Juvelveien 4

Juvelveien 4, 4823 NEDENES
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 428, bruksnummer 542, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 167 kvm

BRA-i:
Kjeller 64 kvm: Vaskekjeller, toalettrom, gang, boder og kjellerstue.
1. etasje 70 kvm: Gang, soverom, bad, stue/spisestue og kjøkken.
Loft 33 kvm: Gang og to soverom.

Åpent areal:
1. etasje 70 kvm: To terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 47 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 33 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1985 over tre etasjer: kjeller, 1. etasje og loft. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger i 2025. Grunnmuren er av lettklinkerblokker og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Vinduer har karmer og rammer av tre og er fra varierende årstall, hvor enkelte er fra byggeår. Boligen har entrédør med glassfelter og sikkerhetslås, terrassedør fra 2025 og ytterdør i underetasjen fra byggeår. Det er en elementpipe fra byggeår i boligen, men det er ikke montert ildsted. Det er utgang fra stue til en terrasse på 62 m² og en terrasse ved inngangsdøren på 8 m².

Sikringsskapet er plassert i gang og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Ventilasjon i kjøkken, øvrige rom i 1. etasje og loftsetasje: Utilstrekkelig ventilasjon som kan gi redusert luftkvalitet. Anbefales forbedret ventilasjon/sette inn ventiler.
Toalettrom kjeller: Lekkasje fra toalettsisterne. Krever videre kartlegging og utbedring. Toalettet bør skiftes.
Kjeller (rom under terreng): Salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv – indikerer fuktvandring og mulig svakhet i drenering (drenering ble skiftet i 2025). Anbefales videre undersøkelser.
Innredet loft: Knirk i gulv på soverom, utilstrekkelig ventilasjon og lukket skråtakkonstruksjon (risiko).
Vinduer: Eldre vinduer (fra byggeår) har alder som tilsier økt risiko for nedsatt funksjon. Forebyggende vedlikehold og overvåking anbefales.
Yttertak: Helhetsvurdering TG2 pga. alder på undertak og tekking. Anbefales vedlikehold/overvåking og eventuelle lokale utbedringer.
Utvendige vannledninger: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon. Overvåking anbefales frem mot eventuell utskifting.

Ingen TG3 (store/alvorlige avvik som krever strakstiltak) er registrert.
TG1U (ikke undersøkt):
Innvendig stakeluke for avløp er ikke lokalisert/undersøkt.

HMS-forhold (helse, miljø og sikkerhet):
Terrasse: Rekkverkshøyde under dagens krav (0,82–0,96 m). Kan medføre sikkerhetsrisiko.
Utvendig trapp til kjeller: Mangler fullverdig rekkverk ? fallfare.
Anbefalt radonmåling (ikke utført).
Generell anbefaling om utvidet kontroll av el-anlegg av kvalifisert elektrofagperson (standardanbefaling).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført omfattende arbeid på boligen i 2025. Badet i 1. etasje og toalettrommet i kjelleren ble totalrenovert. Det ble gravd og drenert rundt hele huset, etterisolert grunnmur og skiftet ventiler. Tidligere fukt i kjelleren ble tørket opp og utbedret. Alle vinduer og verandadører ble skiftet, og stående kledning på to yttervegger ble modernisert. Det elektriske anlegget ble oppgradert med nytt sikringsskap og nye installasjoner. Det ble installert nytt rør-i-rør-system, ny varmtvannstank og ny varmepumpe. Pipen i 1. etasje ble murt igjen, pusset og flislagt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradert bad med gulvbelegg, flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og rør-i-rør-system. Det foreligger FDV-dokumentasjon. Andersen Rørleggerservice og Rørlegger Liene AS var utførende.
- Montert ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og rør-i-rør-system
- Skiftet drenering rundt hele bygningen og montert utvendig isolasjon på grunnmuren
- Skiftet utvendige avløpsledninger
- Oppgradert tekniske anlegg med rør-i-rør-system, fordelerskap og ny varmtvannsbereder på 198 liter
- Montert varmepumpe
- Installert ny terrassedør

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Oppgradert toalettrom med fliser, varmekabler, ny panel og opplegg for kaldt og varmt vann, utført av TTmur, Multiflis og Fevik Elektro
- Skiftet samtlige vinduer og kledning på to yttervegger ved veranda, utført av Salvesen Bygg
- Oppgradert det elektriske anlegget med nytt sikringsskap og nytt ledningsnett, utført av OBelko og Svein Forsberg
- Muret igjen, pusset og flislagt pipe i første etasje
- Utbedret (drenert) fukt i kjelleren og pusset opp muren utvendig, utført av Livollen Maskin

Eneboligen fra 1985 er gjennomgående oppgradert i 2025. Hele 1. etasje er pusset opp, inkludert nytt kjøkken, nytt bad, nye vinduer og dører, nytt elektrisk anlegg med nytt sikringsskap og automatsikringer, og nytt rør-i-rør-system med fordelerskap. Toalettrommet og kjellerstuen i kjelleren er oppgradert i samme periode. Boligen er drenert rundt hele grunnmuren med nye dreneringsrør, ny dreneringsmasse, etterisolert grunnmur og ny murpuss. Utvendige avløpsledninger er fra 2025. Utvendige vannledninger er fra byggeår. Varmepumpe (modell: General) er montert i 2025. Varmtvannsberederen på 198 liter er fra 2025 og er plassert i vaskekjelleren. Kommunalt godkjent terrasse på 62 m² er oppført med utgang fra stuen. Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

KJØKKEN:
Åpen kjøkkenløsning med innredning fra 2025. Glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Ventilator innebygd i innredningen over platetoppen, med kullfilter uten eget utkast. Komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.

