Ensjøveien 29B

Ensjøveien 29B, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 9, ideell andel 1/1
Aksjenummer 14, ENSJØVEIEN 29 AS, organisasjonsnummer 932 595 419

Totalt bruksareal BRA: 33 kvm

BRA-i:
5. etasje 32 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
-1. etasje 1 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 1,3 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.04.2025 utført av Marcus Bratland v/ Takstkonsulent1. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1946. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flattakkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2:
- Balkong: Rekkverkshøyden avviker fra forskriftskrav.
- Etasjeskillere: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele stuen.
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- Elektrisk anlegg: Det er foretatt en forenklet kontroll av det elektriske anlegget. Utvidet kontroll av fagpersonell anbefales.

Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller generell slitasje på plastsluk og smøremembran.

Tilstandsgrad Ikke Undersøkt:
- Hulltaking: ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

For øvrige punkter er det gitt TG1/TG0.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

STUE
Stuen er av god størrelse med plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Her er det også plass til en spisegruppe om ønskelig. Rommet er malt i en naturlig og tidløs nyanse som skaper en luftig og åpen romfølelse, og det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater. Herfra er det også utgang til boligens romslige balkong.

BALKONG
Balkongen er av god størrelse og her er det nydelig utsikt over områdets frodige grøntarealer. Her kan man nyte årets varmere dager, med plass til å møblere med ønsket utemøblement. De dagene været tillater det kan man fyre opp grillen og invitere på middagsbesøk.

KJØKKEN
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen. Kjøkkenet og stuen er her holdt i en åpen løsning som skaper et naturlig og sosialt samlingspunkt i boligen. Kjøkkenet er holdt i åpen løsning med slette fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask.

BAD
Badet er pent og tidløst med mikrosement på både gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med klosett, servant med innredning, speilskap og dusjhjørne med regndusj.

ENTRÉ
Entréen er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rikelig med oppbevaringsplass i skjult og innebygget skap

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse og er malt i en lun nyanse som passer soverommet perfekt. Her er det plass til å møblere med seng og nattbord. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe med speil.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra nedlagt forretningslokale til bolig datert 19.04.2004.

Videre foreligger det ferdigattest for våtromsrehabilitering datert 11.12.2006.

Kommunen opplyser at de ikke finner ferdigattest i sitt arkiv. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst seks servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelser om vann/kloakkledning, veg, gjerde og adkomstrett. Videre omhandler servituttene bestemmelser om avstand til bebyggelse på gnr. 133 bnr. 10 og overenskomst om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av lavspennings kabelanlegg og høyspennings kabelanlegg (stedsvarig rett).
Servituttene vil følge eiendommen.

Slger opplyser om følgende påkostninger de senere årene:

- Bytte av gulv, soverom og kjøkken/stue (2021) (Eier og snekker)
- Satt inn oppvasksmaskin på kjøkken (2022) (Malak rørservice AS)
- Satt inn ny dør på soverom (2021) (Snekker)
- Satt opp skyvedørsgarderobe på soverom (2022) (Snekker)
- Pusset opp bad, mikrosement, nytt inventar, belysning, termostat og dimmere (2024/2025) (Malak rørservice AS, Oslo Mikrosement, Elektrofirman AS)
- Ny komfyr (2023) (Eier)

Leiligheten ligger på attraktive og pulserende Ensjø, i bydel Gamle Oslo, og grenser til Tøyenparken, idylliske Kampen Hageby, Kampen, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen.

