Nordlysveien 1A

Nordlysveien 1A, 3055 KROKSTADELVA
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 242, bruksnummer 228, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 217 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
101 kvm: Entré, to ganger, bod, to bad, to stuer/kjøkken og to soverom.

1. etasje:
89 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje:
23 kvm: Garasje.

Utvendig bod - Underetasje:
4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje:
41 kvm: Terrasse.

1. etasje:
30 kvm: Veranda.

Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal (BRA-i). Arealet i bruksenhetens tilleggsdel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt (soverom er ikke etablert). Det presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1979 med underetasje. Grunnmur er vurdert til å være av lettklinkerblokker og gulv mot grunn er støpt. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner tekket med shingel fra ukjent årstall, samt uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. Boligen har elementpipe fra byggeår (ikke montert ildsted). Vinduer og verandadør med trekarmer/treramme fra 1981, 2013, 2019, 2021 og ukjent årstall. Entrédører har glassfelter fra ukjent årstall, og det er profilerte innerdører.

Frittstående bod i trekonstruksjoner er oppført mot støttemur, med oppgitt byggeår 2025 i følge selger.

Sikringsskap er plassert i entré i 1. etasje samt bod og soverom i underetasjen. Anlegget er sikret med automatsikringer og har hovedsikringer av typen skrusikringer. Det er observert enkelte løse kabler og manglende kursfortegnelse i kjeller, og det mangler samsvarserklæring for arbeider utført etter 1999.

Boligen har røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr og komfyrvakt på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad 1.etasje
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen, slik at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen ikke ledes til sluk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1.etasje
- Overflater vegger: Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen er tettet med tettemasse, og enkelte elastiske fuger fremstår som grove/ufagmessige.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn preaksepterte ytelser.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk, og vanntett sjikt er ikke påvist med tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Annet: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Våtrom - Bad underetasje øst
- Helhetsvurdering: Registrert hullyd i enkelte gulvfliser, riss/avskalling på en flis, fallforhold i sluksonen er ikke tilfredsstillende målt grunnet dusjkabinett, utilstrekkelig fall utenfor sluksonen og manglende oppkant ved terskel, vanntett sjikt med usikker fremtidig funksjon grunnet alder, manglende tilluftsspalte, uregistrert drenering fra innebygget sisterne, samt slitasje og enkelte mindre skader på innredning.

