Grønvoll allé 13B

Grønvoll allé 13B, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 143, ideell andel 1/1
Andelsnummer 30, Grønvold Hageby Borettslag, organisasjonsnummer 952 190 946

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
Kjeller: 47 kvm: Kjellerstue/trapperom, 2 rom innredet som soverom, bod, bad
1. etasje 45 kvm: Entré/trapperom, delvis åpen stue- og kjøkkenløsning.

Åpent areal:
1. etasje 55 kvm: Markterrasse og anneks

Det gjøres oppmerksom på at kjeller er innredet og tatt i bruk uten at det foreligger godkjent byggesak eller ferdigattest. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Styret i borettslaget har godkjent nye vinduer i kjeller, samt omgjøring av kjeller til bolig. For de som ønsker å bruksendre kjeller anbefales det å undersøke med plan- og bygningsetaten.

Hagebyen har en helhetsplan som er utarbeidet i samarbeid med Byantikvaren og Enerhaugen arkitektkontor.

Leiligheten disponerer 1 liten kjellerbod under trappen fra leiligheten. Denne er ikke målbar grunnet takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.02.2026 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Flermannsbolig bygget i 1917. Bygningen er oppført i mur. Vinduer i 1. etg med 2-lags glass fra 2008. Vinduer i kjeller fra 2001 (de minste), på bad fra 2021 og på stort soverom fra 2016, datert 2014. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter har fått TG2:
Utvendig:
- Dører: Ikke brannklassifisert eldre kjellerdør.

Innvendig:
- Bom/hullrom under flislagte gulv i entré samt løsnede fuger. Sprekker i flere fliser. Eldre fuktmerke ved kjøleskap iflg. eier.
- Det er målt skjevhet i gulv på mellom 5-30 mm gjennom flere rom i boligen. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Det er foretatt hulltaking ved/i stort soverom og under trappen i kjeller. Fuktmåling i konstruksjonen ble målt til 8-9% under trapp og 17-19% på stort soverom. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er muggsoppen allerede dannet.
- Sprekk i dørterskel til stort soverom.

Bad i kjeller:
- Usentrert slukrist uten tilgang til skruer for klemring på ca. halve sluket.

Kjøkken:
- Bruksmerker på noen kjøkkenfronter, samt benkeplate. Flere skuffer i side by side kjøleskap har sprukket / dels defekte
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Lys i ventilator virker ikke.

Tekniske installasjoner:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Drenering fra rørskap er for kort og når ikke utenfor veggflis og siklemikk er ikke montert.
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen i 1. etg.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Terrassemarkise. Utelys. Panelovn. Varmekabler på flere gulv. Folie i kjellerstue/trapperom. Downlights. Innlagt fiber. Utvendig kaldt- og varmtvannskran.
- Anneks i hagen er ikke tilstandsvurdert men oppmålt til 7 kvm.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke samsvarserklæringer på alle jobber eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Det bemerkes at ledninger og koblingsboks ved bereder ikke er festet tilfredsstillende. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuell besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.
- Radon: Det ikke foretatt radonmålinger, og er bygget heller ikke utført med radonsperre- eller opplyst om dette. Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Selger opplyser at de vet om minst én enhet i borettslaget som har hatt problemer med vann eller oversvømmelser i underetasjen"
- Det er koblet fra defekte varmekabler i kjellerstue og lagt varmefolie og laminat. Varmekablene på soverommene gir svak varme i gulvet. Det er også en utfordring på de kaldeste dagene i året med at hovedsikringene i selve bygget (ikke eget sikringsskap) kan gå.
- Meldt inn i juni 2022 at en rotte hadde gnagd i rørene under badet og deretter tatt seg inn i leiligheten. Rotten ble tatt og skadene ble utbedret gjennom forsikring. Det er også observert sølv- eller skjeggkre på bad.
- En planke i markterrassen er knekket.
- Borettslaget har hatt utfordringer med rotter, spesielt aktivt rett etter korona. Det er satt opp rottefeller i kloakk-kummene og borettslaget har fulgt opp dette.
- Mange leiligheter i borettslaget, inkludert denne, mangler godkjenning på loft/kjeller.
- Forrige eier oppga at de målte radonverdi på 50 i 2018.
- Mulige planer om å bygge en skole på nabotomten. Oslo kommune har kjøpt tomten og det ligger planer for en skole i fremtiden. Dette har imidlertid blitt utsatt gjentatte ganger.
- 2026: Borettslaget utfører utbedring av gren- og hovedrør til avløp.
- 2024: Ny hovedsikring i sikringsskap. 3x32A. I tillegg installert sikring til elbillader. Utført ab Lux Elektro.
- 2023: Satt inn og kjerneboret lufteluke til Flexit Roomie One elektrisk lufting med varmegjengiving i kjeller. Utført av Bærum Blikk og ventilasjon.
- 2021: Totalrenovering av bad. Utført av Bademiljø Experten.
- 2020: Bygget ut store vinduer på badet i tråd med helhetsplanen til hagebyen. Utført av underleverandør av Bademiljø Experten.

Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

2024:
- Ny komfyr og induksjonstopp.
2023:
- Nye gulv i 1. etasje (heltre 25mm amerikansk hvit eik) og kjellerstue (laminat m varmefolie), inkludert avretting i hovedetasjen.
- Stue og kjellerstue ble malt.
- Montert ny solskjerming på soverom.
- Tekniske installasjoner fra samme år inkluderer nytt ventilasjonssystem i kjeller, dobbel Waterguard på kjøkken, samt elbil-lader og oppgradert hovedsikring.
2021:
- Bad ble totalrenovert.
- Bygget nytt anneks med strøm, varme og dobbeltisolert skyvedør.
- Ny utvendig trapp i hagen
- Lite soverom malt
- Installerte store vinduer på badet, inkludert lysgrav, og fikk plassbygd lysgravbeskytter til begge lysgravene.
2020:
- Plassbygget sittebenk i stuen.
2018:
- Ny komfyr.
- Oppgradering av styresystem for varmekabler i stort soverom.
2017:
- Ombygning av entre og trapperom.
- Nye panelovner
- Ny kjellertrapp.
- Ny garderobeløsning som også inkluderer benk, samt hyller ned mot kjeller.
- Nye fliser i entre inkludert varmekabler.
2016:
- Nye overskap på kjøkken samt oppvaskkum.
2008:
- Nye vinduer i 1 etg.
2007:
- Rehabilitering av piper, med nye pipetopper og innsatsrør.
2001:
- Utvendig oppgraving og omlegging av drenering (manko avsluttningslist på toppen av dreneringsplast)
- Utskiftning av 3 kjellervinduer (3 stk eksisterende i leiligheten)

Velkommen til Grønvold Hageby! Hagebyen ble bygget på tidlig 1900-tallet og består av 65 leiligheter. Planløsningen består av en innbydende entré med god plass til oppbevaring av klær og sko, lys og trivelig stue, praktisk åpen kjøkkenløsning, samt kjellerstue/trappegang, bad og to rom som i dag benyttes som soverom i kjelleretasjen.

HOVEDETASJE:

Entré:
Lys og innbydende entré/trapperom med god plass til oppbevaring for yttertøy og sko. Rommet gir et godt førsteinntrykk av boligen og enkel adkomst til øvrige rom.

Stue:
Stuen er det største rommet i boligen, og her er det god plass til sofaseksjon, spisegruppe, bokhyller m.m. Stuen er i delvis åpen løsning med kjøkkenet, som skaper en åpen atmosfære, men med klare separate soner. I stuen er det også en peis, perfekt for kalde vinterdager! Rommet oppleves videre som lyst og luftig, med store vindusflater mot rolig uteområdet som gir rikelig med naturlig belysning. Fra stuen er det adkomst til markterrassen, som oppleves som en forlengelse av rommet på varme sommerdager.