Leiligheten har kort gangavstand til hyggelige og idylliske Kampen, Vålerenga og Tøyen med en rekke populære kafeer og restauranter. Verdt å nevne er Farine som ligger i det ikoniske gule bygget midt på Kampen. I nabolaget på Ensjø har du også flere hyggelige møteplasser som Åpent bakeri og nyåpnede Hy's Sushi på Ensjø Torg.
På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud. Oppover veien finner en «Frøken Smillas», som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier som enkelt tar deg ned til byen. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Storhandelen kan gjøres på Spar og Rema 1000 som ligger kun et par minutter unna leiligheten. Rema 1000 har for øvrig søndagsåpent. Kiwi i både Gladengveien og Hovinveien. I tillegg finner du en Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett borti gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Ensjø (linje 1-4). Kort avstand til 20-bussen på Galgeberg eller buss 21, 28, 60, 37 ved Helsfyr/Gladengveien. Det er for øvrig enkelt å komme seg rundt med sykkel, da det er etablert utbygde sykkelveier i "alle retninger" og helt ned til byen.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner p.t. til Kampen barneskole og Jordal ungdomsskole. Se vedlagte nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 908 kvm som tilhører aksjelaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med plenarealer, trær, beplantninger, felles grillplass og parkeringsplasser.

Aksjelaget har parkeringsplasser med "førstemann til mølla"-prinsippet. Beboere kan parkere gratis ved fremvisning av gyldig p-bevis (følger med leiligheten).
Parkeringsplassene ligger rett utenfor byggets inn-/utganger.
Tilgang til felles sykkelparkering i kjeller.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser. Kort vei til kommunale ladepunkter ved blant annet Rolf Hofmos gate og Østerdalsgata.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan S-465 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er også regulert til Bebyggelse og anlegg i nåværende kommuneplan.

Området er under utvikling og byggearbeider må påregnes. Flere byggeprosjekter er også igangsatt.

Utdrag av planer i henhold til planinnnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnr. 202209626- Sakstype: Detaljregulering. Saken gjelder Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

Saksnummer 202210943 - Byggesak. Ensjøveien 6 A - Etablering av toalett i kjeller. Tiltaket omfatter deling av bod i to med en lettvegg, hvor den ene delen bruksendres til toalett. Tillatelse til tiltak ble gitt 19.09.2022. Tillatelse er gyldig i 3 år.

Saksnummer 202457990 - Byggesak. Ensjøveien 4 A - Etablering av tannlegeklinikk. Tiltaket omhandler bruksendring av et lokale i 1. etasje på bygningens søndre fasade. Lokalet skal benyttes som tannlegeklinikk, og bruksendringen medfører bygging av bygningstekniske installasjoner i forbindelse med eget rom for røntgen og endringer for ventilasjon, og etablering av våtrom. Rammetillatelse ble gitt 25.10.2024.

Saksnummer 202458294 - Byggesak. Ensjøveien 8 A-B - Oppføring av boligblokk med tilhørende infrastruktur og utomhusanlegg. Søknaden omhandler oppføring av en boligblokk på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Blokken vil bli på fem etasjer og kjeller, med til sammen 45 leiligheter. Igangsettingstillatelse ble gitt 11.04.2025.

Saksnummer 202314239 - Byggesak. Ensjøveien vest - Etablering av fortau.

Saksnummer 202456000 - Byggesak. Ensjøveien 12 D - Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg søkes det tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall. Rammetillatelse ble gitt 04.04.2025. Tillatelsen er påklaget.

Saksnummer 202202903 - Reguleringssak. Ensjøveien 3-15 - NRK - Normannsløkka - planforslag til offentlig ettersyn. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å omregulere Ensjøveien 3 mfl. fra sentrumsformål,
industri til annen offentlig eller privat tjenesteyting (virksomhet med allmennyttig formål, kringkastingshus), forretning, kontor, hotell, park, torg, turdrag, gangveg mm. Hensikten med planforslaget er å etablere nytt hovedkontor for NRK på Ensjøveien 3, 5 og 7. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for ny næringsvirksomhet, samt etablere viktige offentlige rom og forbindelser. Planforslaget åpner for en etablering av ca. 3000 arbeidsplasser. Plan- og bygningsetaten er positive til at NRK etablerer seg på Ensjø, men mener det er nødvendig at offentlige arealer opparbeides samtidig som NRK bygger sitt hovedkontor.

