Hoffsveien 60A

Hoffsveien 60A, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 847, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Smestaddammen borettslag, organisasjonsnummer 950 105 518

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
2. etasje 118 kvm: Entre, stue, kjøkken, 3 soverom, bad og bod.

BRA-e:
5. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 loftsbod og 1 skap i kjeller. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Skapet i kjelleren er ikke inkludert i arealoppmålingen, da skapet har for liten størrelse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Borettslagsleilighet tilhørende i Smestaddammen borettslag beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Bolig oppført i 1988. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av teglstein. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 71%
TG2: 26%
TGIU: 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt og kan føre til utilfredsstillende bortledning av bruksvann.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- 2. Etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkong:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

HMS:
Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på byggteknisk forskrift oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Liten sprekk i en av flisene i dusjsonen. Utbedret mars 2026. Håndverker tok bilde av membran under flis. Denne var i god stand. Bildet er oversendt takstmann. Fra egenerklæringen til forrige eier: "Slukristen på hovedsluket er fastmontert og sideforskjøvet så vannlåsen kan ikke tas ut. For rensing, bruk hånddusj med varmt vann. Ved evt tette sluk, anbefales Mudin eller tilsvarende avløpsåpner."
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? -"Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet en baderomsflis med en liten sprekk i dusjhjørnet i 2026. Utført av Hanna Holding AS og det finnes dokumentasjon på arbeidet."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "I følge forrige eier ble følgende arbeid utført i 2019 av Kreno As, JTK Rørservice As, Bullmak As, Rett elektro as: "Toalett og bad ble slått sammen, nye rør og armaturer, støp, membran, elektro og fliser". Dokumentasjon på membran sendt til takstmann."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? -"Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Elektronisk åpning av ytterdører og postkasser ble etablert i 2016, og inngangsdører ble byttet. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Bytte av noen av vinduene og verandadør i 2018. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Bytte av takstein i regi av borettslaget i 2018. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Mange av vinduene ble byttet 2023-24. Alt arbeid med fasade, vinduer osv. er borettslaget sitt ansvar og jeg har derfor ingen personlig dokumentasjon på arbeid utført i regi av borettslaget. Dokumentasjon kan fremskaffes fra styret om nødvendig."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Fra forrige eiers egenerklæring: - "Nye sikringer og oppgradering av el anlegget". Utført av Rett elektro AS i 2019. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Vedlikehold og rengjøring av ventilasjonsanlegget i 2026. Utført av Norsk Ventilasjonsrenhold AS. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja. En del vinduer skal skiftes ut/oppgraderes i regi av borettslaget i sommer, herunder 3 av vinduene i leiligheten vår. Arbeidet starter 3. august."
Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja. Som nevnt skal borettslaget skifte de siste vinduene som ikke allerede er skiftet. Borettslaget har allerede hensyntatt denne kostnaden i fellesutgiftene ut 2026. Det kan i følge styret bli en liten oppjustering av fellesutgiftene i 2027."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Oppsummering av oppussingen fra forrige eiers egenerklæring: "I 2019 ble alle overflater oppgradert foruten bod. Kjøkkenet ble flyttet til stuen og er nå en åpen løsning med en benkeventilator utstyrt med kullfilter. Ved matlaging med mye matos anbefales det å lufte for bedre ventilasjon. Parketten ble lagt direkte på det eksisterende betongdekket, og det er noen skjevheter fra byggets opprinnelige tid. Teppe på soverommet har en liten skade under sengen og ligger på det gamle underlaget, og kan vurderes modent for utskiftning. Tidligere vinterhage ble revet for å innlemme denne i dagens stue." Utover dette ble hele stue/kjøkken malt av profesjonell maler i februar 2026. Da Norsk Ventilasjonsrens AS var her på befaring i vår ble vi anbefalt å legge inn spirorør mellom ventil og original vegg på badet for å hindre fukt. De mente jobben var enkel og billig å utføre selv, men tilbød seg å gjøre jobben for i underkant av 10 000kr. Jeg opplyste takstmann om dette, men han mente at tiltaket ikke var nødvendig."

Hoffsveien 60A er en stilren og delikat 4-roms andelsleilighet med moderne standard, store vindusflater og gjennomgående planløsning.

Funksjonell og familievennlig planløsning med innbydende og sosial åpen stue-/kjøkkenløsning, tre soverom, entré, og pent flislagt bad. Fra hovedsoverommet er det utgang til en herlig balkong med plass til ønsket utemøblement.

Entré:
Lys og romslig entré med god plass for klesoppheng og oppbevaring av sko. Flislagt og slitesterkt gulv. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB med kikkehull. inngangsdør med brikke- og kodeløsning.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Plass for spisebord ved karnappvinduet. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt parkett. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Mellom stue/kjøkken og gang er det montert skyvedør som reduserer støy fra stue ut til soverommene.

Delikat og moderne kjøkken pusset opp i 2019. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har glatte fronter og benkeplater av laminat med kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer (stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Ventilatoren er innebygd i platetoppen. På kjøkkenet er det en naturlig plass til et par stoler ved kjøkkenøya som egner seg perfekt til frokost og raske måltider.

