom: Stedvis hullyd i fliser, TG vurdert på bakgrunn av alder. Sluk, membran og tettesjikt pga. alder. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Eldre plastsluk, tettesjikt ikke påvist tilknyttet sluk. Ingen luftgjennomstrømning etablert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Vann tilknyttet Hobøl Vannverk. Avløp til privat minirenseanlegg fra 2010. Stikkledninger ikke besiktiget/dokumentasjon tilstand foreligger ikke.
- Bad: Hulltaking er ikke foretatt da det er fysisk umulig pga. tilliggende konstruksjoner. Ved fuktsøk ble det ikke påvist unormale forhold.
- Vaskerom: Foretatt hulltaking i delevegg fra tilstøtende rom bak dusjnisje, uten å påvise unormale forhold.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmåling, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2025, hvor store deler av overetasjen fikk nytt strømanlegg, inkludert kurser og downlights i stue, kjøkken, soverom, samt til varmepumpe og sikringsskap. Eier trakk deler av kablene i samarbeid med faglært, og AA Elektro Installasjon AS kontrollerte arbeidet før veggene ble lukket, og koblet og godkjente anlegget etterpå. I 2025 ble også sanitærutstyr på kjøkken, og toalett nede byttet ut, montert og koblet i samarbeid med faglært. Samme år ble varmepumpen skiftet, også dette i samarbeid med faglært. I 2024 ble to soverom i overetasjen bygget om til ett. Dette arbeidet ble utført av ufaglært.

2025:
- Pusset opp 1. etasje med nye overflater og innvendig etterisolering av yttervegger/himling.
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer og automatisk vannstoppventil.
- Utvidelse av veranda.
- Ny trapp fra veranda til terreng.
- Bruksendring av del av underetasjen til vaskerom og soverom.
- Installert ny luft-til-luft varmepumpe.
- Oppgradert elektrisk anlegg i stue/kjøkken i 1. etasje, utført av AA Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Bytte av sanitærutstyr på kjøkken og toalett i sokkeletasjen.

2024:
- Ombygging av to soverom til ett i 1. etasje.

2021:
- Nytt toalettrom i 1. etasje.

2017:
- Utskifting av vinduer med 2-lags isolerglass.

2016:
- Utskifting av vinduer med 2-lags isolerglass.

2014:
- Oppgradering av drenssystemet.

2013:
- Utskifting av vinduer med 2-lags isolerglass.

2012:
- Fornyelse av taktekking med papp.

2010:
- Installering av privat minirenseanlegg (Biovac).

2008:
- Installering av varmtvannsbereder på 200 liter.

Flott enebolig som har fått et betydelig løft, hvor hele 1. etasje med unntak av toalettrommet ble oppgradert i 2025. Her er det skapt en moderne og åpen hovedetasje med nytt kjøkken, nye overflater og en ny stor, solrik utvidet veranda med utsikt over det omkringliggende landskapet. Yttervegger og tak i stue/kjøkken er etterisolert med 5 cm. Ny drenering rundt hele huset i 2014/2015. Yttertaket ble skiftet i 2012. Balkongdør og vinduer med 2-lags glass fra 2013, 2016 og 2017. Enkelte vinduer har utvendig solskjerming. Boligen fordeler seg over to plan og kombinerer nye, moderne løsninger med praktiske rom i sokkeletasjen.

Sokkeletasje

Entré og hall: Man kommer inn i en romslig entré/hall med god plass til yttertøy og sko. Rommet har trepanel på veggene som gir en lun velkomst. Her er det også en peisovn som gir ekstra varme på kalde dager.

Soverom: Stort soverom med spotter i tak og gulvvarme. Rommet har god plass til seng og oppbevaringsmøbler. Det er laminat på gulv og gulvvarme.

Bad: Badet er flislagt og utstyrt med både et innmurt badekar og en dusjnisje. Gulvvarme. Badet har servantskap for oppbevaring.

Vaskerom: Vaskerommet har flislagte overflater og opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom: Separat toalettrom med servantskap og gulvklosett fra 2026. Laminat på gulv.

Lagring: Boligen har to boder i sokkeletasjen som gir god lagringsplass. Det er også en integrert garasje i bygget.

1. etasje

Stue: Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir utsikt over landbruksområdene. Stuen har god plass til både sofagruppe og en stor spisestue. En ny luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2025. Fra stuen er det direkte utgang til en stor veranda. Verandaen som ble betydelig utvidet i 2025 er på 51m2. Her er det gode solforhold og utsikt over landskapet. En trapp fører ned til hagen, og en del av verandaen gir overdekket parkering under. Plassen er lun og gir rom for både sittegrupper og grill.

Kjøkken: Kjøkkenet er nytt fra 2025, er av merket Epoq og har en moderne innredning med mørke, slette fronter som står i kontrast til den lyse laminate benkeplaten. Alle hvitevarer er integrert, inkludert stekeovn, mikro, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. En stor servantkum i kompositt er praktisk plassert ved vinduet. Hele det elektriske anlegget i stue og kjøkken ble fornyet i 2025, med blant annet innfelt LED-belysning i himlingen. Kjøkkenhalvøya gir rikelig med arbeidsflate og fungerer som et sosialt samlingspunkt i den åpne løsningen.

Soverom: 1. etasje har to soverom og et tilhørende omkledningsrom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og har en egen nisje som kan brukes som en liten lesekrok. Omkledningsrommet gir rikelig med garderobeplass. Omkledningsrommet kan enkelt tilbakeføres til et fjerde soverom ved behov. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom eller kontor.

