Våronnveien 5

Våronnveien 5, 0679 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 244, ideell andel 1/1
Andelsnummer 147, Manglerudjordet borettslag, organisasjonsnummer 954 571 076

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, to soverom og toalettrom.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en boligblokk oppført i 1955. Bygningen er antatt fundamentert til fast grunn med grunnmur i betong. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller er i betong, og utvendige fasader er belagt med teglstein. Takkonstruksjonen har en sadlet takform og er tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass med ramme og karmer i tre fra 1987. Inngangsdøren mot fellesarealer er brann- og lydkvalifisert (Ei30/35dB) med kikkehull, og balkongdøren har 2-lags isolerglass med karm og ramme i tre fra 1987. Det er en balkong på ca. 7 m² med adkomst fra stuen, som har støpt betongdekke og rekkverk i stål/aluminium belagt med plater.

Sikringsskapet er plassert i felles trapperom og er utstyrt med automatsikringer. Det foreligger kursfortegnelse og samsvarserklæring datert 07.05.2026.

Det er installert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

2. Etasje Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Felles varmtvann i borettslaget.
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen. Gulvvarme i baderommet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er foretatt enkle fuktsøk av overflater på utsatte steder. Det ble ikke gjort observasjoner som tilsier at det skal være problemer med fukt. Det ble ikke målt RF (relativ fuktighet) inne i veggkonstruksjonen. Hulltaking er ikke foretatt da badet er under 5 år og innehar fortsatt garanti.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2026 av faglærte, hvor det ble lagt flis på flis og montert ny innredning. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2026 av faglærte, med bytte av alle stikkontakter, dimmere, nye downlights og nye kurser til kjøkken. I 2009 ble det utført arbeid på rør i regi av borettslaget. Dokumentasjon for arbeidene foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Oppussing av innvendige overflater, inkludert en-stavs laminatgulv og maling av vegger og tak.
- Oppgradert bad med flis på flis, ny servantinnredning og dusjhjørne.
- Fornyet kjøkken med ny innredning, benkeplate og integrerte hvitevarer. Installert waterguard og komfyrvakt.
- Oppgradert toalettrom med fliser på gulv og vegger, ny servantinnredning og innebygd toalett.
- Elektrisk anlegg oppgradert med automatsikringer. Samsvarserklæring foreligger.
- Installert downlights i gang, kjøkken og stue.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Installert fiber til alle leiligheter (gjennomført av Telenor)
- Asfaltering gangveier
- Utskiftning brannvarslere og slukkerapparat i alle leiligheter
- 2 nye varmepumper og varmevekslere i undersentraler

2023:
- Utskifting av lyspunkter i alle oppganger til LED-lamper med sensorstyring

2021:
- Nye avfuktere i alle tørkerom tilknyttet fellesvaskeriene

2020:
- Etablerte nedgravd avfallshåndteringsanlegg og stengt søppelsjaktene i oppgangene
- Fjernet luftepiper for søppelrom og rehabiliterte resten av luftepipene

2019:
- Installert 158 elbil-ladere

2018:
- Ferdigstilt bergvarmeprosjektet som ny oppvarmingskilde til varmtvann

2017:
- Rehabilitering av lys på gangveier internt i borettslaget
- Byttet bom ved politistasjon

2016:
- Rehabilitert fasade og tak på inngangspartiene
- Oppgradert vaskerier med nye maskiner

2014:
- Byttet porttelefoner (video), låssystem (elektronisk adgangssystem) og nye postkasser

2011:
- Oppussing av samtlige fellesvaskerier

2010:
- Ferdigstilling av våtrom

2006:
- Montert fotoceller i alle trappeoppganger og nye motorvern-brytere i alle tørkerom i vaskeriene

2003:
- Rehabilitering av el-anlegget og VVS-skifte av radiatorkraner og avtappingskraner

Leiligheten i 2. etasje er gjennomgående oppgradert i 2026 med nytt kjøkken, nye bad og oppussede overflater gjennom hele boligen. Romfordelingen er praktisk: stue med balkongutgang, kjøkken med spiseplass, to soverom og separate bad og toalettrom.