Markterrasse:
Romslig og solrik markterrasse som har rikelig med plass til sittegrupper, grill, blomsterpotter m.m. Her får du unik rekkehusfølelse samtidig som du bor midt i byen - med både terrasse og hage. Her kan du nyte solen fra ca. 11:30-19:30 på sommertid. Du har i tillegg et anneks målt til ca. 7 kvm, som kan benyttes som anneks, hjemmekontor, utvendig bod o.l.

Kjøkken:
Stilrent Ikea-kjøkken med god oppbevaringsplass i delvis åpen løsning med stue. Rommet oppleves som lyst og luftig, med stort vindu mot rolig interngate. Kjøkkenet er videre innredet med benkeplate av heltre, side-by-side kjøleskap tilkoblet vann og filter, oppvaskmaskin, waterguard samt stekeovn med induksjonsplate fra 2023.

KJELLERETASJE:
Det gjøres oppmerksom på at kjelleretasjen ikke er godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Bad:
Baderom i kjeller fra 2021 har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, badekar og dusjvegger/hjørne. Videre er det opplegg for vaskemaskin og varme i gulv.

Disponibelt rom 1 (i dag innredet som hovedsoverom):
Stort disponibelt rom i kjeller som i dag er innredet som leilighetens hovedsoverom. Her er det god plass til dobbeltseng og øvrig innredning. Rommet har i tillegg arealeffektive skapløsninger, med rikelig oppbevaringsplass for klær og annet. Videre har rommet to vinduer av god størrelse som gir godt med naturlig belysning. Her er det også varmekabler i gulv.

Disponibelt rom 2 (i dag innredet som gjesterom):
Rommet benyttes i dag som barnerom, men kan også anvendes som hobbyrom, hjemmekontor, ytterligere oppbevaringsrom eller et romslig walk-in closet. Her er det i likhet med det andre rommet også varmekabler i gulv. Adkomst til innvendig bod og felles trapperom.

Kjellerstue/trapperom:
I kjelleren er det en praktisk kjellerstue som kan innredes etter ønske, med rikelig med oppbevaringsplass i fastmonterte bokhyller bak trapp. Varmefolie i gulv.

Bod:
Utvendig anneks på ca. 7 kvm fra 2021. I tillegg har boligen en praktisk innvendig bod under trappen fra leiligheten, ideelt for oppbevaring av klær og utstyr mellom sesonger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Ekstra fliser til gangen vil medfølge salget.

Lampe over spisebord og fastmontert TV medfølger ikke salget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm for leiligheten t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 27.10.1920, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

I 1989 ble det søkt om fasadeforandring for at nytt spesiallaget vindu- og terrassedør skulle erstatte eldre vindu, samt bygging av terrassetrapp. Kommunen opplyser på tlf 28.04.2026 at det ikke ble gitt ferdigattest her, men at tiltaket ansees som godkjent hos Oslo kommunes plan- og bygningsetat.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggemeldte tegninger som avviker fra dagens planløsning.
På kjøkkenet var det opprinnelig tegnet inn to kott som nå er innlemmet i kjøkkenet, og disse arelaene er således godkjent som kott (bod). Det er også åpnet mellom hovedetasje og kjeller og satt inn en trapp mellom etasjene.

Det gjøres oppmerksom på at rom i kjeller ikke er bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent til varig opphold av kommunen. Rommene er opprinnelig byggemeldt som fellesareal som wc, bryggeri, mat- og vedbod for rekkehusene, og bruksendringen er derfor søknadspiktig etter plan- og bygningsloven § 20-3. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene må tilbakestilles til opprinnelig kjeller. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Dennee omhandler blant annet en erklæring/avtale med dispensasjon fra bygningsloven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Grønvold Hageby ved Helsfyr / Valle Hovin er en av Oslos skjulte perler - et stille og grønt nabolag som likevel ligger bare få minutter fra sentrum.