Toalettrom: Separat toalettrom med servantskap og gulvklosett, ligger lett tilgjengelig fra gangen. Rommet har varmekabler i gulv.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør så lenge ikke annet er nevnt i salgsoppgaven.

Alle hvitevarer på kjøkkenet følger med. Alle hvitevarer er nye (tatt i bruk høsten 2025).

Boligen varmes opp med elektrisitet og luft-til-luft varmepumpe. Det er også en peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eneboligen, datert 24.09.1971.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for bruksendring til nytt soverom og vaskerom (i sokkeletasjen) datert 12.03.2026, samt ferdigattest for utvidelse av terrasse datert 17.03.2026. Det må stå en fastmontert innredning under vindu på soverommet så høyde blir maks en meter til vindu.

Det foreligger ferdigattest på avløpsanlegg, datert 08.01.2010.

Ferdigattestene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, stemplet av Hobøl Bygningsråd og datert 10.05.1969. Det gjøres oppmerksom på at to soverom i 1. etasje er gjort om til ett stort soverom, med tilhørende omkledningsrom. Det er åpnet opp mellom kjøkken og stue. Tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 3964, tinglyst 18.07.1969, type heftelse: Bestemmelse om veg: Tillatelse til å legge avkjørsel fra offentlig vei. Felles avkjørsel til fylkesvei på hver side av delet mot. gnr. 21, bnr. 1.

Dagboknr. 4062, tinglyst 04.08.1971, type heftelse: Bestemmelse om vannrett: Omhandler godkjennelse til å koble seg på brønn og begrensinger rundt dette.

Dagboknr. 8549, tinglyst 02.11.1977, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler bestemmelser rundt vannledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Kråkerudbakken 53, en eiendom som kombinerer landlig ro med kort vei til alt en familie trenger i hverdagen. Boligen ligger fritt til i et åpent kulturlandskap, med umiddelbar nærhet til skog og mark. Her kan du starte søndagsturen rett fra egen dørstokk, med milevis av stier og skogsbilveier å utforske.

Hverdagslogistikken er enkel. Tomter sentrum ligger kun noen få minutters kjøring unna, hvor du finner både Tomter skole (1-7. trinn), Kiwi-butikk for dagligvarehandelen og Tomter idrettspark. Flere barnehager, som Knoll og Tott og Brødholt FUS, er også innenfor samme korte kjøreavstand. For eldre barn er det kort vei til Knapstad barne- og ungdomsskole. Det er et nytt treningssenter i Tomter sentrum.

For den som pendler, er Tomter stasjon med linje R22 en viktig ressurs for reiser mot Ski og Oslo. Toget bruker 27-28 minutter til Oslo S fra Tomter stasjon. Bussholdeplass for lokalruter er også i gangavstand. Beliggenheten gir deg friheten ved å bo landlig, samtidig som du effektivt kommer deg til jobb, fritidsaktiviteter og byliv når det trengs. Treningssentre i både Ytre Enebakk og Spydeberg kan nås på ca ti minutter med bil.

Følg Enebakkveien fra Tomter sentrum til du får Kråkerudbakken på høyre side. Følg veien til du kommer til et lite boligfelt. Boligen ligger da på venstre side.

Se også Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

I sentrum av Tomter finnes barnehager og barneskole. Ungdomsskole på Knapstad. Videregående skole i blant annet Spydeberg, Askim og Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Stor selveiet tomt på ca. 1.588,4 kvm. Grenselinjen mot veien samt en liten del mot øst er merket som lite nøyaktig. Det må derfor påregnes at arealet kan avvike noe ved en eventuell ny oppmåling.

Svakt skrånende tomt som er opparbeidet med gruslagt biloppstillingsplass foran garasje, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Deler av hagen er inngjerdet for barn/hund.

Eiendommen har en integrert garasje i sokkeletasjen. I tillegg er det rikelig med parkering på egen tomt, hvor verandaen fungerer som carport med plass til to biler.

Det er mulighet for å montere ladeboks i eller utenfor garasjen.

Hovedveien er offentlig. Veien inn til huset fra hovedveien er privat.

Privat vann fra Hobøl Vannverk.

Avløp: Privat avløp til eget renseanlegg fra 2010.

Kommunen kan pålegge tilkobling til kommunalt avløp dersom dette legges i nærheten i fremtiden. Det gjøres oppmerksom på at det er en vedtatt opprydningsplan for private avløpsanlegg i kommunen, som kan medføre pålegg om oppgradering av anlegget eller tilkobling til kommunalt nett innen 2033.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.02.2024 avsatt til: Spredt boligbebyggelse, Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8.536,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feiing/tilsyn, tømming minirenseanlegg, årlig kontrollgebyr avløpsanlegg.

Eier har avtale med Biovac om service og påfyll av kjemikalier på minirenseanlegget. De kommer 2 ganger i året og prisen for dette var kr 5202,- i 2025.

Privat vann fra Hobøl vannverk:
Pris per kbm: 29,5,-
Fastpris pr år: 2980,-
Leie av måler pr år: 400,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 14.360 kWh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 10.045,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox/Viken Fiber (500/500 mb) som leverandør av kabel-tv og internett og koster 899,- pr. mnd. Dekoder og ruter følger med salget.

Eiendommen er tilknyttet alarm fra Verisure. Nåværende eier betaler kr 499,-/mnd. Ny eier kan velge å tegne eget abonnement, ellers blir anlegget plukket ned av Verisure.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 737.515,- i følge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2.950.061,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 530 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fabian Sariberget og Michelle Bjørklund Barkald

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk.  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold kommune  kr 4 325,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 13 900,00

Oppdragsnummer 46-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2637

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 12:37