Entré:
Inngangsdøren er brann- og lydkvalifisert (Ei30/35dB) med kikkehull. Innenfor åpner gangen seg med downlights i taket og en spilvegg i tre som gir rommet karakter. En garderobeskap med speil er plassert langs veggen og gir god plass til yttertøy uten at det spiser av gulvarealet. Herfra leder gangen videre til alle rommene i leiligheten: stuen og kjøkkenet rett frem, soverommene til venstre og høyre, og toalettet like ved siden av inngangen.

Stue:
Stuen er åpen og rommer plass til sofagruppe og spisebord side om side, med en naturlig overgang mot kjøkkenet. Balkongdøren sitter i enden av rommet og slipper inn lys fra utsiden. Downlights i taket gir jevn belysning gjennom hele rommet. Laminatgulvet løper sammenhengende fra gang og gjennom stuen, og de hvitmalte veggene gir rommet et lyst preg.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2026 har finerte fronter i glatt utførelse og laminat benkeplate. Koketoppen er integrert i kjøkkenøyen, som også fungerer som spisebar med plass til barkrakker. Ventilator er integrert i koketoppen. Langs veggen er det integrert komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/frys, samt ett-greps blandebatteri og nedfelt rustfri stål kum. Waterguard er installert under kjøkkenbenken, og komfyrvakt sitter på undersiden av ventilatoren. Downlights i taket. Kjøkkenet er åpent mot spiseplassen og stuen, og et vindu over benken gir dagslys inn i arbeidsområdet.

Balkong:
Balkongen på ca. 7 m² nås fra stuen og har støpt betongdekke og rekkverk i stål og aluminium belagt med plater. Rekkverkshøyden er ca. 100 cm. Det er plass til et lite bord med stoler.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2026. Gulv og vegger er belagt med keramiske fliser, og innvendige takflater er malte med fire downlights. Servantinnredningen har finerte fronter med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, speil og speilbelysning. Nedsenket dusjhjørne med glassdører. Det er ett stålsluk i gulvet og et hjelpesluk i dusjen. Gulvvarme er installert. Rør-i-rør-system med vannfordelerskap plassert i baderomshimlingen, stoppekran i skapet, og utenpåliggende krommede rør. Synlige avløpsrør er av plast. Rommet ventileres med lufteventil i tak og luftespalte ved døren.

Toalettrom:
Toaletterommet ble pusset opp i 2026. Gulv og vegger er belagt med fliser. Rommet har finert servantinnredning med ett-greps blandebatteri, speil og innebygd toalett. Varmekabler er lagt i gulvet.

Soverom:
Leiligheten har to soverom med ulik karakter. Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en bred garderobeløsning langs hele veggen. Et vindu slipper inn dagslys. Det andre soverommet er noe mindre, med plass til seng og et skrivebord eller stol ved siden av. Begge rommene er tilgjengelige fra gangen og ligger adskilt fra de sosiale sonene i leiligheten.

Overflater:
Gulv: En-stavs laminat med hvitmalte gulvlister i glatt utførelse. Keramiske fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater. Keramiske fliser på bad og toalettrom.
Himling: Malte flater med listefrie hjørner mellom tak og vegg.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder: én kjellerbod på ca. 4 m² og én loftsbod. Kjellerboden er lokalisert i bygningens kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper.

Boligen har elektrisk oppvarming og varmepumpe (punktoppvarming). Det er gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1955. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 14.04.1959. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende attester for eiendommen:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for kledning av gavler med eternit, datert 17.02.1978.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 26.04.2010.
- Ferdigattest for brønnpark / oppføring av bygningstekniske installasjoner, datert 25.06.2020.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om parkering/garasje, bebyggelse, vei, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Servituttene er vurdert til ikke å ha praktisk betydning for den daglige bruken av boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Våronnveien 5 har en attraktiv beliggenhet i et meget populært og barnevennlig boligområde på Manglerud. Sentral beliggenhet med gangavstand til alt området har å by på, bl.a. barnehager, Ekebergsletta, Østensjøvannet og Østmarka, kollektivtransport og innholdsrike kjøpesentre med det man måtte trenge av forretninger- og servicetilbud. Dette gjør området svært attraktivt for alle aldersgrupper. Meget barnevennlig og rolig beliggenhet med store grøntarealer og flott lekeplass rett utenfor.

