Velkommen til Hjelms gate 6B – en lys og gjennomført 3-roms med attraktiv beliggenhet på Majorstuen. Foto: Henrik Eriksen v/Fotostallen.

Leiligheten har en gjennomgående planløsning og vender mot en stille og grønn bakgård, skjermet fra byens puls.

Her bor du i en rolig, enveiskjørt gate, med Bogstadveiens populære butikker, kaféer og restauranter få minutter unna.

Smart og velfungerende planløsning på 77 m² med to gode soverom og delvis åpen løsning mellom kjøkken og stue.

Den romslige stuen har generøs takhøyde på ca. 2,62 meter og gjennomgående 1-stavs parkett.

Fra stuen er det direkte utgang til en hyggelig, sydøstvendt balkong med gode solforhold.

Solfilm på sør- og vestvendte vinduer bidrar til et behagelig inneklima gjennom sommerhalvåret.

Den luftige stuen har god plass til både stor sofagruppe og en naturlig spiseplass.

Den stemningsfulle peisen skaper en lun atmosfære og har rehabilitert pipeløp fra 2022.

Fjernvarme og varmtvann er inkludert i felleskostnadene og gir en komfortabel og forutsigbar hverdag.

Balkongen vender mot en rolig og grønn bakgård med klassisk bygårdsbebyggelse og lite innsyn.

Sydøstvendt balkong med plass til sittegruppe og hyggelige solforhold gjennom store deler av dagen.

Spisestuen binder stue og kjøkken naturlig sammen, med god plass til hyggelige middager og sosiale sammenkomster.

Lyse overflater og tidsriktige radiatorskjulere gir spisestuen et helhetlig uttrykk.

Den delvis åpne løsningen skaper en luftig og sosial flyt mellom kjøkken og oppholdsrom.

Stilrent Kvik-kjøkken med glatte fronter, heltre benkeplate og godt med skap- og arbeidsplass.

Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer og praktiske løsninger for en enkel hverdag.

Integrert vinskap med to temperatursoner setter prikken over i-en for den mat- og vininteresserte.

Gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaring i både skuffer og overskap.

Flislagt bad oppgradert i 2015 med gulvvarme, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører.

Badet har stilren innredning fra Kvik og plassbygget løsning over vaskemaskin utført i 2023.

Det romslige hovedsoverommet vender mot den stille bakgården og har god takhøyde på ca. 2,65 meter.

Gjennomgående 1-stavs parkett og lyse, behagelige fargetoner skaper et tidløst og harmonisk uttrykk.

Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, romslig garderobeløsning og en rolig atmosfære som innbyr til gode netter.

Leilighetens andre soverom er lunt og rolig, og vender mot stille Hjelms gate – en hyggelig enveiskjørt gate med lite gjennomgangstrafikk.

Rommet egner seg perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, med plass til både seng og garderobe.

Velkommen inn! Entréen har plassbygde garderobeløsninger og sittebenk utført av Aas Møbeldesign i 2023.

Brann- og lydklassifisert entrédør samt to tilhørende boder gir både komfort og praktiske oppbevaringsmuligheter.

Sameiets grønne og opparbeidede bakgård fungerer som et hyggelig og skjermet fellesområde for beboerne.

Klassisk bygård fra 1935, attraktivt beliggende i en rolig, enveiskjørt gate på Majorstuen.

Fra Bogstadveien, få minutter unna, går trikkelinje 11 og 19 med enkel tilgang til resten av byen.

Kort vei til Valkyrien senter med et moderne utvalg av butikker, spisesteder og Vinmonopol.

Området byr på flotte rekreasjonsmuligheter med både Frognerparken og Slottsparken innen kort gangavstand.

Boligsøk

Kart

Hjelms gate 6B

8 390 000 kr

77 m²

2 soverom

Komplett salgsoppgave

Presenteres av

Simen Istre Grevskott og Tom Martinsen

Uranienborg/Majorstuen

Skjermet bygårdsidyll midt på Majorstuen. Romslig 3-roms med peis og balkong mot rolig bakgård. Fyring/v.vann inkl.

