Grefsenveien 28

Grefsenveien 28, 0482 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 76, bruksnummer 3
Andelsnummer 38, Grefsenveien 28 Borettslag, organisasjonsnummer 948 867 400

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
4. etasje 75 kvm: Entré, bad, bod, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: To boder.
4. etasje 2 kvm: Utebod på balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 9 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1980. Bygningen er fundamentert med grunnmur av betong, antatt til stedlige masser. Yttervegger er oppført i betong/murverk og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon med sperrer, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Vinduer og balkongdør er med 3-lags pressglass fra 2018. Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 9 m² i betongkonstruksjon.

Det elektriske anlegget er fra 1980 og har automatsikringer.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Det registreres svai samt glipper mellom enkelte gulvskjøter.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Innvendig dør - bad: Det er registrert svelling i nedre kant av døren.

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er registrert sprekk i fliser over sisterne. Tilstandsgrad er også satt med bakgrunn i konstruksjonens alder.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker.
- Løstliggende banemembran på bad under påstøp på gulv er eldre enn 30 år. Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt på vegger.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er registrert avskalling på skapfronten til oppvaskmaskinen samt svelling i enkelte andre.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Vannledninger og avløpsrør grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Ved visuell kontroll ble det ikke observert tegn til skadedyr, men dette er ingen garanti for at det ikke er til stede.

Bad
- Hulltaking i konstruksjoner er ikke utført da bygningsmessige forhold gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Sentral varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet av faglærte, inkludert bytte av termostat for varmekabler i 2026 og tilkobling av jording for slukrist i 2025. Det er utført radonmåling i bygget, sist i 2022, med fine verdier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Bytte av termostat på bad, utført av Elektro Solutions AS

2025:
- Nye taklamper (HUE) i gang og begge soverom

2023:
- Nye taklamper over stuebord

2018:
- Vinduer med 3-lags glass
- Balkongdør med 3-lags glass

Ukjent årstall:
- Oppbygging av våtrom i perioden 1997–2010
- Flytting av kjøkken til stue, og tidligere kjøkken innredet som soverom
- Endringer i det elektriske anlegget etter 1999 med montering av automatsikringer

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Tilkobling av jording for slukrist, utført av Leithe og Christiansen AS

En lettstelt andelsleilighet i 4. etasje med heis, sydvestvendt balkong og vinduer fra 2018. Leiligheten har en lys og romslig planløsning, med entré, bad, innvendig bod, to rom og stue med kjøkken. Planløsningen er både sosial og funksjonell. Den romslige stuen ligger i halvåpen løsning mot kjøkkenet og gir god plass til både sofagruppe og spisebord. Videre har leiligheten gode solforhold og en sentral beliggenhet med det meste innen kort rekkevidde. Leiligheten ligger høyt og fritt, og store vindusflater sørger for godt med naturlig lys gjennom dagen. Gulvvarme i kjøkken, stue, bad og gang bidrar samtidig til god komfort gjennom vinterhalvåret.

Leiligheten byr også på uvanlig gode oppbevaringsmuligheter. I tillegg til walk-in/intern bod disponeres to kjellerboder og egen bod på balkongen. Dette gir rikelig med lagringsplass og gjør det enkelt å holde selve leiligheten ryddig og funksjonell.

Entré:
Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Det er god plass til å henge fra seg sko og yttertøy. Fra entréen er det tilgang til en innvendig bod som gjør det enkelt å oppbevare sesongklær og utstyr med lett tilgang.

Stue:
Stuen er leilighetens oppholdsrom og har adkomst via malte fyllingsdører med glassfelt. Takhøyden er 2,39 m. Her er det god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er mye lysinnslipp gjennom store vindusflater. Det er også naturlig å møblere med en spisegruppe i overgang mellom stue og kjøkken. Fra stuen er det direkte utgang til en romslig, sydvestvendt balkong på ca. 9 m², med sol fra ca. kl. 12:00 til 21:00 på sommerstid.

