Olav Nygards veg 27

Olav Nygards veg 27, 0688 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 147, bruksnummer 201, ideell andel 1/1
Andelsnummer 74, Ulsrud Borettslag, organisasjonsnummer 954907708

Totalt bruksareal BRA: 81 m².

BRA-i:
1. etasje, 68 m²: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller, 4 m²: Kjellerbod merket med nr. 65.

BRA-b:
1. etasje, 9 m²: Innglasset balkong.

Leiligheten disponerer i tillegg et oppbevaringsskap merket med nr. 65 i felles kjølerom i kjelleren.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod og skap tilhører borettslagets fellesareal, og at boden og skapet således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden og skapet. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1961. Bygget er oppført med kjeller og støpt gulv mot grunn, og grunnmur samt bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre og mur-/betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med teglstein og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er utført i pulttaksform med ukjent tekkemateriale (ikke inspisert).
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull (brannklasse B30 og lydklasse 40 dB), balkongdør og vinduer med trekarmer og trelags glass fra 1985, samt vindu på bad med PVC-karm og tolags glass fra ukjent nyere tid. Innvendig er det hvite profilerte innerdører.
Fra stuen er det utgang til vestvendt innglasset balkong på ca. 8 m² med bærende betongkonstruksjon belagt med plastfliser samt rekkverk av metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har røykvarsling og montert komfyrvakt. Boligen mangler godkjent slokkeutstyr.

Det er ikke utført radonmåling i boligen. På grunn av leilighetens plassering nær terrenget vurderes radonundersøkelser som aktuelle.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer fra 1985 og balkongdør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført fordi våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg er felles for flere boenheter og inngår derfor ikke i undersøkelsene i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæring:

- Det er skiftet rør i regi av borettslaget (oktober 2025).

Boligen er modernisert/påkostet i 2023:
- Ny kjøkkeninnredning.
- Fornyet baderom med innredning, sanitærutstyr og flis på flis.

Lys og tiltalende 3-roms andelsleilighet beliggende i byggets 1. etasje, med en god planløsning og vestvendt, innglasset balkong. Leiligheten har et moderne og helhetlig uttrykk med gjennomgående parkettgulv, lyse veggflater og en harmonisk fargepalett. Leiligheten fikk ny kjøkkeninnredning og oppgradert bad i 2023, og fremstår som pent innredet og velholdt. Planløsningen omfatter en romslig stue med spiseplass, kjøkken, to soverom, bad og entré. Det er gode oppbevaringsmuligheter med skyvedørsgarderober i entré og hovedsoverom, samt ekstern bod og skap i kjeller.

Entré:
Lys og innbydende entré med malt trepanel i himling. Entréen har plass til yttertøy og sko, samt en praktisk skyvedørsgarderobe med speildører som gir god oppbevaringsplass. Speilfrontene bidrar samtidig til en økt romfølelse. Fra entréen er det adkomst til bad, soverom 2 og stue.

Bad:
Baderommet ble fornyet i 2023 med flis på flis, ny innredning og sanitærutstyr. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling med innfelte downlights. Et vindu gir naturlig dagslys og mulighet for lufting.
Badet er innredet med veggmontert baderomsmøbel med heldekkende servant, ett-greps armatur og skuffer, speilskap, frittstående badekar med dusjvegg, ett-greps dusjarmatur og regndusj, samt gulvstående toalett. Det er også stikkontakt ved servanten og opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken:
Kjøkkenet fikk ny innredning i 2023, med glatte, hvite fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Mellom benkeplate og overskap er veggen flislagt, og det er montert belysning under overskapene. Innredningen byr på gode oppbevaringsmuligheter og praktiske arbeidsflater.
Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt ventilator med kullfilter. Det er installert komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring. Kjøkkenet ligger i praktisk tilknytning til stuen og spiseplassen.

Integrerte hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2023, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater mot vest og gjennomgående lysinnslipp fra vinduer i både stue og kjøkken. Rommet har en god utforming med plass til både sofagruppe og spisebord, og den åpne overgangen mot kjøkkenet gir en naturlig sammenheng mellom rommene. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Innglasset balkong:
Den 9 m² store, vestvendte og innglassede balkongen gir et hyggelig ekstra oppholdsareal med mulighet for ettermiddags- og kveldssol. Innglassingen skjermer mot vind og nedbør og bidrar til å forlenge brukssesongen.
Balkongen har betongkonstruksjon med plastfliser på gulvet, rekkverk i metall og glass samt åpningsbare glassfelt. Det er montert utebelysning og stikkontakt, og balkongen har plass til sittemøbler og beplantning.

