Selma Ellefsens vei 3M

Selma Ellefsens vei 3M, 0581 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 501, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 136, Ulven Park Borettslag, organisasjonsnummer 923254625

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
4. etasje 81 kvm: Entré, bad, tre soverom, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 9 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.11.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Anders Røren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2021. Bygningen antas fundamentert med stål- og betongpilarer til stedlige masser, støpt plate til pelehoder og grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong forblendet med tegl utvendig, og etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Takkonstruksjonen er flat og antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer har 3-lags pressglass fra produksjonsår 2019. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og leiligheten har 2-fløyet balkongdør med 3-lags pressglass (prod. 2019) samt glatte innerdører. Det er en nordvestvendt balkong i betongkonstruksjon på ca. 9 m² med stålrekkverk på 1,05 m høyde. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget ble installert i 2022. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler, brannslukningsutstyr og komfyrvakt.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Det er sentral varmtvannsberedning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2022 ble det utført tilkobling av vask og lekkasjestopper på kjøkken av Rør & Varme AS. Samme firma skiftet armatur på reklamasjon i 2026 på grunn av en svakhet. På det elektriske anlegget ble det i 2022 montert nye stikkontakter på kjøkken og soverom samt tilkobling til platetopp av fagfolk (Elektris AS og Storm Elektro AS), og det foreligger samsvarserklæring. I 2023 mente en beboer å ha observert skjeggkre i kjelleren, og styret iverksatte tiltak. Selger har ikke selv observert skjeggkre i boligen.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i kjelleren. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Skiftet armatur
- Slipt benkeplate
- Lagt nytt gulv i hele boligen
- Malt deler av boligen

2022:
- Tilkobling av vask og lekkasjestopper på kjøkken
- Montert nye stikkontakter på kjøkken og soverom samt tilkobling til platetopp, utført av Elektris AS og Storm Elektro AS

Leiligheten ligger i fjerde etasje med heisadkomst i en moderne boligblokk fra 2021. Boligen har en helhetlig standard med nyere overflater, der det er lagt nytt laminatgulv i alle oppholdsrom og malt utvalgte flater. Planløsningen omfatter stue og kjøkken i åpen løsning, tre soverom, et flislagt bad med vannbåren gulvvarme, innvendig bod og direkte utgang til en nordvestvendt balkong. Bygget har balansert ventilasjon med varmegjenvinning og sentral oppvarming.

For deg som ønsker å bo supersentralt med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet er dette en leilighet som du må se - her kan du flytte rett inn!

ENTRÉ:
Entréen gir et godt førsteinntrykk med lyd- og brannklassifisert entrédør og slitesterkt laminatgulv. Rommet har god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko, og har direkte adkomst til boligens innvendige bod.

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater som gir en god atmosfære. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet er romslig og har en veldimensjonert utforming hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. I og med at leiligheten er gjennomgående, får man mye naturlig lys inn i boligen fra vinduer på flere kanter. Her ferdes du relativt fritt både i stuen, balkong og på soverom. Fra stuen er det direkte utgang til en lun og romslig balkong. Det er montert screens på noen av vinduene.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til en romslig balkong på 9 kvm. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Belysning og stikkontakt er montert. Balkongen er overbygget av balkongen over, som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt.

KJØKKEN:
Lyst og stilsikkert kjøkken med moderne og åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Kjøkkenet er innredet med platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Over kokeplassen er det montert kjøkkenventilator med avtrekk via balansert ventilasjon, og det er installert både komfyrvakt og lekkasjestopper. Tilkobling av vask og lekkasjestopper samt nye stikkontakter og tilkobling til platetopp ble utført av faglært i 2022. Benkeplaten er nyslipt, og armaturet ble skiftet av faglært i 2026. En slik type kjøkkenløsning/utforming tilfredsstiller mange behov - for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et åpent og sosialt rom.

BAD:
Badet har fliser på vegger og fliser på gulv med vannbåren gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Rommet er utstyrt med klosett, servant på benkeplate, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og rommet er tilknyttet balansert ventilasjon.

TRE SOVEROM:
Leiligheten har tre soverom med laminat på gulv, malte vegger og glatte innerdører. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap, mens de to øvrige soverommene egner seg godt til enkeltseng, barnerom eller kontorplass. Alle rommene har vinduer med trelags isolerglass, og det ble montert nye stikkontakter av faglært i 2022.