Balkong:
Balkongen vender mot sydvest og er på ca. 9 m². Balkongen er en naturlig forlengelse av stuerommet og gir gode muligheter for både avslapning, måltider og hyggelige sommerkvelder. Rekkverket er av stål med glassfelt. På balkongen er det en praktisk utebod på ca. 2 m².

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, oppvaskkum av stål og mikrobølgeovn. Avtrekk skjer via kjøkkenventilator med kullfilter. Det er rikelig med oppbevaring i både skuffer og skap.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig garderobe som gjør det enkelt å holde orden i hverdagens kaos.

Soverom II:
Boligens andre soverom passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Alt etter eget ønske og behov.

Bad:
Badet er pent flislagt på gulv og vegger, med naturstein i dusjsonen. Gulvvarme via elektriske varmekabler holder gulvet varmt. Termostaten ble byttet i 2026. Innredningen består av vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser.
Vegger: Malt betong.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. På balkongen er det en utebod på ca. 2 m². I kjelleren disponerer leiligheten to boder på henholdsvis ca. 1 m² og ca. 3 m². De eksterne bodene ligger på fellesareal, men disponeres av leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Det er elektriske varmekabler på badet, stue, kjøkken og gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1980. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 08.07.1981.

Videre foreligger det ferdigattest for rehabilitering av vinduer datert 24.06.2019 og ferdigattest for installasjon av sprinkleranlegg i fellesområder datert 13.10.2025.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 06.12.1978. Dagens planløsning er endret i forhold til disse ved at kjøkken er flyttet ut i stuerommet, og det er etablert soverom der kjøkken var opprinnelig. Tiltaket er ikke søknadspliktig.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mulig å etablere et 3. soverom i stuen. Ved etablering av nytt soverom, må deler av kjøkkenet flyttes og det må settes opp 2 lettvegger. Se alternativ planløsning, megler tar forbehold om at alle kostnader og tiltak knyttet til eventuell ombygging er kjøpers ansvar.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Borettslaget har utført jevnlige radonmålinger for bygget. Resultatene har vist fine verdier. Forrige radonmåling var i 2022.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Storo, med kort gangavstand til det aller meste man trenger i hverdagen. Området har gjennomgått en betydelig og positiv utvikling de senere årene, hvor tidligere industriområder er transformert til moderne bolig- og næringsområder med flotte grøntarealer, hyggelige møteplasser og et rikt servicetilbud.

Fra boligen er det få minutters gange til populære Storo Storsenter med over 130 butikker, spisesteder og servicetilbud. Noen minuttter gange unna boligen finner du Lillo gård, med restauranter som Kompis Burger og Pan by bread and Butter. Samt butikker som Meny, smak av Italia m.m. I nærområdet finner du også Handelshøyskolen BI, Odeon Kino med IMAX-sal, flere treningssentre som SATS og EVO, samt et bredt utvalg av caféer og restauranter. Blant lokale favoritter finner du Åpent Bakeri og Lofthus Samvirkelag, kjent for sine populære steinovnsbakte pizzaer. På Nordpolen ligger restauranter som Jewel of India, Pizza Pancetta og Mega Sushi. For raske og gode måltider finnes både Bislett Kebab og Ebi Sushi i umiddelbar nærhet.

Området kombinerer det beste av byliv og naturopplevelser. Beliggenheten mellom sentrum og marka gir enkel tilgang til både urbane fasiliteter og flotte rekreasjonsområder. Langs Akerselva finner du idylliske turveier som strekker seg sørover mot sentrum og nordover mot Nordmarka og Lillomarka. I nærområdet ligger også Voldsløkka med tennisbaner sommerstid og skimuligheter om vinteren. Du finner også beach-volleyball, fotballbane og BMX-park for barna. For den friluftsinteresserte er Grefsenkollen og Nordmarka kun en kort gå-, sykkel- eller busstur unna.

