Kapellveien 160 J

Kapellveien 160 J, 0493 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 72, bruksnummer 176, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i: 95 kvm
2. etasje: stue, kjøkken, tre soverom, dusjbad, toalettrom og entré

BRA-e: 26 kvm
1. etasje 10 kvm: to kjellerboder
1. etasje 16 kvm: garasje

Åpent areal: 17 kvm
2. etasje: to balkonger

Boligen disponerer 2 boder på til sammen 10 kvm og garasjeplass på ca. 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2025 utført av Martens Takst og Byggtjenester AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Antatt fundamentert på faste masser. Grunnmur, frittbærende dekker, bærende yttervegger og leilighetskillevegger i armert betong. Flatt tak antatt utført som kompakt tak.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Inngangsdør med finert overflate. Døren er lyd og brannklassifisert.
Balkongdører med to-lags isolerglass. Med skyvedør funksjon i stue 4 stk til sammen. To stk fra byggeår. Innvendig har boligen malte glatte dører. Dør til to av soverommene med blyglass. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vannledninger i kobber. Synlig i kjøkkenskap og i toalettrom. Fra byggeår. Vannrør i plast i bad. Fordelerskap med stoppekraner. Avløpsrør av plast. Synlig i servantskap bad og i kjøkkenskap med vask. Automatsikringer i sikringsskap gang. Hovedsikring på 32 A.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende som har fått TG2:
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Slitasje grunnet alder og bruk.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Bærer preg av generell slitasje grunnet alder og bruk. Stedvis synlig morken gummipakning. Det må påregnes kondens nedre del av glass vinterstid.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Høyde rekkverk 80 cm fra betong gulv. Dagens krav er 100 cm. Synlig slitasje overflater.
- Overflater: Overflater med synlig slitasje. Grunnet alder og bruk. Merk at gulv i soverommene er i god stand.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert cirka 20 mm planet avvik i stue. Cirka 15 mm over 2 m i stue ved dør til kjøkken. Cirka 10 mm planhet avvik registrert i soverom.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eier har ingen opplysninger om radonmåling eller radonsperre.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipeløp er sameiets ansvar. Ildsted ikke testet. Ikke kjent med funksjon.
- Innvendige dører: To av glassene sprukket på dør til soverom.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Vanntest i dusjsone viser at vann renner sakte mot sluk. Det blir liggende noe vann i enkelte områder.
BAD: - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det mangler styrt tilluftsventilering.
KJØKKEN: - Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler friskluftventiler i stue og i et av soverommene.

Følgende har fått TG3:
- Elektrisk anlegg: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Automatsikringer i sikringsskap. Hovedsikring på 35 amp. Disse er fra byggeår. Det er ikke utført kontroll av anlegg siste 5 år. Anbefales på generelt grunnlag, da feil/avvik kan forekomme over tid og ikke alltid mulig å oppdage på enkel kontroll av anlegg. Eldre anlegg. Det mangler deksel foran to stk stikkontakter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Romslig 4-roms i sameie på Kjelsås. Tåsen nærsenter og Storo storsenter med flere servicetilbud ligger i kort kjøretur unna og området har et godt kollektivtilbud med ca. 300 m til nærmeste bussholdeplass. Takhøyde ca. 2,57 m i stue.

Stue (ca. 32 kvm): Hyggelig stue med store vindu gir rikelig med dagslys og har utgang tilbalkong. God plass til stor sittegruppe, tv-benk og spisestue. Innsatspeis. Uttak for kabel-tv og fibernett. Dekoder følger ikke med.

Balkong (ca. 12 kvm): Solrik, sydvestvendt og overbygd uteplass med god plass til sittegruppe og gassgrill. Sol fra ca. kl. 11.00 til ca. kl. 20.00. Betongkonstruksjon med treheller på gulv. Fall mot ytterkant for avrenning overvann. Høyde rekkverk 75 cm.

Kjøkken (ca. 13 kvm): Innredning med finerte fronter. Benkeplate i laminat med innfelt dobbelvask og platetopp. Flislagt vegg over kjøkkenbenk. Integrert komfyr og platetopp. Opplegg for integrert oppvaskmaskin. Opplegg for frittstående kjøl/frys. Kjøkken i funksjonelt OK stand. Kjøkkenventilator med kullfilter. Hvitevarene følger med. Plass til frokostbord. Direkte utgang til balkong.

Soverom I (ca. 12 kvm): Plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Vindu mot nordøst. Skyvedørsgarderobe og direkte utgang til luftebalkong.
Soverom II (ca. 8 kvm): Plass til seng og skrivepult. Garderobeskap. Vindu mot nordøst og direkte utgang til luftebalkong.
Soverom III (ca. 8 kvm): Plass til seng og skrivepult. Garderobeskap. Vindu mot nordøst og direkte utgang til luftebalkong.

