Nordalveien 70

Nordalveien 70, 0584 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 607, ideell andel 1/1
Andelsnummer 316, Økernbråten Borettslag, organisasjonsnummer 948056852

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, gang, 2 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.
Loft 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsboden har en gulvflate (GUA) på ca. 12 kvm. Ikke måleverdig areal (ALH) utgjør 8 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og tilstandsgrad 2 (TG2).). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1957. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført av betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig plateslått/trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, valmet takform, tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget).
Vinduer med 3-lags energiglass, produsert 2018. Brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør i tre med 3-lags energiglass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Innvendig:
- Overflater: Det er etablert laminat på kjøkkengulv. Laminat er et fuktfølsomt materiale og vurderes som lite egnet i områder hvor det kan forekomme vannpåkjenning, eksempelvis ved kjøkkenbenk, oppvaskmaskin og øvrige vanninstallasjoner.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Våtrom:
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til
felles kanaler for bygget.

For øvrig er TG2 satt på overflater, vegger, himling og gulv på våtrom, glødde kobberrør og radiator-anlegg grunnet høy alder.

TG IU - Ikke undersøkt:
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Nordalveien 70! En gjennomgående 3 (4)-roms med solrik balkong. Boligen har en fin og usjenert beliggenhet i 2. etasje med utsikt mot Bjerkedalen. Leiligheten fremstår som velholdt, men med behov for oppussing for å møte dagens krav til standard. Boligen har opprinnelig hatt 3 soverom, og dette kan enkelt tilbakeføres ved å sette opp en lettvegg i stuen. God planløsning og vinduer på tre kanter som gir godt med lys. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2018 i regi av borettslaget. Det medfølger en garasjeplass som ligger ca. 50 meter fra leiligheten. Området har nærhet til Lillomarka, skoler og barnehage, dagligvare og kollektivtransport.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Entré med plass til yttertøy og sko.

BAD/WC:
Flislagt bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2007/2008. Badet er innredet med klosett, servant, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører.

KJØKKEN:
Separat kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Laminat benkeplate med kompositt vaskekum. Fliser over benkeplaten. Integrert koketopp og stekeovn samt frittstående kjøleskap. Kullfilterventilator over kokeplass.

STUE:
Lys og gjennomgående stue med plass til både sofagruppe og spisebord. Gode lysforhold fra store vindusflater. Da dette er en endeleilighet har rommet et ekstra vindu på gavlveggen. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 7 kvm.

Boligen har opprinnelig hatt 3 soverom og dette kan enkelt tilbakeføres ved å sette opp en lettvegg i stuen.

BALKONG:
Vestvendt balkong på 7 kvm med fin utsikt mot Bjerkedalen. Her kan du nyte solen store deler av dagen. Selger opplyser om sol fra ca. kl 13 - kveldstid på sommeren. Det er god plass til sittegruppe og grill.
Balkongen har elektrisk markise, utelys og stikkontakt.

SOVEROM I:
Soverom med plass til seng og garderobeskap.

SOVEROM II:
Soverom med garderobeskap langs den ene langveggen.

DIVERSE:
- Kjellerbod på 5 kvm og loftsbod på 12 kvm gulvareal.
- Garasjeplass ca. 50 meter fra leiligheten.
- Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2018..
- Takhøyden ble målt i stuen til: 2,51 m

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger???
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger et arkivkort fra kommunen hvor det vises til at det ble gitt ferdigattest 10.03.1958. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått brukstillatelse og ferdigattest selv om det ikke finnes noen egne dokumenter i arkivene.

