Åsfaret 4

Åsfaret 4, 1570 DILLING
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 187, bruksnummer 61, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 293 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje: 114 kvm.
Hoveddel - Gang, bod, bad og kjellerstue.
Hybel - Entré, stue/soverom, soverom, kjøkken, toalettrom og bad/vaskerom.

1. etasje:
131 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Underetasje:
16 kvm: Bod.

1. etasje:
14 kvm: Bod.

Frittstående bod - 1. etasje:
13 kvm: Innredet utestue.

Lekestue - 1. etasje:
5 kvm: Lekestue.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
64 kvm: Veranda, terrasse og balkong.

Lekestue - 1. etasje:
2 kvm: Terrasse.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Innredet utestue i frittstående utebod. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2025 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig - byggemåte iht. tilstandsrapporten: Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Dreneringen ble skiftet ut mellom 2005 og 2010 iflg. selger. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Dekke i betongkonstruksjon over tilliggende bod i underetasje. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket ble lagt om i 2012 iflg. selger). Boligen har profilerte entrédører med glassfelt i første etasje. Balkongdør og skyvedør med tre-lags glass fra byggeår. Profilert entrédør og boddør i underetasje. Vinduer med tre-lags glass fra byggeår og vinduer med to-lags glass fra 2008 og 2023. Vannrør av typen plastrør (rør-i-rør system) og kobberrør. Avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 283 liter fra 2022, hovedstoppekran og automatisk lekkasjesikring plassert i bod (underetasje).

Frittstående bod/utestue - byggemåte iht. tilstandsrapporten: Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Gulvflate belagt med laminat. Veggflater belagt med panelplater. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Utestuen ble innredet i 2023 (ikke bruksendret/omsøkt).

Frittstående lekestue - byggemåte iht. tilstandsrapporten: Lekestue i trekonstruksjon, stående på betongstein. Yttervegger kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein.

Oppsummering av tilstandsgrader: 63% TG1, 31% TG2, 1% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Bad/vaskerom (hybel, underetasje), TG2: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.

- Loft (uinnredet/råloft), TG2: Det er registrert noe misfarging i undertaket, trolig som følge av kondens. Det er registrert fuktmerker i undertak ved gjennomføring av skorstein og ventilasjonsrør, sannsynlig at det har oppstått før taket ble lagt om. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet. Det ble registrert stedvis uisolerte downlights. Det er registrert spor etter mus på kaldtloftet. Eier opplyser om at de aldri har observert mus inne i boligen.

- Etasjeskiller (1. etasje), TG2: Det er registrert noe skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm i stue og ca. 13 mm på kjøkken.

- Andre forhold (tilliggende bod med utvendig adkomst), TG2: Det er registrert mineralutslag på vegg og rennemerker på vegg, dette indikerer utilsiktet fuktighet. Det er registrert en horisontal sprekk i yttervegg.

- Elektrisk anlegg, TG2: Kabelføring til avtrekksventil i bad i hybeldel er ikke tilstrekkelig festet. Det er registrert koblingspunkter uten koblingsboks på kaldtloft. Det mangler dokumentasjon/samsvarserklæring for deler av anlegget.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, TG2: Kledning mot syd og vest har noe slitasje og stedvis råteskader.

- Yttertak, TG2: TG2 er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder og observasjoner gjort på kaldtloft. Beslag i overgang mellom takflater har noe korrosjon og avskalling av belegg.

- Grunnmur og fundamenter, TG2: Det er registrert gjennomgående horisontalt riss/sprekk i grunnmur i tilliggende bod under verandaen.

- Drenering, TG2: Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder og symptomer i rom under terreng. Det er målt høye fuktverdier i utlektet yttervegg i underetasjen, dette kan indikere funksjonssvikt.

- Forstøtningsmurer (mot øst), TG2: Forstøtningsmuren har stedvis sprekker og skjevheter.

- Frittstående byggverk (innredet utestue), TG2: Dørbladene til ytterdører har noe svelling i nedre del.

- Andre forhold (lysgrav), TG2: Utvendig lysgrav ved vindu i grunnmuren mot øst er ikke sikret med rekkverk eller lignende.

- Rom under terreng (underetasje), TG3: Registrert høye fuktverdier i utlektet vegg under terreng på soverom 1, ny fuktmåling på samme sted ble utført 28.10.2025 (lavere fuktnivå kan skyldes at treverket har tørket opp som følge av hulltakingen/lufttilførsel). Det ble i tillegg utført fuktmåling i bunnsvill i veggen (treverk mot betonggulv), det ble registrert høye fuktverdier. Grunnmuren er oppbygd som en Multimur/Multimurlignende konstruksjon, denne oppbygningen er erfaringsmessig å betrakte som en risikokonstruksjon knyttet til fuktproblematikk. Dette sett i sammenheng med målte fuktverdier tilsier høy risiko for skjulte skader.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Etter flere oppgraderinger i nyere tid har boligen god og velholdt standard. Oppussing er utført i de fleste rom i begge etasjer. Dette og er gjort, i regi av både foregående eiere og de nåværende som overtok boligen i 2021.

