Knipleveien 11

Knipleveien 11, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 894, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 225 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjelleretasje - 45 kvm: Rom benyttet som soverom, rom benyttet som bad/vaskerom og rom benyttet som stue/kjøkken.
1. etasje - 80 kvm: Entré, 2 soverom, bad, stue og kjøkken
2. etasje - 80 kvm: Entré, 2 soverom, bad, stue og kjøkken

Garasje:
1. etasje - 20 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 6 kvm.
2. etasje - 5 kvm: Balkong

Underkant vinduer i kjeller har høyde til gulv på ca. 1,24 m. Det må gjøres tiltak som fastmontering av trinn på vegg for å tilfredsstille krav om rømningsvei. Høyde fra montert trinn, repo, etc. til underkant vindu skal ikke være over 1 m.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.03.2025 utført av Kristian Olsen Nordstrand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1956. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående trepanel. Takkonstruksjon med sperrer av tre, pulttak takfor, antatt tekket med takstein e.l. (begrenset besiktiget). Boligen ble bygget opp på nytt i 2008/2009 grunnet brann og det er ukjent om noen av konstruksjonene har blitt gjenbrukt. Kjeller etasjen ble innredet i 2017/2018. Opplysninger hentet fra tidligere salgsoppgave. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

-Vinduer på soverom og kjøkken i 2.etg
Vurdering av avvik: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Konsekvens/tiltak: Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Nordøstvendt balkong
Balkong av trekonstruksjoner. Rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyde ble målt til: 0,91 m. Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Rom under terreng
Himlinger med trepanel. Vegger med malt panel. Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Det ble foretatt hulltaking under kjøkkenbenk. Det ble registrert et måleresultat på 20. Vurdering av avvik: Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader.
Leietaker opplyser at termostat til gulvvarme er defekt. Uforede vegger er en risikokonstruksjon. Andre tiltak: Det bør vurderes bytte av termostat. Det anbefales nærmere undersøkelse. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Ventilasjon - Vifte på bad i 2.etg
Elektrisk styrt vifte. Vurdering av avvik: Avtrekksvifte er defekt. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Avtrekksvifte bør repareres/skiftes. Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Overflater og innredning - Kjøkken i 2.etg
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Avtrekk over kokeplass. Vurdering av avvik: Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Konsekvens/tiltak: Det må foretas full utskifting av overflater/innredning. Kostnadsestimat: 10 000 -50 000.

-Elektrisk anlegg
Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det elektriske er veldig begrenset kontrollert i forbindelse med rapporten da dette krever Nemko godkjent kompetanse. På generelt grunnlag anbefales det kontroll av el-anlegget av autorisert firma.
Spørsmål til eier: Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Svar: Ja.
Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Forstøtningsmur
Forstøtningsmur av betong. Vurdering av avvik: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det registreres større sprekker i forstøtningsmur. Settninger registrert. Konsekvens/tiltak: Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Terrengforhold
Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Vurdering av avvik: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i våtrom - bad i alle etasjer, utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - takkonstruksjon/loft, utvendig -dører og utvendige trapper, innvendig - overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, pipe og ildsted, innvendige trapper og dører, tekniske installasjoner - vannledninger, avløpsrør og varmesentral, tomteforhold - fuktsikring og dreninger, grunnmur og fundamenter og kjøkken i 1.etg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende?
Ja.

Første og andre etasje har overflater, utstyr og faste innredninger fra boligen ble gjenoppbygget rundt 2009. Overflatene har generelt et noe høyere slitasjepreg enn forventet i forhold til alder, hvilket innebærer at utskiftninger kan påregnes.

Etasjenes romløsning er tilnærmet identisk; begge inneholder blant annet to soverom i tillegg til en romslig stue. Sistnevnte er i begge etasjer utstyrt med både ildsted og luft-luft varmepumpe.

I andre etasje er stuen og kjøkkenet knyttet sammen i en åpen sosial sone. Selve kjøkkeninnredningen har omfattende skader og er således naturlig gjenstand for utskiftning, det samme er dels også overflater på kjøkkenet.

