Svaleveien 7

Svaleveien 7, 3209 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 116, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 242 kvm

BRA-i:
Enebolig med utleiedel:
Kjeller: 81 kvm: Entrè, gang, stue, kjøkken, to bad og tre soverom. Hybeldelen består bad/vaskerom, stue/kjøkken, 1 soverom og vindfang (medregnet i araelangivelsen)
1. etasje 130 kvm: Entrè, gang, stue, spisestue, kjøkken, bad, toalettrom og to soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 31 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 62 kvm: Inngangsparti (5kvm), terrasse (33 kvm) og frittliggende terrasse (24 kvm)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.11.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Oppholdsrommene i kjellerdelen som tilhører hovedboligen er ikke godkjent til varig opphold. Byggetegninger er vanskelig å tyde, men ser ut til å være godkjent til boder og vaskerom. Se punkt om Ferdigattest for ytterligere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er oppført i 1967, tilbygget i 1986 og ombygget i 2020. Garasje oppført i 1991.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående og liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og terrassedører med to- og trelags isolerglass. Ytterdører i sandwichkonstruksjon.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

TG1: 50% TG2: 39% TG3: 2% TGIU: 9%

Det gjøres spesielt oppmerksom på, utover normal elde og slitasje, følgende:
TG3:
-Skorstein innvendig/Ildsted: Innkledd teglsteinspipe i underetasjen. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort. Det er ikke etablert ildsted i underetasjen, men tiltak bør påregnes ved en eventuell fremtidig etablering av ildsted. For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i etasjeskille. Avstand mellom pipeløp og brennbart materiale må utbedres. Anbefalt tiltak er å rehabilitere skorsteinen med innvendig pipeløp av metall.
- Stoppekran av eldre type, drypplekkasje observert.

TG2:
-Bad underetasje: Stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Tilluftsspalte er ikke etablert. Drenering fra innebygget sisterne ikke registrert. Bomlyd under enkelte gulvfliser.
-Bad 1. etasje: Tilkomst til sluket under badekar er ikke tilfredstillende. Vindu i våtsone er uegnet, og bør skjermes. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som er ideelt og anbefalt.
-Bad utleiedel: Tilluftsspalte er ikke etablert. Drenering fra innebygget sisterne ikke registrert. Riss/sprekker i veggflis ved servant/innbygging av sisterne. Bomlyd under enkelte gulvfliser.
-Toalettrom i 1. etasje: Ingen eller lite ventilasjon i rommet. Drenering fra innebygget sisterne ikke registrert. Moderate tegn til bomlyd under enkelte fliser.
-Kjøkken i 1. etasje: Kullfilter og ikke avtrekk fra rommet. Bør etableres automatisk lekkasjestopper.
-Kjøkken i utleiedelen: Vannrør er ikke fagmessig klamret.
-Overlater gulv i hovedetasjen: Enkelte avslutninger som ikke er fagmessig utført.
-Overflater i kjeller: Svertesopp og fuktmerker er observert på soverom 1. Bomlyd under enkelte gulvfliser, og noen løse fliser. Lukket konstruksjon på vegger under bakkenivå, med ukjent oppbygging. Skader kan ikke utelukkes. Hulltaking og utført fuktmåling viser ikke forhøyede verdier. Justering av innvendige dører bør vurderes.
-Loft: Svertesopp observert i undertak. Registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone, med fare for kondensering. Ingen skader observert, men kan ikke utelukkes. Spor av gnagere. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering. Enkelte steder mangler isolasjon og det er ikke fagmessig utført. Isolasjon og ventilering bør utbedres.
-Innvendige trapper: Trappen tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet.
-Skjevhetsmåling: Noe merkbare skjevheter i boligen. Ikke observert tegn til pågående setninger.
-Teknisk anlegg/VVS: Varmtvannsberederene i hovedboligen og utleiedelen er plassert i rom uten sluk. Varmtvannsberederen i hovedboligen er har ikke fast tilkobling. Fordelerskap for rør-i-rør-system hr ikke etablert mulighet for avrenning til sluk. Deler av røropplegget er vurdert til å være ufagmessig utført.
-Radonmåling er ikke foretatt.
-Elektrisk anlegg uten dokumentasjon.
-Drenering: Stedvis motfall mot grunnmur. Utvendig fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.
-For lav tekkverkshøyde ihht dagens byggtekniske krav samt noe skjevheter i konstruksjon.