Det foreligger ferdigattest for utvidelse av balkonger datert 10.05.1989 og ferdigattest for rehabilitering av bad datert 24.01.2008. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er opprinnelig en 4-roms, men det er fjernet en lettvegg mellom stue og opprinnelig soverom slik at det nå er ett stort rom. Dette er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med det overnevnte.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 14392, tinglyst 06.11.1954, type heftelse: festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 4 erklæring/avtale (bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelser om støyskjerm med flere, bestemmelse om åpning av støyskjerm og rettigheter/plikter vedr. fjernvarmerør), 2 bestemmelser om vann/kloakkledning (bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv.), 1 bestemmelse om bebyggelse, 1 bestemmelse om garasje/parkering, 1 bestemmelse om adkomstrett (rett til å etablere turvei som skal benyttes av allmennheten) og 1 om elektriske kraftlinjer (bestemmelse om adkomstrett, lavspennings- og høyspennings kabelanlegg, rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse, byggeforbud og beplantning med flere).

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen er beliggende i et rolig, barnevennlig og meget idyllisk boligområde på Risløkka/Brobekk. Området er i stor utvikling og området rundt Brobekk og Vollebekk transformeres fra et næringsområdet til et boligområde.

Nærhet til Lillomarka som representerer en fantastisk mulighet til rekreasjon, sport og lek. Lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter! 10 minutters gange unna ligger også nydelige Linderud gård.

Du vil finne flere dagligvarebutikker i nærområdet, som ny Rema 1000, Meny og Kiwi i Brobekkveien.
Kort vei til både Linderud senter, Storo senter og Løren senter med bl.a. lege, tannlege, frisør, post/bank, restauranter og for øvrig rikelig med butikker og servicetilbud.

Flotte Bjerkedalen Park ligger i umiddelbar nærhet. Parken ble åpnet i oktober 2013 og består av ca. 40 mål med fasiliteter som andedam, sandstrand, basketballbane, volleyballbaner, paviljong, barnehage og opparbeidede grøntområder. Her finner du også Paviljongen Tapas&Vinbar. Hovinbekken renner igjennom hele parken i små elvestryk. På vinteren er det skøytebane og akebakke i parken.

Parken vant Oslo bys arkitekturpris i 2015 og juryens begrunnelse var: "Bjerkedalen park har en ekstraordinær landskapsarkitektonisk kvalitet og er utformet i harmonisk samspill med omgivelsene. Parken viser på en forbilledlig måte hagekunst og opplevelseskvaliteter i møte med dagens krav til universell utforming, bekkeåpning og rasjonell drift. De stedlige naturkvalitetene knyttet til Hovinbekken og det opprinnelige naturlandskapet er tatt i bruk på en spesielt god måte. Samspillet mellom den sentrale grusplassen og den terrasserte parkpaviljongen er særlig godt. Paviljongen rommer kafé og bydelshus, og tilfører et viktig miljøskapende samlingspunkt i bydelen".
I 2019 ble Bjerkedalen park kåret til årets grønne park av NAML, Norske anleggsgartnere, miljø- og landskapsentreprenører.

Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss/t-bane).
Kollektivtransport i nærområdet:
Buss nr. 60 (nærmeste stopp er Øvre Risløkka, ca. 1-2 min gangtid.)
Buss nr. 58 (nærmeste stopp er Bjerkedalen park eller Økernbråten, ca. 6-7 min gangtid)
T-bane linje 4 og 5 fra enten Risløkka eller fra Vollebekk har åtte avganger i timen. (ca. 10-13 min gangtid til begge stoppene)
Buss nr. 31, som har avganger hele døgnet, og nr. 33 (nærmeste stopp er Bjerke, ca. 18 min gangtid)
Buss nr. 22, nr. 301 og Flybussekspressen (egne stopp v/Rema 1000 på Bjerke, ca. 18 min gangtid)

Boligen sogner til Vollebekk barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Bjerkedalen barnehage (1-5 år) 4 min
Orelia barnehage (1-5 år) 6 min
Vollebekk barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 44.239 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker, trær, benker, bord og asfalterte gangveier.

