Munkerudstubben 7E

Munkerudstubben 7E, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 1177, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
2. etasje 80 kvm:
Entré, bad, kjøkken, stue, tre soverom, hvorav selger bruker det ene som kontor/walk-in closet og bod/teknisk rom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm:
Balkong.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

Bod og garasjeplass er tinglyst tilleggsdel til den enkelte seksjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2012. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med stående trekledning. Sameiet byttet kledning på sydveggen i 2026. Taket er en saltakskonstruksjon i tre. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeåret. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Det er utgang fra stuen til en sydvestvendt balkong på 8 m². Balkongen er i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i bod/teknisk rom. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt installert på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Våtrom - Bad
Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse.

Kjøkken
Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate.

Andre rom
Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader ved oppvaskmaskin. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.

Yttervegger inkl. fasader
Ytterkledning: Det er stedvis sprikende avstand mellom kledningens skjøter.
Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Bad
Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin, og det er ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Fuktmåling med indikator viste ingen tegn til fuktskader.

Tekniske anlegg
Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Balkonger
Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er en sprekk i en flis på badet, som også er omtalt i en tilstandsrapport fra 2022. Det er montert nytt blandebatteri og dusj av rørlegger i 2025. Sameiet byttet kledning på sydveggen i 2026 på grunn av slitasje og noe råte. Det er oppdaget at muren ned til garasjen muligens har flyttet på seg, og det er satt opp lasere for å overvåke dette over ett år.

Munkerudstubben 7E er en solrik og tiltalende 4-roms endeleilighet, attraktivt beliggende innerst i en blindvei uten gjennomgangstrafikk. Området er svært barnevennlig og omgitt av store friområder og flotte turmuligheter. Her kan søndagsturen starte rett utenfor døren, med turstier langs Ljanselva videre mot Skullerud, Østmarka og Nøklevann. Hvervenbukta, badeplasser, idretts- og aktivitetstilbud samt populære turområder ligger også i nærområdet. Samtidig har boligen kort vei til skoler, barnehager, kollektivtransport, Sæter og Lambertseter senter.

Leiligheten ligger i 2. etasje med heisadkomst og har en åpen og funksjonell planløsning. Den inneholder entré, tre soverom, bad, bod/teknisk rom samt en romslig stue-, spisestue- og kjøkkenløsning i åpen forbindelse. Store sydvendte vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys, og fra stuen er det utgang til en usjenert og solrik balkong med hyggelig utsyn mot grøntområder og uten gjenboere. Leiligheten har egen inngang via svalgang og byr på en kombinasjon av moderne komfort, gode solforhold og grønne omgivelser.

Entré:
Fra svalgangen ønskes du velkommen inn i en innbydende entré/gang med romslig skyvedørsgarderobe. I praktisk tilknytning til gangen ligger badet, soverommene og boden, mens oppholdsrommene åpner seg videre inn i boligen.

Stue, spisestue og kjøkken:
Stue- og spisestuedelen oppleves romslig og innbydende, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den åpne løsningen skaper en sosial og luftig oppholdsavdeling med god plass til både hverdagsliv og større sammenkomster. Store vindusflater mot sydvest og nord slipper inn rikelig med dagslys og skaper en lys og luftig atmosfære gjennom hele dagen. Fra stuen er det utgang til den solrike balkongen med utsyn mot grønne omgivelser.

Kjøkkenet fra Sigdal ligger i åpen forbindelse med stuen og har en funksjonell innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Her er det godt med skap- og benkeplass, og kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, samt frittstående mikrobølgeovn. Alle hvitevarer medfølger. Over platetoppen er det montert fritthengende ventilator. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er etablert. En kjøkkenøy danner en naturlig avgrensning mellom kjøkken- og spiseområdet, samtidig som den gir ekstra arbeidsflate, oppbevaringsplass og en sosial møteplass i hverdagen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en solrik, sørvestvendt balkong med hyggelig utsyn mot skogen. Selger opplyser at solen treffer balkongen fra rundt kl. 13 og holder seg til nær solnedgang. Rekkverk i glass og metall bidrar til å bevare utsynet og gir en luftig følelse. Her sitter du usjenert til med et grønt og harmonisk utsyn som endrer karakter gjennom årstidene. Balkongen er utstyrt med markise, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Ett av rommene benyttes i dag som kombinert kontor og walk-in closet. To av soverommene har adkomst fra entréen, mens det tredje minste soverommet ligger i tilknytning til stuen. Samtlige rom har en behagelig atmosfære, tidsriktige farger og garderobeløsninger.