BAD - 1. ETASJE:
Baderom oppgradert i 2025. Nytt, støpt gulv, lagt gulvbelegg og fliser med varmekabler (Multiflis) Baderomsplater på vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med sidelys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i himling. Luftespalte for overstrømning under dør.

TOALETTROM - KJELLER:
Toalettrom oppgradert i 2025. Gulvflate belagt med fliser. Malt panel på vegger. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Ventil på vegg. Det er lagt inn kaldt og varmtvann slik at rommet kan bygges ut med større baderomsinnredning.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, spisestue, soverom og kjellerstue. Fliser med gulvvarme på bad i 1. etasje. Fliser på toalettrom i kjeller.
Vegger: Malte veggflater. Baderomsplater på bad. Malt panel på toalettrom i kjeller.
Himling: Panelbord.

Lagring:
To boder i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Integrert kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn og koketopp.

Nye plissegardiner montert i alle vinduer i stuen og begge verandadører medfølger.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpen er montert i stuen. Det er gulvvarme på badet og en vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1985. Det foreligger ferdigattest for nybygg enebolig datert 26.09.1985. Ferdigattesten er utstedt med adresse Juvelveien 6, men gjelder for denne eiendommen (avklart med kommunen). Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggemeldte tegninger av ny veranda, stemplet 10.10.1995. Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger (datert 03.06.1982) og dagens planløsning. Kjellerstuen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom, vaskerom og boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold (med unntak av vaskerom). Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

I tillegg er det etablert toalettrom i kjelleren, i en del av det som på tegning er godkjent som vaskerom. I boligens 1. etasje og loftsetasje er planløsningen endret sammenlignet med de opprinnelige tegningene; blant annet er kjøkken flyttet, soverom etablert i 1. etasje, og bad er tatt vekk fra loftet for å etableres i 1. etasje. Endring av romfunksjon innenfor boligens hoveddel (som flytting av stue, kjøkken og soverom) utgjør ikke i seg selv en søknadspliktig bruksendring.

Eiendommen har terrasser på 62 m² med utgang fra stue og 8 m² ved inngangsdør. Det foreligger ikke godkjente eller byggemeldte tegninger som nøyaktig samsvarer med disse terrassenes dagens omfang og plassering. Overstiger terrassene vilkårene for unntak fra søknadsplikt etter SAK10 § 4-1, kan tiltaket være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1981/66341-1/36 14.08.1981 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 428 BNR: 541
rett til å oppføre bygning nær felles grense

1985/2258-3/36 14.03.1985 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med en attraktiv beliggenhet på Nedenes bor du i et etablert og rolig boligområde. Det er en fin beliggenhet midt mellom Arendal og Grimstad. Her har du fordelen av å bo i fredelige omgivelser med nærhet til både byliv, natur og sjø.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til Nedenes skole (1.–10. trinn) og flere barnehager, deriblant Nedenesåsen barnehage. Like ved boligen ligger Grubenåsen aktivitetsområde, et flott samlingspunkt for nabolagets barn med lekeapparater og plass for ballspill. For dagligvarehandel er det kort vei til dagligvarebutikker på Nedenes. Feviktoppen er knapt 7 minutter unna.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Nedenes er hjem til et aktivt idrettslag med Nedenes Arena som en sentral arena for lokal sport. For den turglade er det kort vei til flotte turområder, og en kort kjøretur tar deg til de populære kyststiene i nærområdet, og de vakre strendene på Fevik. Med buss tar det kun litt over ti minutter inn til Arendal sentrum, med sitt rike kulturliv, restauranter langs Pollen og butikker i sentrumsgatene.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på 545 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med grus, plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal. Eiendomsgrenser er angitt som sikre i grunnkart mottatt fra kommunen.

Parkering på egen tomt, med gruset innkjørsel/gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Utvendige avløpsledninger er fra 2025, mens utvendige vannledninger er fra byggeår.

Eiendommen er regulert til områder for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan Grubenåsen (1604r1), datert 13.08.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Reguleringsbestemmelsene § 8 angir at bebyggelsen skal nyttes til boliger, men at bygningsrådet kan tillate mindre virksomheter tilknyttet boliger. Videre kan det i henhold til § 11 kreves inntil 2 biloppstillingsplasser pr. leilighet på egen tomt eller fellesareal.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 528,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene. Eiendomsskatt er kr. 6.182,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen en gang pr. år. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning.

Nåværende eier har forsikring i Fremtind som koster ca. kr 12 000,- pr. år inkludert innbo pluss.

Velavgift til Grubenåsen velforening er kr 300,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (500/500 Mbps) som leverandør av internett og koster kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 889 785,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 559 141,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

109 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
130 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 500 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 520 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Salvesen og Kim Andre Flood Bågoslawsky

Etter nærmere avtale, men kan skje fortløpende.

Eiendommen er tilknyttet Grubenåsen velforening. Årlig kostnad til velforeningen er kr 300.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,16 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 3 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 650,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2663

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 13:19