Rolf Hofmos gate 4

Rolf Hofmos gate 4, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 51, seksjonsnummer 53, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
3. etasje 48 kvm: Gang, bad, kjøkken/stue, soverom og innvendig bod.

BRA-e:
1. underetasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Det medfølger en bod på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til boligen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 2020, fordelt over seks etasjer samt to underetasjer. Bygningen er fundamentert med støpt plate mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong- og metallkonstruksjoner, med utfyllende bindingsverk av tre. Fasaden er utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse dB40 fra byggeår, samt slette innerdører. Vinduer og balkongdør har karmer og rammer av tre fra byggeår. Fra stue/kjøkken er det utgang til overbygget, nordvendt balkong på ca. 6 m² i betong med rekkverk av metall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i innvendig bod og er utstyrt med automatsikringer, hovedbryter og overbelastningsvern. Det elektriske anlegget er fra byggeåret 2020, og det foreligger samsvarserklæring for nyanlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført på bad: Våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin, og det er ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent hvordan tilgjengelige stakepunkter vil fungere i en faktisk brukssituasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var vannlekkasje i bodareal i sameiet (M-bygget) i januar 2024 som følge av at overvannskum/rør for snøsmelting fra taket frøs. Selgers bod var ikke berørt. Forholdet ble håndtert med tørking, pumpe og utbedring av heis i regi av fagpersoner og etater.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Bytte av lysarmaturer i bodområdene til LED-belysning
- Utbedring av heiser med bytte av støtdempere og nødstrømsbatteri, samt oppgradering av alarmsystem fra 2G til 4G
- Utbedring og bytte av sensorer i garasjen og på branntavlene

Leiligheten har en god planløsning, som utnytter hver kvadratmeter. Boligen har en høy standard, med balansert ventilasjon og oppvarming med vannbåren gulvvarme. Store vindusflater gir en luftig og lys romfølelse.

Entré:
Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk, med parkett på gulv, malte slette veggflater og nedsenket himling med innfelte downlights. Rommet har porttelefon med callinganlegg, og god plass til oppheng av yttertøy og sko. Herfra er det videre adkomst til resten av boligen.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming, med god plass til å møblere i soner. Rommet har en generøs takhøyde på 2,52 meter. Her er det plass til både sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Det er også plass til et spisebord i naturlig overgang mellom stue og kjøkken. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Uteplassen er en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager. Balkongen er overbygget, og på hele 6 kvm har du god plass til ønsket utemøblement. Balkongen er utført med støpt betongdekke, rekkverk av metall, samt utvendig belysning og stikkontakt. Her kan sommerhalvåret nytes i eget hjem.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Norema er funksjonelt og stilrent, og ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen er med slette fronter samt benkeplate av laminat. Innredningen er videre utstyrt med nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur, sprutplate bak platetopp med stikkontakter på vegg og benkebelysning under overskap. Hvitevarene er sømløst integrert, og består av kjøle- og fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp fra Siemens. Hvitevarene medfølger salget.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har gulvbåren varme for en behagelig romfølelse. Soverommet har parkett på gulv, malte slette vegger og en takhøyde på 2,52 meter. Rommet er holdt i nøytrale nyanser som passer soveværelset perfekt.

Bad:
Badet er oppført som en prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår, med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet har nedsenket himling av metallplater med downlights, mekanisk avtrekksventil og tilknytning til felles varmtvann. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og stikkontakt, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett, samt fliser på bad.
Vegger: Malte slette flater, samt fliser på bad.
Himling: Malte betongelementer, nedsenket himling av malt slett flate med downlights i gang, samt nedsenket himling av metallplater med downlights på bad.

Lagring:
Boligen har lagringsplass i innvendig bod i leiligheten. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod på 5 m² merket med nummer 303 i 1. underetasje. Sameiet har felles sykkelbod.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Simens integrert kombiskap, Simens/Speedmatic oppvaskmaskin, Simens innbyggingsoven stål, Simens induksjonstopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme. Leiligheten er oppvarmet med gulvbåren varme og gulvvarme på badet. Fordelerskap for vannbåren gulvvarme er plassert i innvendig bod.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.02.2021.

Alt arbeid på eiendommen er utført, men da Ensjø Torg er et komplekst og sammensatt prosjekt gjør det at tiltakshaver må søke midlertidige brukstillatelser etappevis for de ulike delene av prosjektet. Søknad om ferdigattest er sendt inn til Plan og bygg den 30.01.2025. Saken kan følges videre i 2025/09378.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 2540335, tinglyst 04.06.2020, type heftelse: Seksjonering. Seksjonering for seksjon nr. 53 med formål bolig, sameiebrøk 48/4881 og registrert tilleggsdel i bygning.