Festeavgiften er kr 558 472,- pr. år for borettslaget.
Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2019, og denne kan reguleres hvert 10 år ihht konsumprisindeksen.
Festeavtalen utløper 30.06.2045.
Bortfester er Oslo kommune.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Garasjeplass:
Det medfølger en garasjeplass i Økernbråten Garasjelag SA. Plassen ligger ca. 50 meter fra Nordalveien 70.
Økernbråten Garasjelag SA er et separat garasjelag og det betales kr 3 748,- pr. halvår i felleskostnader. Det påløper også et eierskiftegebyr på kr 1 750,-.
Det er kun andelseiere i Økernbråten borettslag som kan kjøpe garasjeplass i garasjelaget.
Det er mulighet for å installere elbil-lader på plassen for egen regning. De som vil lade el- og hybridbiler i garasjene må signere avtale med garasjelaget. Andelseier faktureres for strøm til lading av el-bil med kr 300,- pr mnd, eller lading av hybridbil t kr 200,- mnd-. I tillegg påløper et engangsgebyr for registrering hos forretningsfører på kr 250.-. Prisen for lading kan justeres i takt med strømprisen.

Styreleder i garasjelaget informerer om at det er behov for å legge ny asfalt på garasjeområdet, og at dette kan føre til noe låneopptak for garasjelaget. Dette skjer mest sannsynlig i 2027.
Garasjelaget har egen hjemmeside: https://obgf.lettstyrt.no/

Borettslagets parkeringsplasser:
Det medfølger et parkeringsbevis med leiligheten, som gir rett til parkering på en av borettslagets 220 plasser. Borettslaget har 26 ladeplasser for el-bil (type 2-kabel) og beboere med el-bil betaler selv for strømforbruk.

Gateparkering:
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området inngår i strategisk plan for Hovinbyen vedtatt av Oslo bystyre 20.06.2018. Hovinbyen består av mange delområder og inkluderer områder i bydelene Bjerke, Alna, Grünerløkka og Gamle Oslo. Hovinbyen skal bli en velfungerende og selvstendig del av Oslo, og en forlengelse av indre by i retning Groruddalen. Her skal det komme butikker, spisesteder og andre tilbud folk trenger i hverdagen. Arbeidet med å utvikle Hovinbyen startet i 2018, og planen strekker seg 50 år fram i tid. Målet er å bygge rundt 40 000 nye boliger og legge til rette for 100 000 nye arbeidsplasser i området.

Reguleringsplan for bygging av sykkelfelt i Brobekkveien ble vedtatt i Oslo kommune i 2023. Nå er prosjekteringen i gang og styret har mottatt planene og de vil medføre at kommunen har behov for ervervelse av ca 395 kvm at borettslagets festetomt langs Brobekkveien samt noe areal langs Nordalveien nærmest Brobekkveien. Byggingen prosjekteres i 2026 og oppstart av byggefasen er planlagt til januar 2027.

Det foreligger en reguleringssak om omregulering av Refstadveien mellom Årvollveien og Brobekkveien. Hensikten med planarbeidet er å sikre en trygg og attraktiv forbindelse for gående og syklende, tilrettelegging for kollektiv og at Refstadveien utformes med bymessige kvaliteter for å imøtekomme fremtidig utvikling av byutviklingsområdet Bjerke. Det vil i planforslaget legges vekt på å ivareta det grønne preget på gaten med eksisterende vegetasjon og/eller nyetablering av gatetrær og vegetasjon. Se saksnummer 2025/06830 hos PBE.

På Vollebekk pågår det bygging av flere nye boligbygg. Vollebekk transformeres fra næringsområde til boligområde og bygging i området vil forekomme de neste årene.

