Gneisveien 42

Gneisveien 42, 1435 ÅS
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 55, bruksnummer 444, seksjonsnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm.

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
1. etasje 88 kvm: Entré/gang, bad, bod, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.
Garasje 16 kvm: Garasje i rekke.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 47 kvm: To markterrasser. En sydvendt på 33 kvm og en nordvendt på 14 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026, utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en seksmannsbolig oppført i 1992. Bygningen har støpt gulv mot grunn, med yttervegger av tre- og betongkonstruksjoner kledd med liggende trekledning og plasstøpt betong. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med tre-lags glass, slett entrédør med glassfelt og terrassedør, alt fra 2024. Innvendige dører er profilerte. Det er en skorstein fra byggeår med en vedovn av støpejern i stuen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer montert i entré. Det ble gjennomført el-tilsyn i 2022, og fremlagt dokumentasjon viser at avvikene er utbedret.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad: Det er hull etter tidligere innfestinger og hull på ca. 7 cm fra tidligere rørgjennomføringer i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og vanntett sjikt har ikke tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det foreligger informasjon fra forrige salgsoppgave med vedlegg på at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats.
- Kjøkken: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Skjeggkre: Huseier opplyser om tidvis observasjoner av skjeggkre i leiligheten. Tiltak er iverksatt med utplassering av limfeller i leiligheten. Forholdet vurderes å være av mindre aktivitet. Sameiet er i tillegg på saken og har delt ut limfeller fa Anticimex.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er et hull på ca. 7 cm i veggen bak dusjkabinettet inn til en intern bod, samt et mindre hull i samme vegg. Hullene er fra rør til et tidligere boblebad som ble fjernet i 2021, da dusjkabinett ble installert av rørlegger. Forrige eier skal selv ha pusset opp badet. Det er utført diverse arbeid på det elektriske anlegget av faglærte i perioden 2021-2026, inkludert installasjon av komfyrvakt. I 2024 ble vinduer, inngangsdører og terrassedører skiftet i regi av sameiet. I mars 2026 blåste deler av taket på garasjeanlegget av, og dette vil bli reparert. Selger opplyser at kjøkkenventilatoren, som blåste luft inn i ventilasjonskanalene, er byttet med en kullfiltervifte. Luftehullet over vinduet ved spiseplassen er delvis dekket på utsiden. Det har løsnet sparkel fra muren bak peisen ved fyring, og løs sparkel er skrapet vekk. Rørene i sameiet ble spylt i 2023. Det er observert rotte/mus utenfor hos en nabo, og sameiet har satt ut feller.

2026:
- Service på varmepumpe.

2024:
- Utskifting av entrédør, terrassedør og vinduer.
- Tilsyn og feiing av ildsted og skorstein.

2022:
- Tilsyn og feiing av ildsted og skorstein.
- Rørleggerarbeid.
- El-tilsyn med utbedring av avvik.

2019:
- Oppgradering av baderom med nye overflater, fliser og ny innredning (membran ikke byttet).

2015:
- Installert varmtvannsbereder på 200 liter.

Ukjent årstall:
- Diverse elektriske arbeider (samsvarserklæringer foreligger).

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Maling av trapper, altaner og bod-kledning.
- Asfaltarbeid.
- Kontroll og vedlikehold av lekeplass.

2024:
- Renovering av dører, vinduer, trapper og altaner.
- Rens og oppgradering av ventilasjonssystemet.
- Spyling av rør fra kjøkken og bad.
- Vedlikehold av lekeplass.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Byttet lys under overskap med ny SG slimline med Plejd-styring (Ski elektriske installasjon AS).
- Byttet jordet stikkontakt i stue med ujordet stikk.
- Flyttet 4-veis stikk og dobbelstikk for å dekke hull til veggboks.
- Byttet stikkontakt til ventilator på kjøkken pga. ødelagt kappe.
- Byttet vifte på bad med ny.
- Festet løsnet påveggskappe i gang.
- Byttet stikk på soverom/kontor pga. ødelagt kappe.

2025:
- Fikset ikke-fungerende stikkontakt til kjøkkenvifte.
- Fjernet gammel kjøkkenventilator og monterte ny kullfiltervifte.

2024:
- Skiftet vannmåler til elektronisk avlest (Ås kommune sin rørlegger).

2022:
- NEK-405 kontroll (El-Kontakten AS, Langhus).
- Montert spotlightslynge på badet.
- Installert komfyrvakt.
- Fjernet to ujordede stikkkontakter i entréen.
- Montert et stikkontakt på kjøkken.
- Installert avstengingskran til vaskemaskin på badet (Follo Rørleggerservice AS).
- Installert ny oppvaskmaskin.
- Nytt vannlås på kjøkken.
- Ny kjøkkenkran.

