Tyslevveien 58

Tyslevveien 58, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 615, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 266 kvm

BRA-i:
Kjeller 82 kvm: To ganger, bad, fem boder.
1. etasje 89 kvm: Entré, toalettrom, gang, vaskerom, stue, spisestue, kjøkken.
2. etasje 67 kvm: Loftstue, bad, tre soverom.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 73 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 67 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

BRA-e:
1. etasje 28 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 41 kvm: Takoverbygget veranda oppmålt til 8 kvm, steinlagt uteplass oppmålt til 16 kvm, veranda ved stue oppmålt til 10 kvm, veranda ved inngangsparti oppmålt til 7 kvm.
2. etasje 5 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre plan samt kaldtloft oppført i 1988. Grunnmuren er i lettklinkerblokker og det er støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner er av lettklinkerblokker og trekonstruksjoner, med fasader i trepanel. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og skillende dekker av lettklinkerblokker samt trekonstruksjoner. Yttertaket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Vinduer, takvinduer og balkongdører er med karmer av tre i 2-lags glass fra byggeår. Ytterdører er med karmer av tre fra byggeår. Boligen har en elementpipe fra byggeår med parafinovn/vedovn og peis i 1. etasje. Det er utgang til flere balkonger og verandaer fra loftstue, stue og spisestue.

Frittstående garasje oppført i 1988 i tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker med vippeport. Fasader er utført i stående trepanel og yttertaket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré. Boligen har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg. Det er observert spenningsførende deler som ikke er sikret mot berøringsfare, og det er kritisk behov for en utvidet kontroll av anlegget, observasjonene er gjort i kjeller som et resultat av sanneringsarbeid, gjort etter overvann i kjelleretasjen. Selger har valgt å ikke bygge opp kjelleren igjen, men heller overlate dette til de nye eiere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Helhetsvurdering: Det observeres fuktskader i himlingen ved takvinduer, sannsynligvis fra kondens. Det er stedvis riss i enkelte veggfliser, og mykfuger har løsnet. Det er registrert omfattende bom, tegn til løse gulvfliser og riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Det er motfall på deler av gulvet utenfor sluksonen, og fallforholdene er ikke tilstrekkelige til å lede vann til sluk. Vanntett sjikt, vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Ventilasjonsaggregatet er ute av drift.

Våtrom - Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Gulvbelegget har stedvis synlige sprekker/utettheter. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Gulvbelegg er ikke ført under klemringen i sluket.

Våtrom - Bad kjeller
- Helhetsvurdering: Det er brukt materialer i våtsonen som ikke er fuktbestandige. Det er registrert bom i enkelte gulvfliser. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Eventuelt membran er ikke ført under klemringen i sluket, og klemringen er feilmontert. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonsaggregatet er ute av drift. Arbeidene bærer preg av manglende fagmessig utførelse.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Det er observert vindsperrepapp inne i en utlektet veggkonstruksjon. Deler av overflatene var ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Deler av kneloft lot seg ikke undersøke. Det registreres stedvis fuktskader og forhøyede fuktnivåer på undertak, som tilsier en aktiv fuktskade. Undertaksplate i kneloft har hull/utettheter ved rørgjennomføringer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder der funksjonen er usikker. Det er registrert mose. Det er observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket. Tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk viser tydelige tegn til slitasje, elde og stedvise symptomer på råteskader. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Vaskerom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonsaggregat er vurdert til å være ute av drift.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av typen glødde kobber rør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ventilatoren fungerer ikke som tiltenkt.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonsaggregat er vurdert til å være ute av drift.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og glødde kobber rør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ifølge eier har det vært tilfelle av tilbakeslag i avløpssystemet ved kraftig nedbør.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er ukjent om mekanisk avtrekksvifte fungerer som tiltenkt.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvenes overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, hakk og sprekker.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen.

Loft - innredet - 2.etasje
- Overflate gulv: Gulvflate i loftstue bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: I gang er det målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. I bod 1 er det målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser stedvis tegn til elde og begynnende råteskader. Det er stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Vinduer og ytterdører
- Helhetsvurdering: Vinduer og dører viser stedvis begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der funksjon er usikker. Takvinduer viser tegn til slitasje, elde og skader, og det er observert punkteringer. Beslag under ytterdør fra vaskerom har motfall.

Balkonger
- Helhetsvurdering: Overflatematerialer viser stedvis tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Fundamentene bærer ikke preg av faglig god utførelse. Vanntett sjikt til balkong har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres skjevheter/ujevnheter.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trapper i trekonstruksjoner viser tegn til slitasje og elde. Trapp ned til kjeller har bom i enkelte skiferstein.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det registreres enkelte begynnende tegn til riss i overflaten. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Oljetank: Boligen har en oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter.

