Tangerudveien 82

Tangerudveien 82, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 294, bruksnummer 38, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 294, bruksnummer 5, ideell andel 1/1

BRA-i:
Kjeller 118 kvm: Bad, vaskerom, kjellerstue, gang, innredet rom, omkledningsrom og bod
1. etasje 138 kvm: Bad, Wc, entré, tre ganger, stue/kjøkken og fire soverom hvorav ett ikke er godkjent for varig opphold

BRA-e:
1. etasje 40 kvm: Garasjerom
Loft 12 kvm: Ekstern bod

Åpent areal:
1. etasje 82 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 11.06.2024 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens plantegninger avviker fra godkjente byggetegninger. Et soverom og kjelleretasjen er innredet. Se på punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon om forholdet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1969 over to etasjeplan med kjeller og 1. etasje. Bygningen har yttervegger i bindingsverkskonstruksjon kledd med stående og liggende malt trepanel, og grunnmur i betong. Etasjeskillere er i trebjelkelag og det er støpt betonggulv på grunn. Takkonstruksjonen er et pulttak i trekonstruksjon, og yttertaket er tekket med takpapp som ifølge eier ble tekket om i 2008. Boligen har vinduer med trelags isolerglass fra 2018 (stue/kjøkken) og 1978 (ett soverom), og tolags isolerglass fra 2004/2005 (tre soverom og ved trapp) og 1987 (entré), samt eldre vinduer med koblet utførelse i kjeller. Ytterdør er i tre, og balkongdør med trelags isolerglass er fra 2018. Det er en pusset og malt teglsteinspipe fra byggeår med en murt peisovn med åpen ild i kjellerstue og en peisovn med glassdør i stuen. Tilhørende boligen er det en terrasse på ca. 58 m² og en veranda på ca. 24 m², begge i trekonstruksjon.

Frittstående garasje med grunnmur og dekke i betong. Yttervegger er i bindingsverk, kledd med stående og liggende malt panel. Yttertaket er i trekonstruksjon, tekket med takstein. Dører og port er i tre.

Frittstående bod med yttervegger i bindingsverk, kledd med liggende malt panel. Yttertaket er i trekonstruksjon, tekket med takpapp. Døren er i trekonstruksjon.

Sikringstavle med jordfeilautomater er montert i skap i gang. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Det er lagt elektrisk gulvvarme i ett bad, vaskerom og entré, og varmefolie i stue/kjøkken, en gang og ett soverom. Det ble sist gjennomført el-tilsyn i boligen 15.07.2022.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad / 1. etasje
- Helhetsvurdering: Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen for øvrig er av eldre dato, og slitasje må påregnes p.g.a. alder. Ved rengjøring av sluket må dusjkabinettet flyttes. Det er observert en gjennomgående sprekk i gulvet samt i fugene på veggen under servant og dusjkabinett. Det er registrert motfall i forhold til sluket på deler av gulvet. I henhold til gjeldende forskrifter skal det være fall mot sluket. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner mot sluket, og kan bli stående på deler av gulvet. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen og risiko for vannskader. Tg 3 er gitt på grunn av nevnte observasjoner.

Soverom
- Vindu: Det er registrert kondens mellom glasslagene i ett av vinduene på soverommet, noe som indikerer at vinduet har fått en punktering. Avviket kan skyldes aldring, klimatiske påvirkninger eller produksjonsfeil. Konsekvensen av avviket er at vinduene kan få råteskader, da de ikke lenger er tette. Det anbefales at punkterte vindu skiftes ut. TG 3 er gitt på grunn av punktert vindu.

Kjeller
- Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på veggens utlekting (bunnsvill) under befaringen, og det ble påvist fukt utover normale verdier. Det ble målt 22 % i veggens bunnsvill i omkledningsrom. Fuktinnhold i treverk fra 20% og høyere gir stor risiko for utvikling av sopp og råte i konstruksjonen. Prøvetaking bør utføres for å utelukke muggsopp o.l. som kan utgjøre risiko for inneklima og konstruksjonen. Årsak til målt fukt kan være kapillært oppsug i grunnmur og/eller nedsatt funksjon på utvendig drenering/fuktsikring. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tomteforhold
- Drenering: Det ble målt fukt utover normale verdier ved hulltaking. Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. Det er manglende topplist på utsiden av grunnmuren langs terreng. Det er et krav at det monteres topplist på grunnmursplasten jevnt med terreng. Dette er for å hindre at vann og jordmasser trenger inn inn bak grunnmursplasten. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Det bør påses at topplist er montert.

