Barmsveien 453

Barmsveien 453, 4950 RISØR
Kommunenummer 4201, gårdsnummer 44, bruksnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
1. etasje 94 kvm: Gang, bad, tre soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 44 kvm: Terrasse.

Det bemerkes at terrassen rundt fritidsboligen er på totalt ca. 89 kvm, men kun arealet for terrasse ut fra stue på 44 kvm er tatt med i arealberegningen.

Eiendommen har i tillegg en frittstående redskapsbod (6 kvm, nevnt over her), samt en brygge på ca. 46 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en fritidsbolig oppført i 1970, med tilbygg fra 1996 og 2012/2013. Bygget er oppført i trekonstruksjoner over én etasje. Grunnmuren er av betong med sparestein og søyler/pilarer av betong og lettklinkerblokker, med støpt gulv mot grunn og krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra 1996. Undertaket er av asfaltpapp fra samme år. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 1996, 2012 og 2016. Boligen har entrédør med sikkerhetslås og terrassedør i tre fra 2010. Det er utgang fra stue til en terrasse på 44 m². Den totale terrassen rundt fritidsboligen er på ca. 89 m². Det er en skorstein med åpen peis i stuen, og pipen over tak er i metall. Renner og nedløp er i plast.

Frittstående redskapsbod på 6 m². Bygningen er i trekonstruksjoner med stående trekledning på fasaden. Den har et saltak i trekonstruksjon som er tekket med takstein.

Brygge på ca. 46 m² i trekonstruksjoner. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.

Sikringsskapet er plassert på et soverom, og anlegget er sikret med automatsikringer. Eier opplyser at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av ufaglærte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Badet har ikke et fullverdig vanntett sjikt/membran under flisene, kun membranplater i hjørnene og overganger. Det er også kun naturlig ventilasjon.
Kjøkkenet mangler kjøkkenventilator.
Det er registrert skjevheter i gulvet i 1. etasje, med opptil 48 mm høydeforskjell på målte punkter.
Det er observert spor etter gnagere på kaldloftet.
Det er begrenset lufting bak ytterkledningen og manglende gnagersikring.
Undertaket på taket har høy alder og usikker gjenværende levetid.
Det er begrenset inspeksjonsmulighet av taket, og det mangler snøfangere.
Takvannet er ikke tilstrekkelig ledet bort fra grunnmuren.

Anbefalte tiltak fra takstmann/tilstandsrapport:
De fleste TG2-forholdene anbefales fulgt opp med videre undersøkelser, lokal utbedring eller overvåking. Noen tiltak, som etablering av kjøkkenventilator og ettermontering av snøfangere, anbefales gjennomført.

TGIU – Ikke undersøkt:

Hulltaking / kontroll i tilliggende konstruksjon på bad (ikke utført)
Skorsteiner over tak (ikke undersøkt pga. tilkomst)

Risiko: Usikkerhet om skjulte feil/skader.
HMS – Helse, Miljø og Sikkerhet
Terrasse og utvendig trapp: Rekkverkshøyde kun 0,69 m + for store åpninger i rekkverket

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid med drenering i 2012 av ufaglært (eier). Det ble gravd opp mellom hytten og fjell på baksiden, lagt ned dreneringsrør og pukket over. Det ble også støpt en betongmur langs og mellom grunnmursblokker. I 2012 ble det også utført elektrisk arbeid av ufaglært, med etablering av nye lyspunkter i tilbygg og legging av varmekabler på bad. I 2023 ble det etablert et nytt renseanlegg, hvor avløpsrør ble koblet til. Eier utførte i all hovedsak dette arbeidet selv. Eier opplyser også at det kan komme mus inn på kaldloftet, men at det ikke er registrert mus i oppholdsrommene i første etasje.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Etablert privat minirenseanlegg, med tilkobling av avløpsrør

2018:
- Installert varmtvannsbereder (28L) på bad

2016:
- Byttet vinduer

2012:
- Etablert tilbygg til fritidsbolig
- Oppgradert bad med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger
- Installert nye vannrør av kobber
- Lagt nye dreneringsrør, støpt betongmur langs grunnmursblokker og etablert ny terrasse
- Etablert nye lyspunkter i tilbygg