Balkong:
Fra hovedsoverommet er det utgang til en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sofagruppe, stoler og bord. Balkongen er på 6 kvm og er sydøstvendt. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

3 soverom:
Leiligheten har tre gode soverom, alle av fin størrelse. Plass til å innrede etter ønske og behov. Her er det rom for hele familien, og det er selvfølgelig flere bruksmuligheter om man ikke har behov for alle. Hovedsoverommet er av den generøse størrelsen med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og stor garderoberekke. Det to andre soverommene egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor og har i liket med hovedsoverommet store vindusflater som slipper inn godt med lys.

Bad:
Pent, flislagt bad fra 2019 med varmekabler for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med servantskap med ovenpåliggende vask, speil med belysning over servant og vegghengt toalett. Videre er det dusjnisje med glassvegg og badekar. Det er opplegg og plass for vaskemaskin. Det er gitt enkelte punkter med TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

Gulv: Laminat på gulv i oppholdsrom. Flislagt gulv på bad og i entré.
Tak: Malte himlinger.
Takhøyde: 2,29 meter på bad. 2,23 meter i deler av stue. 2,40 meter i resten av boligen.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte/malte vegger på bad.

Diverse:
- Leiligheten har røykvarslere og brannslukningsapparat.
- Sikringsskap plassert i gang.
- Stue/kjøkken/spisestue malt med 3 strøk Jotun Supreme Finish Sand (1140) av profesjonell maler høsten 2025.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger ikke: Blomsterlampe på barnerom. TV og TV-feste.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet og tilknyttet felles varmtvann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 29.11.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med dagens planløsning og originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
-Det er etablert soverom der kjøkkenet opprinnelig var.
- Bad og wc er slått sammen til et stort bad.
- Vegg mellom soverommene og stue, og dør mellom soverom og entré er fjernet.
- Kjøkkenet er flyttet til stue der det originalt var soverom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, trafostasjon/kiosk, samt tidsubegrenset bruksrett til 12 garasjeplasser for Stensjordet Borettslag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et sentralt, populært, barnevennlig og rolig boligområde rett ved Smestaddammen. Her bor du i stille og rolige omgivelser med gangavstand til blant annet Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Kort vei til Mærradalen.

En kort spasertur unna finner man Kiwi, Rema 1000 og det nye og moderne Harbitz torg hvor du finner butikker som Coop Mega, Apotek1, Mester Grønn, frisør og fysioterapeuter. Søndagsåpen Joker ved Smestad T-banestasjon. I tillegg kan du nyte en god kaffe på den koselige caféen eller nyte en lunsj eller middag i nabolagsrestaurantene. Her arrangerer de jevnlig ulike arrangementer så som gjenbruksmarkeder, barnefilmklubb og vernissasjer. En litt lenger spasertur ned så finnes Sjølyst (Karenslyst Allé) med flere butikker, restauranter, servicetilbud og ulike treningssenter.

Kort vei til T-bane på Smestad, samt busser fra både Ringveien, Smestad og Skøyen. Kun en liten spasertur ned til 13 trikken på Hoff eller togstasjon på Skøyen.

Området er rolig og meget barnevennlig med mange barnehager i området. Nærmeste kommunale barnehage er Smestad og Linden barnehage og Smestad barneskole ligger like i nærheten. Nærmeste videregående skole er Ullern skole.

Det går turvei fra området som fører opp til Nordmarka, veien til Gardens lysløype er heller ikke lang. Det er gang og sykkelvei til koselige Bygdøy og Huk samt kort gangavstand til Den Engelske park og Frognerparken.

Dette er et perfekt sted for den som ønsker å bo fredelig, men likevel nærme alt av bymessige fasiliteter. Velkommen til et hyggelig nabolag!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 216 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Flere lekeplasser, fotball-/basketbane, to trampoliner og grillområde. Vinterstid er det fin liten akebakke på tomten.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, nummer 2001. Parkeringsplassen har elbil-lader. Borettslaget har avtale med Wattif om ladebokser. Abonnementet koster 89kr/mnd.

Garasjeplassen som følger leiligheten skal fortrinnsvis leies ut internt i borettslaget om man velger å leie den ut.

Utover parkeringsplassen har borettslaget to store parkeringsplasser til gjester eller eget bruk.

For øvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområde for boliger etter S-2656, vedtatt 22.03.1983 med tilhørende bestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker i nærområdet:
-Hoffsveien 50 - Påbygg og innvendig ombygging. Saksnummer 202514882. Det ble gitt brukstillatelse datert 18.12.2025.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Konventveien 27 - Utbygging av Smestad skole. Detaljregulering. Saksnummer: 202107493. Smestad skole skal rehabiliteres og utvides. I reguleringsplanen inngår også Smestad barnehage og Smestadhjemmet sykehjem, veiarealer samt friområder langs Hoffselva/Nedre Smestaddammen med flere opparbeidede turstier og tråkk. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 29.08.2025. Saken fortsetter i saksnr 202504213.
- Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Sykkelvei med fortau og kollektivtiltak. Saksnr 202457627.
- Husebyplatået - Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B mfl.- Planforslag ble sendt til politisk behandling den 09.01.2024.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr 8 061,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, garasjeplass, internett (telenor 1000mbit/s), nedbetaling av lån/fellesgjeld, måking, kommunale avgifter, trappevask, vedlikehold av grønt- og uteområder, vaktmestertjenester m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2026
Felleskostnadene fordeles slik:
Telenor Frihet M-TV7Internett kr 289,-.
Nedbetaling av lån nr. 3 kr 134,47,-
Nedbetaling av lån nr. 2 kr 247,90,-
Garasje kr 300,-
Nedbetaling kr 1 612,93,-
Felleskostnader kr 5 476,32,-