Utvendig
- Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen, og det er derfor gitt TG 2. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger.
- Utvendig kledning: Det er i dette tilfellet ikke luftespalte bak trepanelet. I henhold til referansenivået for denne vurderingen, skal det være gjennomgående lufting bak kledningen. Det er i dette tilfellet ikke observert museperre oppunder større deler av trepanelet. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen. Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfelle er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. Det er noen sprekkdannelser på enkelte bord. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.
- Takkonstruksjon: Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre takkonstruksjoner. Det er ikke gangbart gulv på loftet, og befaring er kun gjort fra området rundt luken. Det er enkelte fuktmerker på loftet. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Det er observert spor etter gnagere på krypeloft. Eier opplyser i egenerklæringen at det tidligere har forekommet mus i boligen. I 2008 ble det imidlertid gjennomført tiltak ved montering av musesperre, og ifølge eier har det ikke vært tegn til mus etter dette. TG 2 er gitt på grunn av alder og nevnte fuktmeker. Grunnet begrenset tilgang i loftet anbefales det videre undersøkelse av resterende deler av loftet.
- Vinduer: Vinduet tar i karmen og bør justeres. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

Innvendig
- Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 28 mm i to soverom og en gang, ca. 22 mm i stue og en gang. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Det bør på generelt grunnlag påregnes skjevheter i eldre etasjeskillere.
- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Pipen er fra byggeår og Tg 2 er gitt på grunn av alder. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering.

Kjeller
- Gulv på grunn: Betonggulvet er hovedsakelig tildekket av overflater som begrenser den visuelle inspeksjonen. Gulvene har noe mindre riss/sprekkdannelser. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm i kjellerstue og 15 mm i omkledningsrom. Konsekvensen er at gulvet kan oppleves noe skjevt. Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Tepper på gulv i kjeller kan forhindre betonggulvet naturlige utlufting av fukt. Teppe på betong er å anse som en risikokontruksjon iht. inneklima. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på grunnmurens utlekting (bunnsvill/treverk) under befaringen, og det ble målt under 15 % i kjellerstue. Fuktinnhold i treverk på mellom 15-20 % er det noe risiko for utvikling av fuktproblematikk. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv. TG 2 er gitt på grunn av nevnte risiko. Det anbefales jevnlig kontroll av utlekting i rom under terreng.

Tekniske installasjoner
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. Fordelerskap må ha vanntett bunn, vanntette gjennomføringer og overløp til rom med sluk. Eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerør skal ikke kunne trenge ut i bygningskonstruksjoner. I dette tilfellet er det ikke etablert drensrør fra fordelerskapet, kun en åpning. Siden konstruksjonen delvis er åpen under skapet, kan lekkasjevann trenge inn i konstruksjonen. Det anbefales derfor nærmere undersøkelser og utbedring av drensløsningen fra fordelerskapet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Ventilasjon: Bad i 1.etasje er utstyrt med et oppdriftsventilasjonssystem, som påvirkes av både eksterne og interne klimaforhold. Dette fører til at luftsirkulasjonen innad kan variere. Det er manglende avtrekk og lufttilførsel mot wc, noe som resulterer i utilstrekkelig ventilasjon av rommet. Det anbefales å installere en luftespalte og avtrekk for å sikre tilstrekkelig luftsirkulasjon. Tg 2 er gitt grunnet ovennevnte punkt i forbindelse med tilstrekkelig luftveksling. Begrenset ventilasjon kan på generelt grunnlag føre til økt fuktighet og redusert luftkvalitet.

Bad / Kjeller
- Våtromsgulv: Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.
- Våtromsvegger: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

Bad / 1. etasje
- Overflater på innvendig himling: Overflatene har enkelte hull etter tidligere montert takbelysning. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Fast inventar, generelt: Innredningen har fuktskader/svelling. Tg 2 er gitt på grunn av alder, normal bruksslitasje og nevnte forhold.
- Utstyr for sanitærinstallasjoner: Det er observert en sprekk i bakvegg på dusjkabinettet. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid, bruksslitasje og nevnte forhold.