Pris

Prisantydning

8 390 000 kr

Andel fellesgjeld

27 281,39 kr

Omkostninger

221 460 kr

Totalpris

8 638 741,39 kr

Areal

Bruksareal

85 m²

BRA-I (internt bruksareal)

77 m²

BRA-E (eksternt bruksareal)

8 m²

TBA (terrasse-balkongareal)

4 m²

Nøkkelinfo

Etasje

Byggeår

1935

Soverom

2 soverom

Bad

1 bad

Type

Eierleilighet

Eierform

Eierseksjon

Fasiliteter

Balkong/Terrasse

Fellesutgifter

4 512,69 kr

Energimerke

Grønn E

Unngå doble boligrenter

Vi tilbyr gunstig forsikring.

Vurderer du utleie?

Få et tilbud fra Utleie Krogsveen

Hva koster lånet?

Sjekk estimert lånekostnad

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Velkommen til Hjelms gate 6B, en innbydende 3-roms med attraktiv beliggenhet på Majorstuen. Leiligheten ligger skjermet til i en stille, enveiskjørt gate med klassisk bygårdsbebyggelse, samtidig som Bogstadveiens populære butikker, kaféer og restauranter er rett rundt hjørnet. Boligen vender mot en grønn og rolig bakgård, og har en gjennomgående planløsning med romslig stue, peis, sydøstvendt balkong og stilrent Kvik-kjøkken med integrert vinskap. Med kort vei til Frognerparken og gode kollektivforbindelser er beliggenheten ideell. Høydepunkter:

Mulighet for leie av parkeringsplass

Balkong mot rolig bakgård

Trivelig peis

Kvik-kjøkken med integrert vinskap

Varmtvann, varme og fibernett inkludert

To boder Her tror vi virkelig du vil trives, velkommen!

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Hjelms gate 6B, 0355 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 50, seksjonsnummer 15

Innhold

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 77 kvm: Entré/gang, to soverom, bad, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på ca. 8 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Byggemåte

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1935. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført med betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med takplater. Taktekkingen er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer har 2-lags isolerglass fra 1988 og 1981. Balkongdøren er fra 1988 med 2-lags glass, og entrédøren er brann- og lydklassifisert. Til leiligheten hører en sydøstvendt balkong på ca. 4,15 m² med gulv av treheller og rekkverk i stålkonstruksjoner med plater. Det er en mursteinpipe med peis i stuen, hvor pipeløpet ble rehabilitert i 2022.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det ble gjennomført tilsyn av det elektriske anlegget 18.01.2023. Saken ble avsluttet etter at nødvendige utbedringer var utført, herunder installasjon av nye jordfeilautomater i sikringsskapet, montering av flere nye stikkontakter i stuen samt festing av løs stikkontakt på badet.

Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.
- Dører: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil være nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting er 20 - 60 år.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt i stuen.

3. etasje Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Bom i flis ved dør.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

3. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk balkong
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 0,90 m.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totaloppusset av fagfolk i 2015, før selgers eiertid. Høsten 2022 ble det tettet mindre sprekker i silikon/listverk av ufaglært. Tidligere eier opplyste at det i 2020 ble påpekt sprekker i peisen, som ble utbedret. Sameiet gjennomførte rehabilitering av piper i 2022. Sameiet har opplyst at det tidvis har vært rotter i kjelleren, og at de har en serviceavtale med Pelias.

Det er utført flere arbeider i regi av sameiet: drenering av vegger (2017/18), nye oppgangsdører (2024), utbedring av bunnledning og rens av fjernvarmerør (2025), bytte av pumpe til fjernvarmeanlegg (2025), rens av ventilasjonsanlegg (2026), skifte av hovedsikringsskap (2017), og skifte av elektriske stigeledninger (ca. 2000). Røropplegg til kjøkken og bad ble skiftet ca. 2005.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Plassbygget møblement i entré og kasse over vaskemaskin på baderom (utført av Aas Møbeldesign)
- Nye stikkontakter i stue, festet løs stikkontakt på bad/ved vaskemaskin og nye jordfeilautomater i sikringsskap (utført av Lund Elektro Installasjon AS, samsvarserklæring foreligger)