Hagebyen ble tegnet av arkitekt Magnus Poulsson og oppført fra 1912 som arbeiderboliger for Nitedal Tændstikfabrikk. Bygningsmassen er vernet og ført opp på Byantikvarens gule liste, noe som gir området en særpreget kulturhistorisk verdi. Navnet stammer fra den gamle Grønvold Gård, som fabrikken kjøpte på slutten av 1800-tallet.

De siste årene har bydelen gjennomgått en betydelig transformasjon. Intility Arena, hjemmebanen til Vålerenga, ligger bare noen få minutters gange unna og har bidratt til å gi området et løft med nye restauranter som Trewerket, Svovelstikka og Øst, et Fresh Fitness Xpress-senter og Scandic Helsfyr for gjester som trenger overnatting. Dagligvarehandelen er enkel med Rema 1000 (søndagsåpent) og Kiwi i nærheten, mens Fyrstikktorget og Hasle Torg tilbyr et variert utvalg av butikker og spisesteder.

De grønne omgivelsene er en av områdets store kvaliteter. Grøntområdene på Hovin og Hovindammen med sitt rike fugleliv, Tøyenparken med festivaler og akebakker og idylliske Kampen med sin økologiske barnebondegård ligger alle innen behagelig gangavstand. For den aktive finnes treningssentre, fotballbaner, skøytebaner og flere lekeplasser rundt hver sving.

Reisehverdagen er ukomplisert. Helsfyr T-bane og bussterminal ligger om lag seks hundre meter fra boligen og betjenes av linje 1 til 4, region- og flybusser samt buss 300 som bringer deg til Bjørvika på under ti minutter. Busstoppet Valle ligger like utenfor boligen. Her går busslinje 21 og flybussen. Hasle stasjon, med linje 5, er bare et par minutters gange videre. Om du heller vil sykle, leder sammenhengende sykkel- og gangstier deg raskt til sentrum, Bryn og Grünerløkka. Busstoppet Valle ligger like utenfor boligen. Her går også flybussen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Grønvoll allé sogner p.t. til Teglverket skole.

Det finnes flere barnehager i område:
Valle barnehage (0-5 år) 5 min
Valle Hovin Idrettsbarnehage (0-6 år) 6 min
Hovinenga barnehage (1-5 år) 6 min
Fyrstikkalleen barnehage (1-6 år) 6 min

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles opparbeidet tomt for borettslaget på 13 093kvm.

Parkering med elbil-lader medfølger leiligheten.

Borettslaget har både p-plass og garasje til utleie.

Videre er det innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående bygge- og plansaker i området:

- Saksnummer 202504384: Byggesak - Grønvoll allé 13C - endring av innvendig bærekonstruksjoner i bygg og fasade.

- Saksnummer 202510382: Byggesak - Grenseveien 74 - forlengelse av gitt dispensasjon - Bruksendring til treningssenter.

- Saksnummer 202522456: Byggesak - Ved Grenseveien 82 - opparbeidelse av park og etablering av pergola - Park Innspurten.

- Saksnummer 202516394: Byggesak - Fredrik Selmers vei 2 - oppføring av kontorbygg.

- Saksnummer 202460006 - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - Utarbeidelse av planforslag. Planforslaget innebærer å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer.

- Saksnummer 202118619: Reguleringssak - Grenseveien 73, 91 og 95 - Utarbeidelse av planforslag. Planforslaget innebærer helhetlig regulering av tre eiendommer til barneskole, barnehage og park. Tiltaket legger opp til høy tetthet mot Grenseveien i nord og med utadrettet funksjon i 1.etasje. Park og uteoppholdsarealer får gode solforhold.

- Saksnummer 202017619: Reguleringssak - Grenseveien 99 og 107 - utarbeidelse av planforslag. Det planlegges et fleksibelt og fremtidsrettet næringsbygg på 2-11 etasjer / ca. 25.000 m2 BTA.