1998:
- Etablert borehull for vann på egen eiendom, med tilhørende vannledning inn i hytten

1996:
- Etablert tilbygg til fritidsbolig
- Montert ny kjøkkeninnredning
- Yttertak tekket med ny takstein og nytt undertak av asfaltpapp

Fritidsboligen er oppført i trekonstruksjoner over én etasje, opprinnelig fra 1970, med tilbygg fra 1996 og 2012/2013. Ferdigattest foreligger for tilbygg fra 2010 og 2014. Yttervegger er kledd med stående trekledning. Yttertaket er tekket med takstein fra 1996, og undertaket er av asfaltpapp fra 1996. Takkonstruksjonen er et saltak med uinnredet kaldt loft. Grunnmuren er av betong med sparestein og søyler/pilarer av betong og lettklinkerblokker. Det er krypkjeller under deler av boligen. Gulv mot grunn er støpt betong. Dreneringsarbeid ble utført i 2012. Boligen har privat stikkledning tilknyttet borehull fra 1998 og er tilkoblet et privat minirenseanlegg fra 2023 med tank på 6000 liter. Vannrør er av kobber fra 2012/2013. Avløpsrør er synlige og i plast. Varmtvannsbereder fra 2018. Oppvarming skjer med varmekabler på bad og åpen peis i stuen. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Vinduer har karmer og rammer av tre, fra 1996, 2012 og 2016. Terrassedøren har karm og ramme av tre fra 2010. Innvendige dører er profilerte. Sikringsskap er plassert på soverom, og anlegget er sikret med automatsikringer.

KJØKKEN:
Innredning fra 1996 med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr. Vannrør av kobber fra 2012/2013. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med laminat. Panel på vegger. Panelbord i himling. Ingen kjøkkenventilator installert.

BAD:
Baderom oppgradert i 2012/2013. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Varmtvannsbereder på 28 liter fra 2018, plassert under vask. Vannrør av kobber fra 2012/2013. Synlige avløpsrør av plast. Hovedstoppekran plassert under vask. Naturlig ventilasjon via ventil i vindu. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat og tepper. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Panel.
Himling: Panelbord.

Lagring:
Utvendig bod på ca. 6 m² i trekonstruksjoner med stående trekledning, saltak tekket med takstein. Frittstående redskapsbod i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak tekket med takstein. Brygge på ca. 46 m² i trekonstruksjoner med gulvoverflater belagt med terrassebord.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Komfyr og kombiskap (kjøl/frys).
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Anker på svaberget følger ikke med. To parafinlamper medfølger heller ikke. Fastmontert åre medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme/varmekabler på bad. Det er en åpen peis i stuen for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden sin opprinnelse. Eier opplyser at den ble bygget i ca. 1962, i følge tidligere eier. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det foreligger en ferdigattest for endring av bygg (tilbygg til fritidsbolig) datert 22.01.2014. Byggeår for dette tilbygget anslås til 2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For et eldre tilbygg (byggeår 1996) foreligger det rammetillatelse gitt i 1996, og bygningsendringen er registrert tatt i bruk 18.09.1996. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at brygge. Selger opplyser at brygga ble avklart med teknisk planutvalg i Risør før oppstart av renovering av den som stod der tidligere. Selger opplyser at kommunen var på befaring vedr. en annen sak ca. 1998, da ble brygga bekreftet av daværende teknisk sjef. Brygga ble satt opp i 1996 opplyser eier, det stod tidligere en annen brygge på samme sted fra ca. 1962.

Det er også en terrasse på ca. 89 m² og en frittstående redskapsbod på eiendommen.

Det er avvik mellom godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.12.1995/16.08.2010 og dagens planløsning. Tegninger er vedlagt salgsoppgaven. Avvik gjelder løsninger som gjelder rom godkjent til varig opphold som er flyttet om sett fra byggemeldte tegninger, og utløser ikke i seg selv en søknadsplikt.