Det er tinglyst 38 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet veg, adkomstrett, vann- og kloakkledninger, bebyggelse, trafostasjon/nettstasjon, gjerde, fri ferdsel, midlertidige parkeringsplasser og støyskjerming.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Styret skal underrettes skriftlig ved utleie, med opplysning om leietakers navn og kontaktinformasjon, og sameiets vedtekter og ordensregler skal vedlegges leiekontrakten. Det er ikke tillatt å leie ut boligseksjonen til tredjepart som driver korttidsutleie i næringsvirksomhet.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg, i bydel Gamle Oslo, og grenser til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen. Selve rive- og graveprosessen er allerede i gang i skrivende stund.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på enten Kiwi i Rolf Hofmos gate rett ved boligen, eventuelt på Spar i første etasje på Ensjø torg og det er kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i Gladengveien. Ved siden av Kiwi i Gladengveien finner du også Europris. For øvrig er det serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy´s Sushi i første etasje på Ensjø torg. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett over gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her finner man blant annet Normal, "Happis Ice Cream" og over gaten i nye Locus har de åpnet "Kinabolle", "Squeeze" massasje, "Oilo Beauty". Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo uten bil! T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved nye Jordal amfi, Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Kampen barneskole. Ensjø skole er også under oppføring og vil være klar om ca. 2 år. Videre er det kort gangavstand til flere barnehager, blant annet på Ensjø torg rett ved boligen. Ved Gladengveien ligger det 3 barnehager, og det pågår planlegging av enda en ny barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 911 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet med plen, busker og hellelagte adkomstveier.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål, barnehage og forretninger i henhold til reguleringsplan S-4858 datert 23.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Etter gjennomført områdeanalyse er det ikke avdekket alvorlige risikoforhold på eiendommen. Det anbefales likevel å være oppmerksom på flomfare, mulig forurenset grunn samt at området kan være utsatt for radon. Se vedlagte områdeanalyse for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/16341 - Byggesak. Numedalsgata 2 - 12 - Hedmarksgata 15 - oppføring av bolig og næringsbygg. Det søkes om rammetillatelse til oppføring av et bolig- og næ ringsbygg på 6 etasjer og parkeringskjeller. Bygget skal plasseres som en U-form med utearealer i bakgården og på felles takterrasse. i 1. etasje på hjørnene Hedmarksgata/Jordal Terrasse og Hedmarksgata/Numedalsgata vil det etableres utadrettede næ ringslokaler. Det etableres totalt 100 leiligheter. Igangsettingstillatelse ble gitt 21.04.2026. Saken kan følges på saksinnsyn med saksnummer 2025/16341.

- Saksnr: 2025/20495 (201919904). Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

- Saksnummer 202214130 - Reguleringssak. Grenseveien 65 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 06.09.2022. Formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg.

- Saksnr: 202116834. Gladengveien 3B. Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022. Siste dok. 15.6.2022

- Saksnr: 2025/23209. Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal. Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

- Saksnummer 2026/07993 - Byggesak. Gladengveien 9 - oppføring av to boligbygg med garasjeanlegg. Det er søkt om rammetillatelse 06.07.2026. Det er ikke avklart hvor omfattende tiltaket vil være da det er under avklaring. Det må påregnes byggearbeider på tomten.

- Saksnr: 2025/11886. Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25. Det ble gitt igangsettingstillatelse 3 31.08.2026.

Pågående plansaker i området:

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak. Ensjøveien 16 - 22 - Planforslag til offentlig ettersyn. Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås nængsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m2 BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Saken er under behandling og kan følges i saksinnsyn med saksnummer 2025/09924.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak. Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Saken er under behandling og kan følges i saksinnsyn med saksnummer 2025/06901.

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 202202903

Saksnummer: 202460006. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Bymiljøetaten har startet arbeidet med detaljregulering av Grenseveien, mellom Økernveien og Grensesvingen, og deler av Malerhaugen, Grønvoll Alle og Innspurten. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer. Nytt saksnummer: 2025/06833. Saken er fortsatt under detaljregulering pr. 08.06.2026.

Saksnummer: 202118619 - Reguleringssak. Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag. Hovedhensikten med planforslaget er å bygge skole, barnehage og park. Maksimal høyde på bygget er 22 meter, 5 etasjer. Barneskolen vurderes til å få rundt 856 elever og barnehagen rundt 144 barn. Oppdatert planforslag ble sendt 30.04.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 088,39 pr. mnd. og inkluderer: á-konto energi (varmtvann og fyring), bredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, revisjon, vaktmestertjenester og ordinær drift og vedlikehold.

Styret informerer om at det er vedtatt å øke felleskostnadene med 15% fra 01.01.2027, primært grunnet økning i kommunale vannavgifter med 30%.

Fjernvarme og varmtvann avregnes etter faktisk forbruk a-konto gjennom felleskostnadene, og gjøres opp en gang i året.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Akonto energi 419,00
Felleskost likt 331,97
Felleskost brøk 2 065,01
Bredbånd 238,41

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 500,- pr. år.