Wc / 1. etasje
- Utstyr for sanitærinstallasjoner: Ved tidspunkt for oppføring var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper for innebygget sisterne og derfor gitt Tg 2.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om at våtrommet i 1. etasje har sprekker i fliser og mangler funksjonell utlufting. Det er også en sprekk i bakveggen på peisen i 1. etasje som er tettet med ovnskitt. I kjelleren var det noe fukt i et hjørne før 2009, men etter at huset ble drenert samme år har det vært tørt. Dreneringen ble utført av huseier sammen med en venn som er anleggsarbeider. Det ble utført kontroll og rørspyling av avløpsrør rundt 2010. Det er observert svartsopp bak på garasjen. Det var tilfeller av mus i boligen i 2008, men huset ble da tettet med musesperre og det har ikke vært mus siden. Det forekommer imidlertid mus i garasjen. Boligen har Biovac. Av utført arbeid nevnes blant annet: Vaskerommet i kjelleren ble pusset opp i 2022 med bistand fra fagfolk for rør, membran og plater. Platting ble bygget i 2014. I 2018 ble vinduer byttet og yttervegg i stuen etterisolert. Elektrisk anlegg er oppgradert av eier, som er elektriker, i perioden 2008 til 2026. Selger opplyser at det blir montert drensrør fra fordelerskap.

2009: Drenering( ikke under veranda/platting), bygging av nytt biorenseanlegg, nye kloakkrør og vannledninger, samt ombygging av kjellerrom til garderobe/lagringsrom.
2010: Ny peis i stue oppe, nytt kjøkken/endret planløsning til åpen løsning, samt downlights i første etasje og smart lysstyring.
2014: Ny platting og rekkverk.
2015: Overflateoppussing toalettrom første etasje.
2017: Bygget klesrom med Ikea innredning i første etasje.
2018: Nytt sikringsskap og elarbeid.
2018/2019: Etterisolert, lektet ut vegg i stue, byttet vinduer og terrassedør, gips på alle vegger, varmefolie i gulv, nytt laminat gulv, spilevegg i stue med lys, glassrekkverk ned til stue, microsement i yttergang, ny trapp i yttergang, malte flater og nytt gulv på kontor.
2020: Varmefolie og nytt gulv soverom ved trapp, og byttet en del panel på huset som tidligere ikke var byttet og malte huset.
2022: Bygget nytt vaskerom i kjeller med gulvvarme, ny varmtvannsbereder, stort skap med skyvedører, innredning fra Ikea
2024: Fiber
2026: Garasje malt 2026

E N T R É
Boligen har har adkomst via en pent opparbeidet gårdsplass belagt med belegningsstein, som leder videre til en sørvendt terrasse og inngangsparti.
Entréen oppleves lys og innbydende, med plass til oppheng av jakker og sko, samt garderobeskap som kan bidra til å holde det ryddig.
Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen som er perfekt for en småbarnsfamilie.

S T U E
Den romslige stuen gir deg frihet til å skape din personlige stil og og skape ulike atmosfærer.
Det er varmefolie i gulv i stue og kjøkken, noe som sammen med peisen bidrar til en behagelig varme og atmosfære.
Rommet kan enkelt deles inn i ulike soner, perfekt både for avslapping og familiekos.
Stuen oppleves som luftig og innbydende med meget gode vindusflater langs hele veggen som lar sollyset strømme inn, samt at det er høyt under taket.
Stuen er praktisk inndelt med spisestue og sofakrok i hver sin del av rommet, noe som gjør det enkelt å samle alle enten rundt spisebordet eller foran TV-en.
Fra stuen kan du gå ut på den solrike terrassen på ca. 82 kvm, som vender mot sør og har naturutsikt.
Terrassen leder inn i boligen både via entréen og stuen, noe som er praktisk i mange tilfeller.
Videre har du tilgang til en egen hage rundt boligen, perfekt for lek og moro, og som gir en trygg og privat lekeplass for barna.

K J Ø K K E N
Det lyse kjøkkenet fra 2010 er fra tilbyr rikelig med plass for matlaging og hyggelige stunder.
Med klassisk, glatt innredning, laminat benkeplate og takhøye overskap, har rommet et tidløst preg.
Midt i rommet finner du en sosial og praktisk kjøkkenøy med integrert og bred platetopp, som gir ekstra arbeidsflate og oppbevaringsplass.
Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr og micro plassert i høyskap og frittstående kjøleskap bidrar til et sømløst design.
Kjøkkenet er både funksjonelt og tiltalende, og vil uten tvil være et sentralt sted for hygge.
Hvitevarene på kjøkken medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra et tidligere tidspunkt og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

B A D E R O M
Boligen har i første etasje et lyst, flislagt baderom.
Rommet har innredning som består av vegghengt servantskap med glatte skapdører, servant, speil på vegg over servant og dusjkabinett.