Det er avvik mellom eiendommens registrerte bruksareal i matrikkelen (oppgitt til totalt 117 m²) og det oppmålte bruksarealet i tilstandsrapporten på 100 m² (BRA).

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 2839
Tinglysningsdato: 28.09.1995
Servitutten omhandler: Vederlagsfri bo- og disposisjonsrett for to navngitte personer. Denne rettigheten er personlig og vil bli slettet i forbindelse med salget.

Dagboknummer: 1250
Tinglysningsdato: 14.05.1999
Servitutten omhandler: Eiendommen gnr. 44, bnr. 21 (nabo) har rett til å gå over denne eiendommen (gnr. 44, bnr. 22) på et anvist sted for å komme til vei. Anvist sted er en sti i bakkant av tomten.

Dagboknummer: 1250
Tinglysningsdato: 14.05.1999
Servitutten omhandler: All bruk av brygge, borehull, parkeringsplass og opparbeidet hage på eiendommen skal godkjennes skriftlig av to navngitte personer.

Dagboknummer: 1180363
Tinglysningsdato: 19.10.2022
Servitutten omhandler: Jordskiftesak som fastslår en gangveirett for eiendommen gnr. 44, bnr. 21 over denne eiendommen (gnr. 44, bnr. 22). Retten har avgjort at den etablerte stien som har vært i bruk i ca. 20 år, er den gjeldende traseen.

Dagboknummer: 1602874
Tinglysningsdato: 24.06.2024
Servitutten omhandler: Jordskiftesak (rettsforlik) som omhandler omlegging av sti, regler for en tujahekk og rett til bruk av strand. Gangveien for gnr. 44, bnr. 21 over denne eiendommen (gnr. 44, bnr. 22) legges om til en ny trasé. Eier av 44/22 bekoster omleggingen og overtar en tujahekk som er plantet på arealet, ved fjerning av tujahekk må det gis to års varsel. Eiendommen 44/21 har rett til bruk av stranden for bading og lek, med adkomst fra egen eiendom.

Eiendommens rettigheter:

1963/1956-4/35 09.11.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 4201 GNR: 44 BNR: 3
Best. om rett til å grave brønn / bore etter vann.

1998/187/35 22.01.1998 Leiekontrakt
Rettighet hefter i: KNR: 4201 GNR: 44 BNR: 3
Leiekontrakt/bruksrett vedr. strand/sandvik på 75m² vis a vis tomtegrense. Rettigheten er gitt til en person/eiendommen, og det er gitt full disposisjonsrett over arealet, med unntak av at det ikke kan bebygges. Leieprisen er en engangssum til grunneier og leieavtalen gjelder for evig tid fremgår det av dokumentet. Denne avtalen er gjengitt i jordskiftesak i senere tid. Dersom nevnte areal legges ut for salg, har navngitt person forkjøpsrett. Ettersom leieretten/disposisjonsretten er evigvarende og tinglyst med henvisning til denne eiendommen, så antas det at den følger eiendommen. Ved en eventuell tvist rundt dette tar kjøper ansvar og risiko for det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med beliggenhet helt i vannkanten ved Barmsundet, midt mellom Sørfjorden og Nordfjorden, tilbyr denne eiendommen en ekte sørlandsopplevelse. Her lever du i pakt med sjøen, med egen brygge og strandlinje rett nedenfor hytta. Morgenkaffen nytes til lyden av bølgeskvulp, og dagene kan fylles med båtliv, bading og fiske fra egen tomt. Området er kjent for sin vakre skjærgård, og med båten klar ved brygga ligger alt til rette for å utforske holmer og svaberg i nærområdet. Til Risør sentrum tar det ca. 30 minutter i båt.

Det tar ca. 10 minutter i båt fra eiendommen til Søndeled hvor man også kan handle inn dagligvarer på Kiwi, eller leie parkeringsplass for en kortere avstand ut til eiendommen.

