Steinhammerveien 15

Steinhammerveien 15, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 334, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm
Totalt internt bruksareal (BRA-i): 150 kvm
Totalt eksternt bruksareal (BRA-e): 76 kvm

BRA-i:
2. etasje 115 kvm: Trapperom, entré, to soverom, bad/wc, bod, kjøkken og stue.
Loft 35 kvm: Loftstue, to soverom og bad/wc.

BRA-e:
Kjeller - 24 kvm: Grovkjøkken/toalettrom, garasje.
Redskapsbod - 17 kvm.
Frittliggende dobbel garasje - 35 kvm

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.
Kjeller 53 kvm: Markterrasser.

På loftsetasjen er det faktiske gulvarealet større enn det måleverdige arealet på grunn av skråtak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.03.2026 utført av Taksator AS v/Erik Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en horisontal tomannsbolig over to plan, oppført i 1950 i trekonstruksjoner etter datidens byggeskikk. Grunnmuren er av plasstøpt betong fra byggeåret, pusset utvendig og isolert ved redrenering i 2007. Gulv mot grunn har støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner fra byggeårene. Yttervegger er i bindingsverk med liggende kledning, etterisolert med totalt 15 cm i 2019. Bygningen har et saltak tekket med takstein fra 2008, da også undertaket ble byttet og loftsetasjen renovert. Takrenner og nedløpsrør er av plastbelagt stål fra 2008. Vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass er fra 2019, mens Velux-vinduer i loftsetasjen er fra 2006. Ytterdør er fra 2020 og balkongdør er fra 2019. Innvendige dører er eldre. Det er en balkong på ca. 11 m² med utgang fra stuen, samt markterrasser på ca. 56 m². Det er en utvendig trapp i stein ved felles inngang og en innvendig tretrapp fra 2006. Boligen har et originalt pipeløp med en eldre vedovn i stuen.

En redskapsbod på ca. 17 m² er oppført i 2020. Bygningen er et ferdig byggesett fundamentert på lecablokker, oppført i trekonstruksjon med pulttak tekket med takpapp og yttervegger kledd med liggende trekledning.

En frittstående dobbel garasje på ca. 35 m² er antatt oppført i 2015. Garasjen er fundamentert på støpt betongplate og oppført i trekonstruksjon med saltak tekket med takstein og yttervegger kledd med liggende trekledning. Garasjen har elektrisk port og elbillader.

Det elektriske anlegget har felles sikringsskap i trappegangen med automatsikringer. Anlegget er oppgradert i nyere tid, men samsvarserklæring er ikke fremvist. Ifølge eier kan noen sikringer løse ut ved stor belastning. Det anbefales at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av anlegget i sin helhet.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 – avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig

Taktekking: Undertak har passert halv levetid. Selv om takpapp er nyere, gir alder usikkerhet rundt videre funksjon og tetthet.
Nedløp og beslag: Eldre renner/nedløp/beslag med redusert restlevetid. Mangler snøfangere, noe som kan gi risiko for ras av snø/is.
Vinduer: Eldre Velux-vinduer (over 20 år) med redusert isolasjonsevne og økt risiko for slitasje/skader.
Terrasser/balkonger: Værslitt og oppsprukket treverk, samt mosegrodd terrassebord. Kan gi økt fuktopptak over tid.

Innvendig

Overflater: Normal slitasje og behov for modernisering, uten funksjonssvikt.
Etasjeskille/gulv: Skjevheter og planavvik (15–30 mm), sprekker og ujevnheter registrert i flere rom.
Pipe/ildsted: Eldre pipe med redusert restlevetid og usikkerhet rundt fremtidig vedlikehold.
Innvendige dører: Eldre og noe skjeve dører, samt fuktskade på baderomsdør.

Bad/wc (2. etasje)
Sprekkdannelser i fuger/fliser, uegnede materialer i våtsone og ukjent membran. Badet er over halv levetid.
Gulv med bom i fliser og svertesopp.
Membran/tettesjikt ikke dokumentert.
Manglende tilluftsventilering.

Kjøkken (2. etasje)
Skader på innredning og overflater utover normal slitasje.

Kjeller grovkjøkken/toalettrom
Kun naturlig ventilasjon (ikke iht. standard). Sprekk i gulvbelegg.