Toalettrommet er innredet med vegghengt servant med underliggende skap, speil og vegghengt toalett.

Baderommet i kjeller er i følge selger pusset opp i 2008, med fliser med varme i gulv og downlights i himling.
Rommet er av god størrelse og inkluderer dusjhjørne, hjørneboblebadekar, servantinnredning med skuffeseksjoner med god oppbevaringsplass for toalettartikler.
Videre er det heldekkende servant, speil på vegg over servant og gulvstående toalett.
Via baderommet kommer du inn til vaskerommet som ble pusset opp i 2022 med nytt vinylbelegg, innredning og røropplegg.
Innredning er fra Ikea og har glatte fronter, laminat benkeplate og skyvedørsgarderobe med glatte fronter.
Vaskerommet er fantastisk når det kommer til oppbevaring, klesvask og det å holde det ryddig.

Varmtvannsbereder på 282 liter er produsert i 2022.

S O V E R O M
Boligen har totalt fire soverom beliggende i hovedetasjen. Det ene soverommet er opprinnelig en matbod, og er ikke godkjent for varig opphold.
Alle soverommene er av god størrelse og har gode vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys.
Videre er det plass til innredning som vil dekke familien sine behov.

E K S T R A S T U E
I underetasjen er det en romslig innredet kjellerstue, med plass til diverse møblement som sofa, stuebord og tv-løsning.

Det gjøres oppmerksom på at boligens kjeller og et soverom i hovedetasjen ikke er bruksendret/omsøkt eller godkjent for varig opphold av kommunen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvit String-hylle i stue, vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke.
Musikkanlegg og tv i stue og teknisk rack på kontor medfølger ikke.
Liten fryser i skap på vaskerom nede medfølger ikke
Kjøleskap, komfyr, mikro og oppvaskmaskin medfølger.
Løst kurvsystem i
bod(gammelt vaskerom oppe) medfølger ikke.

Boligen har elektrisk oppvarming og peis. Det er varmekabler på ett bad og vaskerom, samt varmefolie i stue/kjøkken, en gang. i gangen ved soverommene og på ett soverom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.11.1969.
Følgende arbeider gjenstod:
- Panel under himling over balkong, og takremmer.
- Innsetting av kjellervinduer og ventiler, og puss av mur over terreng.
- Kulting og støp av kjellergulv, samt delevegger i kjeller med dører.

Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 08.11.1968, samt tegninger av påbygg av nytt vindfang med byggemelding datert 21.09.1987.

Følgende avvik er registrert på godkjente byggetegninger sammenlignet med dagens plantegninger:
- Vegg mellom stue og trapperom er satt opp, og vegg ved kjøkkenøy er revet.
- Gang som ligger vegg i vegg med soverom er opprinnelig et vaskerom.
- Soverom som ligger i tilknytning til entré er opprinnelig en matbod (ikke godkjent for varig opphold). Opprinnelig var det trapp her, men trappen er flyttet til andre siden
- Vinduer ved hjørnet ved spiseplassen og innerst ved stuen er ikke synlig på fasadetegningene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Soverommet ved entreén er opprinnelig byggemeldt som matbod jf. godkjente byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Det foreligger ikke godkjente byggetegninger av kjelleretasjen. Kjelleretasjen er innredet i ettertid og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at soverommet og kjeller ikke godkjennes som varig opphold og at arealet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring eller tilbakestilles til opprinnelig stand. Takstmann påpeker i tilstandsrapporten takhøyde og krav til lysinnfall i oppholdsrom, som regnes som oppfylt når del av vindu over terreng dekker ca. 10 % av gulvflaten. Kravet er sjelden oppfylt i innredede kjellere. Lysinnfall og utsyn i denne kjelleren oppfyller ikke kravet til lysinnfall slik dette er uttrykt i byggeforskriftene. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen, der den ene også er registrert som en rettighet.
Dagboknr 8063, tinglyst 22.11.1982, type heftelse: Bestemmelse om veg
Servitutten omhandler ombygging og opprustning av Tangerudvegen. Eier skal ta del i kostnadene og senere vedlikehold av veien.

Dagboknr 8063, tinglyst 22.11.1982, type heftelse: Bestemmelse om veg - også tinglyst som rettighet
Servitutten omhandler rett til fremføring av nødvendige vann- og kloakkledninger samt utslipp av kloakk på nærmere anvist sted på hovedbølet.
Bruksrett til hovedbølets gårdsvei frem til parsellen og deltakelse i vedlikehold av veien.
Gjerdehold om parsellen er eier av hovedbølet uvedkommende.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tangerudveien 82 ligger landlig, men samtidig sentralt til på Frogner i Lillestrøm kommune. Området ligger i rolige omgivelser, med lite bebyggelse og kort vei til både Lillestrøm, Oslo S og Gardermoen.