2021:
- Avinstallert fast installert strøm til boblebadet (Ski Elektriske Installasjon AS).
- Fjernet boblebad og installerte dusjkabinett (Ski Rørleggerbedrift AS).
- Fjernet dusjhode installert ved servant.
- Installert Waterguard på kjøkken, med ekstra sensor under varmtvannsbereder i boden (Ski Rørleggerbedrift AS).

Attraktiv, gjennomgående endeleilighet på ett plan, beliggende i 1. etasje med en følelse av å bo i rekkehus. Boligen har en praktisk planløsning med en flott privat hage og to markterrasser på hver sin side av bygget. Sameiet har nylig gjennomført store oppgraderinger, med nye vinduer og ytterdører fra 2024. Innvendig er det en åpen løsning mellom stue og kjøkken, og oppvarming skjer via både varmepumpe og vedovn i stuen.

Ved inngangspartiet ligger en nordvendt markterrasse. Her finnes også en utekran.

Entré: Entréen har ny ytterdør fra 2024 som åpner inn til en innbydende entré med flislagt gulv og varmekabler. Her er det plass til yttertøy og sko i en skyvedørsgarderobe. Fra entréen ledes man videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue: Stuen er i åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper et sosialt og lyst allrom. Rommet har plass til både sofagruppe og spisebord. En vedovn i støpejern gir ekstra varme på kalde dager, supplert av en veggmontert varmepumpe. Fra stuen er det utgang til en romslig og delvis overbygget markterrasse. Terrassen er vendt mot sør og vest, med gode solforhold og direkte tilknytning til hagen. Her er det god plass til utemøbler, og en skillevegg i treverk gir privatliv.

Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra Ikea med lyse, glatte fronter og benkeplate i heltre. Av integrerte hvitevarer finnes induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er fliser på veggen over benken, og for ekstra sikkerhet er det installert både komfyrvakt og lekkasjestopper. Hvitevarer på kjøkkenet følger med salget.

Soverom: Leiligheten har tre soverom av god størrelse, plassert mot nord og vest. Hovedsoverommet har garderobeskap og soverom 2 har skyvedørsgarderobe. Det tredje rommet kan fleksibelt brukes som barnerom, gjesterom eller kontor. Soverommene kan innredes med seng, nattbord og skrivebord/sminkebord. Alle rommene har profilerte innerdører.

Bad: Badet ble oppgradert i 2019 med fliser på gulv og vegger, samt gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servant med skap, speilskap, vegghengt toalett og et dusjkabinett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Lagring: Leiligheten disponerer en innvendig bod og en utvendig bod på 5 m² ved inngangspartiet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet.

Selger opplyser om at ringeklokken har sluttet å fungere.

Oppvarming med panelovner, varmekabler i gulv i entré, en luft-til-luft varmepumpe montert på vegg i stue, og vedfyring i en vedovn. Baderom har flislagt gulv med gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nybygg av rekkehus (Gneisveien 34-44) ble gitt 29.10.1992. Tillatelsen ble gitt med følgende gjenstående arbeider med frist 01.12.1992 for punkt 1 og 2:
- Det må etableres luftehull i ytterkledning i henhold til NBI's byggeanvisning (maks. 1,0 meter c/c).
- Avløp fra sikkerhetsventiler på varmtvannstanker skal føres til ikke stengbar avløpsinnretning.
- Diverse planeringsarbeider.
- Det tas forbehold om utførelse av overgang vegg/gulv, se brev datert 28.08.1992.

Det er i tillegg en håndskrevet merknad i dokumentet: "Manglet isolasjon i delevegg, mellom 38 og 42 (ifølge Ebbesen)!". Det er ikke dokumentert at de gjenstående arbeidene er utført. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for utomhusanlegg datert 05.11.1999. Attesten gjelder opparbeidelse av uteområdet for sameiet. Det tas forbehold om terrenget mot bygningene, og det fremgår at dersom det i ettertid oppstår fuktproblemer, må sameiet ta ansvaret for utbedringene. Det foreligger også godkjente tegninger for oppføring av felles søppelkassebod, datert 23.05.2000. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.03.1992, stemplet godkjent 07.05.1992. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet pantsettelseserklæring og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Dyster Eldor, i et veletablert og rolig boligområde i Ås. Her bor man ca. 2 km utenfor Ås sentrum, med en herlig kombinasjon av sentrumsnærhet og umiddelbar tilgang til skog og mark. Boligområdet er meget barnevennlig, med flere lekeplasser, friområder og en trygg skolevei.

Rett utenfor døren starter turmulighetene. Aschjemskogen er en kort spasertur unna, med et nettverk av stier, kulturminner og lysløype for skigåing på vinteren. I skogen finner du også Grønnsletta med treningsapparater og bålplass. For lengre turer er Vardåsen et populært mål, kjent for blåbær om høsten og flott utsikt. Innsjøen Årungen byr på aktiviteter som padling, fiske og den 10 kilometer lange turveien «Åsrunden».