Bad/wc loft
Eldre bad over levetid med sprekker i fliser/fuger, bom i fliser og svertesopp.
For lav høydeforskjell ved sluk og ukjent membran.
Sluk med begrenset inspeksjonsmulighet.
Mangelfull ventilasjon og løsning for lekkasjesynliggjøring.

Tekniske installasjoner
Avløpsrør: Eldre rør med redusert restlevetid.
Ventilasjon: Begrenset luftutskifting sammenlignet med moderne løsninger.

Tomteforhold
Drenering/fuktsikring: Mangelfull/eldre drenering (særlig vestside) og usikker fuktsikring av grunnmur.
Grunnmur: Sprekker, riss og løs puss, trolig grunnet alder/setninger.
Vann- og avløpsledninger (utvendig): Eldre ledninger med usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det har ikke vært mulig å foreta vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendige trapper - Håndløper og rekkverkshøyde
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet, og rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav på trapp i felles trapperom, samt at det mangler håndløper på vegg.

Utvendige trapper - Rekkverk
Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapp ved felles inngang.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Nye gulvfliser på bad i 1. etasje.
- Bytte av ytterdør.
- Installert varmtvannstank (300 liter).
- Bygget frittliggende redskapsbod.

2019:
- Ny ytterkledning og etterisolering.
- Bytte av vinduer.
- Bytte av balkongdør.

2015:
- Bygget frittliggende dobbel garasje.

2011:
- Oppgradert bad i 1. etasje. Samsvarserklæring foreligger.

2007:
- Drenering og utvendig isolering av grunnmur (delvis).

2006:
- Utbygging og modernisering av loftsetasjen, inkludert etablering av bad. Samsvarserklæring for bad foreligger.
- Bytte av taktekking, undertak, takrenner og nedløpsrør.
- Bytte av Veluxvinduer i loftsetasjen.

Dette er en innholdsrik og fleksibel del av en horisontaldelt tomannsbolig, fordelt over tre plan med egen hage, flere uteplasser og dobbelgarasje. Boligen er betydelig påkostet de siste årene med blant annet nyere vinduer, etterisolert fasade og en ny dobbelgarasje. Planløsningen gir opptil fire soverom, to stuer og to bad, i tillegg til et praktisk grovkjøkken med toalett i kjelleren. Fra stuen og den vestvendte balkongen er det utsikt mot sjøen. Enkelte rom og overflater har behov for modernisering, spesielt de to baderommene.

Entré:
Inngangsdøren fra 2020 åpner inn til en romslig entré som fordeler tilgangen til de fleste rommene i etasjen. Her er det plass til garderobeløsninger, og trappen leder opp til loftsetasjen.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofagruppe og spisebord. En eldre vedovn gir varme og atmosfære. Takhøyden er målt til ca. 2,48 meter. Store vindusflater og balkongdør fra 2019 slipper inn lys og gir utgang til en vestvendt balkong.

Balkong:
Den vestvendte balkongen på ca. 11 m² har god plass til utemøbler. Herfra er det utsikt mot sjøen, og gode solforhold på ettermiddag og kveld. Rekkverket i stål og glass er 100 cm høyt.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2011 har en U-formet innredning fra IKEA med hvite, glatte fronter og en benkeplate i heltre. En halvøy med integrert platetopp skiller kjøkkenet fra stuen og fungerer som en sosial arbeidsflate. Innredningen inkluderer stekeovn, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Det er installert komfyrvakt og vannlekkasjesensor. Noe bruksslitasje på innredning og benkeplate må påregnes.

Bad 2. etasje:
Badet har flislagt gulv med varmekabler og flissatte vegger. Innredningen fra Linn Bad har en heldekkende servant med to blandebatterier. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Badet har et oppgraderingsbehov.

To soverom 2. etasje:
Hovedsoverommet er romslig, opprinnelig to separate rom, og har plass til en stor garderobeløsning. Fra vinduet er det utsikt. Det andre soverommet på dette planet egner seg godt som barnerom eller kontor.

Loftstue:
Trappen fra entréen fører opp til en lys og åpen loftstue. De store takvinduene fra Velux gir rikelig med dagslys. Dette er et fleksibelt rom som kan fungere som en ekstra TV-stue, lekerom eller kontorplass.

