Stjerneblokkveien 9

Stjerneblokkveien 9, 1083 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 105, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Andelsnummer 27, Stjerneblokkveien brl, organisasjonsnummer 948 712 164

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
1. etasje 57 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 5 kvm: Balkong.

En loftsbod med gulvflate på ca. 9 kvm er oppført som ikke måleverdig areal (ALH).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1952. Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er antatt oppført i murverk og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein og kledd med liggende kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein. Taktekkingen er ikke besiktiget. Bygningen har PVC-vinduer med 3-lags glass fra 2014. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en PVC balkongdør med 3-lags glass fra 2014. Det er en sydvestvendt balkong på ca. 5 m² i betongkonstruksjon. Det går et pipeløp gjennom boligen, men leiligheten har ingen ildsteder.

Sikringsskapet har en blanding av skru- og automatsikringer. Det er ikke registrert kursfortegnelse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Bad
- Overflater: Det registreres skruehull etter tidligere innredning e.l.
- Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm, og det registreres ufagmessig utførelse på silikonfuger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, og det er ikke registrert membranoppbrett ved rørgjennomføringer.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Skuff lar seg ikke lukke helt inntil, og en skapdør har «heng».
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet, og det er manglende utlufting fra denne. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i
blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er kun visuelt kontrollert. Det går et pipeløp gjennom boligen, men leiligheten har ingen ildsteder.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er sentralt anlegg.

Bad:
- Tilliggende konstruksjoner til våtrom, da hulltaking ikke var fysisk mulig.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Satt opp spilevegg i stuen
- Malt taket i leiligheten
- Nytt laminatgulv
- Ny baderomsinnredning

En innbydende og romslig 2-roms med en gjennomtenkt planløsning som gjør den enkel å møblere. Fra stuen er det direkte utgang til en hyggelig og solrik balkong. Gulvene er nylig skiftet ut, noe som gir leiligheten et friskt preg.

Entré:
Det første som møter deg er en innbydende entré som setter tonen for resten av boligen. Entréen er romslig og gir et eksklusivt preg og et solid førsteinntrykk. Her har du plass til oppbevaring og oppheng av yttertøy og sko

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte og profilerte fronter, laminat benkeplate med nedfelt vaskekum og overskap med lys i underkant. Fliser på veggen over benkeplate. Integrert oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kullfilterventilator over kokeplass. Det er opplegg for vaskemaskin på kjøkkenet. Integrerte hvitvarer medfølger, samt kjøleskap.

Stue:
Stuen er luftig med en praktisk planløsning som gir gode innredningsmuligheter etter egen smak. Her er det rikelig plass til både sofagruppe og spisebord hvor man kan invitere venner og familie på besøk. Stua har og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Nytt laminatgulv i hele leiligheten i 2026.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 5 kvm. Balkongen har god plass til utemøbler, og er et nydelig sted å trekke ut på varme dager.

Soverom:
Soverommet er et privat rom med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

Bad:
Badet har fliser på gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og malt plate i himling. Innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Elektrisk styrt vifte sørger for avtrekk.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, soverom og kjøkken. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater, panel og tapet. Fliser på bad over benkeplate og i våtsone. Spilevegg i stue.
Himling: Malt betong og malte plater.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som medfølger salget: integrerte hvitevarer, samt kjøleskap m/frys.

Løsøre som ikke medfølger salget: fastmontert akustikkpanel.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektriske varmekabler i baderomsgulv for øvrig elektrisk oppvarming.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1952. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 02.05.1949, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Videre foreligger det ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 17.10.2012 og ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 18.04.2017.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, gjerde, garasje/parkering, bebyggelse, leskur, trafostasjon/kiosk og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rolig og sentral beliggenhet i et populært og barnevennlig boligområde. Leiligheten ligger flott til med svært lite trafikk. Koselig borettslag som er opparbeidet med grønne fellesarealer, lekeplass for barn og sittegrupper. Flere aktivitetsmuligheter i området med blant annet golfbane og ridesenter på Stovner, svømmehall på Kalbakken og fine turopplevelser i Lillomarka.