Selv om beliggenheten er fredelig og tilbaketrukket, er det kun en kort kjøretur (ca. 20 minutter) til vakre Risør sentrum. En tur inn til «den hvite by» gir tilgang til alt av servicetilbud, inkludert dagligvarehandel, apotek og Vinmonopol. Risør sentrum byr også på sjarmerende gater, restauranter og et yrende folkeliv i sommerhalvåret.

Området rundt byr på varierte naturopplevelser året rundt. For den turglade finnes det fine turområder i nærheten. Vinterstid er det heller ikke langt til nærmeste preparerte skiløype, noe som gjør hytta til et attraktivt reisemål også utenfor sommersesongen (ikke vinterisolert og brøyting må avtales separat inn til p-plass eventuelt).

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiet tomt på 1817 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med grus, steinheller, terrasse på terreng, diverse støttemurer, biloppstillingsplass, plenarealer og forskjellige beplantninger. Eiendommen har også en brygge på ca. 46 kvm. Til eiendommen er det strandlinje på ca. 22 meter. Det medfølger også en leieavtale (engangssum som er betalt) av bukta/sandviken som grenser til tomtegrense. Eiendomsgrense er oppgitt som middels nøyaktig i grunnkart mottatt fra kommunen.

Eiendommen står oppført i matrikkelen som festetomt, men den ble frikjøpt på 90-tallet. Det understrekes at det er selgers datter som er fester og selger med fruen som er bortfester. Grunnen til dette er intern avtale mellom partene. Dette vil bli omgjort ved salget slik at tomten står som selveier på ny eier. I praksis er det en selveier tomt, og det er slik den selges som.

Det er biloppstillingsplasser på egen tomt med plass til ca. 3 biler. Fra eiendommen tar det ca. 10 minutter i båt fra Søndeled hvor man også kan leie parkeringsplass og båtplass for en raskere vei til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet Barmen Skogeierforening (veiforening) som sørger for vedlikehold av vei og brøyting helt inn til parkering.

Det er mulighet for etablering av elbillader ved veien, med kabel trukket fra hytta til pumpehuset. Kjøper må selv undersøke dette nærmere.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Nabo informerer om at veien inn til bommen skal asfalteres.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett. Eiendommen har privat vannforsyning fra borehull og privat minirenseanlegg for avløp. Eier er selv ansvarlig for private anlegg.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Arealdel av kommuneplanen datert 29.11.2019 avsatt til LNRF-område (Landbruks-, natur- og friluftsformål).

I kommuneplanen er eiendommens areal på 1 817 m² avsatt til "LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende".

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

Det er en pågående plansak i kommunen. Ny kommuneplan for Risør er under utarbeidelse (Kommuneplanen 2025, plan-ID 2025001). Planen er per i dag et planforslag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 4.023,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, inkludert slamtømming.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene.

Eiendomsskatt er kr. 4.247,- for 2025.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Eiendommen har privat vannforsyning fra borrehull og et privat renseanlegg fra 2023 som krever service og tømming.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Årlig service til Klaro renseanlegg er kr. 5.336,-. Dette er pålagt.
Nåværende eier har forsikring i JBF Forsikring, årlig premie er kr. 3.883,-.
Eiendommen er tilknyttet Barmen Skogeierforening, og årlig avgift er kr. 7.200,-. Dette dekker vedlikehold av vei, bom og brøyting.
Boligen er tilknyttet RiksTV. I følge Telenor sin hjemmeside kan trådløst bredbånd bestilles til eiendommen, dette er ikke gjort og ny eier må selv avklare med leverandør hvis det er ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

For fritidsboligen var formuesverdien for 2025 kr. XXX,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

8 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

220 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
221 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
240 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 021 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 040 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kathrine Dalholt

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Barmen Skogeierforening (veiforening). Foreningen har en årlig kostnad på 7 200 kr, som dekker vedlikehold av vei og bom, samt brøyting (helårsvei som brøytes inn til parkering). Det er mulig å registrere inntil 3 telefonnummer per hytte, og det finnes også en kode til bommen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,71 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging med kr. 10.000,- i rabatt  kr 13 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Risør kommune  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke inkl. drone  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2668

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 17:27