Overflater:
Gulv: Laminat, samt fliser på bad.
Vegger: Malte plater og betong, samt fliser på bad.
Himling: Prefabrikerte betongelementer, samt malte plater på bad.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod samt en ekstern kjellerbod på ca. 5 m² beliggende på fellesareal, disponert av leiligheten.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vannbåren varme. Vannbåren gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2021. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.07.2021. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Asfaltering av gangvei på delen av utomhusområdet som omfattes av denne søknaden. (uke 32)
2. Del av utomhus i hjørnet mot park G1 (sørøstre hjørne). (uke 36)
3. Gangbroer (2 m lange) på del 3, over regnkanal ikke ferdig p.d. (uke 31)
4. Deler av rekkverk som skal ha glass er ikke montert p.d. Alt av spilerekkverk som utgjør mesteparten av balkongrekkverket er montert. Glass er under produksjon og vil bli montert fortløpende ila sommeren. Frem til glass er på plass ivaretas sikkerheten med midlertidige rekkverkselementer. Planlagt fremdrift på dette nå er at glass vil være montert før leilighetene overleveres til leilighetskjøperne, uansett vil arbeidene i sin helhet foregå fra utsiden i lift.
5. Takterase del 3: Ikke ferdig p.d., men arbeider pågår for fullt. Planlagt ferdig i god tid før leilighetskjøpere overtar i denne delen av bygget. (uke 32)
Gjenstående arbeider skal være ferdig innen 12.09.2021 (uke 36).
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 25.10.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 22 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om utskillelse/bebyggelse, vann- og kloakkledninger, adkomstrett, byggeforbud, nettstasjon, allmennhetens ferdsel og tilgang, parkering og vareleveringslomme.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett på gnr. 122, bnr. 180. Rettigheten er tinglyst på gnr. 122, bnr. 180, dagboknr 1426043, tinglyst 15.12.2022.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Ulven i Oslo, i et moderne og veletablert boligområde med gangavstand til alt man trenger i hverdagen. Nabolaget preges av åpne, grønne fellesarealer og bilfrie gangveier som sømløst knytter området sammen med Hasle, Løren og Økern.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Kiwi Ulven og Ulven Torg, som begge ligger en kort gåtur unna. Fresh Fitness Ulven åpnet dørene 20. oktober. Treningssenteret er på nesten 700 kvm og tilbyr et bredt utvalg av moderne styrketreningsapparater, frivekter, kabler, løftestasjoner og en stor og luftig cardio­sone. På Ulven Torg finnes også apotek og lokale servicetilbud. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og hyggelige kaféer er det gangavstand til både Hasle Torg, Vinslottet og Økern Portal. Nærområdet byr i tillegg på fine rekreasjonsmuligheter, med turstier langs Hovinbekken, grøntområder ved Hovindammen og Teglverksdammen, samt aktivitetstilbud ved Kuben flerbrukshall og PDL Center på Økern.

Kollektivtilbudet i området er svært godt. Fra Ulven torg, kun en kort spasertur fra boligen, går det hyppige bussforbindelser med linjer som 23, 24 og flybuss. Økern T-banestasjon ligger likeledes innen gangavstand, med linje 4 og 5 som tar deg raskt inn til Oslo sentrum og øvrige deler av byen. For barnefamilier finnes flere barnehager like i nærheten, blant annet Kvarteret og Ulvenparken barnehage, i tillegg til gangavstand til Kuben videregående skole og omkringliggende skoler.

Det vil bli skiltet med krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kvarteret barnehage: 2 min. gange
Ulvenparken barnehage: 3 min. gange
Ulvenkroken barnehage: 4 min. gange

Idrett og fritid:
Fresh Fitness Ulven: 2 min. gange
PDL Center Oslo (Økern): 8 min. gange
Sportytude Økern: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9537 kvm som tilhører sameiet. Borettslaget eier seksjon 1 i eierseksjonssameiet som eier tomten. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en parkeringsplass med elbillader, merket nr. 77.

Garasjeplassene kan kun selges til andelseiere i borettslaget, og felleskostnader for garasjer som ikke er tilknyttet boligen kommer i tillegg.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan S-4832, «Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ulvenveien 89 med flere», datert 20.05.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B2.

Det gjøres oppmerksom på at området er under stor utvikling og at byggearbeider må påregnes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/06741 - Plansak. Detaljregulering , Ulvenveien 89 med flere. Hensikten med planendringen er å øke tillatt utnyttelse fra 85 000 m2 til 117 500 m2 bruksareal for felt A. Construction city, som er under oppføring på felt A (gnr. 131/bnr. 22), utgjør 78 000 m2 av regulert utnyttelse. Det er kun 7000 m2 BRA igjen til å utvikle resterende del av felt A (gnr. 131/bnr. 40). Feltet har imidlertid en forventet og påregnelig utnyttelse ut over gjenvæ rende BRA, for å føye seg inn i omkringliggende bystrukturer på Ulven samt danne en adekvat støyskjerm mellom Ulvensplitten/E6 og by- og boligområdet.Det ble sendt politisk foreleggelse av stoppet planinitiativ 23.10.2025. Det er ingen ytterligere saksgang etter dette pr. 24.09.2026.