TGIU:
-På bad underetasje er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling på de mest utsatte deler av våtsonen. Overflate søk med fuktindikator er utført uten indikasjon på fuktskader
-På bad i hovedetasjen (1. etasje) er det ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse. Sluk under badekar er ikke inspisert pga manglende tilkomst. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling på de mest utsatte deler av våtsonen. Overflate søk med fuktindikator er utført uten indikasjon på fuktskader
-På bad i hybeldelen er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling på de mest utsatte deler av våtsonen. Overflate søk med fuktindikator er utført uten indikasjon på fuktskader
-Kjøkken utleiedel: Ikke undersøkt gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte grunnet manglende tilkomst
-Avløpsrør er skjult og evt. stakeluke ikke lokalisert. Takgjennomføringer, skorsteiner over tak, byggegrunnens beskaffenhet og fundamenter til terrasse er ikke undersøkt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Svaleveien 7 ligger fredelig og attraktivt til i et barnevennlig boligområde på Ranvik.
Eiendommen har en stor, eiet tomt på ca. 1,2 mål med svært gode solforhold og rikelig uteplass for hele familien.

Boligen er en tradisjonell enebolig som har gjennomgått betydelige påkostninger i perioden 2016–2022. Oppgraderinger omfatter blant annet tre bad, gjestetoalett med dusjnisje, moderniserte overflater, downlights og innredet hybelleilighet i kjeller m.m. Resultatet er en bolig med gjennomgående god standard.

Man kommer inn via et overbygget inngangsparti til en romslig hall – en praktisk løsning i en aktiv hverdag. Videre i hovedetasjen finner man et nyere gjestetoalett med vegghengt toalett, servant og dusjnisje med stilrent flisvalg, varmekabler og downlights.

Etasjen inneholder i dag to soverom, hvor hovedsoverommet har garderobeløsning og utgang til hagen. Badet er svært romslig og innredet med badekar, stor dusjnisje, servant i innredning og toalett. Det er varmekabler i gulvet.

Stue og kjøkken ligger i en åpen og romslig løsning. Her får man et stort, luftig oppholdsrom med mange møbleringsmuligheter. Den store, flislagte pipen med lekker og effektiv vedovnsinnsats gir både varme og en naturlig sonedeling av rommet.
Kjøkkenet er innredet med hvite slette fronter fra Kvik kjøkken. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, kaffemaskin, vinskap, microovn, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger handelen. Praktisk med kjøkkenøy med sitteplass, slik at man både kan kokkelere og hjelpe barna med lekser. Det er svært godt med skap- og benkeplass, og kjøkkenet fungerer godt både til daglig bruk og større måltider.
Fra stuen er det utgang til en solrik veranda med gode, rolige omgivelser. For de som ønsker et 3. soverom i hovedetasjen, vil en omdisponering av stuen kunne være mulig.

I underetasjen finner man kontor/kjellerstue, et soverom, garderoberom samt bad/vaskerom. Badet er innredet med delikate fliser og innredning med vegghengt toalett, dusjhjørne, servant i innredning og opplegg til vaskemaskin. Denne delen av etasjen er ikke søkt innredet og er i utgangspunktet avsatt til bod/vaskerom.
Kjellerstuen har utgang til gårdsplassen.

Hybelleiligheten har adkomst fra utvendig trapperom og fra hoveddelen. Den er innredet med stue og kjøkken i delvis åpen løsning, hvor integrerte hvitevarer følger med. Videre består leiligheten av soverom og flislagt bad/vaskerom med vegghengt toalett, dusjnisje, servant i innredning og opplegg til vaskemaskin.
Hybelen gir gode utleiemuligheter, men kan også fungere som en naturlig del av hoveddelen dersom man ønsker større boltreplass.

En fleksibel bolig som passer godt både for familier og de som ønsker mulighet for leieinntekter.

Boligen anbefales besiktiget – velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler på alle bad og i gulv på kjøkken/stue i hybelen. Varmematte i kontor/kjellerstue.
Vedovn i stuen.
For øvrig elektrisk. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Feiing utført i 2017. Ved tilsyn i 2024 ble følgende påpekt av feier:
Mangler gulv frem til skorstein.
1. etasje stue: ildsted defekt.
1. etasje stue: Mangler dokumentasjon på ildsted. Det skal være dokumentasjon på skandinavisk språk.
Slukkeutstyr mangler.