Fra leiligheten er det kun få minutters gange til Manglerud Senter med et totaltilbud av varer og tjenester (over 50 butikker og servicefunksjoner). Her finner du bl.a. apotek, post i butikk, Meny, frisør, legesenter, tannlege, klesforretninger og Vinmonopolet. Bryn Senter ligger også i nærområdet, og tilbyr ca. 47 butikker og 16 helseaktører i Helsebygget. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi, Meny, Joker, Bunnpris og Rema 1000. Joker og Bunnpris er også søndagsåpne. For de treningsglade finnes det treningssenter som SATS, Evo og Fresh Fitness på Ryen, samt Gym Manglerud på Manglerud senter. Stort idrettstilbud i nærområdet med bl.a. fotball, ishockey, innebandy, turn, basketball og aerobic. Det er gangavstand til spise- og serveringssteder på både Manglerud, Bryn og Galgeberg. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichman bibliotek og et bredt utvalg av butikker og spisesteder. Koselig eldresenter på Manglerud Gård.

Kort vei til flotte turområder i Svartdalsparken med turstier langs Alna og helt opp til Lillomarka. Det er gang- og sykkelavstand til både Ekeberg, Østensjøvannet og Østmarka. Du har altså et stort tilbud i absolutt nærhet som inkluderer store grønt- og lekeområder, turstier, lysløyper, idrettsanlegg, ishall, offentlige bad og badeplasser både i marka og i fjorden, minigolfbane, ridesenter, skatepark, husdyrpark, store friområder, elveløp og fossefall, skulpturpark, Middelalderbyen, Gamlebyen, Nordre Skøyen Hovedgård og Ekebergrestauranten, m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter.
Høyenhallparken gir mulighet for ballspill om sommeren og skøyteis om vinteren. I umiddelbar nærhet finnes også en akebakke og friområde med lekeplass og skøyteis om vinteren. På godværsdager kan man legge turen til naturperlen Østensjøvannet som byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter med muligheter for å gå, sykle og gå på ski i Østmarka. Ved Rustadsaga finnes en liten sandstrand med flytebrygge, der det er fint å sette ut kano. Ekeberg med vakre Ekebergsletta ligger i fin sykkelavstand. Her finner du ridesenter, minigolf, dyrepark, idrettsanlegg, spisesteder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark.

Det er et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Manglerud Star, en stor breddeklubb for fotball og ishockey, med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb, opprettet på midten av 80-tallet, med et godt tilbud til både gutter og jenter med base på Høyenhall skole.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber, og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Høyenhall gymnastikkforening hadde 45-års jubileum i 2024 og tilbyr breddepartier for barn og unge i turn, dans og Gym X.
Om man er interessert i friidrett, tennis, langrenn, håndball, svømming eller andre idretter, er det et rikt tilbud i bydelen og området gjennom klubber som f.eks. Rustad, Abildsø, Oppsal, Bekkelaget, Lambertseter, Bøler og KFUM.
Det er en mengde kor, korps, teatergrupper og lignende i nærområdet. Høyenhall og Manglerud har en rik tradisjon for musikkliv, og er hjemstedet for flere kjente musikk profiler.

Høsten 2022 stod Oslos første nye svømmehall på 39 år ferdig på Manglerud. Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole, og er en samlokalisering av folkebad, Oslo kulturskole og Manglerud ungdomshus. Anlegget er på ca. 6 300 kvadratmeter fordelt over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familiebasseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.

Gode kollektivmuligheter med både busser og T-bane kun et par minutter gange unna leiligheten, rett ved Manglerud senter. T-banen fra Manglerud bruker ca. 12 minutter til Jernbanetorget (se www.ruter.no for rutetider). Med bil bruker du i underkant av ca. 10 minutter inn til sentrum - eventuelt er det alltids en mulighet for å hoppe på sykkelen! Leiligheten ligger innenfor bomringen.

Kombinasjonen av en godt utbygd infrastruktur, nærhet til tur og rekreasjonsområder, samt kort vei til Oslo sentrum gjør dette området til et spesielt attraktivt sted med godt bomiljø for folk i alle aldre.