To soverom på loftet:
Loftsetasjen inneholder to soverom med en lun atmosfære under skråtaket. Begge rommene har plass til seng og oppbevaring, og det ene har også et takvindu.

Bad på loftet:
Badet på loftet er utstyrt med både badekar og dusj, i tillegg til vegghengt toalett og servantinnredning. Et takvindu gir naturlig lys. Gulvet har varmekabler. Baderommet er fra 2006 og har et oppgraderingsbehov.

Grovkjøkken og toalett i kjeller:
I kjelleren er det etablert et praktisk rom med grovkjøkken og toalett. Rommet har en enkel kjøkkeninnredning fra IKEA, gulvstående toalett og direkte utgang til hagen. Dette er en funksjonell løsning for grilling og uteliv på sommeren.

Uteområder:
Boligen har en privat hage med flere uteplasser, inkludert en markterrasse på ca. 56 m² og en pergola. Dette gir gode muligheter for å nyte solen gjennom dagen.

Overflater:

Gulv: Parkett og belegg. Fliser på begge bad/wc.
Vegger: Malte flater og strietapet. Fliser på begge bad/wc.
Himling: Malte flater og malt trepanel på bad i loftsetasje.

Lagring:
Boligen har en bod i 2. etasje, en innbygget garasje på ca. 17 m² som benyttes til lagring, en frittliggende redskapsbod på ca. 17 m², samt en frittstående dobbelgarasje på ca. 35 m². Dobbelgarasjen har elektrisk port og elbillader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Elektriske varmekabler på begge bad/wc. Vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er opprinnelig oppført i 1950. Det foreligger ferdigattest for "Våningshus m/ garasje" datert 06.03.1951. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg flere byggesaker på eiendommen:

- Tillatelse for ominnredning av loft til beboelse med innsetting av takvinduer, datert 08.11.2004. Det er gitt ferdigattest for fasadeendring i samme byggesak datert 23.08.2007.

- Ferdigattest for utvidelse av balkong i 2. etasje, datert 21.04.2020.

- Ferdigattest for oppføring av garasje, datert 26.04.2024. Seksjon 1

- Ferdigattest for støyskjerm, datert 11.09.2025.

- Midlertidig dispensasjon for tilbygg (nytt inngangsparti), datert 22.05.2019. Dispensasjonen forutsetter at den vedlagte midlertidighetserklæringen er tinglyst og må brukes innen tre år.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men disse stemmer ikke overens med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende avvik er registrert:

- Loft: I henhold til godkjente tegninger for innredning av loft fra 2004, er det godkjent loftstue, to soverom og to uinnredede loft/boder. I dag er det i tillegg innredet et bad på loftet. Endring fra tilleggsdel (bod/uinnredet areal) til hoveddel (bad) er en bruksendring som normalt er søknadspliktig. Det er ikke funnet særskilt godkjenning for dette.

- Garasje: Det er sendt inn 01.04.2026 søknad om ferdigattest for en frittstående garasje som ble oppført i 2023.

- Redskapsbod: Det er oppført en redskapsbod på ca. 17 m² på eiendommen. Det er ikke funnet dokumentasjon på at denne er omsøkt eller godkjent i kommunens arkiver.

- Støttemur: Det foreligger en avsluttet ulovlighetssak datert 07.06.2024. Kommunen har avsluttet saken, men presiserer at "selv om saken avsluttes, er ikke tiltaket godkjent, og det vil fortsatt være registrert en ulovlighet på eiendommen i kommunens arkiver."

- Bruksenhet: Eiendommen er registrert som enebolig i matrikkelen, men fremstår og er dokumentert som en horisontaldelt tomannsbolig i byggesaksdokumenter og tilstandsrapport.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 10126, tinglyst 07.09.1949:
Undertegnede eier og skjøteinnehaver av gnr. 157, bnr. 384 (parsell 6) søker om tillatelse til å innlegge vann fra Akers vannverk og kloakkavstikker til Akers hovedkloakk. Eier og fremtidige eiere forplikter seg til å overholde gjeldende reglementer og bestemmelser, og bekoste forandringer ved ledningsnett forårsaket av senere opparbeidelse av veier. Vann skal benyttes til husholdningsbruk. Dersom eiendommen får dispensasjon til å føre avløp fra vannklosetter til kloakk uten forutgående rensning, skal den svare den til enhver tid fastsatte årlige avgift pr. klosett.