Bad:
Romslig og pent baderom med flislagte vegger og gulv med behagelig gulvvarme. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med speil, samt downlights i himlingen som gir god belysning. Dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj (fra 2025). Videre er det utrustet med vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger. Mekanisk avtrekk og luftespalte under dør bidrar til god ventilasjon.

Lagring og parkering:
Leiligheten har gode oppbevaringsmuligheter med en praktisk innvendig bod med adkomst fra gangen. I tillegg disponeres en ekstern bod i kjeller på ca. 5 m².

Det medfølger fast garasjeplass i felles garasjeanlegg, utstyrt med elbillader. Fra garasjekjelleren er det heisadkomst direkte til leilighetens etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vannbåren varme. Boligen varmes i hovedsak opp med radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2012. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus på eiendommen datert 13.09.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger og de samsvarer med dagens situasjon. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom:
Dagboknr. 880763, tinglyst 22.10.2012:
Erklæringen gir flere eiendommer bruksrett til gangatkomst over gnr. 181 bnr. 1177. Den regulerer også at gnr. 181 bnr. 1178 er fellesareal for flere eiendommer, inkludert bnr. 1177. Videre gis bnr. 1177 rett til å ha liggende stikkledninger for avløp gjennom bnr. 237, med adgang for vedlikehold. Bnr. 1147 og bnr. 1177 har felles stikkledninger for vann og avløp, med felles ansvar for drift og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter må leier godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Leier har ikke rett til å bruke seksjonen før godkjenning er gitt.

Munkerudstubben 7E er attraktivt beliggende i et rolig og svært barnevennlig boligområde på Nordstrand. Leiligheten ligger innerst i en blindvei uten gjennomgangstrafikk, omgitt av grønne friområder og flotte turmuligheter rett utenfor døren. Her får du en sjelden kombinasjon av fredelige omgivelser, trygge oppvekstvilkår og kort vei til byens fasiliteter.

Sameiet grenser til Ljanselva miljøpark med flotte tur- og rekreasjonsområder, og søndagsturen kan starte rett utenfor egen dør. Turstier langs Ljanselva leder videre mot Skullerud, Nøklevann og Østmarka, mens Hvervenbukta byr på populære bade- og rekreasjonsmuligheter sommerstid. I nærområdet finnes også Skredderjordet med skøytebane vinterstid og fotball- og sandvolleyballbaner om sommeren. Flere badeplasser langs Bunnefjorden, som Hvervenbukta, Katten og Nordstrand Bad, ligger innen kort avstand.

I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Det er gangavstand til Munkerud skole, barnehager, dagligvarebutikker og offentlig kommunikasjon. På Sæter finner du et variert utvalg av butikker, servicetilbud, kaféer og spisesteder, blant annet Meny, Rema 1000, apotek, bokhandel, Mester Grønn, Samson, Joe & The Juice, Egon og Poppel Vinbar. En kort tur videre bringer deg til Holtet med populære destinasjoner som Jacobs, Åpent Bakeri og Kaffebrenneriet.

Lambertseter senter ligger kun få minutter unna med sykkel eller bil, og tilbyr over 80 butikker, spisesteder, Vinmonopol, bibliotek og kino.

Gangavstand til Ljabru trikkestasjon med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass ved trikkeholdeplassen med rute 79. Ved Ljabru finner du også nærbutikken Matkroken. Det er også kun en kort rusletur til Hauketo som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser, ekspressbusser, samt flybuss til Gardermoen. Drive & park ved Hauketo togstasjon er ypperlig tilbud for de som ønsker å både tenke miljøbevisst og som samtidig skal rekke henting av barn, handling og andre ting i en travel hverdag. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud og er kun en sykkeltur unna leiligheten eller en liten biltur om vinteren.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Eiendommen sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 710 kvm som tilhører sameiet. Sameiets fellesarealer er pent opparbeidet med plenarealer, beplantning, sittegrupper og trampoline. Asfalterte adkomst- og gangveier. Drift og vedlikehold av fellesarealene ivaretas av sameiet.