Andre byggverk (Garasje)
- Helhetsvurdering: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og funksjonen vurderes som usikker. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon. Vinduer, ytterdør og port viser tegn til slitasje og elde, og funksjonen vurderes som usikker.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen ned til kjeller mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Forstøtningsmur
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært fuktskader i kjeller etter oversvømmelse ved kraftig regnvær, hvor vann slo opp i slukene. Det er også målt noe fukt i kjeller fra yttervegg, trolig grunnet taknedløp som ikke var koblet til videre drenering. Det er koblet på et midlertidig rør. I 2025 ble fasaden vasket og malt ved behov, og det ble satt inn dusjkabinett i 2. etasje. Det er en nedgravd oljetank på eiendommen som er frakoblet.

Det gjøres oppmerksom på at boligen er oppført i 1988 og i hovedsak fremstår med original standard, slitasje og vedlikeholdsbehov knyttet til alder. Det må påregnes betydelige kostnader til vedlikehold, oppgraderinger og utskiftninger av bygningsdeler og tekniske installasjoner. I tilstandsrapporten er en rekke bygningsdeler gitt TG2 som følge av alder, slitasje, skader, usikker restlevetid og avvik fra dagens krav og standarder. Videre er det gitt TG3 på bad i 2. etasje, bad i kjeller, rom under terreng (kjeller), kaldloft og yttertak. Rapporten påpeker også forhold ved det elektriske anlegget som krever umiddelbare tiltak og videre kontroll av kvalifisert elektrofaglig person. Kjøper må derfor påregne omfattende oppgraderings- og utbedringsarbeider for å bringe eiendommen opp til dagens forventede standard

Det henvises til tilstandsrapport datert 05.08.2025 og selgers egenerklæringsskjema datert 02.08.2026 for ytterligere informasjon om standard.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og ildsteder plassert i 1. etasje. Gulvvarme på begge bad, men tilstanden på disse er usikker. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 27.06.1988. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Husbrannslange må anskaffes, Trapper til hoved- og kjøkkeninngang må oppsettes. Forskriftsmessig rekkverk monteres. Det gjenstår noe innredningsarbeider i kjeller..  
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Det gjøres oppmerksom på at innredningen av hybelkjøkken i kjeller er gjort etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Rommet tilfredsstiller ikke krav til varig opphold og er byggemeldt som disponibelt rom.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 12064, tinglyst 23.02.1987:
Gnr. 183, bnr. 118 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Tyslevveien over gnr. 183, bnr. 615 langs denne eiendoms nordre grense som vist på kart. Konferer megler for kart.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 181, bnr. 118, og på denne eiendommen er det tinglyst følgende servitutter:
Dagboknr 72034, tinglyst 07.11.1986:
Tyslevveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier av eiendommen å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter i 1923. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler. Boligen blir ikke ytterligere rengjort før overtagelse

Tyslevveien 58 har en solrik og sentral beliggenhet i et populært villaområde nær Sæter. Fra eiendommen er det kun ca. 200 meter til Sæter Torg med pent opparbeidede utearealer og caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema 1000 på motsatt side av gaten for torget. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor, bank m.m. I tilknytning til Sæter ligger også trikkestasjon, herfra går både linje 13 og 19 til hhv. Majorstuen og Lilleaker - begge via Oslo sentrum. Med trikken tar det kun ca. 15-20 minutter til sentrum.

Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino.

Fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Friområdene i Ekebergparken og Ekebergsletta er heller ikke langt unna. På Ekeberg finner man et stort tilbud med bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Eiendommen ligger også i nærheten av Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badestrender, som bla. Ulvøya, Bekkelagsbadet og Nordstrand bad.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. I tillegg til fotball og håndball har NIF også en triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) som har et stort tilbud innen fotball, friidrett, håndball, innebandy, orientering, ski og turn. Anlegg på Sportsplassen samt i Ekeberghallen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelagshøgda tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.
Oslo klatresenter på Skullerud som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

I bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Nordseter skole.
Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 797 kvm, opparbeidet med asfaltert adkomstvei, steinlagt biloppstillingsplass, plenareal, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering i frittstående garasje med vippeport, samt på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4054 datert 11.02.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Follobanen er regulert og går i grunnfjellet under området.

På andre siden av Nordstrandveien (nr. 51) foreligger det en detaljregulering for blokkbebyggelse (Sætertunet). Området rundt Sæter er fortsatt under utvikling og det pågår bygging i kvartalet rundt Sæter-krysset, blant annet Ekebergveien 231 og 235.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 34 425,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten var kr. 11 733,- i 2025.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 580 004,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

336 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
357 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 807 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Christoffer Christiansen og Marie Therese Kvarsnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger utover 2 visninger.   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 913,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke - Dag- og kveldsfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0118/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25118

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 15:44