Dagboknr. 11245, tinglyst 29.09.1949:
Eieren forplikter seg til å opparbeide veier med kloakk langs tomta i inntil 8 m. bredde, inkludert fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter, når Oslo kommune forlanger det. Inntil veiene er opparbeidet og veigrunnen tilskjøtet kommunen, overtar grunneieren veienes vedlikehold, og eventuell grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen. Gjerde settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

Dagboknr. 16073, tinglyst 23.03.1994:
Seksjonering, opprettet 2 seksjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Steinhammerveien 15 har en solrik beliggenhet i et attraktivt og barnevennlig område mellom Sørli og Holtet.

Like i nærheten finner du Holtet - et hyggelig, lokalt handelssenter med et variert servicetilbud. Her ligger blant annet den populære delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpne Joker, Åpent Bakeri/Lofthuspizza, Kaffebrenneriet, indisk- og sushi takeaway, helsesenter og treningssenter (Best Helse), apotek og jernvarehandel.

For et enda bredere utvalg ligger både Sæter og Lambertseter like i nærheten. Sæter byr på en rekke butikker, caféer, restauranter og den populære vinbaren Poppel. På Lambertseter Senter finner du et stort butikk- og caféutvalg, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Det er heller ikke langt til sentrum – med sykkel kan du enkelt trille ned til byen og nyte livet ved blant annet Sørenga.
Kun 2 minutters gange fra boligen ligger Sørli trikkestasjon, med linje 13 og 19 som tar deg til Lilleaker og Majorstuen via Oslo sentrum.

Nærområdet byr på et rikt fritids- og rekreasjonstilbud. Du har gangavstand til de flotte friområdene på Ekebergsletta, i Brannfjellskogen og Ekebergparken. Her finner du turstier, bålplasser, utsiktspunkter, skulpturer, café og restaurant – perfekt for både aktivitet og avkobling. Rundt Ekebergsletta finnes også lysløype, idrettsanlegg, frisbeegolfbane, minigolf, husdyrpark og ridesenter.

Det er kort vei ned til fjorden, med populære badesteder som Nordstrand bad og Bekkelagsbadet. Sistnevnte er et moderne bade- og parkanlegg fra 2019 med stupetårn, sandvolleyballbane, parkourområde, ballbinge, utedusj og amfi for kulturarrangementer - et perfekt sted å nyte sommerdagene ved vannet.

Området har et rikt idretts- og foreningsliv, blant annet:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) – håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen på Ekebergsletta
Nordstrand IF (Niffen) – moderne håndballhall og kunstgressbane
Bækkelaget og Nordstrand Tennisklubb
Lambertseter IF – friidrettsanlegg, fotballbaner og svømmehall

For deg som liker å trene innendørs finnes Best Helse på Holtet, SATS Karlsrud/Lambertseter og EVO på Sæter.

Steinhammerveien er en liten vei som går parallelt med Ekebergveien fra Holtet mot Kastellet. Innkjøring til veien fra Ekebergveien både ved Holtet og Kastellet. Atriumhuset ligger på vestsiden av veien. Det er også gangadkomst til Steinhammerveien fra Holtveien, via Sørli trikkestasjon.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1371 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning, steinbelagt gårdsplass og markterrasser. Seksjonene disponerer hver sin hagedel.

Parkering i frittliggende dobbel garasje med elektrisk garasjeport og EL-billader, samt parkering på egen gårdsplass. EL-billaderen følger med salget. Hele området foran felles inngang disponeres av enheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Follobanen er regulert til å gå i grunnfjellet under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 237,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt, som for 2026 er estimert til kr 3 789,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 000 kWh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Seksjonene deler på felles bygningsforsikring, ca. 16.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av TV og internett. Utstyr fra leverandøren medfølger. Kostnad er ikke opplyst fra selger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 579 777,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
348 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
368 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
14 248 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jannie de Grijs og Henning Andersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2678

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 12:26