For barnefamilier er det flere skoler og barnehager i kommunen, med Rustad skole og Ås ungdomsskole innen kort kjøre- eller sykkelavstand. Universitetet på Ås (NMBU) med sin flotte park er også en sentral del av nærområdet.

Sentrum av Ås har et godt utvalg dagligvareforretninger og det meste du trenger til det daglige. Kjøpesenteret Ås Kvartal innehar blant annet apotek, frisør, blomster- og klesforretning, samt restaurant og café, og ett av Vinmonopolets utsalg. Større shoppingmuligheter finner man på Ski Storsenter som inneholder hele 145 forretninger og spisesteder. Senteret også kinosenteret med åtte saler. Vestby, som er ti minutters kjøretur unna, byr på Norges enste merkevareby "Oslo Fashion Outlet" med 55 internasjonale merkevarebutikker, Vestby Storsenter med 40 butikker og byggevarerbutikker som BAUHAUS, Maxbo med mer.

Bussforbindelse finnes i gangavstand fra boligen, og Ås stasjon knytter området til Ski og Oslo med tog. For større innkjøp er det kort vei med bil til Ski Storsenter. Beliggenheten kombinerer dermed landlig ro med enkel tilgang til servicetilbud og transport.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere skoler og barnehager i kommunen, med Rustad skole og Ås ungdomsskole innen kort kjøre- eller sykkelavstand. Universitetet på Ås (NMBU) med sin flotte park er også en sentral del av nærområdet. Til Rustad skole er det bilfri sykkelvei, nesten hele veien frem til skolen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 12.374,7 kvm. som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, garasjerekker, lekeapparater, gressplen, trær og diverse beplantning.

Det medfølger garasjeplass nr. 42 i felles garasjerekke, med et bruksareal på 16 m². Det er opplegg for elbilslader på baksiden av garasjerekken. Sameiet har også gjesteparkering.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Dyster/Eldor, nordre del», datert 14.06.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde «Prioritert utbyggingsområde Ås» i kommuneplanen. I slike områder skal det ved regulering legges vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon med høy kvalitet og miljøambisjoner.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 346: Detaljregulering for Dyster Eldor 2, felt BK2.
- Id 322: Detaljreguleringsplan for Dyster Eldor barnehage.
- Id 338: Detaljregulering for Dyster Eldor 2, felt BK1.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.903,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendomsskatten er kr 2.073,- pr. år.

Fellesutgiftene er kr 4.846,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, kabel-TV, garasjeforsikring, dugnadstillegg og avsetning til vedlikeholdsfond.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2.079,-
- Renter felleslån: kr 512,-
- Avdrag felleslån: kr 771,-
- Kabel TV: kr 434,-
- Garasjeforsikring: kr 25,-
- Dugnadstillegg: kr 100,-
- Vedlikeholdsfond: kr 925,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5.674 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.123.283,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.493.132,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 26.168,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 96.062,- pr. 27.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3.900.324,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Rente: 6,45%
Første avdrag 30.09.2024 (siste termin 31.03.2034).

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 650 000,00 Prisantydning
96 062,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 746 062,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

118 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 740,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
129 690,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 865 802,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 875 752,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilia Mia Wolff

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Dyster Eldor III.
Sameiet består av 42 boligseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig ulempe for de øvrige seksjonseierne. Seksjonseiere bør tilstrebe å delta på dugnad minst to ganger per år. Det er ikke tillatt med utvendige fasadeendringer uten styrets tillatelse. Utvendig vask av kjøretøy er ikke tillatt på sameiets grunn. Mellom kl. 23:00 og kl. 07:00 skal det være ro. Sameiet har lekeplass.

Styret i sameiet skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Renovering av dører, vinduer, trapper og altaner (2024).
- Oppgradering av ventilasjonssystemet (2024).
- Maling av trapper, altaner og bod-kledning (2025).

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av ytterkledning er forventet innen de neste 3-5 årene.
- Vedlikehold av tak og bytte av pipehetter er under vurdering.

På årsmøtet 13.04.2026 ble det vedtatt et tillegg i vedtektene om varmepumper. Varmepumper som godkjennes må være stillegående (under 50db). Styret kan i ettertid pålegge tiltak for å redusere støy.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen. Provisjon av eventuell andel fellesgjeld vil komme i tillegg.
Minimumsprovisjon er kr 45.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Salgsoppgaver (valgfri) kr 3.600,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.914,-
Innhenting av offentlig opplysninger Ås kommune kr 4.960,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning (valgfri) kr 2.200,-
Fotopakke Leilighet inkl. dronefoto kr 5.000,-
Tilstandsrapport Anticimex kr 10.750,-

Oppdragsnummer 46-0159/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25159

Sist oppdatert: 21. mai 2026 kl. 20:30