Våtrom - Bad underetasje vest
- Helhetsvurdering: Fallforhold i sluksonen er ikke tilfredsstillende målt grunnet dusjkabinett, utilstrekkelig fall utenfor sluksonen med registrert motfall og manglende oppkant ved terskel, vanntett sjikt med usikker fremtidig funksjon grunnet alder, manglende tilluftsspalte, uregistrert drenering fra innebygget sisterne, samt slitasje og enkelte mindre skader på innredning.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Kobberrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Underetasje vest
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Kjøkken - Underetasje øst
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Kobberrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Mangler sprutsikring/deksel i fordelerskapet, samt kursoversikt og merking.
- Innvendig stoppekran: Lekkasje eller kondens er registrert på hovedstoppekran/inntaksledning.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Varmepumper: Fremtidig funksjon er usikker på bakgrunn av varmepumpenes alder i underetasjen.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Overflater bærer preg av slitasje med stedvise soppdannelser og fuktmerker, utilstrekkelig ventilasjon, forhøyet fuktnivå målt i utlektet veggkonstruksjon med registrert dampsperre, samt ukjent konstruksjonsoppbygning mellom varm og kald sone under garasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Loftet over garasje lot seg ikke undersøke på grunn av redusert tilkomstmulighet.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging er observert i undertak ved pipe og gjennomføringer.
- Kontroll av diffusjonssperre: Utettheter i dampsperre ved downlights.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres delvis uisolerte ventilasjonsrør.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Spor etter gnagere på loft og manglende gnagersikring i ytterkledningen.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Kledningsmaterialer viser stedvise tegn til avflassing, slitasje og elde, samt stedvis liten avstand til terreng.
- Gnagersikring: Mangelfull gnagersikring bak hjørnebord på ytterhjørner.
- Fagmessig utførelse: Utførelse av flere lufteventiler i fasade bærer preg av manglende fagmessig utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder med usikker fremtidig funksjon.
- Ytterdører og omramming: Mangelfulle beslagløsninger/innsetningsdetaljer rundt og under dører med utettheter og eksponert skum, samt dører av eldre dato med slitasje og elde.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekking med beslag viser tegn til slitasje, elde og mindre overflateskader med usikker fremtidig funksjon, vindskier, takrenner og nedløp viser slitasje/elde og provisoriske skjøter, og skorsteinen lot seg ikke undersøke fra bakkeplan.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på veranda viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer og rekkverk på terrasse viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjonen er delvis avsluttet nær/på terreng med tegn til fuktopptrekk, og fundamentene var utilgjengelige for undersøkelse.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Skjevheter er registrert.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser samt stedvis avskalling av murpuss.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, og utførelse av dreneringsarbeid fra 2021 bærer preg av mindre god faglig utførelse på undersøkte deler.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Forstøtningsmur har slitasjesymptomer og stedvis avskalling av maling/murpuss.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering: Arbeidene på boden bærer tydelig preg av manglende fagmessig utførelse.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (1. etasje) medfølger i handelen, dette gjelder mikrobølgeovn, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (underetasje) medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Hvitevarer på kjøkkenet (underetasje - innredet boenhet) medfølger ikke i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

1. etasje:
Luft-til-luft varmepumpe i stue. Gulvvarme på bad. Videre har etasjen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Underetasje:
Luft-til-luft varmepumpe i stue/kjøkken og i innredet stue/kjøkken. Gulvvarme på begge bad. Videre har etasjen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det opplyses om at pipen ikke er i bruk og ildsted er ikke montert per dags dato.
Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2015, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Avdekket utettheter i sammenkoblingen mellom sotluke og elementskorsteinens innerforing (underetasje - stue) og ikke tilfredsstillende tilførsel av forbrenningsluft til ildstedet (underetasje - stue). Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Siste feiing ble utført 07.09.2020.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av to eneboliger sammenkoplet med carport datert 18.05.1977. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger med samme dato.

Det er innsendt melding om oppføring av garasje, kommunen godkjente søknaden den 22.06.1982. Tiltaket omfattet oppføring av tilbygg, herunder garasjer som vil føre til en sammenkobling av bolighusene.