Balkong (ca. 5 kvm): Solrik, østvendt og overbygd luftebalkong med adkomst fra soverommene. Morgensol. 67 cm dybde på balkong. Betongkonstruksjon med et er etablert sluk for avrenning overvann.

Dusjbad (ca. 3 kvm): Badet ble renovert i 2022. Dokumentasjon foreligger. Speil med belysning. Servant på vegghengt servantskap. Dusjsone med vegghengte dører i glass.
Det er to sluk i i rommet. Synlig vannlås. Opplegg for tilkobling av vaskemaskin. Ventil tilkoblet luftekanal med naturlig oppdriftsventilasjon.

Dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk via ventil i vegg. Flislagte gulv og vegger. Enkelte fliser med skader.

Toalettrom (ca. 2 kvm): Gulvstående toalett og vegghengt servant. Naturlig avtrekk via ventil i tak.

Entré/gang (ca. 10 kvm): Garderobeskap. Dørtelefon med portåpner.

Lagringsplass: Godt med garderobeplass i leiligheten og to kjellerboder på til sammen ca. 10 kvm.

Himlinger: Sparklet og malt gips. Malt betong. Downlights på badet.
Vegger: Malt mur. Malte og sparklede gipsplater, malt tapet. Flislagte vegger på badet.
Gulv: Trestavs parkett. Vinyl. Laminat. Fliser med gulvvarme på badet. Fliser på toalettrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner. Gulvvarme på badet. Peis med innsats i stuen.
Ventilasjon: Ventil tilkoblet luftekanal med naturlig oppdriftsventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest for eiendommen, men det er gitt brukstillatelse for boligen datert 08.10.1965, med følgende kommentarer:
1. Rekkverk må oppsettes på balkonger snarest.
2. Vinduer i trappegang må skjermes.
Det fremgår videre av omslagsmappen for byggesaken at det ble avholdt ferdigbesiktigelse av eiendommen 14.09.1976 og at saken henlegges inntil eventuelt krav om ferdigattest innkommer.
Det er senere gitt ferdigattest for garasjerekke datert 24.06.2022.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 8182, tinglyst: 21.02.1984: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet. For kr. 30.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom, som blant annet omhandler bestemmelser om trafo plassert i sameiets bygg, bestemmelser om gjerde, rettigheter til vedlikehold av vei, vann og kloakkledninger fra Oslo kommune.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen siden barndommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Leiligheten selges som et oppussingsobjekt og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Selger opplyser at følgende følger med:
- Integrerte hvitevarer (koketopp og stekeovn)
- Fastmonterte lamper

Solkart vedlagt i salgsoppgaven er kun ment som en illustrasjon over solforholdene midtsommers (21. juni). Teknologien som brukes kan slå feil pga. kalibrering e.l. Solforhold må derfor også kontrolleres selv ved hjelp av kompass, kart eller egen app hvis dette er av betydning. Bygg, vegetasjon o.l. kan skygge for solen.
Konferer med megler ved spørsmål eller hvis du har behov for veiledning.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et idyllisk og attraktivt boligområde på Grefsen/Kjelsås, med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, flotte rekreasjonsområder, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.

Området består hovedsakelig av villa-, rekkehus og blokkbebyggelse. Gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, barnehager/skoler, matbutikker, marka og fotballbaner. Kort vei til Grefsenplatået med blant annet grønnsakhandel, Bella restaurant, sushi take-away og 7-eleven. Søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, kun et par minutters gange fra boligen.

Fra boligen er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Trikk og buss fra Grefsenveien, fra Kjelsås stasjon. T-bane fra Nydalen eller Storo, flybuss fra Storokrysset.

Ønsker du friluft/rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg for langrenn.

I nærheten ligger Myrerjordet som er en stor, grønn "lunge" med tilbud til både store og små. Her er det flere gressbaner, kunstgressbane, tursti, treningsapparater og en sandballbane. Jupiterjordet med fotballbane og lekeplass ligger også i kort gangavstand fra boligen. Grefsen stadion er Kjelsås fotball sin "storstue" og ligger i kort gange fra boligen.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur/busstur unna. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Med buss:
Linje 11N, 12N og 25 til Kjelsåsalléen bussholdeplass som ligger ca. 4 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 11 og 12 til Kjelsåsalléen trikkeholdeplass som ligger ca. 4 minutters gange unna.