Internett leveres av Global Connect og kostnadene er inkludert i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 464 483,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ingen lån registrert på selskapet.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 830,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 320 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 333 830,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Qiuju Wang

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ensjø Torg 3 Boligsameie, med sameiebrøk 48/4881.
- Sameiet består av 70 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 7479295.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt. Det er tillatt med lovlige husdyr så fremt det ikke er til sjenanse for andre. Husdyr skal holdes i bånd på fellesområder, og det er forbud mot lufting av dyr på sameiets fellesområder ute og inne.
- Av hensyn til brannfare er det kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkonger og terrasser; kullgrill er forbudt, og gassbeholdere skal ikke oppbevares i boden.
- Sameiet har godkjent kameraovervåking i bodområdene.

Styret informerer om at det er vedtatt å øke felleskostnadene med 15% fra 01.01.2027, primært grunnet økning i kommunale vannavgifter med 30%.

Styrets arbeid og vedtak fra årsmøtet 2026 (gjennomført digitalt 23.–26. mars 2026):
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat ble ført mot opptjent egenkapital.
- Det pågår en reklamasjonssak mot Skanska vedrørende mangelfull dimensjonering og oppvarmingskapasitet i det vannbårne gulvvarmeanlegget ved lave utetemperaturer. Det vil trolig bli behov for enkel rehabilitering av balkongene - estimert til ca 40.000,- per balkong.
- Skader på gulvet utenfor heis i U2 i N-bygget knyttet til tidligere vannlekkasje følges opp i 2026.
- Sameiet inngikk f.o.m. 2026 felles avtale om vektertjenester fra Sikkerhetsgruppen i samarbeid med nabosameiene på Ensjø Torg.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av alle lysarmaturer til LED-lys i bodområdene (2025).
- Pålagt oppgradering og utbedring av heisanlegg fra Otis, herunder bytte av støtdempere, nødstrømsbatteri og oppgradering av alarmsystem (2025).
- Gjennomført kontroll av sprinkleranlegg og fortløpende utbedring av sensorer på branntavler (2025).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Driftsinntekter for 2025: kr 2 819 813,- (innkrevde felleskostnader kr 2 819 614,-).
- Driftskostnader for 2025: kr 2 927 432,-.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -98 674,-, som ble overført fra opptjent egenkapital.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 677 895,-.
- Omløpsmidler pr. 31.12.2025 utgjorde kr 770 594,- og kortsiktig gjeld kr 90 095,-, som gir disponible midler på kr 680 499,-.
- For 2026 er det budsjettert med driftsinntekter på kr 2 998 000,-, driftskostnader på kr 2 870 863,- og et positivt årsresultat på kr 135 137,-.
- Sameiet har ingen registrerte felleslån.

Det kreves ikke styregodkjenning ved overdragelse av seksjon, men styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold med opplysning om ny eiers/leietakers navn og kontaktinformasjon. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Tilknyttede rettigheter og forpliktelser:
- Eiendommen gnr. 133 bnr. 7 («Uteeiendommen», utomhusarealet mellom bebyggelsen) eies og disponeres i et tingsrettslig sameie av Ensjø Torg 3 Boligsameie, Ensjø Torg 4 Boligsameie samt Skedsmogata 25 i fellesskap (Ensjø Torg Utomhussameie). Sameiets kostnader i tilknytning til utomhussameiet dekkes via felleskostnadene og fordeles etter sameiebrøk.
- Sameiet har sammen med Ensjø Torg 4 Boligsameie og eier av gnr. 237 bnr. 21 en tinglyst forpliktelse til å etablere, drifte og vedlikeholde støyskjerm mot Gjøvikbanen dersom det i fremtiden skulle oppstå behov for dette (tinglyst erklæring av 18.09.2019).
- Sameiet eier en ideell andel (330/5276) i Ensjø Torg Garasjesameie og har prorataansvar for sin forholdsmessige andel av gjelden i anlegget (garantiansvar kr 51 202,- per 31.12.2025).

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Eiendommen er tilknyttet Ensjø Torg Utomhussameie, et tingsrettslig sameie som eier og disponerer gnr. 133 bnr. 7 (utomhusarealet mellom bebyggelsen) i fellesskap mellom Ensjø Torg 3 Boligsameie (Hus M&N), Ensjø Torg 4 Boligsameie (Hus O og Levahns) og Skedsmogata 25. Disponering og kostnadsfordeling er regulert i egne vedtekter for utomhussameiet. Kontingent til Ensjø Torg Utomhussameie er inkludert i felleskostnadene. Seksjonseiere og beboere plikter til enhver tid å gjøre seg kjent med utomhussameiets gjeldende regler for fellesområdet.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -15 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (Betaler kun for 2 visninger)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning (4,58 promille av salgssum)  kr 0,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0356/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26356

Sist oppdatert: 09. november 2026 kl. 18:41