Fra eiendommen er det kort vei til Frogner sentrum, Frogner skole og kultursenter, som er ment å være et samlingspunkt for en god oppvekst. Kort avstand til togstasjon, buss, treningssenter, matbutikk, barnehage, skole, fotballbane, svømmehall, lekeplass, idrettshall med buldrevegg, klatrevegg, crossfit, skatepark m.m. Frogner sentrum har to hyggelige spisesteder.

Til daglig kan man gjøre handelen sin ved Kiwi Frogner, og i Frogner sentrum finner du både lege, tannlege, apotek, frisør, bibliotek og post.

Alternativer til større handel: Romerikssenteret på Kløfta et rikt og variert utvalg av butikker. Det er en ca. 10 minutters lang kjøretur til Skedsmo Senter med ytterligere servicetilbud. I Lillestrøm er det et stort utvalg av spisesteder og utesteder, samt kino, kjøpesenter og en hyggelig gågate. I tillegg er det ikke lange kjøreturen til verken Strømmen eller Jessheim storsenter, to av Norges største kjøpesentre.

Området har gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss og tog. Godt med avganger. Drege er nærmeste bussholdeplass, og i tillegg er det kort vei til Frogner stasjon hvor det er forbindelse til Lillestrøm, Lørenskog, Strømmen, Oslo, Drammen og Kongsberg/Dal. Det er direktetog til Oslo.
Det tar ca. 31 minutter å sykle til Lillestrøm sentrum. 25 min til Oslo S, 12 min til Lillestrøm stasjon og 19 min til Jessheim. Fra Frogner er det lett adkomst til E6 og dermed muligheter for rask ferdsel videre. Området ligger gunstig plassert i forhold til både Oslo og Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frogner aktivitetsbarnehage (0-5 år) 1.2 km
Frogner barnehage (1-5 år) 1.7 km
Brusletta barnehage (0-5 år) 2.3 km
Frogner skole (1-10 kl.) 2.1 km
Vesterskaun skole (1-7 kl.) 3.9 km
Lillestrøm videregående skole 10.3 km
Skedsmo videregående skole 11.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Solrik og landlig tomt på 1 097 kvm, beliggende innerst i blindvei.
Gruset innkjøring inn til garasjen og belegningsstein på gårdsplass, som leder videre til boligens terrasse og inngangsparti.
Rundt huset er det anlagt en flat og fin gressplen som gir et idyllisk utendørsrom med god plass for barna å boltre seg.
Eiendommen ligger i en rolig blindvei, som sørger for minimalt med biltrafikk.

Det er parkering i garasje på 40 kvm. El-bil lader fra 2024 plassert på parkeringsplass hvor det er god plass til å parkere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan LNF-område. (Landbruk, natur og friluft).
Eiendommen ligger i faresone, og er berørt av diverse datasett.
Disse inkluderer blant annet geologi med løsmasser, landbruk med blant annet naturtyper i Norge, verneplan for vassdrag, radonutsatt, og samfunnssikkerhet: kvikkleire.
Lokale undersøkelser anbefales før tiltak basert på avledningen settes i verk.

Garasjen er bygget på byggegrensen til naboen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 741,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendommen er tilknyttet privat kloakk. Det er septiktank på eiendommen.
Tømming av anlegget er kommunalt, og driften (serviseavtale) er eksternt.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 005,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatten utgjør kr 4 735,- for 2024.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 000.
Privat brøyting ca. kr 4 000,- per år.
Boligen er tilknyttet fiber, via GC som har en avgift på kr 900,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnementet medfølger ikke.

Det er felles biorenseanlegg.
Hver måned innbetales ca. kr 1 000,- som går til vedlikehold av vei, snørydding og vedlikehold av septik. Summen kan variere noe.
Det er fire husstander som har bruksrett på veien, og det gjennomføres felles dugnadsinnsats ett par ganger i året i forbindelse med vedlikehold av veien.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 631 271,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 6 198 829,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 7.329.750-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 19.990,- for eneboliger større enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Johan Gjertsen og Lise Nyland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50 000,-
Tilrettelegging: fra kr 15 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 25 500,-
Visninger: kr 4 000,- pr. visning (to visninger ink)
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0075/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2475

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 22:05