Med t-bane:
Linje 5 til Tåsen t-banestasjon som ligger ca. 6 minutter unna med bil.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til Kjelsås stasjon som ligger 9 minutters gange unna med bil eller 24 ulike linjer fra Oslo S som ligger 17 min unna med bil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Engebråten barnehage (1-5 år) 7 min
- 72 barn 0.6 km
Kjelsås skole barnehage (1-5 år) 8 min
- 105 barn 0.7 km
Haugensjordet barnehage (1-5 år) 9 min
- 66 barn 0.7 km

Skoler:
Kjelsås skole (1-7 kl.) 8 min
- 711 elever, 36 klasser 0.7 km
Grefsen skole (1-7 kl.) 17 min
- 724 elever, 37 klasser 1.5 km
Disen skole (1-7 kl.) 5 min med bil
- 515 elever, 31 klasser 2.7 km
Engebråten skole (8-10 kl.) 9 min
- 705 elever, 41 klasser 0.7 km
Morellbakken skole (8-10 kl.) 5 min med bil
- 392 elever, 30 klasser 2.6 km
Nydalen videregående skole 6 min med bil
- 960 elever 3.2 km
Blindern videregående skole 6 min med bil
- 810 elever, 24 klasser 4.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 15 201 m2. tilhørende Kjelsåsløkka boligsameie beliggende i bydel Nordre Aker, Oslo kommune. Sameiet består av felles tomt opparbeidet med blant annet gressplen, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Romslig garasje (nærmest inngangsdøren) medfølger seksjonen. Det er investert i infrastruktur for lading av elbiler. Ny eier må evt. bekoste ladeboks og installering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-658 fra 1957 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Innenfor sameiets tomt er det også regulert offentlig vei, felles avkjørsel, spesialområde bevaring lekeplass, og del av eiendommen er også berørt av reguleringen for vannforsyningsnettet til Voldsløkka.

I nærområdet er det noen mindre pågående byggeprosjekter. Den 30.09.2022 ble det gitt tillatelse for bruksendring og fasadeendring i Hesteskoen 12A. Den 24.10.2022 ble det gitt igangsettingstillatelse for oppføring av tomannsbolig i Kapellveien 154C.

Bystyret vedtok 19.06.2024 å omregulere Neptunveien 28 til blant annet undervisning, barnehage, idrettsanlegg, helse-/omsorgsinstitusjon, kjøreveg og fortau. Neptunveien 28 - Detaljregulering - Utvidelse av Engebråten skole - S-5222. Saksnummer; 201812854 - Reguleringssak.

Fellesutgiftene er kr 5.104,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, varmtvann, felles bygningsforsikring, garasje, fryseboksleie, vedlikeholdsfond, bredbånd, etc.
Fellesutgiftene er fordelt på følgende poster:

Herav:
- Felleskostnader: kr 4.227,-
- Vedlikeholdsfond: kr 493,-
- Telia internett: kr 234,-
- Fryseboksleie: kr 38,-
- Garasjeplass: kr 112,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.24.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett (1000 Mbps) Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Avtale for kabel-tv kan inngås av den enkelte sameier. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.021.712,- ifølge skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8.086.848,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 2.258,- for 2025. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 74 263,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 17.08.2025
Det er ikke felles lån i sameiet.

7.800.000,- Prisantydning

Omkostninger:
195.000,- Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,- Tinglysing hjemmel
545,- Tinglysing panterettsdokument
9.950,- Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
206.040,- Omkostninger totalt
--------------------------------------------------------

8.006.040,- Totalpris inkl. omkostninger
--------------------------------------------------------
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.  

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Skoglund og Torben Skoglund

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Kjelsåsløkka Boligsameie, med sameiebrøk 492/21355. 
Sameiet består av 40 boligseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.  
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Felles fellesvaskeri og felles fryserom i sameiet.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Det er foretatt en rekke oppgraderinger i sameiet. Nylig ble oppgangene og fellesarealene rehabilitert samt kjellergangdørene byttet. Samtlige låser i fellesarealene er byttet. Varmtvannsberederen er byttet. Taket er rehabilitert i 2022. Etablering av ladeinfrastuktur utført i 2023.

Planlagte påkostninger: 
Fornye porttelefontablå og dørtelefoner.
Ifølge styreleder er det pr. 18.08.2024 er det ingen vedtatte planer som vil føre til økte felleskostnader i sameiet.

Informasjon fra styret:
Sameiet har en vedlikeholdsplan som har pekt på forestående vedlikeholdsarbeid, men foreløpig finnes det ikke noe vedtak om større vedlikeholdsarbeid. Av vedlikeholdsplanen fremgår det at det vil være påkrevd med vedlikehold av fasadene. Det er ikke bestemt tidspunkt for når dette skal skje, men styreleder antyder at dette bør skje andre halvdel av 2020-tallet. Dette vil medføre en vesentlig utgift for sameiet og antagelig en betydelig ekstraordinær kapitalinnkreving fra seksjonseierne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag:
Vederlag: fastpris kr 50.000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser:  kr 2.900,-
Markedsføringspakke: kr 28.250,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Visninger pr stk kr 3.000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL: kr 6.570,-
Innhenting av informasjon - USBL: kr 4.914,-
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring: kr 545,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort: kr 600,-
Foto: kr 4.900,-
Styling: kr 41.005,-
Tilstandsrapport: kr 9.700,-

Oppdragsnummer 54-0077/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2577

Sist oppdatert: 08. september 2025 kl. 13:10