Det er gitt midlertidig brukstillatelse for bruksendring av rom i underetasjen (fra tilleggsdel til hoveddel) og oppdeling av boligen til fire boenheter datert 12.09.2025. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2023. Innsendte tegninger samsvarer ikke med dagens planløsning. Tiltaket omfattet oppdeling av en vertikaldelt tomannsbolig. Den ene delen av tomannsboligen ligger på gnr. 242/bnr. 226 (Nordlysveien 1B) og den andre på gnr. 242/bnr. 228 (Nordlysveien 1A). Eksisterende tomannsbolig får tilført to nye boenheter (to boenheter i hver halvpart). Dette medførte bruksendring av rom i underetasjen, fra tilleggsdel til hoveddel. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Oppføring av støyskjerm, denne skal plasseres 10,8 m fra midt vei Gamle Riksvei og 9,1 m fra midt vei Nordlysveien. Frist for utføring av gjenstående arbeid var satt til 31.12.2025, fristen har utløpt per dags dato. Kommunen har derfor rett til pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter plan- og bygningsloven kapittel 32. I brev gitt fra kommunen den 27.08.2026 anføres det at krav om etablering av støyskjerm vil bli opprettholdt, for å sikre at uteoppholdsarealet oppfyller kommuneplanens støykrav. Kjøper overtar ansvaret for oppsett av støyskjerm, tilbakeføring til godkjent planløsning (evt. søke ny bruksendring og etablering av ny ekstra boenhet) og søke om ferdigattest på tiltakene, det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Stue/kjøkken i underetasjen (under garasje) er byggemeldt som bod med utvendig adkomst og bod i underetasjen er byggemeldt som kjølerom, del av bad og del av kjøkken jf. godkjente byggetegninger fra 2023. Innredning av stue/kjøkken til bruk for varig opphold (hoveddel) samt innredning av del av bad/kjøkken til bod (tilleggsdel) er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til nåværende bruk og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Verandaen i 1. etasje har blitt utvidet. Videre er det blitt etablert en innvendig adkomst mellom opprinnelig bod med utvendig adkomst og innvendig rom i underetasjen. I tillegg har del av underetasjen blitt lukket igjen, slik at det fremstår som to fysisk adskilte boenheter. Det er også oppført en frittstående utebod, i tilknytning til underetasjen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det anføres følgende i tilstandsrapporten: "Det er observert forhold som tyder på åpenbare feil eller mangler ved en av boligens brannskillende konstruksjoner. Utettheter er observert. Forholdet vurderes å svekke konstruksjonens brannmotstand og branntekniske egenskaper. Det gjøres oppmerksom på at arbeider på brannskillende konstruksjoner er søknadspliktig og skal kun utføres av personer med spesialkompetanse". Kjøper overtar risikoen for forholdet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 1956
Tinglysningsdato: 10.03.1980
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til å legge og ha liggende vann- og kloakkledninger på gnr. 242, bnr. 226, samt rett til nødvendig vedlikehold og reparasjon av ledningen. Rettigheten hefter i gnr. 242, bnr. 226.

Dagboknummer: 1839334
Tinglysningsdato: 22.08.2024
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til frisiktsone over Drammen kommunes eiendom gnr. 242, bnr. 213. Innenfor frisiktsonen skal det ikke være sikthindringer høyere enn 0,5 meter, med unntak av enkelte oppstammede trær, og ingen nye tiltak skal hindre sikt i sonen. Rettigheten hefter i gnr. 242, bnr. 213.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen er en hel tomannsbolig med to godkjente separate boenheter (1. etasje og underetasje). Dog gjøres det oppmerksom på at planløsningen i underetasjen er endret og omgjort til to fysisk adskilte boenheter. Den minste boenheten i boligens underetasje, er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Det kreves derfor tilbakeføring til godkjent planløsning eller søknad om etablering av ny boenhet til kommunen, for å lovlig leie ut boenheten(e) i underetasjen. I tillegg må det søkes om ferdigattest for bruksendring av underetasje og etablering av ny boenhet, se punkt om ferdigattest for mer informasjon. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen har en fin og praktisk beliggenhet. Kort gangavstand til matbutikk (Kiwi Nybruveien) og Price Lagerbutikk. Gangavstand til Stenseth barneskole (1.-7. klasse) og kort kjørevei til Stenseth barnehage. Ca. 5 min kjørevei til Alti Buskerud (tidligere Buskerud storsenter) med over 60 butikker og flere spisesteder. Her finnes blant annet vinmonopol, klesbutikker, sportsbutikk, interiørbutikker, kosmetikk, lekebutikker, her vil man finne det meste man skulle trenge. I sentrum av Krokstadelva er det også flere storbutikker som Rusta, Elkjøp, Holdbart m.m. og flere dagligvarebutikker.

IF Birkebeineren er et aktivt idrettslag med mange aktiviteter (håndball, fotball, tennis, turn, langrenn, idrettskole). Klubben har eget idrettsanlegg med gressbane, kunstgressbane, tennisbaner og klubbhus. Årbogen har gode bademuligheter med badestrand og sandvolleyball. Eknes svømmehall i Krokstadelva sentrum hvor bl.a. Nedre Eiker Svømmeklubb holder til. Eknes idrettshall med diverse ballsporter. Kulturskolen i Nedre Eiker ligger i Krokstadelva. Skolekorps og storband i området. Forøvrig veldig godt med fritidstilbud i kommunen, bla. idrett, dans, musikk, sang, speider.

