Stenfeltbakken 38

Stenfeltbakken 38, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 322, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 369, ideell andel 1/80
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 370, ideell andel 1/80

Totalt bruksareal BRA: 286 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Sokkeletasje 140 kvm: Hoveddel: Hall m/trapp, soverom, vaskerom/dusjrom, to boder og trimrom/hobbyrom. Hybel: Entré, bod, stue/kjøkken, to soverom, gang og bad.
1. etasje 131 kvm: Stue, kjøkken, fire soverom og bad.

BRA-e:
Garasje 15 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 78 kvm: Balkong og takterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Moss Eiendomstaksering AS v/Kristian Østmark.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1982/1983 over to plan. Grunnmuren er murt/støpt på sålefundamentering på stabil grunn, og er utvendig fuktsikret med knotteplast. Yttervegger over grunnmur er oppført i isolert bindingsverk med fasader av liggende trepanel, og frontfasaden på sokkeletasjen har teglsteinsforblending. Etasjeskiller er oppført i trekonstruksjon med bjelkelag, og sokkeletasjen har støpt gulv på grunn. Takkonstruksjonen er et valmet tak med kaldtloft, oppført med prefabrikkerte takstoler og undertak med sutakplater, tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag er i stål. Boligen har vinduer med ramme og karm i tre med isolerglass fra byggeår, mens leiligheten har nye vinduer fra 2022. Ytterdører er i isolert trekonstruksjon, og det er terrassedør og skyvedør i tre. Det er en balkong i trekonstruksjon og en takterrasse over boligrom. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Bad, 1. etasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Vaskerom/dusjrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom uten tilstrekkelig tettesjikt. Jernsluk. Gulv tilsvarende flatt, lokalt fall ved sluk.
- Bad, sokkeletasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Taktekking: Pga. alder. Tak besiktiget kun fra terreng.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon.
- Vinduer: Kjellervindu nær terreng, medfører økt fuktbelastning på vinduskarm. Isolerglass med høy alder.
- Dører: Isolerglass med høy alder. Skyvedør med utetthet i karmhjørnet.
- Takterrasse: Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Fuktskjolder fremkommer på underside utstikk, symptom på utettheter i tettesjikt. Alder tettesjikt er ikke dokumentert. Tak opplyses oppbygget som kompakttak, dokumentasjon detaljløsninger ikke fremlagt.
- Rom under terreng: Foretatt hulltaking i påforet vegg, påvist noe forhøyet fuktverdi i veggens bunnsvill. Målt fuktverdi til 18-19 vektprosent.
- Bad, sokkeletasje: Overflatene bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold, da alder kan medføre økt risiko for slitasje, sprekker eller løs flis, noe som igjen kan føre til
fuktskader i underliggende konstruksjoner.
- Vannledninger og avløpsrør: Pga. alder.
- Andre VVS-installasjoner: Pga. alder.
- Fuktsikring og drenering: Pga. alder.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Pga. alder.
- Kjøkken, sokkeletasje: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Vaskerom/dusjrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er fysisk umulig pga. tilliggende konstruksjoner.
- Bad, sokkeletasje: Hulltaking er ikke foretatt da det er fysisk umulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendig trapp mangler håndløper på vegg.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmåling opplyses pågående, resultat vil foreligge noe senere.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført en rekke arbeider på eiendommen. I 2022 ble tidligere garasje, badstue og kjølerom bygget om til en leilighet, hvor det ble satt inn fem nye vinduer og en ytterdør. I den forbindelse ble det lagt opp nye avløpsrør til vask, oppvaskmaskin og vaskemaskin i leiligheten. Varmtvannstanken ble byttet, og blandebatteri i dusjen i utleiedelen ble skiftet. Det elektriske anlegget ble oppgradert med omlegging av inntakskabel, installasjon av elbillader, og det ble lagt varmekabler i stue, kjøkken og yttergang i leiligheten. Selger opplyser at ufaglærte har lagt opp strøm i leiligheten og sikringsskap, samt lagt om strøm i soverommene i hovedhusets 2. etasje, kjellerstue og yttergang. I perioden 2023-2025 ble gulv byttet i hele hovedetasjen, og fire soverom, kjellerstue og yttergang ble pusset opp. Terrassen ble byttet og en pergola ble bygget i 2024. En ny frittstående garasje ble oppført i 2025, og samme år ble en nedgravd oljetank sanert og fjernet. I 2026 ble det gjort en fornyelse av vaskerommet med ny innredning og dusj. Selger opplyser også at det ble oppdaget mus på loftet i 2022, men at det ikke har vært mus der i ettertid. Radonmåling pågår, og resultater vil foreligge senere.

2025:
- Oppført ny frittstående garasje.

