Thor Olsens gate 4A

Thor Olsens gate 4A, 0177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 691
Andelsnummer 20, Borettslaget Thor Olsensgate 4, organisasjonsnummer 958130384

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
5. etasje 37 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 3 kvm: Takterrasse.

Leiligheten i loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37 kvm av arealet måleverdig som bruksareal
(BRA-I).

Boligen disponerer 1 kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2025 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Pena.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Vinduer og dører fra 2010. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 5 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Bad:
- Overflater vegger: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd under enkelte gulvfliser. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger.

Kjøkken:
- Vannrør/Annet: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper eller komfyrvakt.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det er gitt TG2 på bakgrunn av dokumentasjon i fremlagt samsvarserklæring. Varmtvannsberederen er tilkoblet med stikkontakt, hvor konsekvensen er fare for varmgang.

Dører og vinduer:
- Takvinduer: TG2 er satt for å belyse skaderisiko med tanke på fukt.
- Dører: Dørbladet til endrédør har kontakt med dørterskel/dørkarm, som medfører at døren henger når den åpnes og lukkes.

Takterrasse:
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter, som er avvik fra dagens byggtekniske forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Det har tidligere dryppet litt fra vinduet på soverommet. Alle vinduer i loftsetasjen ble tatt ut og fikk ny isolasjon i 2023. Ikke opplevd drypping fra vinduene siden.
- Det har vært fukt i kjelleren og det har vært satt i gang arbeid der, samt en avfukter.
- Fiber ble installert i 2023.
- Vedlikehold av rør ble gjort i 2023.
- Det har tidligere blitt observert rotter i bakgården.

Denne sjarmerende bygningen, opprinnelig fra 1892, ble renovert i 2010/11 og loftsetasjen ble da ombygget til fire stilfulle leiligheter. Med velholdte parkettgulv og synlige bærebjelker, forener boligen klassisk sjarm med moderne bekvemmeligheter.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og praktisk entré, som gir et umiddelbart inntrykk av leilighetens innbydende atmosfære. Her er det god plass til å legge fra deg jakker og sko på en praktisk og ryddig måte.

KJØKKEN
Kjøkkenet er både funksjonelt og stilfullt, med åpen løsning mot stuen. Innredningen fra Sigdal gir rommet et moderne preg, med rikelig benkeplass og integrerte hvitevarer, som stekeovn, platetopp, kjøleskap og fryser, samt oppvaskmaskin. Glatte skapdører og en benkeplate i tre gir et naturlig og koselig uttrykk. På kjøkkenet er det plass til et spisebord, og takvinduet slipper inn naturlig lys, som gir rommet et friskt og trivelig preg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det gjøres oppmerksom på at fryseren ikke fungerer.

STUE
Den romslige stuen er perfekt for både avslapning og sosialt samvær. Her er det god plass til både tv- og sofagruppe, og rommet har direkte utgang til balkongen, hvor du kan nyte fine dager utendørs.

SOVEROM
Soverommet er godt tilpasset for en dobbeltseng, med plass til øvrig møblement. Her kan du skape den perfekte soveoasen, og det er potensiale for å innrede med en praktisk garderobeløsning for maksimal utnyttelse av plass.

BADEROM
Baderommet er innredet med stilrent, moderne inventar fra Sigdal, og er belagt med grå og hvite fliser for et tidløst og lekkert uttrykk. Vegghengt toalett, dusjnisje og en elegant servant over et vegghengt baderomsskap gir et praktisk og funksjonelt rom. Det er også opplegg for vaskemaskin, slik at du kan gjøre husarbeidet praktisk og effektivt.

BALKONG
Leiligheten har en koselig, solrik balkong/takterrasse på 3 kvm, hvor du kan nyte solrike dager og fine sommerkvelder. Balkongen har en herlig utsikt mot både grønne omgivelser og den imponerende St. Olavs kirke. Her kan du sette opp en hyggelig sittegruppe og virkelig få utbytte av den flotte utsikten.

Denne leiligheten kombinerer historisk sjarm med moderne funksjonalitet, og er ideell for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig nyte en rolig og grønn atmosfære. Perfekt for både første boligkjøp og som et flott sted å etablere seg i hjertet av Oslo!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. To nye vegghengte varmeovner medfølger.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument, datert 16.11.1891, som ifølge Oslo kommune anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest for etablering av 4 nye loftsleiligheter, datert 30.04.2015.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om benyttelse og et vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Sentral og meget attraktiv beliggenhet i et veletablert og populært boligområde på Fredensborg. Beliggenheten er midt i smørøyet med kun fem minutters gange til Grünerløkka, Akerselva, St. Hanshaugen via idylliske Damstredet og Telthusbakken samt få minutters gange til Sentrum med Youngstorget og Karl Johan. Torggata er noen få kvartaler unna og byr på et rikt utvalg av restauranter og fasiliteter.

Fredensborg har de siste årene hatt en spennende utvikling og er i dag rik på servicetilbud med et mangfold av restauranter fra alle verdenshjørner i nærområdet. Rett i nærheten ligger populære restauranter som Nektar Vinbar, Café Sara, Freddy Fuegos Burrito bar, østersbaren Eff Eff og den sjarmerende, franske restauranten Chez Colin. Arno Ristorante er også en av de spennende restaurantene i nabolaget, og tilbyr autentisk, italiensk mat på sitt beste. Romantiske Klosteret og Delhi Tandoori er også to klassikere i området som har eksistert i mange år. Fredensborg er et unikt boligområde med nydelige gater som Damstredet og Telthusbakken. Videre er det en kort spasertur opp mot Gamle Aker Kirke, som er en av Oslos eldste bevarte middelalderbygg ved siden av Akershus Festning. Vår Frelsers Gravlund er også et flott område og fremstår som en stor, grønn lunge i området.