Stuen i første etasje ble i 2019 oppgradert med både ny én-stavs eikeparkett og en elegant Brunner Panorama innbyggingspeis, med fjernstyrt pipevifte. Luft-luft varmepumpe ble installert i 2022. Verdt å fremheve er ikke minst også stuens over 60 kvm. Her har du god plass til omfangsrike sittegrupper samt mulighet for større sammenkomster og anledninger gjennom året.

I underetasjen finnes ytterligere en stor stue som med over 40 kvm. Dette er en ypperlig TV-stue, gjerne kombinert som barnas helt egen avdeling. Her kan også besøkende innlosjeres i private omgivelser, med praktisk nærhet til eget bad. I 2017 ble stuen pusset opp med både varmefolie og én-stavs eikeparkett. Også denne stuen inneholder luft-luft varmepumpe fra 2022, samt peis som i 2019 ble oppgradert med nytt innsatselement.

I det daglige er kjøkkenet et vel så naturlig samlingsrom for familien som de generøse stuene. Kjøkkenet er tilrettelagt for et spisebord og har i tillegg egen ytterdør som gjør det meget enkelt å ta med måltidene ut til den store terrassen.

Kjøkkeninnredningen er en omfangsrik og velholdt kvalitetsinnredning fra Huseby, installert i 2011. Innredningen er velutstyrt, og med unntak av kjølehjørnet er alle integrerte hvitevarer fra Miele. Blant hvitevarene inngår både stekeovn og dampovn. Det romslige kjølehjørnet ble i 2019 oppgradert med nytt aggregat. Oppvaskmaskinen er også fra 2019. Uttrekkbart blandebatteri med dusjfunksjon er fra 2022.

Badet i første etasje ble i 2019 pusset opp i sin helhet av innleid fagpersonell og er gitt tilstandsgrad 1. Rommet er stilsikkert utført med blant annet marmorerte lyse fliser av storformat på både gulv og vegger, romslig dusj samt en hel rekke kontrastfremmende sorte elementer. Baderomsmøblene er fra Vedum og inkluderer dobbel servant som gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig.

I tillegg til badet i første etasje inneholder hoveddelen et større vaskerom i underetasjen som i 2022 ble renovert og bygget opp på nytt til kombinert bruk som bad. Rommet er av generøs størrelse til det kombinerte formålet og velutstyrt med både helstøpt badekar, dusjhjørne og møbler fra Vedum.

- Hybel
I underetasjens nordre del ble hybel etablert i 2022. Denne har egen inngang og egen adkomst via husets bakside og ned en godt belyst trapp. Hybeldelen er i dag adskilt, men kan kobles til det øvrige av underetasjen ved å installere medfølgende innerdør. Dette gjør det mulig å benytte hele boligen under ett, etter kun få og forholdsvis enkle grep.

Hybelen er utstyrt med eget sikringsskap og strømmåler installert i 2022. Samme år ble det også trukket opp nytt elektrisk anlegg og lagt nye varmekabler i både stuen, kjøkkenet og soverommet. På gulvene i de tre sistnevnte rommene er det lagt moderne storformat fliser. Himlingene er i de fleste rom lydisolert.

Nytt kjøkken med innredning fra Norema ble i 2022 etablert i rom som opprinnelig var badstue. Selve kjøkkeninnredningen er en påkostet løsning med belysning både under overskap og innvendig i vitrineskap. Kjøkkenet har også oppvaskmaskin. Alle hvitevarer utenom fryseskap i gang er integrert og medfølger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser .
Innervegger: Malt tapet, malt panel og fliser.
Himlinger: Malt panel og glatte, malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Sorte benkeplater i stein. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, dampovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kaffemaskin og kjølehjørne. Veggmontert ventilator.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Spotter innfelt under overskap. Laminert grå benkeplate. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps, uttrekkbart blandebatteri med dusjfunksjon. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Plate på vegg rundt platetopp. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Vedum servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med to sorte ett-greps blandebatterier. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med fast glassvegg i sort profil og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Vedum servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med lys. Helstøpt badekar med hånddusj. Dusjhjørne med innfellbare glassdører, integrerte hyller og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin. Benkeplate med god plass over vaskemaskin og tørketrommel. Lekkasjestopper.

Bad hybel: Servantskap i heltre med profilerte fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Plass til vaskemaskin og tørketrommel i egen nisje/avdeling.