2024:
- Tilkobling av billader utført av Oneco. Samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Utbedringer etter el-tilsyn utført av Oneco. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Etablert rom for varig opphold (hybel) ved ombygging av tidligere integrert garasje, badstue og kjølerom.
- Nye vinduer i rom klargjort for hybel.
- Elektrisk anlegg oppgradert og utvidet, inkludert økt inntak og nytt el-skap med jordfeilautomater i utleiedel. Samsvarserklæring foreligger.
- Byttet varmtvannsbereder (300 liter).
- Nytt dusjarmatur.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Fornyelse av vaskerom. Det er montert dusj og vannkran, samt at det er satt inn ny innredning.

2025:
- Oljetank sanert og fjernet.

2024:
- Byttet terrasse og bygget pergola.
- Pusset opp 4 soverom i hovedetasje, kjellerstue og yttergang.

2023:
- Byttet gulv i hele hovedetasjen.

2022:
- Lagt om utekraner (utført av Ramstad Rør og Tveter Rør Service).
- Lagt varmekabler i stue, kjøkken og yttergang i sokkeletasjen i rom klargjort for hybel (utført av Oneco).
- Lagt opp strøm og sikringsskap, i del klargjort for hybel, samt lagt om strøm i soverom i hovedhus 2. etasje, kjellerstue og yttergang (ufaglært).
- Lagt opp avløpsrør til vask, oppvaskmaskin og vaskemaskin på bad klargjort for hybel (utført av Tveter rør).

Innholdsrik og fleksibel enebolig over to plan, med hybel i sokkeletasjen. Boligen er betydelig oppgradert de siste årene med blant annet nye gulv i hoveddelen, moderniserte soverom og en nybygget terrasse med pergola. Huset byr på store oppholdsrom, mange soverom og flere uteplasser, og er godt tilrettelagt for en stor familie.

Hoveddel - Sokkeletasje:

Entré/Hall: Man ønskes velkommen inn i en romslig hall med flislagt gulv og varmekabler. Her er det god plass til garderobeløsninger. Hallen fungerer som et knutepunkt i etasjen, med tilgang til soverom, vaskerom og et stort trimrom.

Kjellerstue/trimrom/lekerom: Innenfor hallen ligger et stort, disponibelt rom som i dag benyttes som trim- og lekerom. Rommet har gulvvarme, er nylig pusset opp, og gir fleksibilitet til å dekke familiens behov, enten det er som lekerom, medierom eller en ekstra stue.

Soverom: Sokkeletasjen har ett av boligens totalt fem soverom i hoveddelen. Dette rommet egner seg godt som gjesterom, kontor eller ungdomsrom.

Vaskerom/dusjrom: Vaskerommet er praktisk innredet med utslagskum, opplegg for vaskemaskin og et dusjkabinett. Rommet ble oppgradert i 2026.

Hoveddel - 1. etasje:

Stue: En stor og åpen stue utgjør etasjens midtpunkt. Rommet har plass til både en romslig sofagruppe og en stor spisestue. En bred vindusrekke gir godt med lys og utsikt over nærområdet. Den murte peisen med innsats skaper en lun atmosfære på kalde dager. Fra stuen er det utgang via skyvedør til en stor, nybygget terrasse og hage.

Uteplasser: Boligen har et samlet terrasse- og balkongareal på 78 m². Hovedterrassen ble bygget i 2024 og har en lun og skjermet del med pergola. Her er det god plass til både sittegruppe og grill. Fra terrassen er det direkte tilgang til hagen.

Kjøkken: Kjøkkenet fra Sigdal er et eget, romslig rom med god plass til spisebord. Innredningen har profilerte fronter i interiørbeiset heltre og en solid benkeplate i heltre eik. Her er det rikelig med skap- og benkeplass. Av hvitevarer finnes integrert oppvaskmaskin, stekeovn, todelt platetopp med gass og elektrisk, samt et praktisk kjølehjørne.

Soverom: Denne etasjen rommer fire soverom, som alle er pusset opp i nyere tid. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, og har utgang til en balkong. De øvrige rommene passer godt som barnerom eller kontor.

Bad: Badet i 1. etasje er fra byggeåret og er utstyrt med servantskap, toalett og et innmurt badekar. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Hybel:

Enheten ble etablert i 2022 og har egen inngang. Den inneholder entré, stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom og bad. Det er varmekabler i gulv i stue, kjøkken, bad og gang.

Stue/kjøkken: Kjøkkenet har en moderne innredning med slette fronter og laminatbenkeplate. Av integrerte hvitevarer finnes platetopp med ventilator, stekeovn, mikrobølgeovn og kombiskap for kjøl/frys. Det er også opplegg for vaskemaskin. Stuedelen har plass til en sofagruppe.

Soverom: Hybelen har to soverom av god størrelse. Rommene har kan innredes med seng, nattbord og garderobeskap.

Bad: Badet er flislagt og utstyrt med dusjnisje, servantskap, gulvklosett og bidé. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Lagring: Boligen har meget godt med lagringsplass. I sokkeletasjen er det to boder tilhørende hoveddelen, samt en bod tilhørende hybelen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkken i 1. etasje og på kjøkken i hybelen.

