Lina Nordbys veg 12

Lina Nordbys veg 12, 2034 HOLTER
Kommunenummer 3238, gårdsnummer 82, bruksnummer 71, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 245 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 59 kvm: Hoveddel: Entré, gang, stue, vaskerom, bad, bod og kjølerom
U. etasje 38 kvm: Hybel: Stue, kjøkken, bad og soverom
1. etasje 101 kvm: Trapperom, gang, stue, kjøkken, bad og to soverom

BRA-e:
Dobbeltgarasje:
1. etasje 35 kvm: Dobbeltgarasje

Enebolig:
U. etasje 12 kvm: Bod under terrasse

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 40 kvm: Terrasse

Takstmann kommenterer følgende:
- Rom beskrevet som "Badstu" på plantegning er vurdert som en bod (og ikke som badstu), da det er det denne fungerer som i dag.
- Dagslysflate i soverom i hybel er mindre enn dagens forskriftskrav.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2025 utført av Agenda Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Grunnmur av "Multimur", ukjent fundament. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Betongplate på grunn. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Taktekkingen er av betongtakstein. Renner, nedløp og beslag av lakkert stål.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
- Taktekking grunnet påvist skade/avvik samt alder på taktekking og undertak. Det er observert at det er utilstrekkelig omlegg på horisontale skjøter på sutakstplater (undertaksplater) og det er tydelige tegn på at der har vært
fuktinntrengning/ lekkasjer pga. dette. I et område vis-a-vis loftsluke ble det påvist kun ca. 4 cm omlegg, mens anbefalt omlegg er 10 cm (Huntonit). Observert en del mosevekst på taktekking.
- Utvendige trapper. Det er ikke montert rekkverk på betongtrapp til terrasse. Kostnadsestimat: kr 10 000 - 50 000,-.
- Pipe og ildsted. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe samt under/foran ildstedet. Kostnadsestimat: kr under 10 000,-.
- Vannledninger.
- Ventilasjon.
- Ventilasjon for bad i 1. etasje. Motor for avtrekk på loft er defekt. Anlegget bør etterses av fagperson. Kostnadsestimat: kr under 10 000,-. Kostnadsestimat inkl. kostnader til ytterligere undersøkelser av fagperson og ikke utbedring av anlegget.
- Vaskerom. Våtrommet fungerer med dagens bruk, men må påregnes totalrenovert dersom dagens krav til standard og tetthet skal oppnås. Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000,-.
- Overflater gulv og ventilasjon på bad i underetasjen(hoveddel). Det er påvist motfall fra kant på dusjhjørnet mot dør. Ikke mulig å se hvordan eventuell membran er avsluttet mot dørterskel. Kostnadsestimat: kr 50 000 - 100 000,-. Estimatet omfatter kun avretting av motfall og flis på på flis, og ikke for totalrehabilitering av badet. Motorenhet på mekanisk avtrekksanlegg fungerer ikke. Ingen umiddelbar kostnad.
- Teknisk anlegg for kjølerom. Aggregat er ikke i funksjon og må påregnes skiftes dersom rommet skal settes i drift. Kostnadsestimat: kr 10 000 - 50 000,-.
- Innvendige vannledninger. Mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system og fordelerskap mangler avløp til rom med sluk samt alder på rørene.
- Det er påvist store avvik på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt. Anlegget er defekt. Det er ikke avtrekk fra 2 våtrom grunnet dette. Kostnadsestimat: kr 10 000 - 50 000,-.

Det er for øvrig gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på store deler av boligen. Interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapporten som er vedlagt prospekt.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats. Membran og flis ble lagt av Mursystemer AS på badet i tilnytning til Hybel i 1.etg i 2025, ref. dokumentasjon. Oslo Plumbing AS gjorde rørleggerarbeidet på badet i tilknytning til hybelen i 1. etg i 2025, ref. dokumentasjon. Ny kurs til VVB i bod ble gjort av PSV Elektro i 2025, ref dokumentasjon. Oppussing av bad i 2.etg ble gjort i år 2019. Rørarbeid og flisarbeid ble her gjort av rørlegger i nær familie som vennetjeneste. El-arbeidet på badet i 2.etg ble gjort av elektroingeniør i familie, men ingen dokumentasjon på dette. Firmanavn: Mursystemer AS, Oslo Plumbing AS, PSV Elektro.
- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Svar: Ja. Membran av Mursystemer AS på badet i tilknytning til Hybel i 1.etg i 2025. Sluk på bad i 2.etg ble byttet i 2019 og membran gjort av rørlegger i familie som vennetjeneste.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Svar: Vet ikke. Dokumentasjon av arbeid på badet i tilknytning til hybel foreligger.
- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt? Svar: Ja. Bruksendring hybel ble søkt og godkjent av kommunen i januar 2025.
- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Tilleggsdeler i 1.etg ble bruksendret til hoveddel i januar 2025. Ferdigattest foreligger.