Saksnummer 202515815 og 202511454 omhandler riving av kontorbygg i Ulvenveien 86-88 og oppføring av boligblokk i Ulvenveien 86A. Søknad om oppføring av boligblokk ble avslått 05.06.2026 og er under avklaring.

Saksnummer 2025/06743 - Plansak. Detaljregulering , Ulvenveien 92C (Ulven skole). Det foreligger referat fra oppstartsmøte 2 fra 02.09.2026. Det er tidligere avholdt oppstartsmøte og tre avklaringsmøter i denne saken. Planinitiativet blir nå endret for å innarbeide føringene fra bystyrets vedtak av 11.06.2025 i planprosessen. Dette innebærer at planområdet endres, og at OBOS’ forslag til plassering av ny skole på Ulven utredes i tillegg til Oslobyggs forslag. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for etablering av en grunnskole og flerbrukshall.

Saksnummer 202111771 - Byggesak. Ulvenveien 90 A-D, 92, 94 A-B - Oppføring av leilighetsbygg - Ulven felt D1, del D1.A. Deler av tiltaket er ferdigstilt og har fått brukstillatelse.

Saksnummer 2025/06752 - Plansak. Detaljregulering , Knud Bryns vei 1 - 5. Bolig, næring og barnehage. Stor-Oslo Eiendom ønsker å utvikle Knud Bryns vei 1-5 fra industriområde til attraktivt bolig- og næringsområde. Ambisjonen er at Knud Bryns vei utvikles med tett kobling til områdene rundt Kabelgata, og både skalamessig, formalt og romlig skal prosjektet bidra til å styrke områdets stedsidentitet gjennom å tilføre trivselsfremmende omgivelseskvalitet i form av interessante og aktive funksjoner, byrom og sosiale møteplasser. Planområdet består av 3 eiendommer og utgjør til sammen 44 dekar, noe som utløser krav til torg og møteplasser. Det prioriteres å knytte møteplasser og byrom sammen gjennom et sterkt samlende og grønt grep – Tårn Parken.

Saksnummer 2025/06838 - Plansak. Detaljregulering , Kabelgata 1-39.Ulvenveien Utvikling AS foreslår å omregulere Kabelgata 1-39 fra industri til et flerfunksjonelt bolig- og næ ringsområde med høy grad av bevaring av eksisterende bygninger, samt nye torg, møteplasser og parker. Planforslaget åpnet for en maksimal utnyttelse på 106 820 m² BRA (inkludert bevaring av 26 450 m2 BRA), hvorav 72 200 m2 BRA bolig, 30 000 m2 BRA kontor, og minst 10 700 m2 til andre formål (barnehage, bevertning, forretning, kultur, idrett, småskala produksjon). Byggehøydene på ny bebyggelse varierer mellom 19 meter og 42 meter. Plan- og bygningsetaten er positive til foreslått plangrep og arealbruk, men fraråder planforslagets leilighetsfordeling som gir svært mange små boliger. Etaten mener mer bebyggelse må bevares, at foreslåtte boliger må sikres bedre støy- og luktforhold, parken må bli større og at rekkefølgebestemmelsene må sikre at tiltak gjennomføres samtidig som endringer i arealbruk.

Saksnummer 2025/06712 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 29. Transformasjon av eksisterende bensinstasjonstomt på Økern til flerfunksjonell by med hovedvekt på næring, høy grad av utnyttelse og mulighet for utbygging av boliger i tråd med føringer i Strategisk plan for Hovinbyen og VPOR Haraldrud. Planforslaget søker å koble sammen flere av Hovinbyens akser og delområder.

Saksnummer 2025/06874 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 25. Planforslag ble sendt til politisk behandling 02.06.2025. Skanska foreslår å omregulere Østre Aker vei 25 fra industri til sentrumsformål kombinert med annen næring (håndverksproduksjon). Hensikten er å legge til rette for oppføring av kontorbygg med bymessige kvaliteter, med maksimum 25 000 m2 BRA, med minimum 10 000 m2 BRA kontor. Planforslaget sikrer også 150 m2 BRA bevertning, 150 m2 BRA forretning, og 500 m2 BRA kultur, småromsidrett, forsamlingslokale og håndverksproduksjon. Forslaget innebærer bygningshøyder opp til 70 meter (5-18 et.) og en feltutnyttelse på 612 % BRA. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, da vi mener utnyttelsen er for høy til å oppnå en god bygningsutforming, og at det foreslåtte høyhuset er i strid med Høyhusstrategien. Plan- og bygningsetaten fremmer og anbefaler eget planalternativ 2 med lavere utnyttelse (470 % BRA), bygningshøyder på maks 42 m, og rekkefølgebestemmelser som sikrer at det blir tilstrekkelig areal til rigg- og anlegg for å bygge gang- og sykkelveiene som reguleres i planforslaget.