Det foreligger ferdigattest på "Enebolig", datert 10.7.1967. Deler av kjelleren, utleiedelen, ble bruksendret i 2020. Dette foreligger det ferdigattest på, datert 26.8.2020.
Huset ble tilbygget i 1986. Tilbygget er ikke ferdigattestert. Det ble bygget garasje i 1991. Dette foreligger det byggetegninger på, men ikke ferdigattest.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Innredede rom i kjelleren som tilhører hoveddelen er opprinnelig byggemeldt som boder/vaskerom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelse.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet refusjonsplikt til kommunen (tinglyst 1966) omhandler midlertidig rett til vei/kloakk og Regulering av areal i fm veggrunn/jernbanegrunn (tinglyst 1974), omhandler at tidligere eier har avstått fra 19 kvm egen eiendom til veigrunn til kommunen. Ingen av servituttene er relevante.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.
Det gjøres oppmerksom på at er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. 

Eiendommen er beliggende på Ranvik i et rolig og veletablert boligområde.
Dette er et barnevennlig strøk med nærhet til de fleste fasiliteter. Her bor man med kort vei til sjøen, flotte turområder i bl.a Marum og Hjertnesskogen, skoler og barnehager. Det er fin vei inn til sentrum hvor det er et bredt utvalg av butikker, restauranter og barer.

Fra sentrum kjører man Hystadveien utover mot Granholmen. Ta til høyre inn Lystadsvingen, i bunnen av bakken etter Jotun. Følg veien og ta til høyre inn på Svaleveien. Eiendommen er beliggende på høyre hånd etter ca 100 m.
Eiendommen vil være skiltet med Krogsveen Til salgs skilt.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Husk påmelding!

Store Bergan Barneskole og Ranvik ungdomsskole.
Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 253 kvm.

Eiendommen ligger rolig til i enden av en blindvei, helt skjermet for gjennomkjøring og med minimal trafikk. Dette gjør området svært barnevennlig, trygt og behagelig for familier i alle livsfaser. Her kan barna leke fritt – enten det er sykling i veien, fotball i hagen eller trampoline på plenen.

Tomten er stor og flott, på over 1,2 mål, og byr på både sol og boltreplass. Hagen er lettstelt med store plenområder og innslag av naturlig vegetasjon som skaper et grønt og harmonisk miljø. Det er opparbeidet flere koselige uteplasser: en romslig terrasse med adkomst fra stuen og trapp ned til hagen, samt en luftig platting bak huset, bygget på et naturlig fjellplatå. Her finner du også et drivhus som kan bli en liten hageoase med litt oppgradering – perfekt for den som liker å dyrke og pusle ute.

Eiendommen har svært gode solforhold gjennom hele dagen, og den tilbaketrukne plasseringen gjør uteområdene både rolige og usjenerte, med lite innsyn fra naboer. For barnefamilier eller de som ønsker store uteområder, vil dette oppleves som et lite eldorado – med god plass til fotballmål, trampoline, hageleker eller andre aktiviteter.

Gårdsplassen er gruset og har gode parkeringsmuligheter for flere biler i tillegg til garasjen.

Parkering på gruset gårdsplass samt i enkel garasje på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Iflg kommunen har eiendommen vannmåler.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.9.2023 avsatt til: boligbebyggelse og ras- og skredfare.

Det er igangsatt detaljreguleringsarbeid for Svaleveien, gbnr. 128/299. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende utearealer, parkering og adkomst. Boligene skal benyttes til å bosette Jotunansatte fra andre land som er på arbeidsoppdrag på Jotuns hovedkontor Gimle Sandefjord. Planområdet er på ca. 5,4 daa.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24.360,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
For denne eiendommen utgjør vann-/avløpforbruket kr. 7.440,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Eiendommen har 100 liter ekstra restavfall.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20.000,-. Innbo kommer i tillegg.
Boligen er tilknyttet Sandefjord Bredbånd som leverandør av kabel-tv og har avgift på ca kr 1.500,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 192 679,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 770 714,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Samanta Pesecke og Andrius Peseckas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 22 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger - Alle inkl.   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 689,00

Oppdragsnummer 22-0443/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25443

Sist oppdatert: 24. november 2025 kl. 12:14