Hovedsoverom:
Pent og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Rommet har en behagelig fargepalett og et stort vindu som gir naturlig dagslys. Langs den ene veggen er det en praktisk skyvedørsgarderobe med lyse fronter og god oppbevaringsplass.

Soverom 2:
Lyst og anvendelig soverom som i dag er innredet med enkeltseng, skrivebord og vegghengte hyller. Rommet har en praktisk utforming og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Vinduet gir godt med dagslys og utsyn mot trær og beplantning.

Overflater:
Gulv: Gjennomgående parkett i oppholdsrom, soverom og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte, glatte flater og malt mur/betong. Flislagte vegger på bad og fliser over benkeplate på kjøkken.
Himling: Malte betongelementer samt malt trepanel. Malt, glatt himling med downlights på bad.

Teknisk informasjon:
- Sikringsskapet er plassert i felles gang utenfor leiligheten. Det elektriske anlegget har automatsikringer.
- Stoppekraner for vann er plassert under kjøkkenvasken.
- Leiligheten varmes opp med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. I tillegg er det gulvvarme på bad. Det er felles varmtvann for bygningen.
- Ventilasjonen består av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, kombinert med mekanisk avtrekk fra bad. Det er normalt ikke lov å koble på mekanisk avtrekk i eldre bygg, og det tas spesifikt forbehold om at dette er tillatt her.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet «Byggemåte» og vedlagte tilstandsrapport.

Følgende medfølger ikke salget:
- Lampe på soverommet.
- Takpendler i stuen.

Vi viser for øvrig til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral (bio fastbrensel), samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg (boligblokk), datert 14.03.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også følgende ferdigattester:
- Ferdigattest på utskifting av vinduer, datert 08.01.1986.
- Ferdigattest på fasadeendring, datert 20.01.1995.
- Ferdigattest på fasadeendring, herunder rehabilitering av fasader og utvidelse av balkonger, datert 24.08.1998.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg godkjent byggesak for innglassing av eksisterende balkonger i Olav Nygards veg 23-29, med rammetillatelse datert 07.09.1999 og igangsettingstillatelse datert 28.06.2000. Byggesaken ble henlagt av Plan- og bygningsetaten 05.03.2009, uten at det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Eventuell videre oppfølging av byggesaken vil være borettslagets ansvar.

Det foreligger godkjente byggetegninger. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra de godkjente byggetegningene ved at en lettvegg mellom stue og kjøkken er fjernet. Tiltaket krever normalt ikke søknad til Plan- og bygningsetaten, og er en vanlig løsning i borettslaget.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, veg, kloakkledning, vann- og kloakkreglement, trafostasjon/kiosk, bebyggelse og vann/kloakkledning med adkomstrett for annen eiendom.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Ulsrud, i et etablert og barnevennlig boligområde med kort vei til Østmarka. Borettslaget har store, grønne fellesarealer med plen, trær, beplantning, lekeplass og sittegrupper. Området er preget av lavblokker, rekkehus og småhusbebyggelse.

Rekreasjon og fritid
Østmarka byr på flotte turmuligheter året rundt. Sommerstid finnes et rikt nettverk av stier og turveier, samt gode badeplasser ved Ulsrudvann og Nøklevann. Vinterstid prepareres det skiløyper og lysløyper, og marka gir enkel tilgang til populære turmål som Rustadsaga, Mariholtet og Skullerudstua, alle med serveringstilbud.
Idretts- og aktivitetstilbudene i området er svært gode. Bølerbanen ligger ca. 5 minutters gange unna, mens Haraløkka idrettsanlegg byr på blant annet friidrettsanlegg, fotballbaner og kunstgress. I tillegg er det kort vei til Bøler flerbrukshall, som tilbyr aktiviteter som håndball, basketball, innebandy og volleyball, og til Bøler bad. For treningsinteresserte finnes blant annet Friendly Ulsrud og EVO Bøler, begge ca. 9 minutters gange fra boligen. På Skullerud ligger Skullerud Sport Senter og Oslo Klatresenter, mens SATS ligger på Hellerud.

Barnehager og skoler
Området har et godt tilbud av barnehager og skoler. Tveteråsen barnehage ligger kun ca. 3 minutters gange unna, mens Myrvoll og Holtet barnehager nås på henholdsvis ca. 4 og 5 minutter til fots. Boligen sokner til Bøler skole (1.-10. trinn), ca. 9 minutters gange unna. Ulsrud videregående skole ligger ca. 6 minutters gange fra boligen.