2022:
- Innvendig pipeløp rehabilitert

2015:
- Oppgradert bad (WC-rom og bad slått sammen) med nye overflater, innredning, elektrisk gulvvarme og mekanisk avtrekk. Nytt kjøkken. Utført av Schøyen Gruppen AS og Membranleggeren Jørn Lagaard AS. Dokumentert utførelse for banemembran foreligger.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Utbedring av bunnledning i Eilert Sundts gate 48 b og c
- Montering av nye inngangsdører til oppgangene

Standard

En gjennomført og stemningsfull leilighet i en klassisk bygård fra 1935, hvor originale kvaliteter møter moderne komfort på en harmonisk måte. Planløsningen er gjennomgående og svært velfungerende, med en naturlig flyt mellom de sosiale sonene og skjermede private rom. Den hvitpussede peisen i stuen skaper et lunt og innbydende midtpunkt, mens store vindusflater mot den grønne bakgården gir boligen en rolig og behagelig atmosfære. Kjøkken, spisestue og stue er bundet sammen i en delvis åpen løsning som oppleves både sosial og luftig – perfekt for lange middager, rolige hverdager og hyggelige kvelder med venner. Leiligheten er løpende oppgradert med blant annet oppusset entré og smarte garderobeløsninger fra 2023, rehabilitert pipeløp i 2022 og bad oppgradert i 2015 med membrandokumentasjon. Vannbåren radiatorvarme sørger for jevn og behagelig temperatur året rundt, supplert av gulvvarme på badet. Entré Bak en brann- og lydklassifisert entrédør møtes du av en innbydende og praktisk entré med flislagt gulv og gode oppbevaringsmuligheter. Det plassbygde møblementet fra 2023 med garderobeskap, sittebenk og åpne skohyller gir et gjennomført og ryddig førsteinntrykk. Allerede fra gangen trekkes blikket videre mot leilighetens lyse oppholdsrom. Rommet ble malt i 2023, og det plassbygde møblementet ble malt på nytt i 2026. Stue Stuen er romslig, lys og særdeles hyggelig, med god plass til både sofagruppe, lenestoler og sosiale soner. Den hvitpussede peisen med synlig mursteinspipe gir rommet karakter og varme, og skaper en lun atmosfære i vinterhalvåret. Store vindusflater og balkongdør mot bakgården slipper inn rikelig med dagslys og understreker den luftige følelsen. Innfelte downlights, 1-stavs parkett og god takhøyde på ca. 2,62 meter bidrar til et moderne og elegant uttrykk. Solfilm på vinduene (fra 2026) demper sommervarmen uten å gå på bekostning av lysinnslippet. Peis og tilhørende vegger ble malt i 2025, og veggen ved spisestuen ble malt i 2023. Balkong Den sydøstvendte balkongen er et hyggelig uterom med gode solforhold og utsyn mot grønne omgivelser og klassiske teglsteinsgårder. Her er det plass til cafésett og planter – et perfekt sted for morgenkaffen eller rolige ettermiddagstimer i solen. Spisestue Spisestuen ligger naturlig til mellom kjøkken og stue, og fungerer som et sosialt samlingspunkt i boligen. Her er det god plass til spisebord for både hverdagsmiddager og større selskaper. Den delvise åpningen mot kjøkkenet gir rommet en åpen og inkluderende følelse, samtidig som sonene oppleves tydelige og veldefinerte. Kjøkken Et stilrent og funksjonelt Kvik-kjøkken med glatte fronter, heltre benkeplate og godt med arbeidsplass langs to vegger. Integrerte hvitevarer, vinskap og flislagt vegg over benkeplaten gir kjøkkenet et moderne og gjennomført uttrykk. Vindu mot bakgården gir godt arbeidslys og en hyggelig atmosfære under matlagingen. Kjøkkenet kombinerer estetikk og funksjonalitet på en svært god måte. Soverom 1 Hovedsoverommet er rolig og behagelig, med plass til dobbeltseng, nattbord og et stort skyvedørsskap med speilfronter. Rommet vender mot stille omgivelser og oppleves som en lun og avslappende sone. God takhøyde og store vindusflater bidrar til en luftig romfølelse. Rommet har lignende solfilm som i stuen, montert i 2026. Solfilmen holder rommet behagelig kjølig på sommerstid. Soverom 2 Det andre soverommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet har en rolig beliggenhet som gjør det godt egnet som både sove- og arbeidsrom. Malt i 2023. Bad Flislagt og funksjonelt bad oppgradert i 2015 med dokumentert membran. Badet har et tidløst uttrykk med vegghengt toalett, servantinnredning, dusjhjørne med glassdører og elektrisk gulvvarme. Innfelte downlights og plassbygget benk over vaskemaskin gir både praktiske og estetiske kvaliteter. Overflater Leiligheten holder en gjennomgående pen standard med 1-stavs parkett i oppholdsrom og soverom, fliser i entré og bad, samt malte overflater i lyse og behagelige toner. Innfelte downlights i stue og bad bidrar til et moderne og helhetlig uttrykk. Lagring Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med plassbygde løsninger i entré, loftsbod på ca. 8 m² gulvflate og kjellerbod på ca. 4 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: Plassbygget løsning i gang/entré med benk, skohyller og skap, samt plassbygget benk/«skall» over vaskemaskinen på badet. Veggmonterte hyller i stue og barnerom, samt veggmonterte nattbord på hovedsoverom, medfølger ikke.