Våronnveien er en liten vei uten særlig gjennomfartstrafikk som går mellom Rugveien og Plogveien.

Kort vei til Manglerud skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Treskeveien barnehage, Mangelberget barnehage og Gårdstunet barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 75 929 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning, samt felles sittegrupper og lekeplasser.

Borettslagets styre leier selv ut parkeringsplasser og inngår kontrakter om dette. Parkeringsleie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser.
Det er tilrettelagt for elbil-lading på alle plassene. Ladeabonnement bestilles hos https://elaway.io/no, og kommer i tillegg til parkeringsleie.

Det er to garasjelag på borettslagets eiendom, hvor plass kan kjøpes når ledig:
- Garasjelag Nord, med innkjørsel fra Våronnveien, 27 garasjer.
- Garasjelag Sør, med innkjørsel fra Treskeveien, 48 garasjer.
Garasjene er ikke borettslagets ansvarsområde. De eies av den enkelte beboer og eieren står fritt til å selge. Betingelsene for kjøp av garasje er at kjøper er andelseier i Manglerudjordet Borettslag.

Det er kun anledning til å disponere en parkeringsmulighet. Andelseier kan ikke eie/leie garasje og ha biloppstillingsplass samtidig. Garasje og biloppstillingsplass kan kun disponeres av andelseier.

For øvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn, friområde/park, felles garasjeanlegg/p-hus og barnehage med tilhørende anlegg i henhold til reguleringskart datert 30.01.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser 16754 vedtatt 09.03.1954, V280962 vedtatt 28.09.1962, V120957 vedtatt 12.09.1957, S-441 vedtatt 18.06.1952, 23352 vedtatt 29.04.1952, 6153 vedtatt 10.02.1953 og S-2663 vedtatt 25.05.1983.

Byggesaker i nærområdet:
Våronnveien 17 - oppføring av boligbygg med utomhusarealer. Saksnummer 2025/12370.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 190 pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel m.m., og nedbetaling andel fellesgjeld. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 390,-
- Våtrom: kr 830,-

Boligen er tilknyttet Telenor (T-We) som leverandør av kabel-tv og internett, og kostnaden er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 274 604,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 29 056,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 140 507,- pr. 18.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 69 857 904,36 pr. 18.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 67144017088
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 18.05.2026: kr 69 857 904,36
Andel av saldo: kr 140 507,87
Innfrielsesdato: 30.06.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,74%
Merknad: Lånet er et Niborlån som må refinansieres årlig. Styrets intensjon er at det skal nedbetales over 15 år.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 509 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 519 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Espen Brevig Andersson

Leiligheten er tilknyttet Manglerudjordet Borettslag.
- Borettslaget består av 517 andelsleiligheter og 1 tjenesteleilighet.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 1169798.
- Boligselskapets hjemmeside er www.manglerudjordet.no.

Borettslaget har tradisjon for dugnad (Rusken).
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongen.
Det skal være ro i leilighetene fra kl. 23:00 til kl. 06:00.
Borettslaget har fellesvaskerier og tørkeloft. I felles kjellerrom er det anledning til å sette fra seg barnevogner, sykler og annet sportsutstyr. Et låsbart sykkelskur er under etablering.

Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt. Det kan likevel gis tillatelse dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige beboere. Søknad må sendes til styret og godkjenning må foreligge før dyret anskaffes. Det er ikke tillatt å drive avl eller oppdrett, og det er ulovlig å anskaffe eller passe kamphunder eller andre ulovlige raser. Hund/katt på besøk/pass i inntil 2 måneder skal meldes til styret.

På årsmøtet i april 2026 ble det vedtatt å fornye vedlikeholdsplanen for bygningsdelene. Det ble også vedtatt en ny innstilling for dører ved strømstans, slik at de settes i ulåst posisjon. Forslag om maling av oppganger, nedleggelse av vaskeri og installasjon av solceller ble ikke vedtatt. Borettslagets lån er et Niborlån som må refinansieres årlig. Nåværende låneavtale har innfrielsesdato 30.06.2026, og en refinansiering må forventes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til nærstående.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringkart  kr 690,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26112

Sist oppdatert: 26. mai 2026 kl. 15:34