Vardeveien 18

Vardeveien 18, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 397, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 180 kvm

BRA-i:
Kjeller 59 kvm: Gang, soverom, kjellerstue, bod, vaskekjeller, toalettrom
1. etasje 65 kvm: Entré, gang, 2 soverom, kjøkken, og stue
Loft 38 kvm: Gang, 5 kott, 2 soverom, og bad

BRA-e:
Kjeller 18 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Nordvestvendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomannsbolig bygget i 1950. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong, antatt fundamentert til stedlige masser. Etasjeskillere av trebjelkelag, gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med trekonstruksjon av ukjent utførelse, utvendig kledd med stående kledning. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags isolerglass fra 2003. Kjeller har trevinduer med koblet glass. Ytterdører av tre. Balkongdør med koblet glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at boligen er oppført i 1950, og fremstår i dag med en eldre standard og omfattende vedlikeholdsetterslep. På grunn av alder og tilstand må det påregnes renovering og oppgradering av boligens overflater, bygningsdeler og teknisk/elektrisk anlegg. I tilstandsrapporten har eiendommen både utvendig og innvendig i stor grad fått TG2 (alder, skjevheter, slitasje, skader og avvik fra dagens krav til sikkerhet) og TG3 (store eller alvorlig avvik) som tilstandsgrad.

Det har blitt utført kontroll av det elektriske anlegget. Tilsynsrapport kan fås ved henvendelse til megler.
i Tilsynsrapporten er det følgende avvik:

Andre funn:
1. Anlegget var mangelfullt vedlikeholdt og må ettersees av registrert installasjonsvirksomhet eller fjernes. Jf. fel § 9.
Kommentar:
Installasjonen må gjennomgås av autorisert installatør.

Sikringsskap
2. Kabelinnføring i utstyr/anleggsdel var ikke i samsvar med gjeldende krav. Jf. fel § 28.
Kommentar:
Gjelder kabelinnføringer i topp av sikringsskap.

3. Kabelen med ujordet ledende kappe var innenfor rekkevidde av annen ledende del. Jf. fel § 21.
Kommentar:
Gjelder Kulo kanler ført inn i ledende sikringsskap.

4. Utjevningsforbindelse til hovedvannledning manglet. Jf. fel § 19.
Kommentar:
Ingen jordforbindelse til vann/avløpsrør fra sikringsskap.

Kjeller var ikke tilgjengelig.
Soverom 2.etg
5. Utstyr/anleggsdel var brukt/montert feil. Jf. fel § 36.
Kommentar:
Gjelder stikkontakt i jordet utførelse under vindu.

Kjøkken
6. Stikkontakt manglet jordforbindelse. Jf. fel § 21.
Kommentar:
Gjelder samtlige stikkontakter i kjøkken.
Målt 32 Ohm til avløpsrør, mest sannsynlig jording av gammelt vannrør i kjeller som ikke er tilgjengelig.

Bad 2. etg
7. Stikkontakt manglet jordforbindelse. Jf. fel § 21.
Kommentar:
Gjelder stikkontakt over speil.

8. Spenningsførende deler var ikke tilstrekkelig isolert/skjermet mot tilfeldig berøring. Jf. fel § 20.
Kommentar:
Gjelder manglende lokk på stråleovn.

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Vardeveien 18 – en halvpart selveier tomannsbolig med et innvendig bruksareal på 162 kvm. Boligen ble oppført i 1950 og fremstår med betydelig oppgraderingsbehov, men byr på en særdeles spennende mulighet for den som ønsker å skape sitt eget hjem i rolige omgivelser.

Eiendommen ligger høyt og fritt med en av byens flotteste utsikter. Fra boligen kan man nyte et storslått panorama over Oslo, med blant annet Slottet, Holmenkollen og hele sentrum som en del av utsikten. En beliggenhet som må oppleves!

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har eldre innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og opplegg for avtrekk.

Stue:
Romslig stue med store vindusflater som gir godt lysinnslipp og en fantastisk utsikt mot byen. Herfra er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 22 kvm.

Soverom:
Boligen har totalt 5 soverom fordelt på loft, 1. etasje og kjeller. Flere rom gir fleksibilitet til barnerom, hjemmekontor eller gjesterom.

Bad og våtrom:
Boligen inneholder både loftsbad og vaskekjeller med dusjløsning. Begge rom har behov for totalrenovering for å tilfredsstille dagens krav til våtrom.

Kjeller:
En innholdsrik kjeller med kjellerstue, soverom og flere boder.

Oppvarming:
Elektrisk oppvarming samt peis.