Felleskostnadene er kr 5 650,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, kabel-tv og internett, parkering, betjening av renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, festeavgift, vaktmester, renhold, drift, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 5 269,00 (herav kapitalkostnader på kr 753,-)
Internett: kr 149,00
TV: kr 232,00

Boligen er tilknyttet RiksTV som leverandør av kabel-tv og OBOS OpenNet som leverandør av internett (fiber). Fiberbredbånd 1000/1000 Mbit og RiksTV basis med 50 kanaler er inkludert i felleskostnader. Tv-avtalen med RiksTV løper ut november 2026 og det blir valgfritt om borettslaget tegner ny kollektiv avtale for 3 nye år. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke denne leiligheten p.t.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 310 339,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 241 356,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 44 154,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 131 643,- pr. 01.07.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 50 776 621,00 pr. 01.07.2026 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 94927076033
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,30%
Innfrielsesdato: 01.08.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 500 000,00 Prisantydning
131 643,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 631 643,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 632 733,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 642 683,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torstein Thorsen, Inge Thorsen, Lars Thorsen og Stine Eikevik

Leiligheten er tilknyttet Økernbråten Borettslag.
Borettslaget består av 385 leiligheter, fordelt på 16 bygg.
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 21 08 05 25.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget så lenge gjeldende lover og forskrifter, samt borettslagets regler for dyrehold overholdes.
Borettslaget har egen hjemmeside: https://home.solibo.no/companies/okernbraten
Det praktiseres IKKE forkjøpsrett i borettslaget.

Borettslaget har et selskapslokale i Martin Borrebekkens vei 23 som kan leies til en rimelig pris.

Foretatt påkostninger de senere år:
2007: Oppussing av bad i borettslaget
2010: Byttet alle radiatorer
2010: Nye underjordiske avfallsbrønner
2018: Fjerning av gammel oljetank
2018: Utskiftning av undersentraler med fjernvarme. Dette gjør at en kan justere varmen inn i leilighetene på en mer effektiv og miljøvennlig måte
2018: Byttet vinduer og balkongdører
2018: Oppgradering av alle oppganger med sensorstyrt belysning, nye oppslagstavler og postkasser
2018: Etablert 12 ladeplasser for el-bil
2020: Ombygging av alle sikringsskap til leilighetene i borettslaget. Det ble montert nye moderne jordfeilautomater på hver sikringskurs
2020: Oppussing av oppganger
2022: Dørautomatikk i alle oppganger
2025: Flere ladestasjoner for elbil.

Planlagte påkostninger:
- Det planlegges et stort oppgraderingsprosjekt i borettslaget. Oppgraderingsprosjektet består av energioppgradering (blant annet etterisolering av gavlvegger, utskifting av varmerør i kjellere og solcellepanel på enkelte tak), mekanisk ventilasjon, nye boder – større og tryggere, elektronisk adgangskontroll, oppgradering av tilfluktsrom og beredskapsløsninger for alle beboere. Ekstraordinær generalforsamling planlegges i august/september 2026. Noen av tiltakene som er beskrevet i denne rehabiliteringsplanen er nødvendig drift og vedlikehold og dermed ikke gjenstand for avstemming, men andre tiltak vil kreve to tredjedels flertall for å gjennomføres. Styret vil presentere finansieringsplan på ekstraordinær generalforsamling, men foreløpig kostnadsestimat (grovt regnet) er på kr 73,9 millioner (fratrukket ENOVA-støtte på kr 5,6 millioner). Prosjektene vil følgelig føre til låneopptak og økning i fellesgjeld og felleskostnader pr. andel. Hvor mye er uklart p.t da dette avhenger av hva som blir vedtatt, hvilke anbud borettslaget går for og endelig finanseringsplan.
- På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt å bruke 3 millioner kroner på oppgradering av lekeplasser og uteområder i perioden 2025–2029. Finansiering skjer via oppsparte midler, driftsmidler og eventuelt lån. Per i dag ligger det ikke an til at borettslaget må ta opp lån for å gjennomføre tiltakene.
- På generalforsamlingen i 2026 ble det vedtatt bygging av tre sykkelparkeringshus, inkludert utekraner og hageslanger for vasking og vedlikehold av sykler. Oppstart avhenger litt av hva som blir vedtatt på ekstraordinær

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. - valgfri kr 12.508,
Foto kr 5 550,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0115/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26115

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 18:24