Handel og servicetilbud
Daglige innkjøp kan gjøres hos REMA 1000 Ulsrud eller Coop Mega på Bøler Senter, begge innen gangavstand. Bøler Senter ligger ca. 9 minutters gange unna og har et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet apotek, Vinmonopolet, blomsterbutikk, bokhandel, kafé og spisesteder. Det er også gangavstand til nærsenteret Oppsal Senter. For et større handelstilbud er det kort kjøreavstand til blant annet Bryn Senter, Tveita Senter, Manglerud Senter og Alna Senter.

Offentlig kommunikasjon
Området har gode kollektivforbindelser med både T-bane og buss. Ulsrud T-banestasjon ligger ca. 7 minutters gange fra boligen og betjenes av linje 3, med direkte forbindelse til Oslo sentrum og en reisetid til Jernbanetorget på ca. 18 minutter. Det er også kort vei til bussholdeplasser i Olav Nygards veg og Ulsrudveien, med forbindelser til øvrige deler av byen og nattbusstilbud i helgene. Flybussen FB10 (OSL-Ekspressen) stopper også ved holdeplassen Olav Nygards veg langs General Ruges vei og gir direkte forbindelse til Oslo lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Tveteråsen barnehage: 3 min. gange
Myrvoll barnehage: 4 min. gange
Holtet barnehage: 5 min. gange

Skoler:
Bøler skole (1.-10. trinn): 9 min. gange
Ulsrud videregående skole: 6 min. gange
Lambertseter videregående skole: 13 min. med buss

Idrett og fritid:
Bølerbanen: 5 min. gange
Friendly Ulsrud: 9 min. gange
EVO Bøler: 9 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 39 522 m² som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med grøntområder, gressplen, trær og beplantning, asfalterte adkomst- og internveier, lekeplass med lekestativer og sandkasse, samt sittegrupper.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Borettslaget har opparbeidede parkeringsplasser som leies ut til andelseierne etter skriftlig søknad. Utleien administreres av styret, og plassene tildeles etter søkeransiennitet. Parkeringsplassene følger ikke leiligheten ved salg.

I tillegg er det 75 garasjeplasser i Ulsrud Garasjelag SA, hvor andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett til ledige garasjer. Kjøp av garasjeplass må avklares særskilt med garasjelaget.

Borettslaget har også elbillading mot betaling.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 «Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», vedtatt 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplaner for ulike delarealer:
- Offentlig kjørebane/veigrunn mot Olav Nygards vei: reguleringsplan S-1197, vedtatt 30.03.1965.
- Offentlig kjørebane/veigrunn mot General Ruges vei: reguleringsplan 88360, vedtatt 29.11.1960.
Disse planene har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Pågående plansak som berører borettslagets eiendom:
- Saksnr. 2025/06834: Ytre Ringvei fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole - detaljregulering av fortau, sykkelfelt, bussholdeplasser og kjørebane. Planforslaget skal legge bedre til rette for gående og syklende. Planområdet berører borettslagets eiendom mot General Ruges vei. Saken er under behandling og viderefører tidligere plansak 2020/17309.

Vedtatt detaljregulering i nærområdet:
- Knut Valstads vei 30 m.fl.: Detaljregulering S-5282, vedtatt 04.05.2026, som legger til rette for boligfortetting med bymessig boligbebyggelse. Det er registrert klage på vedtaket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 487,- pr. mnd. og inkluderer: fyring og varmtvann, fiberbredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, samt betjening av fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret skal vurdere felleskostnadene på nytt høsten 2026 i forbindelse med budsjettet for 2027.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 803,-
Renter felleslån: kr 725,-
Avdrag felleslån: kr 617,-
Bredbånd: kr 203,-
Trappevask: kr 139,-

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for Ulsrud Borettslag i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 737,- pr. år / 3 473 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av internett (fiber). Bredbånd med hastighet på inntil 1000/1000 Mbit/s er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
TV-pakke velger eier selv gjennom OBOS OpenNet. Det kan velges mellom RiksTV, Allente og Strim. Kostnadene kommer i tillegg til felleskostnadene. Les mer her: https://www.obos.no/styrearbeid/nett/beboer/tv

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 302 049,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 2 208,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 164 441,- pr. 05.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 39 633 990,- pr. 05.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 1141484320
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo: kr 3 103 559,-
Andel av saldo: kr 12 877,-
Rentebetingelser: 4,03 % p.a.
Lånets løpetid: 12 terminer gjenstår, siste termin 01.10.2029
Avdragsfrihet: Nei

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 114148430
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo: kr 1 659 899,-
Andel av saldo: kr 6 887,-
Rentebetingelser: 4,03 % p.a.
Lånets løpetid: 12 terminer gjenstår, siste termin 01.10.2029
Avdragsfrihet: Nei