Innenfor gangavstand finner du idylliske St. Hanshaugen med vakre gater og flere grøntområder. Foruten dette er det flott utsikt over hovedstaden fra toppen, hvor man også kan nyte konserter om sommeren. Videre er det gangavstand til Stensparken og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg. Hva med å starte dagen med en løpetur i disse omgivelsene, eller langs Akerselva som ligger enda nærmere? Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. Bislett Stadion, SATS Schous Plass, Bislett Bad eller ved Sentrum Squash og Fitness i Fredensborgveien. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Maridalen, Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Youngstorget har de senere år virkelig blomstret og fra leiligheten er dette spennende området kun få minutters gange unna. Her finner du en rekke populære aktivitet- og utesteder som Himkok, Kulturhuset, Justisen, Oslo Bar & bowling og Oslo Camping. Rundt Youngstorget har det også etablert seg mange spennende restauranter. Umiddelbar nærhet til Torggata med koselige kafeer, den nye Oslo Street Food, restauranter og særegne butikker. Noen steder som kan være verdt et besøk er Lille Saigon, Cacadou, og Oslos største mikrobryggeri Crowbar.

Ønsker du deg en tur østover finner du Grünerløkka med sine parker, restauranter, nisjebutikker og gallerier kun noen få minutter unna ved å krysse Akerselva. Løkka er kjent som en livlig og original bydel i Oslo og flere ganger i året arrangeres markedsdager. Mange reiser til Grünerløkka for områdets spennende spise- og utesteder, som Bass, Ben Reddik, Villa Paradiso, Aku Aku, Parkteateret, Munchies, Chair, Trattoria Popolare og mye mer.

Skal du handle dagligvarer ligger det en stor Kiwi-butikk i samme kvartal som leiligheten, og en Rema 1000 i Fredensborgveien like ved.

Kollektivmuligheter
Det er svært god dekning på kollektivtransport i nærheten. Videre er det mange bysykkelstasjoner i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Hammersborg barnehage (1-5 år) 0.4 km
Hausmannsgate barnehage (1-5 år) 0.6 km

Skoler:
St Sunniva skole (1-10 kl.) 0.2 km
Møllergata skole (1-7 kl.) 0.3 km
Ila skole (1-7 kl.) 1.3 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.4 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 1.7 km
Edvard Munch videregående skole 2 min
Oslo katedralskole 0.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 539 kvm som tilhører borettslaget. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2937 datert 01.10.1987. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Thor Olsens gate 9 - fasadeendringer, tilbygg og endring i bærende konstruksjoner - Den Greske Ortodokse kirke. For mer informasjon, se saksnummer 202510107 hos Plan- og bygningsetaten.
- Fredensborgveien 14 A - Bruksendring og etablering av pizzarestaurant. For mer informasjon, se saksnummer 202213620 hos Plan- og bygningsetaten.
- Akersveien 1 - fasadeendring med ny inngangsdør - St. Olav domkirke. For mer informasjon, se saksnummer 202552243 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ullevålsveien 1 - bruksendring til boligformål. For mer informasjon, se saksnummer 202508335 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ullevålsveien 1 - tilbakeføring av bruk, brudd på brannskille og utvidelse av boenhet. For mer informasjon, se saksnummer 202508334 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 2 477,-  pr. mnd. og inkluderer: Betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles forsikringer, tv/bredbånd, driftskostnader m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 1 831,-
Lån OBOS: kr 427,-
OBOS OpenNet: kr 219,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 950,- pr. år. / 3 815 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av tv/internett. Denne kostnaden er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 113 582,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 454 326,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 572,- pr. 31.12.2024 .
Andel fellesgjeld er kr 53 456,- pr. 10.10.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 753 230,- pr. 10.10.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207359688
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: kr 0,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.08.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208137867
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: kr 509 418,-
Andel restsaldo: kr 15 532,11,-
Innfrielsesdato: 30.06.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208661914
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: kr 1 243 812,-
Andel restsaldo: kr 37 923,83,-
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 900 000,00 Prisantydning
53 456,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 953 456,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 972 708,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elisa Elmies

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Thor Olsens gate 4.
Borettslaget består av 21 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Andelseiere i borettslaget har bruksrett og vedlikeholdsplikt for boder og vaskeboder i hht. vedtektene.
Beboere er ansvarlige for å skifte lyspærer i trappegang i egen etasje.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Ny stakeluke til kjelleren kjelleren.
2018: Utskifting av postkasser
2018: Fasade malt i forbindelse med tagging
2014: Utbedring av vannlekkasje på inntaksledning
2013: Sikkerhetsnett mot naboeiendom (St. Sunniva skole)
2013: Oppgradering av bakgård med boder og fast dekke
2011: Installering av brannsikringsanlegg (sprinkelanlegg) og felles brannvarslingsanlegg
2011: Piperehabilitering

Planlagte påkostninger:
Borettslaget har en langsiktig vedlikeholdsplan. Det kan bli aktuelt med noen større påkostninger innen de neste 2-6 årene. Det kan også oppstå uforutsette utgifter som ikke ligger i vedlikeholdsplanen, og som gjør det nødvendig å øke husleien.
Styret opplyser pr. 12.10.2025 at det ikke er planlagt større påkostninger utover økning av husleie i tråd med generellprisstigning. Det ble tatt opp et lån på 250k i oktober 2025 for å dekke utgifter knyttet til utbedring av en lyskasse mot gaten. Styreleder bekrefter på telefon 22.10.2025 at felleskostnadene ikke vil økes grunnet dette pr. i dag.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 4 038,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Fotopakke v/Markus Andersson  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning  kr 7 950,00

Oppdragsnummer 42-0061/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2561

Sist oppdatert: 23. oktober 2025 kl. 22:10