Det medfølger en tinglyst parkeringsplass som tilleggsdel i felles garasjeanlegg. Sameiet har lagt til rette for felles smartlading i garasjen, og det er montert elbillader på plassen. Det er varmekabler i bakken ned til garasjen. Sameiet har gjesteparkering forbeholdt gjester til beboerne. For gjesteparkering over 2 døgn (48 timer) skal det innhentes tillatelse fra styret. Ellers gateparkering etter gjeldene regler.

Selger leier i tillegg en ekstra parkeringsplass av en nabo for kr 300 per måned, en avtale som muligens kan videreføres til kjøper om ønskelig.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4421 datert 28.01.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Sikringssone for jernbanetunnel. Sonen gjelder for underliggende jernbanetunnel. I restriksjonssonen kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket.

Eiendommen berøres av hensynssone H810_2: Krav om felles planlegging. Dette er en hensynssone i kommuneplanens arealdel.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 375,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, á-konto oppvarming, nedbetaling av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, garasje, alarm (røykvarslere og vannalarm) og kabel-tv. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeler seg slik pr. måned:
- Felleskostnader: kr 3 611,-
- A-konto oppvarming: kr 500,-
- Garasje: kr 230,-
- Alarm (røykvarslere og vannalarm): kr 160,-
- Kabel-tv: kr 649,-
- Renter og avdrag felleslån: 225,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 253 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Kabel-TV og Internett via Viken fiber med en hastighet på 250mbit ned og 250mbit opp. Kostnaden er kr 649,- pr. måned for internett og tv. Det medfølger ingen dekoder eller tv-tuner ved salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 757 198,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 479,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 20 913,- pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 247 819,- pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208799479
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 247 819,-
Andel av saldo: kr 20 913,-
Innfrielsesdato: 30.05.2038
Type Rente: Flytende
Rente: 7,30 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 100 000,00 Prisantydning
20 913,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 120 913,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

153 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
154 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 275 003,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 284 953,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Kjelsrud og Victoria Kjelsrud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Munkerudstubben 7 Sameie.
Sameiet består av 12 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Hjemmeside: https://vibbo.no/munkerudstubben-7/om

Sameiet har ingen ansatt vaktmester, men beboerne har et rullerende ansvar for å holde svalganger og trappeganger ryddige.
Dugnad må påregnes.
Seksjonseiere i 1. etasje har ansvar for å vedlikeholde og trimme tujahekken.
Husdyrhold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere.
Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkonger og terrasser.
Fasadeendringer, inkludert montering av markiser, levegger eller antenner, krever styrets godkjenning for å bevare et ensartet uttrykk.
Sameiet har et felles beredskapslager i underetasjen.

Foretatte påkostninger de senere år:
2026: Sameiet har nylig ferdigstilt en omfattende utbedring av råteskader på blokkens sydvegg (utskifting av treverk, soppbehandling og maling).
2025: Utbedring og maling av betongdekker på svalganger og terrasser.

Planlagte påkostninger:
Styret følger opp mulige bevegelser og skader ved støttemuren gjennom pågående stabilitetsmålinger utført av Nerdrums Oppmåling AS. Undersøkelsen skal avklare om det er behov for fremtidige utbedringer, men det foreligger per i dag verken vedtak, kostnadsoverslag eller teknisk konklusjon. Eventuelle tiltak vil måtte behandles av sameiet og kan medføre fremtidige kostnader. Målingene forventes ferdigstilt i løpet av året.
Per 27.08.2026 er det ikke vedtatt økninger i verken fellesutgifter eller fellesgjeld.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Bare fysiske personer kan erverve boligseksjoner i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport med planskisse  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 29 312,00
Foto - Dagfoto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0161/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26161

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 15:58