- Saksnummer 202214130: Grenseveien 65 og 67 - Utarbeidelse av planforslag - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Bystyret vedtok 17.12.2025 at skoleprosjektet skal realiseres.

- Saksnummer 202304155: Byggesak - Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H - Oppføring av tre boligbygg på opp til 13 etasjer - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D - Tidligere adresse: Grenseveien 97, Grensesvingen 9 - Igangsettingstillatelse del 6 ble gitt 27.03.2026.

- Saksnummer 202206724: Byggesak - Grønvoll allé 6 A-B, 8 A-B, 10 J-K - Oppføring av to boligbygg med næring og parkeringskjeller - Grønvollkvartalet - Bygg A og E - Tidligere adresse: Grenseveien 97. Igangsettingstillatelse gitt 14.04.2026.

- Saksnummer 202201642: Reguleringssak - Grensesvingen 12 med flere - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Utvidelse av kontoreiendom. Forslag om høyhus på opp til 70 meter.

Grønvold Hageby ligger i et området som er under utvikling og det gjøres oppmerksom på at det i området generelt må forventes endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i planer for området.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Felleskostnadene er kr kr 3 985,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, felles boligforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, honorarer, drift og vedlikehold.

I tillegg påløper det et gebyr for parkering på kr 250,- pr. mnd.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatten er kr 732,- pr år.

Nåværende eier hadde et strømforbruk i 2025 på ca. kr 18 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett (1000 Mbit/s) og avgift er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke og TV-abonnement må tegnes og betales av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 977 240,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Selger opplyser om at eiendomsskatten for 2026 var på kr 581,-. Videre informeres det om at borettslaget fakturerer basert på en fordelingsnøkkel ut fra størrelse på boligen.

Andel formue er kr 19 665,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 118 210,- pr. 24.02.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 153 307,- pr. 24.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208238078
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo: kr 9 153 307,-
Innfrielsesdato: 30.11.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

10 800 000,00 Prisantydning
118 210,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 918 210,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 919 300,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 929 250,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marius Tryland Nygård og Kari Zakariassen

Leiligheten er tilknyttet Grønvold Hageby Borettslag.
- Borettslaget består av 65 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 80700025.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
- Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget
- De som bor i 1. etasje vasker gangen og trappen ned til kjeller. De som bor i 2.etasje vasker loftstrappen og ned til 1. etasje.
- De som bor i 1.etasje bærer kostnadene for oppussing/vedlikehold av gangen og trappen ned til kjeller

Informasjon fra styret 28.04.2026 angående planlagte påkostninger:
- Borettslaget er i ferd med å avslutte et rørfornyingsprosjekt etter pålegg fra Oslo kommune, hvor siste faktura ikke er mottatt p.t.
- Neste planlagte prosjekter er rens av takrenner og bytte av verandadører som ikke ble byttet i 2012. Det er usikkert pr. nå om borettslaget må øke lån for disse to nye tiltakene, men en kjøper må uansett være forberedt på at fellesutgifter vil bli økt ihht. konsumprisindeksen. Videre opplyser styret om at byggene er fra 1912 og det vil naturlig nok alltid være behov for løpende vedlikehold.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Etablert bom ved innkjørsel til Hagebyen.
2023: Hovedrøret fra Grønvoll allé 1 - Grønvoll allé 7 er utbedret, samt 4 av 12 stikkledninger.
2020: Nye fartsdumper.
2008: Alle resterende vinduer ble byttet ut. Unntatt er kjellervinduer, takvinduer og 8 kantsvinduer i 2. etasje.
2007: Alle piper i borettslaget ble rehabilitert med nye pipetopper og med innsatsrør- keramisk eller stål.
2006 - 2006: Alle vinduer mot Grenseveien ble byttet, både gavlsider og frontsider har blitt byttet ut med støyisolerende vinduer. Unntatt er kjellervinduer og 8 kantsvinduer i 2. etg.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 29 590,00
Foto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 010,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2630

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 17:54