Kjøkkeninnredningen i første etasje er boligens mest omfangsrike løsning og funksjonell, men har stedvis svelling og skader på fronter.

Badene i første og andre etasje er relativt lik utført, blant annet med møbler i samme serie som dels er svellet/skadet. Begge bad benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Gulvene er flislagt og har elektrisk varme. Veggene er på badet i første også flislagt, på badet i andre utført med våtromstapet.

Kjelleren ble innredet rundt 2017/2018 og er i dag utstyrt for individuelt bruk, til tross for at rommene verken er byggemeldt eller godkjent for varig opphold. Selve romløsningen tilsvarer en to-roms leilighet. Gulvene er i alle rom utført med fliser og elektrisk varme.

I forbindelse med innredning av kjelleren ble blant annet ny kjøkkeninnredning installert i rom som benyttet som stue. Innredningen har dels integrerte hvitevarer og oppbevaringsmulighet for det essensielle av utstyr til daglig bruk.

Ett av kjellerens rom benyttes som bad og er av generøs størrelse samt fullt utstyrt til formålet. Her er både gulvet og veggene flislagt. I rommet er også varmtvannsberedere for både kjelleren, første etasje og andre etasje installert.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater og tapet.
Himlinger: Folierte plater og MDF-panel.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte sorte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Ventilator i overskap.

Kjøkkeninnredning kjeller: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte hvite benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Ventilator i overskap.

Bad 2. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter og helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter og helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Kjellerrom benyttet som bad: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med belysning. Dusjhjørne med glassdører. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsberedere.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vedfyring og luft-til-luft varmepumpe.
Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik røykløp:
Elementskorstein. Adkomst til tak må ha sklisikring til stige.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.11.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at boligen er matrikkelført og registret som en enebolig, men at den i dag benyttes som en tomannsbolig.

Ferdigattesten omfatter ikke innredning av kjeller. Tiltaket er å anse som et søknadspliktig tiltak. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Rommene i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som ikke utgravd jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Første og andre etasje:
Utleieenhetene i første og andre etasje er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Utleiedelene er utleid i dag for hhv. kr 12.000 og 12.500,- per måned. Beløpet inkluderer: Vann og avløp.

Hybel i kjeller:
Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Hybelen er utleid i dag for kr 8.500,- pr måned. Beløper inkluderer: vann og avløp.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Knipleveien 11 ligger i praktisk nærhet av alle byens tilbud og fasiliteter. For en familie med barn i skolealder er det i tillegg spesielt gunstig at Trara skole ligger få meter unna. Flere barnehager finnes også i nærområdet.

Et stort pluss er ikke minst nærheten til Fredrikstadmarka, noe som gjør det enkelt å benytte de omfangsrike friluftsområdene i hverdagen. Vinterstid er det når forholdene tillater mulig å legge ut på tur i kilometervis med preparerte skispor, blant annet i lysløypen som strekker seg videre ut i marka til blant annet Skihytta og en helt ny ski-arena.

En mindre benyttet, men vel så fin grønn lunge finner du i Bratliparken med blant annet dam og ake-muligheter. For en familie med barn i skolealder vil det for øvrig være spesielt praktisk at Trara skole er innenfor kun kort gangavstand.

Til sentrumskjernen og gågaten er det kun om lag 10 minutters gange, fem minutter å sykle eller mindre om du tar bussen. Nærmeste holdeplass finnes få meter unna og er stopp for buss med hyppige avganger dagen gjennom. Bussen kjører også mot togstasjonen, reisetiden med tog videre til hovedstaden er i dag fra like under timen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 0.8 km
Christianslund barnehage (1-5 år) 1 km
Trosvik barnehage (1-5 år)1 km

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.3 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.1 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.5 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Glemmen videregående skole 0.7 km
Frederik II videregående skole 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 290 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forholdt til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i garasje, samt i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 324 Furuholtveien datert 18.04.1991 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål: Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.294,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.
Eiendomsskatten utgjør kr 7686,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.467,-.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 194 675,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 778 700,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
142 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ali Reza Rezai

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning (de to første er gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0104/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25104

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 19:18