Fra boligen er det praktisk avstand via sti gjennom skogholdt til Batteriet og lysløypen over Solbergmoen - Åssiden. Her blir det kjørt med løypemaskin vinterstid når det er forhold for det. Kort kjørevei til Drammen aktivitetspark med moderne skisenter med 4-seters ekspressheis (Skimore Drammen). Sommerstid har senteret downhill sykling og klatrepark. Aron Skiklubb med organisert trening, skileik m.m.

Umiddelbar nærhet til busstopp (langs Gamle Riksvei) med bussforbindelser til Drammen sentrum (inkl. Drammen sykehus), Hovjordet og Mjøndalen (inkl. Mjøndalen stasjon), se www.brakar.no for rutetider. Togforbindelser fra Mjøndalen sentrum, se www.vy.no for avganger. Toget til Oslo tar ca. 45 min, og ca. 30 min til Kongsberg. Enkel påkjøring til E-134 retning Drammen/Kongsberg. Det er ca. 40-50 minutters kjøring til Oslo, ca. 30 minutter til Kongsberg og ca. 15 minutter til Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Stenseth barnehage (0,8 km), Møllenhof barnehage (1,1 km), Solbergmoen sprelloppbarnehage (1,1 km).

Eiendommen ligger i et område med valgfri skoletilhørighet, det kan velges mellom Krokstad barneskole (2,2 km) og Stenseth barneskole (0,7 km). Valgfri skoletilhørighet gjelder kun for de som skal begynne på 1. trinn, eller som flytter til skolekretsene i løpet av året. Videre er det Eknes ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 745,7 kvm. Tomten er opparbeidet gressplen, hekk og diverse beplantninger. Gruset gårdsplass.

Skråningen rundt boligen inkl. steinbed i skråning mot nord og deler av hekk mot sør samt ytterste del av innkjørselen (mot Nordlysveien) er opparbeidet på gnr. 242/bnr. 213 (kommunaleid), se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Felles avfallsskur med naboeiendommen er opparbeidet på naboeiendommen gnr. 242/bnr. 226 (Nordlysveien 1B) og gnr. 242/bnr. 213 (kommunaleid), se kartutsnitt for tomtegrenser. Det foreligger ingen avtale om rett til bruk eller kostnadsfordeling ved vedlikehold av skuret.

Parkering i integrert garasje på 23 kvm.

Videre er det parkering på egen gruset gårdsplass (tre biloppstillingsplasser iflg. selger).

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025, avsatt til boligbebyggelse. I kommuneplanen er 745,6 m² avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare (846,01 m²). Innenfor sonen er det et generelt forbud mot byggetiltak og terrenginngrep uten at det foreligger tilstrekkelig geoteknisk dokumentasjon og sikringstiltak.
- Hensynssone H320: Flomfare (158,07 m²). Innenfor sonen må det dokumenteres at tiltak sikres mot flom i henhold til TEK17 § 7-2. Sikkerhetskravene varierer med tiltakets sikkerhetsklasse (F1-F3).

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 16.952,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Kostnaden er for to boenheter. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 8.322,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter. I tillegg vil det bli innført en ny modell for renovasjonsgebyret (fast grunnbeløp og variabel del) i Drammensregionen f.o.m. 01.01.2027.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand Forsikring.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 940,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.471.903,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Soran Aziz Ahmed

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. (gjelder fellesvisninger eller privatvisninger etter kl16/helgedag)  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering inkl dronefoto  kr 6 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige, anslag kr 32 833,00
Tilstandsrapport fra Anticimex inkl målsatte plantegninger  kr 25 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0297/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26297

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 16:23