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 83987274746
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo: kr 34 870 532,-
Andel av saldo: kr 144 678,-
Rentebetingelser: 5,50 % p.a.
Lånets løpetid: 463 terminer gjenstår, siste termin 30.04.2065
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 800 000,00 Prisantydning
164 441,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 964 441,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 973 786,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 983 736,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Kamila Strahl

Leiligheten er tilknyttet Ulsrud Borettslag.
- Borettslaget består av 240 andelsleiligheter, fordelt på 12 bygninger og 30 oppganger.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Dugnad på høst og vår må påregnes.
- Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men styret kan gi samtykke etter søknad. Det må innhentes uttalelse fra naboer i samme oppgang.
Borettslagets nettside er https://www.ulsrud-brl.no/

Øvrig informasjon:
- Det er plikt til ordensmannstjeneste for renhold av inngangsparti og sykkelrom.
- Kun elektrisk grill er tillatt på balkong; kull- og gassgrill er forbudt.
- Parabolantenne er ikke tillatt.
- Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 22:00 og 06:00.
- Borettslaget har selskapslokale, fellesvaskerier, sykkelrom og søppelhus med komprimator.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025/2026
- Gjennomført rørfornyingsprosjekt med utskifting av vann- og avløpsrør fra kjeller til øverste etasje samt innvendig rehabilitering av avløpsrør. Prosjektet er administrert av OBOS Prosjekt og finansiert via felles låneopptak.
- Utskifting av røykvarslere med 10 års levetid i alle leilighetene.
- Utbedringer og vedlikehold av pelletsanlegget, herunder utskifting av to pumper og anskaffelse av ny kompressor.
- Vedlikehold av kjølerom, beredere og fellesvaskerier.
2026
- Bestilt nytt lekestativ og sandkasse ved Olav Nygards veg 30-32, planlagt montert i mai/juni 2026.
2025
- Anskaffelse av ny tørketrommel og industristøvsuger til fellesvaskeriene.
2024
- Anskaffelse av fire nye vaskemaskiner og høytrykkspyler.
- Utbedringer og vedlikehold av pelletsanlegget, kjølerom, beredere og fellesvaskerier.
- Utbedringer og vedlikehold av lekeapparater samt kontroll av lekeplassene.
2023
- Gravearbeider og drenering av kortveggen i Olav Nygards veg 21.
- Innhentet tilstandsvurdering og kostnadsrapport på vann- og avløpsstammer.
- Kontroll og drift av pelletsanlegget, oljetank og målere.
- Ferdigstilt maling av oppganger eller deler av oppganger.
- Innkjøp og planting av busker, trær og planter.
2022
- Spyling av avfallsrør, maling av enkelte oppganger og utvendig vedlikehold av vinduer.
- Ombygging av tre tørkebur til overbygget sykkel- og barnevognparkering.
- Utskifting av låskasser og slitte sylindre i oppgangsdører.
- Utskifting av dårlige krakker.
- Etablering av infrastruktur for elbillading på faste parkeringsplasser.
- Utskifting av ekspansjonskar og oppgradering av trykkstyring i fyrhuset.
- Anskaffelse av tørketrommel til fellesvaskeri.
2021
- Etablering av to nye ladestasjoner for elbil.
2020
- Ferdigstilt arbeid med SD-anlegg (sentralt driftsovervåkningsanlegg).
- Montering av fallsikring på tak.
2019
- Ny LED-belysning med bevegelsessensor i 10 oppganger.
- Utskifting av strømstyringsur i 7 fellesvaskerier.
- Ferdigstilt nedgravd avfallsløsning for resten av borettslaget.
- Oppstart av utskifting av rør i tekniske rom.
- Utskifting av sandkasse på lekeplassen ved Olav Nygards veg 16-18.
2018
- Ny LED-belysning med bevegelsessensor i 10 oppganger.
- Utskifting av strømstyringsur i 8 fellesvaskerier.
- Ferdigstilt nedgravd avfallsløsning ved Olav Nygards veg 8.
- Opparbeidelse av 6 nye biloppstillingsplasser og etablering av 2 ladepunkter for elbil.

Planlagte påkostninger:
- Styret opplyser per 07.10.2026 at vinduene må skiftes i løpet av de neste to årene. Det er foreløpig ikke fattet vedtak eller innhentet pristilbud.
- Det er innhentet tilbud på nytt låssystem og callinganlegg, med mulighet for kamera i leilighetene for dem som ønsker dette.
- Styret utreder reserveløsning for fyrhuset, herunder mulige løsninger med aggregat, batteripakker og solcellepaneler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer i Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Salgsoppgaver: kr 5 500,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 17 900,-
Fellesvisninger pr. stk.: kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 5 138,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Foto: kr 4 700,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2684

Sist oppdatert: 13. oktober 2026 kl. 19:32