Borettslaget er særlig godt tilrettelagt for familier. Her finnes store grøntområder, flotte lekeplasser med ny sand, interne veier som er perfekte for sykling, samt åpne arealer som innbyr til lek og ballspill. Til tross for den sentrale beliggenheten oppleves området rolig, grønt og tilbaketrukket.

Kommunikasjonstilbudet er blant byens beste. Både Storo og Nydalen er viktige kollektivknutepunkter med tilgang til T-bane, tog, trikk og buss. Nærmeste trikkeholdeplass er Grefsenveien, og flere busslinjer, inkludert døgnåpne linjer, sørger for enkel transport til resten av byen. Flybussen har også stopp på Storo/Ring 3, noe som gjør reise til og fra Oslo lufthavn svært enkelt.

Denne beliggenheten passer perfekt for deg som ønsker en sentral hverdag med umiddelbar tilgang til butikker, servicetilbud, kollektivtransport og naturopplevelser, samtidig som du bor i et barnevennlig og hyggelig boligmiljø.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Fernanda Nissen barneskole og Bentsebrua ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet Oslo kommunes hjemmesider, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 771 kvm som tilhører borettslaget.

Leie av borettslagets garasjeplasser tildeles etter venteliste ved henvendelse til styret. Styret informerer om at det p.t. ikke er noen ledige plasser med 7 stk. på venteliste. Garasjeleie og administrasjonskostnader ved OBOS belastes etter gjeldende satser ved leie av garasje.

Prisliste:
- Leie Parkeringsplass 700 kr/mnd
- Leie Elbil lader 250 kr/mnd
- A-Konto Strøm Elbil 200 kr/mnd
- Gebyr fra OBOS for registrering av parkeringsplass 750 kr
- Administrasjonsgebyr fra OBOS for endring av parkeringsplass 825 kr

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by).

Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255, "Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune", datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Reguleringsplan S-2255 er som følge av kommuneplanen delvis opphevet, men gjelder fortsatt for eiendommens formål (veg) inntil ny regulering eventuelt vedtas.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Iht. områdeanalyse er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Iht. områdeanalyse er det registrert akseptabel forurensning i grunnen på eiendommen.

Pågående plansaker i nærområdet:

- Saksnummer 202209898 - Reguleringssak. Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag. GE Healthcare AS ønsker å forbli i byen. De har behov for å utvikle aktuelle eiendommer og øke bygningsmassen for å kunne tilrettelegge for en fremtidsrettet virksomhet. Det vil vurderes hvor vidt det kan være aktuelt å anlegge arealer for parkering under bakken og redusere areal for overflateparkering. Her er det ønskelig å utforske mulighetene for å ta i bruk planlagt rampe ifm. p-kjeller for Vitaminveien 6.

- Saksnummer 202205180 - Reguleringssak. Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen - Utarbeidelse av planforslag.

- Saksnummer 202212601) - Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48. Hovedhensikten med planforslaget er å skape en trygg og attraktiv sykkeltrasé.

- Saksnummer 202205180 - Reguleringssak - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hovedhensikten med planforslaget er å skape en trygg og attraktiv sykkeltrasé.

- Saksnummer 201816207 - Reguleringssak - Vitaminveien - Planforslag til politisk behandling - Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau
sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

- Saksnummer 202017294 - Reguleringssak - Vitaminveien 1B - planforslag til offentlig ettersyn. Det foreslås å rive eksisterende bensinstasjon og vaskehall på Vitaminveien 1B, Storo, og omregulere eiendommen til kontorformål, med forretning, bevertning og næring i første etasje. De foreslår å oppføre en bygning i 8 etasjer (ca. 30 meter).

- Saksnummer 2026/07876 - Plansak - Detaljregulering - Vitaminveien 5. Hovedhensikten med planen er bolig, inkludert studentbolig og omsorg.

- Saksnummer 2026/06873 - Plansak - Detaljregulering - Vitaminveien 3. Hovedhensikten med planen er sentrumsformål, herunder bolig, næring og kontor.