Attraktiv og innholdsrik enebolig med gjennomgående normalt god standard og hybel i underetasjen som genererer utleieinntekter om ønskelig. Hybelen er per i dag ikke utleid, men beregenet utleiepris ligger på ca. 10.000,- pr mnd. Kun et estimat og dersom utleiepris er av betydning, bes interessenten undersøke dette på egenhånd.

Ypperlig enebolig for barnefamilier som har behov for stor plass og mange rom. Boligen ligger i et svært barnevennlig område med kort vei til mye. Her har du lekeplass på baksiden av huset, hvor barna leker i trygge omgivelser rett utenfor tomten. Stor og fin hage som er pent opparbeidet med gressplen, epletre og diverse beplantning. Fra boligen er et gangavstand til både barnehage og barneskole, videre er det en kort gåtur til både Kiwi og Coop Extra hvor den dagligdagse handlingen kan gjøres. Kort vei til Romeriksåsen og alt det har å by på med jakt- og fiskemuligheter, "uendelig" av tur- og sykkelstier, godt med bær og sopp, samt oppkjørte skiløyper på vinteren.

Innholdsrik planløsning over to plan og perfekt for deg som er på jakt etter en enebolig med nok plass. Boligen inneholder tre(fire) soverom, tre bad, vaskerom, to kjøkken og tre stuer - perfekt familiebolig med nok boltreplass både inne og ute. Videre er det et stort potensial om man skulle ha behov for ytterligere soverom. Opprinnelig var det et soverom til ved trappeoppgangen i 1. etasjen som med enkle grep kan tilbakestilles og kjellerstuen gjøres om til soverom om ønskelig. Hybelen fungerer også perfekt som en ungdomsavdeling.

Hovedsoverommet har en egen verandra, praktisk luftebalkong som er perfekt for rolige morgener og en kaffekopp i sengen. Videre er det fra stuen direkte utgang til stor og skjermet terrasse med gode solforhold og en naturlig forlengelse av boligen på sommertid. Terrassen har optimale solforhold. Perfekt for late sommerdager og grillkvelder med besøk. Trapp ned fra terrasse til hagen som innbyr til barnelek og moro. Her er god boltreplass for barna i egen hage og god plass til trampoline.

Kjøkken hoveddel og hybel
Separat kjøkken i 1. etasje med god plassering og direkte utgang til spisestue/stue. Plass til kjøkkenbord og store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. Moderne kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate av laminat og godt med skap/benkeplass. Godt med integrerte hvitevarer som medfølger salget: kaffemaskin, kjølehjørne, oppvaskmaskin, induksjonstopp, micro og stekeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Videre er det eget kjøkken i hybelen, innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat.

Bad - 1. etasje:
Bad i 1. etasje med god plassering. Badet er fra 2019 med fliser på vegg og gulv. Innredning med påstående servant. Vegghengt wc og dusjhjørne med glassvegg. Videre er det badekar. Malt tak.

Bad - underetasjen i hoveddel:
Praktisk bad i underetajsen med fliser på vegger og gulv. Gulvstående wc, dusjhjørne med buede glassdører og innredning med nedfelt servant. Mekanisk avtrekk. Himlingsplater.

Bad- hybel:
Badet er delvis oppusset i 2025 med fliser på gulv, samt fliser og panel på vegger. Gulvstående wc og dusjhjørne med hengslede dører. Taket er malt.

Vaskerom:
Stort og praktisk vaskerom i boligens underetasje. Her er det god plass til å ta skittentøyet og nok lagrinsplass. Fliser på gulv og malte veggoverflater. Innredning med
benkeplate, skap og nedfelt skyllekar. Naturlig avtrekk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med elektrisk fyring og vedfyring. Peis med innsats. Elektriske varmekabler på bad i 1. etasje og begge bad i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.03.1989.