Boligen er elektrisk oppvarmet, supplert med murt peis med innsats. Varmefordeling skjer med gulvvarme, panelovner og en luft-til-luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.05.1981. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Terrenget skal planeres med fall fra veggene.
2. Grunnmuren må pusses, inngangsdøren og vinduene må pusses inn. Ståldrager må primes.
3. Alle kanalene skal være isolert og ha jevn stigning på loftet.
4. Luftespalten langs gesims må bedres på loftet.
5. Rundt rør som går gjennom gulv/vegg skal det være fugemasse.
6. Fremtidig ildsted skal godkjennes før det tas i bruk.
7. Innvendig trapp skal ha rekkverk/håndlist på begge sider.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse til bruksendring av delvis fasadeendring, rivning av hagestue, drivhus og lekehytte, datert 31.07.2024.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring, fasadeendring, rivning og oppføring av garasje, datert 16.04.2026.

Det foreligger originale byggemeldte tegninger, men disse stemmer ikke med dagens bruk. Tidligere integrert dobbelgarasje, verksted, badstue og kjølerom i sokkeletasje er bruksendret til oppholdsrom, godkjent 16. april 2026 som hybel, med innvendig adkomst til resterende del av boligens hoveddel.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 1229, tinglyst 15.02.1980, type heftelse: Erklæring/avtale/bestemmelse om vann/kloakkledning: Det er pliktig medlemskap i Langhus Velforening. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.

Dagboknr. 3164, tinglyst 30.04.1980, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Rett for vann- og kloakkverket til å vedlikeholde vann- og kloakkledninger etc. som går over tomten.

Dagboknr. 1668, tinglyst 27.02.1981, type heftelse: Bestemmelse om veg: Omhandler ideell andel 1/80-del av stikkveg med gnr. 123, bnr. 369 og 370. Dette gjelder også felles stikkledninger og vedlikehold av disse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens sokkeletasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Stenfelt/Langhus, i Nordre Follo kommune. Her bor du med nærhet til skoler, barnehager og butikker. Like utenfor døren har du lekeplasser og marka med fine tur- og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter. Langhusområdet er godt utbygget med hensyn til gang/sykkelveier.

På tross av sin landlige beliggenhet er det kort vei til påkjøringen til E6 og god offentlig kommunikasjon til blant annet Oslo med tog. En ny og moderne togstasjon finner du i sentrum av Ski. Follobanen stod ferdig i desember 2022. Dette reduserte reisetiden med tog mellom Ski og Oslo S ned til kun 12 minutter, med opptil åtte avganger i timen.

Langhus er perfekt for fritidsaktivitet utendørs som innendørs. Det er flere aktive idrettslag og mange andre organisasjoner i nærområdet. Det er kort vei til flott idrettsanlegg med fotballbaner, skøytebane, golfbane, idrettshall, svømmehall, badeplass på Breivoll og Tussetjern med bademuligheter, tennisanlegg, ridesenter, treningssenter og bibliotek.

Eiendommen har også nærhet til flotte tur- og friluftsområder. Nøstvedtmarka ligger nordvest for Ski sentrum og byr på et stort nett av turstier og veier. I tillegg er det kort vei til Sørmarka og Østmarka med skiløyper, skistuer og akebakker om vinteren, samt terrengsykkelstier, fiskevann og kanomuligheter om sommeren.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Meny, Coop Extra eller Kiwi. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Langhus Senter et variert serviceutvalg. Ski Storsenter med 145 butikker, restauranter, kino, bibliotek, bowling og legesenter er et populært møtested i kommunen. Tog og buss stopper ved hovedinngangen.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til flere barnehager, barneskoler og gang/sykkelavstand til ungdomsskole. Videregående skole i Ski og Drømtorp. Se vedlagt nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 784,4 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen, beplantning og flere fine uteplasser. Eiendommen har også en andel i fellesarealer for stikkveger.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje oppført i 2025, med leddport og portautomatikk. Det er også biloppstillingsplasser på egen tomt. Fastmontert lader for elbil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for felt P2, Langhus med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 01.12.1975.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssone:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert å bli kr 40.108,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 34.000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.000,-

Velavgift var kr 2.075,- i 2025 og inkluderer snøbrøyting/strøing, samt pliktig medlemskap i velforeningen.

Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor som leverandør av internett og har avgift på kr 998,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.925.604,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7.702.414,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

8 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
238 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
8 918 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 938 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Billingsø Erklev og Cathrine Billingsø Erklev

Da realsameiets tomt er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Langhus Velforening.
Les mer her: https://www.langhusvel.no/

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Fotopakke Enebolig inkl. dronefoto kr 5.500,-
Stylingveiledning og kveldsfoto kr 7.500,-
Tilstandsrapport enebolig (kampanjepris) kr 7.500,-

Oppdragsnummer 46-0215/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25215

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 17:40