Tomten:
Tomannsboligen har en fin tomt med gode muligheter for opparbeidelse. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med kort vei til servicetilbud, offentlig transport og friområder.

Oppsummering:
Boligen fremstår som et større oppussingsprosjekt, men gir samtidig muligheten til å utvikle et hjem med særpreg, moderne standard og en helt unik utsikt over hovedstaden. Kjøper må påregne omfattende oppgraderingskostnader, men eiendommen byr på store arealer, en praktisk planløsning og en beliggenhet med utsikt som sjelden kommer for salg.

Boligen overtas slik den fremstår ved visning, og det vil ikke bli utført ytterligere rengjøring i etterkant.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner, og vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på våningshus, datert 15.08.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Soverommet i kjeller er opprinnelig byggemeldt som brenselsrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 7614, tinglyst 01.07.1950, type heftelse: ERKLÆRING/AVTALE
I anledning av at Oslo bygningsråd har gitt dispensasjon fra bygningslovens bestemmelser, erklærer eier Gunnar Christiansen følgende:

Forpliktelse: Eiere forplikter seg til å fjerne eller endre det oppførte bygget (leilighet i 2. etasje) uten krav om erstatning, dersom bygningsrådet på et senere tidspunkt skulle kreve dette.
Binding: Erklæringen er tinglyst som heftelse på eiendommen og kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Dagboknr 13833, tinglyst 15.12.1950, type heftelse: BESTEMMELSE OM VEG
I forbindelse med bygging på tomt nr. 18 til Vardeveien (hj.vei nr. 717), har eier Gunnar Christiansen avgitt en erklæring som skal tinglyses som heftelse på eiendommen. Erklæringen innebærer følgende:

1. Midlertidig fritak: Eier søker om midlertidig fritak fra opparbeidelse av vei i 8 meters bredde.
2. Godkjent veiutforming: Vardeveien godkjennes inntil videre med 4 meter bred kjørebane. Vei nr. 717 skal opparbeides med 5 meter bred kjørebane.
3. Fremtidig forpliktelse: Eier forplikter seg ved tinglyst erklæring til, når Oslo kommune måtte kreve det, å opparbeide veiene med kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde, inkludert fortau og kloakkledning med diameter inntil 305 mm.
4. Vedlikeholdsansvar: Inntil veiene med kloakk er opparbeidet og overført til kommunen, har grunneieren ansvar for vedlikehold.
5. Grunnerverv: Eventuell grunnerverv skal skje uten kostnad for kommunen.
6. Gjerde: Skal settes opp i henhold til reguleringsvesenets bestemmelser.
7. Heftelse: Forpliktelsene gjelder både nåværende og fremtidige eiere som heftelse på eiendommen.

Erklæringen er signert av Gunnar Christiansen både som eier og skjøteinnehaver, og tinglysningsgebyr på kr 5,- er vedlagt.

Dagboknr 12705, tinglyst 02.12.1964, type heftelse: ERKLÆRING/AVTALE
Eiere av gnr. 149, bnr. 397 (Vardeveien 18), gir herved Oslo Lysverker tillatelse til å grave en grøft for nedlegging av en 5 kV. kabel på eiendommen langs grensen mot nr. 16. Oslo Lysverker forplikter seg til å flytte kjabelen uten utgift for grunneieren hvis utnyttelsen av eienommen gjør dette nødvendig.