Toalettrom hybel: Keramisk søyleservant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (hoveddel, 1. etasje) medfølger i handelen, dette gjelder kombiovn i høyskap, stekeovn i høyskap, kjølehjørne, platetopp i benkeplate, mikrobølgeovn i underskap, oppvaskmaskin og kaffemaskin i overskap.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (hybel, underetasje) medfølger i handelen, dette gjelder platetopp i benkeplate, stekeovn i underskap, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Tv, Montana TV-møbel, Montana nattbord, Flos-lampe over spisebord (stue), Louis Poulsen-lamper (kjøkken), Flos-lampe (trappegang) og fryseskap i hybel medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Hoveddel: Luft-til-luft varmepumpe fra 2022 (stue i 1. etasje og kjellerstue). Peisinnsats fra 2019 (stue, 1. etasje) og peisinnsats fra 2019 (kjellerstue, underetasje). Varmekabler i gulv i entré, kjøkken, begge bad og gang (underetasje). Varmefolie i gulv i kjellerstue.
Hybel: Varmekabler i gulv i samtlige rom, det er nye varmekabler fra 2022 i stue, kjøkken og på soverom.
Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det er varmekabler i utvendig trapp foran hovedinngangspartiet.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende ved Åsfaret 4:
- Siste feiing ble utført: 02.07.2024.
- Det ble utført tilsyn på fyringsanlegget 06.11.25 og det ble ikke avdekket avvik under tilsynet.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av boligbygg, men det ble gitt midlertidig brukstillatelse datert 24.06.1982. Det er utstedt tilhørende godkjente byggetegninger datert 18.08.1981. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Innredning av underetasje, utvendig trapper og forskriftsmessig takvannsavløp til grunnen. Det vites ikke om dette er utført.

Det er gitt byggetillatelse for oppføring av carport/overdekket uteplass som tilbygg til bolig datert datert 07.09.1984, med tilhørende godkjente byggetegninger datert 07.09.1984. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det er sendt inn melding om oppføring av tilbygg benyttet til vindfang i 1996 (nåværende entré i 1. etasje), med tilhørende godkjente byggetegninger fra 1996. I tilknytning til tiltaket ble det også søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er ustedt godkjente byggetegninger for oppføring av frittstående bod fra 2006 (nåværende innredet utestue). Det er usikkert om det var krav om ferdigattest ved ferdigstillelse av tiltaket, dette foreligger ikke pt. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er sendt inn melding om tiltak for tilbygg (tilliggende bod i 1. etasje med utvendig adkomst) datert 16.09.2009, i tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2008. I tilknytning til tiltaket er det gitt dispensasjon fra kommunen for overskridelse av utnyttelsesgraden på eiendommen datert 19.11.2009. Det er usikkert om det var stilt krav om ferdigattest ved tiltaket, dette foreligger ikke pt. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er gitt tillatelse til tiltak for bruksendring og fasadeendring datert 28.10.2025. Tillatelsen innebærer bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for flere rom i underetasjen og etablering av et nytt vindu i tilknytning til et av rommene. Bruksendringen omfatter endring fra badstue til kjøkken, bod til soverom, disponibelt rom til soverom, bod til bad og innlemming av disponibelt rom i kjellerstue. Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved utført tiltak. Ferdigattest foreligger og er datert 17.11.2025.

Utestue er opprinnelig byggemeldt som bod jf. Godkjente byggetegninger fra 2006. Innredning av boden til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det er også satt inn en dobbelterrassedør i boden, dette er ikke byggemeldt. Konsekvensen ved søknad kan være at boden ikke godkjennes med rom for varig opphold og må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Opprinnelig areal under verandaen har blitt bygd inn/innlemmet med boligen, dette arealet fremstår i dag som en bod med utvendig adkomst i underetasjen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det har blitt etablert en frittstående lekestue i hagen i ca. 2020. I utgangspunktet er det ikke søknadspliktig å oppføre et frittstående bygg under 50 kvm, forutsatt at krav for plassering (avstand, planbestemmelser o.l.), utnyttelsesgrad m.m. er opprettholdt. Ifbm. søknad om tilbygg (bod) i 2009 ble det gitt dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad, det er derfor rimelig å anta at tilsvarende dispensasjon trengs for oppføring av lekestuen. Dette foreligger ikke pt. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 9985
Tinglysningsdato: 22.12.1980
Servitutten omhandler: Ikke tillatt å drive noe form for handel- eller industrivirksomhet på tomten. Eiere av tomter fra samme byggefelt har rett til å legge stikkledninger over tomten. Tele- og Elektrisitetsverket har rett til stolpefeste og legging av kabel og/eller ledninger på tomten. Kommunen har i fremtiden rett til å legge og ha liggende offentlige ledninger over tomten, i tillegg rett til adgang for vedlikehold. Vedlikehold og evt. fornyelse av gjerde i grenseskille mellom tomten og dyrket mark påhviler denne eiendommen. Takvann fra bebyggelsen kan ikke ledes inn på det offentlige ledningsnettet.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Hybelen er utleid. Leieforholdet er per dags dato ikke sagt opp. Husleie per i dag kr. 11.000,- pr mnd. Leieforholdet har en gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder (regnet fra den 1. i påfølgende måned).