Eiendomsskatten er kr 2 692,- pr år. Forretningsfører opplyser om følgende kommende innbetalinger av eiendomsskatt: 01.05, 01.06, 01.09 og 01.11.2026: med Kr. 672,75,-hver gang.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 700,- pr. år. / 9 860 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telnor som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 315 536,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 262 145,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 2 692,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 17 396,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 304 066,- pr. 17.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 22 172 613,- pr. 17.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,12% flytende rente
Lånets løpetid: 30.06.2054
Avdragsfrihet: Nei.

9 600 000,00 Prisantydning
304 066,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 904 066,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 913 562,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 923 512,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eivind Bech og Erika Tingsrud Svelstad

Leiligheten er tilknyttet Smestaddammen borettslag. Borettslaget består av 85 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt ved godkjenning fra styret.
Det er tillatt med dyr (innekatt og hund) under forutsetning av at eier aksepterer borettslagets regler for dyrehold. Signert erklæring om dyrehold vedlegges søknad.
Vaktmester: 1Hjelpende Hånd.
Borettslaget har felles treningsrom og allrom man kan låne til arrangementer.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024:
- Brannvernsjekk
2023:
- Nye glassfronter i trappeløp i oppgangene 60B og 60C.
- Reparert lekkasjeskader på yttertak samt følgeskade i leilighet/60D.
- Brannverntiltak garasje: Ny nødlysarmatur og nye automatsikringer.
- Grønnfelt utenfor 60B oppgradert og fornyet med lave busker.

Hovedarbeidene 2018-2019:
- Yttertak, skifte av takstein (videre arbeider i 2019-2020)
- Balkonger, utbedring av gulv (videre arbeider i 2019-2020)
- Maling av vegger i garasje
- Asfaltering av internveier
- Reparasjon av internveier
- Reparasjon av kantstein langs internveier
- Rensing av ventilasjonsanlegg
- Utvidet fellesrom for oppbevaring
- Nye sykkelhus (ombygging av avfallhus)
- Gjerde bak hekk ved avfallscontainere
- Vei-bom mellom Stensjordet og Smestaddammen borettslag

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 20.04.2026 vil utskiftningen som pågår nå vil ikke medføre økte felleskostnader.

Når det gjelder fremtidige tiltak, er det planlagt at resterende mindre (varieriende) vinduer skal byttes i 2027. På lengre sikt vil det også være behov for å bytte vinduene i oppgangene i 7 av 10 oppganger. 3 oppganger har allerede fått nye vinduer. I tillegg vil det på et tidspunkt være behov for oppussing av gulvene i oppgangene, men det er foreløpig ikke satt noen plan for når dette skal gjennomføres.

Av øvrige planlagte arbeider som allerede er budsjettert, og som derfor ikke er forventet å gi økte felleskostnader, kan vi nevne:
• oppgradering av måltavler til hovedsikringene i blokkene til dagens standard
• bytte eller oppgradering av låssystem
• bytte av vinduer på soverom (august-september 2026)
• løpende vedlikeholdsarbeider
Når det gjelder vannmåler, ble denne montert i slutten av august 2025. Styret venter fortsatt på at Vann- og avløpsetaten skal ta måleren i bruk som grunnlag for fakturering. Når dette skjer, vil det få tilbakevirkende kraft. Siden etaten ennå ikke har benyttet målerdataene i fakturagrunnlaget, kjenner vi ikke den endelige virkningen ennå. Forventningen er likevel at dette vil gi en viss besparelse på vannavgiften, og dette er allerede tatt høyde for i budsjettet for 2026. Per i dag er det derfor ikke grunnlag for å si at dette vil gi ytterligere utslag i felleskostnadene.

Når det gjelder forhold det kan være relevant å opplyse en ny kjøper om, viser vi til de planlagte og forventede vedlikeholdstiltakene nevnt over, særlig restvinduer i øverste etasje i 2027, fremtidig behov for utskiftning av vinduer i oppgangene og fremtidig oppussing av gulv i oppgangene.

For øvrig gjøres det oppmerksom på at det er en eldre gård og det kan dukke opp uforutsette vedlikeholdsbehov som vil kunne medføre økonomiske forpliktelser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver   kr 5 500,-
Tilrettelegging kr. 18.000,-
Visninger pr stk kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Fotografering  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2655

Sist oppdatert: 20. april 2026 kl. 13:33