Saksnummer 202111365 - Reguleringssak - Ensjø - Sentral tverrforbindelse vest. Eiendoms- og byfornyelsesetaten foreslår å omregulere en gangsti mellom Hovinveien og turvei 2D fra offentlig kjørebane/veigrunn og isolasjonsbelte til turvei og friområde.

Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - Utarbeidelse av planforslag. Ensjøveien Utvikling AS ønsker å regulere opp mot 30 000 m² BRA næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Viktige tema i planarbeidet er Østre parkdrag, forbindelser, Ensjøveien og ombruk av eksisterende
bebyggelse.

Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Eiendommen er i den spennende Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 535,- pr. mnd. og inkluderer: .
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Brensel A-konto: 622,00
Lån nr: 8398.72.19; Avdrag IN lån konto 3682: 240,00
Lån nr: 8398.72.19; Renter IN lån konto 3681: 825,00
Kabel-TV: 319,00
Felleskostnader: 2 529,00
Totale felleskostnader per måned: kr. 4 535,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 456,- pr. år. / 3 287 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og avgiften er tilknyttet felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 839 606,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 358 422,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 25 764,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 146 647,- pr.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 7 597 249,00,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:
Långiver: Handelsb Særfordelt
Lånenummer: 8398.72.19044
Rest lånebeløp: 7 597 249,00
Innfrielsesdato: 25.02.2047
Gjeldende rente: 6,75%

4 250 000,00 Prisantydning
146 647,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 396 647,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 028,00  Eierskiftegebyr til forretningsfører (kjøper)
3 945,00  Pantenoteringsgebyr for kjøpers lån (aksje)
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
22 923,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 419 570,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thorbjørn Lysfoss Kolstad

Leiligheten er tilknyttet Ensjøveien 29 AS aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Forretningsfører er Norian.
Boligselskapet har 47 aksjonærer.
Dugnad må påregnes.
Fellesvaskeri.
Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Søknad om dyrehold sendes styret for godkjenning.

Foretatte påkostninger de senere år:
2018: Slipt og malt gulvet i vaskerommet
2017: Byttet brannslukkingsapparater, fornyet røykvarslere i leiligheter og kjeller (10-års vedlikehold), Hafslund AS installert nye strømmålere.
2015: Reparert stikkledning for vann, montert avtappingsplugger på rør i kjeller.
2014: Oppgradering av vaskekjeller.
2012: Nytt brannvarslings system i fellesarealer. Total fasaderehabilitering, utskifting av vinduer i samtlige fellesarealer, utskifting av ytterdører, rehabilitering av yttertrapper. Nytt calling anlegg, oppussing av trappoppganger, nye søppelkasseskur, nytt lys ved ytterdører.
2011: Alle leiligheter fikk branntepper, montering av nye varmefordelingsmålere med integrert radio i samtlige leiligheter.
2010: Lagt inn fjernvarme. Oppgradering av parkeringsplasser.
2009/2008: Merking og utskifting av stoppekraner, stoppekraner på sirkulasjonsanlegget for oppvarming.
2007: Drenering av blokken på hagesiden, regulering av fyringsanlegg, utskifting av uregulerte kurser.

Styret informerer pr. 23.04.2025 at det ikke foreligger ekstraordinære påkostninger. Det har vært avholdt årsmøte for 2025, men det ble ikke vedtatt påkostninger her.

Styret har utarbeidet en vedlikeholdsplan der blant annet følgende er planlagt:
• 2026: Statussjekk bad, her vil det foretas tilstandsvurdering av utvalgte bad. Hvilke dette gjelder er ikke bestemt. Denne sjekken vil ikke påvirke felleskost i 2025/2026 perioden.
• 2029: Rehabilitering av tak/ny tekking. Vi har foretatt en tilstandsvurdering av tak som nærmer seg normert levetid. Dette vil være en stor kostnad og ikke avklart finansiering.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, men forretningsfører har avtale med et selskap som tar seg av inndrivelse av forfalte fakturaer. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse etter nærmere avtale mellom partene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Fastpris vederlag.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0196/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25196

Sist oppdatert: 18. mai 2025 kl. 23:24