- Saksnummer 2025/09334 - Byggesak - Storo T-banestasjon - oppføring av gangbro.

- Saksnummer 2025/16117 - Byggesak - Grefsenveien 9 A-B og Fredrik Glads gate 8 A-B - oppføring av to boligbygg på lokket over garasjekjelleren som ombygges, riving av trafo, bod og tilbygg.

- Saksnummer 2026/05792 - Byggesak - Grefsen - etablering av gang og sykkelvei - Grefsen stasjonsby.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 353,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett 500/500 mbps, trappevask, kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld, styrehonorar, forretningsførsel, felles byggforsikring, driftskostnader, vedlikehold, grunnpakke bredbånd m.m.

Styret vurderer om avtrekksviftene på taket må rehabiliteres eller byttes ut. I forbindelse med oppgradering av heisen, ble det benyttet oppsparte midler for å finansiere prosjektet. Det må påregnes en kostnadsøkning dersom dette vedtas.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fordeling fra forretningsfører:
Felleskostnader: kr 6 124,-
Bredbånd: kr 229,-

Garasje og parkering: Garasjeplasser og parkeringsplasser følger ikke leiligheten og tildeles etter venteliste ved henvendelse til styret. Garasjeleie og administrasjonskostnader ved OBOS belastes etter gjeldende satser.

Eiendommen er ilagt eiendomsskatt. Eiendomsskatten er kr 1 151,- pr år, og kreves inn via felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 500 per år / 7 500 kWh per år, basert på gjennomsnittsforbruk fra 2023–2025.

Boligen er tilknyttet OBOS Opennet som leverandør av bredbånd og kostnadene er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 853 466,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnadene til borettslaget 4 ganger i året, og er på kr. 1 151,- per år.

Andel formue er kr 7 202,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 439 405,28 pr. 17.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 19 073 060,- pr. 17.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207661961
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.08.2026: kr 3 758 954,-
Andel av saldo: kr 86 602,26
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,34 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207697052
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.08.2026: kr 15 314 106,-
Andel av saldo: kr 352 803,02
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,34 %

6 950 000,00 Prisantydning
439 405,28 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 389 405,28 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forhåndsutlysning forkjøp (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 398 901,28 Totalpris inkl. omkostninger
7 408 851,28 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kim Mærlie og Charlotte Bergo

Leiligheten er tilknyttet Grefsenveien 28 Borettslag.
- Borettslaget består av 43 andeler, hvorav 42 er leiligheter og ett er et lokale (næringsseksjon).
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93056129.
- Borettslagets hjemmeside: vibbo.no/grefsenveien-28.

Husdyrhold er tillatt i henhold til borettslagets vedtekter.

På ekstraordinær generalforsamling 28. februar 2024 ble det vedtatt at andel 43 skal omgjøres til en næringsseksjon. Næringsseksjonen og borettslaget (som en samleseksjon for boligene) vil etablere et nytt eierseksjonssameie i Grefsenveien 28. Denne endringen er planlagt gjennomført i løpet av 2025-2026. Andel 43 er skilt ut fra Borettslaget og har blitt en næringsdel med legesenter, som skal innbetale utestående fellesgjeld.

I forbindelse med oppgradering av heisen, ble borettslagets oppsparte midler benyttet som finansiering. Dette medførte at borettslagets buffer nå er lavere enn ønsket. Dersom ikke innbetaling av fellesgjeld knyttet til andel 43 kan gjennomføres innen rimelig tid, vil det bli nødvendig med en økning i felleskostnader for å bygge opp en buffer.

Haaland klima er engasjert for å gi en tilstandsrapport på avtrekksviftene på taket. Styret vurderer om disse må rehabiliteres eller byttes ut. Dette vil kunne medføre en økning i felleskostnader, men ingenting er vedtatt p.t.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 18 830,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN Bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0289/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26289

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 23:23