Tillatelsen er gitt på vilkår av at gjenstående arbeider må utføres:
- Vifte i vegg evt. avtrekk over tak fra vaskerom mangler.
- Pipe pusses over tak.
- Stige/trinn på taket mangler.
- Lufting soil må føres over tak, evt. oppsette durgo ventil på loft.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for boligens underetasje.

Stuen i underetasjen, tilknyttet hoveddel, er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. godkjente byggetegninger. Kommunen bekrefter at rommet anses som godkjent for varig opphold, og kan brukes som både stue og soverom uten bruksendring.

Rommet som benyttes som "kjøkken" i hybelen er godkjent som soverom jf. byggetegninger. "Spisestue" i 1. etasje er opprinnelig godkjent som et soverom, men det er i senere tid blitt innlemmet i stuen. Bod og kjølerom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som "badstue". Disse endringene er ikke søknadspliktige. For øvrig stemmer dagens planløsning med godkjente byggetegninger.

Bod under terrassen er oppført i ettertid og er ikke byggemeldt kommunen. Det er ikke et søknadspliktig tiltak.

Det foreligger ferdigattest for garasjen datert 24.01.1991.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 1224-3/10, tinglyst 08.02.1988, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger. Kommunen har rett til å legge samt vedlikeholde vann- og kloakkledning m/nødvendige kummer over eiendommen. De gis også rett til framføring av elektriske linjer og telefonlinjer - enten ved luftstrekk eller ved jordkabler samt vedlikehold av linjene. Det hviler gjerdeplikt på eiendommen. Byggearbeidet må være påbegynt innen to år fra 01.01.1988. Hvis kjøperen ønsker å selge eiendommen, forbeholder kommunen seg rett til innløsning. Er tomta bebygd fastsettes prisen ved takst.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Eltonåsen i Holter. Boligen har en god beliggenhet på feltet - populært og barnevennlig boområde med kort vei til barnehager og barneskole. Lekeplass rett bak huset. Her bor du stille og rolig med kort vei til mye!

Videre er kort vei til barneskole, barnehager, Coop Extra, Kiwi, gårdsbutikk og bussholdeplass med offentlig kommunikasjon inn til hovedstaden, Gardermoen og Lillestrøm. Fra Eltonåsen går det skolebuss inn til Nannestad med ungdomsskole og videregående. Ca. 12 min. kjøretur til Kløfta stasjon med tog til hovedstaden.

Kort kjøretur til Gjerdrum med Rema, Bunnpris, spisesteder, apotek, vinmonopol og mer.
Har man behov for et enda bredere utvalg, er det kun ca. 10-12 min. til Jessheim som har et meget godt utvalg av servicetilbud. Jessheim-senteret alene rommer 145 butikker og har et variert utvalg med gode handlemuligheter. Ved siden av senteret finner du kulturhuset med flere kinosaler og bibliotek. I tillegg er det kulturskole med dans, musikk og teater for barna.

Fra boligen er det kort vei til Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder; og byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser og skianlegg. Åsen ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommune; her er det et rolig skoglandskap med bølgende åser og mange innsjøer med gode fiskevann.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 656 kvm.

Parkering i dobbeltgarasje og biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk (Gimilvann) for vannforsyning og kommunalt ledningsnett for avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Eltonåsen 1" med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 27.12.1982.

Eiendommen er i kommuneplanen vedtatt 14.05.2019 avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Eiendommen ligger i et område i kommunen som er registrert med ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 9 587,- for 2024. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det har tidligere kun bodd én person i boligen, og det må påregnes høyere kommunale avgifter. Videre har kommunale avgifter for 2025 økt.

Eiendommen er tilknyttet Gimilvann som leverandør av vann. Det er installert vannmåler i leiligheten og vannavgift betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen og fra vannverket. Det betales a konto basert på sist avlesning og avregning foretas i forbindelse med neste års forfall på kommunale avgifter. Det faktureres en årlig fastavgift på kr. 2 454,- (fordelt på to ganger i året, mars og september). I tillegg faktureres forbrukt vann fra året før med kr. 16,- pr. kbm i mars.

Estimert forbruk for en familie på fire er 200 kbm som tilsvarer kr. 3 000,- (ikke inkludert årlig fastavgift).

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 086 773,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 347 092,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
167 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stine Stordahl og Vegard Stordahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 25.000,- av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 63-0228/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR63.24228

Sist oppdatert: 19. april 2025 kl. 12:44