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Selger opplyser om at det ble utført radonmåling i regi av tidligere eier (før salg i 2016), hvorav det ble målt radonverdi innenfor angitt grenseverdi.
Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er attraktivt beliggende få meter unna sjøen på idylliske og fredelige Fuglevik, midt i naturskjønne Værne kloster landskapsvernområde.

Det hyggelige nabolaget har et utpreget barnevennlig miljø med rolige smågater, samt løkker og skogholt som er spennende for barna å utforske. Til både Vang skole og Rygge ungdomsskole er det sykkelavstand.

På Fuglevik bor du omgitt av Rygges vakre og herregårdspregede jordbrukslandskap - midt i Værne kloster landskapsvernområde. Her finner du et stort antall turmuligheter, vakre alléer, karakteristiske frittstående trær samt kulturminner.

En kort kjøretur unna ligger sommerperlen Larkollen med velrenommerte Støtvig Hotel og kulturelle innslag sommerstid.

Spesielt attraktiv er nærheten til sjøen og de fine strendene som finnes like i nærheten. Sommerstid kan du på få minutter tusle ned til den store småbåthavnen. Her ligger det dessuten et hyggelig spisested hvor det er mulighet for både å slukke tørsten og nyte en kald is - rett ved bryggekanten.

Tross de landlige omgivelsene bor du likevel ikke langt unna byen. Fra Fuglevik tar det rundt 10 minutter både til E6 og til toget, enten du velger å reise fra Rygge eller Moss stasjon. Tilsvarende kort tid tar det å kjøre til handelsområdet rundt Varnaveien med kjøpesenter, store varehus og et rikt tilbud av helsetjenester.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Smedhusåsen barnehage (2 km), Bredsandkroken barnehage (4,2 km), Ekholt barnehage (4,5 km).

Skoler: Vang barneskole og ressurssenter (3,2 km), videre er det Rygge ungdomsskole (3,9 km).

Forøvrig er det Malakoff videregående skole (5,5 km) og Kirkeparken videregående skole (6,6 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 967 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, forstøtningsmurer, trær, hekk, prydbusker og diverse beplantninger. Skiferbelagt veranda og terrasse. Utvendig trapp i betongkonstruksjon, belagt med skiferheller. Forstøtningsmur i lettklinkerblokker mot øst. Forstøtningsmur i naturstein mot syd. Gruset internveier og uteplass. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og arealet er beregnet/oppgitt etter opplysninger fra kart- og delingsforretning datert 13.11.1980 iht. matrikkelen for eiendommen. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Del av hageområde og del av opparbeidet gruset uteplass mot Fuglevikveien (mot nord) er oppført på naboeiendommen gnr. 187/bnr. 54 (kommunaleid).

Parkering i romslig carport. Montert lader for el-bil i 2020 i carporten.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Det anføres at veien Åsfaret består stykkevis av samtlige brukere av veien sine eiendommer, da veien ikke er en egen separat eiendom med eget gnr./bnr. Rett til bruk av vei som ikke tilhører denne eiendommen er ikke tinglyst og det foreligger ingen formell avtale vedrørende drift samt vedlikehold av veien, dette anbefales tinglyst for å sikre fremtidig rett på veien. Kjøper overtar risiko tilknyttet dette.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål samt del kjørevei (mot veien, Åsfaret), i henhold til reguleringsplan for "Fuglevikåsen" vedtatt 28.03.1983. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. reguleringsplanen er deler av støttemurene og liten del av utestuen oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

I nærområdet av eiendommen er den ubebygd tomt som består av et skogholt, dette gjelder gnr. 187/bnr. 399 (vest for eiendommen). Iht. kommuneplanen datert 24.03.2021 er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 33.888,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (344 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 47.747 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg på kr 10.366,- pr. år.
Selger opplyser om at boligen har internett via trådløst bredbånd på utvendig vegg (100 mbit) og TV-boks for strømming via Telia. Videre er det trådløst nett i boligen via ruter med ekstender. Kostnad for tv/internett er avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Novus alarm og koster ca. kr 3.008,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 574 843,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 299 370,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.509,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2025.

11 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

292 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
313 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 013 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Upsaker og Ida Glorvigen Hanstad Upsaker

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Foto - Dronebilder  kr 3 500,00
Foto - Nattfoto  kr 3 500,00
Foto/stylingrådgivning  kr 7 000,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Markedsføringspakke Rabatt  kr -7 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger 2 stk inkl (Ord. Kr. 4.000,- pr stk)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 65 665,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0162/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25162

Sist oppdatert: 18. november 2025 kl. 13:00