Dagboknr 15257, tinglyst 19.09.1969, type heftelse: ERKLÆRING/AVTALE
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann- og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr 18668, tinglyst 08.11.1969, type heftelse: BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN
Eiere av gnr. 149, bnr. 397 (Vardeveien 18), avgir nedenstående erklæring som skal tinglyses som heftelse på eiendommen:
Fremtidig utskilte parseller av eiendommen gis rett til å føre vann-, overvanns- og spillvannsledninger over hverandres parseller dersom dette er nødvendig.
Ledninger som anlegges felles skal vedlikeholdes i fellesskap, og eierne er solidarisk ansvarlige for dette.
Oslo vann- og kloakkvesen har rett til når som helst å stenge og forsegle den felles hovedstoppekranen, enten av tekniske hensyn eller for å sikre at gjeldende regelverk og pålegg blir respektert.
Heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr 10499, tinglyst 19.06.1970, type heftelse: ERKLÆRING/AVTALE
Eierne forplikter seg overfor Oslo bygningsråd og hverandre til å følge disse bestemmelsene:
1. Utvendige arbeider skal utføres slik at bygningen beholder sitt helhetlige preg. Maling skal skje samlet og godkjennes av bygningskontrollen.
2. Gjensidig rett til gesims og takfall mot nabogrunn, samt tilgang for vedlikehold og reparasjon.
3. Gjerde eller hekk mellom de ulike delene av eiendommen skal ikke overstige 60 cm i høyde.
4. Rett til å føre vann- og kloakkledninger over hverandres eiendomsdeler, samt utføre nødvendig vedlikehold og reparasjoner.
5. Oslo vann- og kloakkvesen har rett til å stenge og forsegle hovedstoppekran eller individuelle kraner når det er nødvendig eller ønskelig.
6. Felles vedlikeholdsplikt for vann- og kloakkledninger samt septiktank.
7. Post- og søppelkasser skal plasseres i henhold til post- og renovasjonsverkets bestemmelser.
8. Forsikringsforhold og private klausuler er utenfor bygningskontrollens ansvar.
9. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen overtas slik den fremstår ved visning, og det vil ikke bli utført ytterligere rengjøring i etterkant.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Vardeveien 18 har en herlig beliggenhet i et meget attraktivt boligområde på Ekeberg/Brannfjell. Kort vei til skoler på alle trinn, barnehager, Ekebergsletta, Østensjøvannet og Østmarka, offentlig kommunikasjon og innholdsrike kjøpesenter med det man måtte trenge av servicetilbud.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde. I dag er dette et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien, og med særs begrenset gjennomgangstrafikk er beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Joker og Bunnpris på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, post i butikk, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichman bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder. Nærhet til bl.a. Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien og t-banestasjon på Ryen. Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre er det mange muligheter i alle himmelretninger. Og ikke minst er det et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet med bla. fotball, håndball, ishockey, innebandy, friidrett, turn, basketball, hestesport, frisbee, aerobic, dans og yoga:

Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - ski, håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM Arena og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer. LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i den nye flerbrukshallen Lambertseter; hallen stod ferdig i 2017.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole. Anlegget er på ca. 6.300 kvadratmeter fordelt på over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familie-basseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.
Manglerud Star er en stor breddeklubb med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb ble opprettet på midten av 80-tallet og har et godt tilbud til både gutter og jenter og har base på Høyenhall skole.
Ekeberg Frisbeegolfbane, plassert på Ekebergplatået i Oslo, tilbyr en utfordrende 18-hulls bane i vakre omgivelser med skog og åpent landskap. Populær blant både lokale og besøkende, gir banen en flott mulighet for friluftsliv og moro med fantastisk utsikt over Oslofjorden.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Ekeberg Sendeplateklubb har sin hjemmebane på Ekeberg Frisbeegolf rett ved Ekeberg skole. De har både lavterkseltilbud for nybegynnere, samt en egen elitegruppe for landslagsutøvere og de som konkurrerer internasjonalt.

EKT Rideskole og Ekeberg Rideklubb har tilbud for alt fra nybegynnere til konkurranseidrett på høyt nivå.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Bekkelagshøgda Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Bydelens lokale alpinbakker: Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Sats eller Fresh Fitness finner du både på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, Gym Manglerud på Manglerudsenteret, BestHelse på Holtet, Evo på Ryen og Sæter.

I tillegg er det flust av kor, korps og diverse kulturtilbud.

Du har altså et stort tilbud i absolutte nærhet som inkluderer byens største grønt- og lekeområder, turstier, lysløyper, idrettsanlegg, ishall, offentlige bad og badeplasser både i marka og i fjorden, minigolfbane, ridesenter, skatepark, husdyrpark, store friområder, elveløp og fossefall, skulpturpark, Middelalderbyen, Gamlebyen, Nordre Skøyen Hovedgård og Ekebergrestauranten, m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter.

Vårveien - Lyngveien - Vardeveien. Nummer 18 ligger på venstre hånd. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Ekeberg skole. Kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 526 kvm.

Parkering i garasje og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsplanen er under revidering og det er uavklart hvordan evt. ny plan vil bli. Oslo kommune har inntil videre innført midlertidig forbud mot tiltak, med visse unntak. Ved eiendommens nordvestre grense er det opprinnelig i 01.01.1923 regulert inn en vei fra Vardeveien og ned til Lyngveien. Konferer megler for ytterligere info.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Pågående byggesaker i området:
Vardeveien 17F - Reparasjon etter brann- og vannskade.
Vardeveien 22 C - Oppføring av garasje.
Vardeveien 16 - rehabilitering av teglpipe

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 463,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 2 920,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 636,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og har avgift på kr 1 249,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 122 462,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 489 849,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

200 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 220 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Isak Bård Kyrre Aasvestad og Turid Karlsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 5 500,00
Foto - Høydefoto / Dronebilder   kr 2 900,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 19 950,00

Oppdragsnummer 44-0196/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25196

Sist oppdatert: 01. oktober 2025 kl. 17:00