Det ligger en nærbutikk i Stjerneblokkveien som også er søndagsåpen, samt et nærsenter på Haugenstua og Kalbakken med post, dagligvare, forretninger, bank og apotek. Av større kjøpesentre finnes Alnasenteret og Stovner senter. Sistnevnte med gode t-bane- og bussforbindelser. Barnehage i umiddelbar nærhet på borettslagets tomt.

Flere treningssentere i området; Sats Kalbakken, Actic og Crossfit Furuset.

Gangavstand til togstasjon på Grorud som bruker kun 12 min til Oslo sentrum og ca. 15 min til Lillestrøm. Bussholdeplass (busstopp stjerneblokkveien) i Maria Dehlis Vei med bussrute 79 og 65.

Flotte turmuligheter året rundt i både Østmarka og Lillomarka, badevann på Grorud, populære Nordre Lindeberg Gård med dyr og aktiviteter for store og små. Flere treningssentre i området blant annet Sats på Kalbakken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Furuset skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt. Borettslaget har et grøntanlegg og gressplener som er felles ansvar å ivareta. Kjøring på gressplenene er forbudt. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten kan disponere to biler på de oppmerkede parkeringsplassene som tilhører borettslaget. Dersom man eier garasjeplass er det mulighet for en plass på de oppmerkede plassene.

Om andelseier ønsker å leie garasje (innskudd 20.000kr) og 100kr i leie pr mnd. så faller den ene parkeringsplassen på oppmerkede plasser bort.

Det er 20.stk fellesladeplasser, beboer må benytte Elaway for å kunne lade på de oppgitte plassene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864, "Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone", datert 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I NVEs kartlegging er risiko for skred på eiendommen vurdert som middels, med svært alvorlig konsekvens.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Ifølge NVEs kartlegging er gjentaksintervallet for flom i kategorien 'nesten aldri'.

Eiendommen berøres av støysoner beregnet etter retningslinje T-1442. Ifølge støysonekart fra transportetatene gjelder følgende for eiendommen:
- Gul støysone fra veg (beregnet Lden >55 dB).
- Rød støysone fra jernbane (beregnet Lden >68 dB).
Sonene er ikke formelt vedtatte hensynssoner, men gir en indikasjon på støyforhold.

I Miljødirektoratets databaser er grunnen på eiendommen klassifisert med påvirkningsgrad 'akseptabel forurensning'.

Plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201510912 - Reguleringssak: Eiendommen ligger innenfor planområde for Grorud stasjon - Planprogram med VPOR. Området rundt Grorud stasjon er avsatt til utviklingsområde og knutepunkt i Kommuneplan 2015, med potensiale for bymessig fortetting og blandet arealbruk. I det aktuelle området stiller kommuneplanen krav til helhetlig planlegging. Plan- og bygningsetaten startet derfor med utarbeidelsen av planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) i mai 2018. I arbeidet så langt, har det vært sentralt å undersøke potensialet for bolig- og næringsutvikling, etablering av torg og parker, og en eventuell gjenåpning av Alnaelva. I dokument datert 01.09.2021 har Plan- og bygningsetaten besluttet at de ikke lenger kan prioritere utarbeidelsen av planprogram med VPOR for Grorud stasjon, og arbeidet stilles i bero inntil videre. Per 01.07.2026 er det ingen oppdateringer i saken og når planprogrammet evt. vil gjenopptas.

Saksnummer 2025/06698 - Plansak: Detaljregulering , Grorud stasjon (utbedring sporkapasitet). Saken gjelder Bane NORs forslag til detaljregulering for å bygge om sporanlegget ved Grorud stasjon, blant annet ved å etablere et nytt midtstilt ventespor for godstog, slik at lokaltoglinjen L1 kan få 10-minutters frekvens.Fortsettelse av saksnummer: 202302197. Arbeidsmøte avholdt 01.04.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 804,- pr. mnd. og inkluderer: fibernett (Obos OpenNet), varmtvann, renhold av fellesarealer/trappevask, kommunale avgifter, betjening av andel fellesgjeld, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, samt drift og vedlikehold.

Borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i oktober 2026. Felleskostnadene vil da øke når avdragene på lånet starter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene ble sist justert januar 2026.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000 - 8 000,- pr. år / 1846 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.012.914 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 207 691,71 pr. 11.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 48 870 294,- pr. 11.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208682083
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.06.2026: kr 48 870 294,-
Andel av saldo: kr 207 691,71
Innfrielsesdato: 30.05.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,29 %
Avdragsfrihet til og med: oktober 2026

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 650 000,00 Prisantydning
207 692,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 857 692,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 867 188,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 877 138,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Genet Feshaye Gayim og Amanuel Daniel

Leiligheten er tilknyttet Stjerneblokkveien borettslag. Borettslaget består av 207 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Fellesvaskeri.
Velferdslokale som er mulig å leie.
Dyrehold er tillatt. En generell erklæring om dyrehold skal signeres ved anskaffelse av dyret eller på det tidspunkt andelseier anskaffer seg leiligheten i borettslaget. Det er båndtvang på borettslagets område for både hund og katt.
Borettslagets hjemmeside https://www.stjerneblokkveien.no/

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Ferdigstillelse av nedgravde søppelsiloer ved nr. 1 – 8 – 18 og 23. Utbedret veien med kantsteiner og dreneringer. 10 nye Elbil ladeplasser og 10 nye parkeringsplasser på borettslaget sine oppmerkede plasser. Nytt digitalt vaskerisystem er installert i vaskeriene.
2022: Ny fibernettavtale med OBOS OpenNett.
2021-22: Installert inspeksjonsluker i alle 3. etasjer.
2021: Impregnering av piper, sjekking og skiftning av takstein og rensing av takrenner. Tetting av lekkasjer rundt piper og takluker.
2020: Ladestasjoner 10stk. for El-biler montert av Ladeklar. Ny kjellertrapp av mur på baksiden av nr. 15. Utvidelse av parkeringsarealer ved oppgang 1 til 6, og fra oppgang 14 til 18. Arbeidet utført av BK-Anlegg. Skiftning av hagesviller rundt husken på lekeplassen.
2019: Montert betalingssystem i vaskeriene.
2018: Utskifting elektriske stigeledninger til sikringsskapene i fellesarealer og vaskeriene. Rehabilitering og maling av balkonger og terrasser.
2017-18: Utbygging til fibernett.
2017: Rehabilitering av piper.
2016: Nytt dørtelefonsystem og nøkkelbrikker.
2013-15: Utbytting av vinduer og balkongdører i hele borettslaget.
2013: Oppgradering av lekeplassen med nye lekeapparater. Utbytting av gamle ytterdører.
2011-12: Rehabilitering av rør og våtrom.
2010: Nye tørkeskap i vaskeriene.
2009: Nye postkasser oppgang 1-9.
2007: Nytt vaskeriutstyr.
2006-07: Utskiftning av trapper mot Grorudveien.
2002-03: Utbedring av butikklokale med nytt gulv.
2002: Montering av klimaanlegg i barnehagen.
1993: Alle blokkene er etterisolert og kledd med teglsteinsfasader og nye større balkonger.
1991: Oppussing av gangene.
1990: Nye stigeledninger.
1986: Nye tak.

Planlagte påkostninger: Styret opplyser i epost pr. 29.06.2026 at det ikke er planer om økning av felleskostnader på nåværende tidspunkt.

 
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betales maks for to stk)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 415,00
Foto  kr 4 700,00
Takstmann  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0191/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26191

Sist oppdatert: 12. august 2026 kl. 10:52