Saksnummer 2025/06703 - Plansak. Detaljregulering , Selma Ellefsens vei 2 - 6. Hovedhensikten er å legge til rette for boligutvikling. Det er planlagt 3 bygg på opptil 10 etasjer over terreng. Det ble sist avholdt 28.01.2025.

Saksnummer 202512117 - Byggesak. Selma Ellefsens vei 3 A-M, 5 A-B og 7 - ulvenveien 71 - 81 - Oppføring av to boligbygg med næring og barnehage - Ulven felt B2 - Tidligere adresse: Ulvenveien 89 A. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 11.03.2022.

Saksnummer 2025/09377 - Byggesak. Selma Ellefsens vei 11 - Oppføring av 2 boligblokker sammenbygget med felles kjeller, og med næringslokale i deler av 1 etasje - Felt B3 - Bygg A og B-F. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 29.06.2022.

Saksnummer 2025/06930 - Plansak. Detaljregulering , Selma Ellefsens vei 15 med flere. Planen legger til rette for transformasjon fra et lukket bil-/lastebil basert industri-, lager- og parkerings-område til et urbant sentrumsområde med arbeidsplasser, tjenester, spisesteder, handel og boliger. Det foreslås å bygge 133 700 m2 i planområdet. Rundt 70% av bebyggelsen er næring og ca. 30 % er bolig. Bebyggelsen er mellom 4 til 14 etasjer. Planen sikrer mer enn 20 daa nye, allment tilgjengelige torg og møteplasser, herunder en ny, større områdepark og åpning av konstruert delstrøm til Hovinbekken gjennom planområdet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 18 369,30 pr. mnd. og inkluderer: A-konto oppvarming, renter på fellesgjeld (OBOS-banken AS), kollektivt internett (1000/1000 Mbit/s) og øvrige felles driftskostnader.

Herav:
Akto oppvarming: kr 601,-
Lån nr: 9820798774; IN lån 1 - Akonto renter: kr 13 718,32
Lån nr: 9820798774; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,-
Felleskostnader: kr 3 782,68
Etterslep: Felleskostnader: kr 153,30
Tilgode: Kollektivt internett 1000/1000 Mbit/s: kr -15,-
Kollektivt internett 1000/1000 Mbit/s: kr 129,-

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 30.11.2026. Estimert endring etter avdragsfrihet er en økning på ca. kr. 2 621,-.

Borettslagets lån har IN-ordning som vil si at fellesgjeld kan nedbetales. Mulighet for innfrielse av fellesgjeld per 31.01. og 30.07. Felleskostnadene vil reduseres med kr 13 718,32,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten er beregnet til ca. kr. 713,-.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret informerer om at det vil foreligge en økning i felleskostnader i januar 2027 grunnet økte avgifter for vann og avløp. Det er ikke enda vedtatt hvor høy økning, men den vil trolig ligge på rundt 8-10%.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i borettslagets felleskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 786 953,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 12 465,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 3 141 600,- pr. 04.11.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 874 265 382,99 pr. 04.11.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207987743
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 874 265 382,99
Andel av saldo: kr 3 141 600,-
Innfrielsesdato: 30.11.2061
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %
Avdragsfrihet til og med 30.11.2026

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 3 141 600,- av fellesgjelden kan innløses.

Innfrielse av fellesgjeld kan gjøres per 31.01. og 30.07. Første mulighet var pr. 30.01.2022, og innfrielse krever at avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld er inngått mellom andelseier og borettslaget.

4 800 000,00 Prisantydning
3 141 600,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 941 600,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 951 096,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 962 086,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torkil Aamodt

Leiligheten er tilknyttet ULVEN PARK BORETTSLAG.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 2858459-3.1.

Dugnad må påregnes.
Det foretas årlig energiavregning for forbruk av varme og varmtvann via Techem Norge AS.
Det er kollektiv avtale om internett (1000/1000 Mbit/s).
Det følger bod med leiligheten.

Lånet i OBOS-banken AS har avdragsfrihet til og med 30.11.2026. Etter utløp av den avdragsfrie perioden må det forventes en økning i felleskostnadene når avdragene begynner å løpe.

I henhold til samtale med styret 06.11.2026 er det planlagt følgende:
Vanlig vedlikehold etter vedlikeholdsplan. Se vedlegg til salgsoppgaven.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve eller eie andelen. Enkelte leiligheter i boligselskapet har inngått avtale om OBOS Bostart, og for enkelte andeler gjelder særlige OBOS Deleie-vilkår.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.  
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00

Markedsføringspakke (SmartAnnonsering, Finn.no, Hjem.no+ m/digital markedsføring, Snapchat)  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Styretavle, boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 13 181,00  
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0363/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26363

Sist oppdatert: 10. november 2026 kl. 16:48