Oppvarming

Boligen varmes opp med vedfyring og vannbåren varme via radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Peis i stuen. Ildstedet fikk ny mørtel i 2020, og pipeløpet ble rehabilitert i 2022. Tilsynet i 2024 ble godkjent.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Ferdigattest/brukstillatelse

Bygningskomplekset er antatt oppført rundt 1934. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 24.04.1934 for våningshus, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Følgende vilkår fremgår av dokumentet:

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

I tillegg foreligger det følgende dokumentasjon på eiendommen fra kommunens arkiv:

• Ekspedisjons-Dokument datert 10.05.1948 for oljefyringsanlegg. Dokumentet angir at anlegget anbefales tatt i bruk og ferdigattest utstedt under forutsetning av at oljemåler monteres så snart den kan skaffes.
• Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 03.07.1970 for innredning av to leiligheter i kjelleretasje (Hjelms gate 6).

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Tegningsgrunnlaget i kommunens arkiver viser bygningskomplekset originalt (tegninger fra hhv. 09.02.1935 og 19.03.1935) samt reviderte tegninger for de spesifikke kjellerombyggingene datert 1968. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, vann- og kloakkledning, felles gårdsplass, brannvegg/-dør og panterett til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eventuell adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleieforhold må rapporteres skriftlig til styret eller forretningsfører med leietakers fulle navn, telefonnummer, e-postadresse og informasjon om leieforholdets varighet. Eieren pålegges å gjøre leietakere kjent med husordensreglene. Til dekke av sameiets administrasjon av leieforhold vil utleier belastes med kr. 1.000 for hvert nye leieforhold som inngås.

Energimerking

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Leiligheten ligger attraktivt til i Hjelms gate – en rolig, enveiskjørt gate med klassiske bygårder og en særegen atmosfære, diskret tilbaketrukket fra pulsen i Bogstadveien. Området rundt Majorstuen og Briskeby er blant Oslos mest ettertraktede boligstrøk, kjent for sine vakre bygårder fra slutten av 1800- og begynnelsen av 1900-tallet, brede fortau, grønne allépregede gater og en levende, urban eleganse som har gjort bydelen populær gjennom generasjoner.

Her bor man i et område hvor historisk arkitektur og moderne byliv møtes på en naturlig måte. De flotte fasadene, de hyggelige gatebildene og nærheten til byens beste tilbud skaper en helt egen stemning. Hjelms gate oppleves skjermet og stille, samtidig som alt byen har å by på ligger rett utenfor døren.

Bogstadveien og Hegdehaugsveien byr på et rikt utvalg av eksklusive butikker, spesialforretninger, hyggelige kaféer og anerkjente restauranter. Enten man ønsker en rolig morgenkaffe, lunsj på fortauskafé eller middag med venner, ligger alt til rette for et aktivt og sosialt byliv. Kort vei til Valkyrien gir også tilgang til et moderne handels- og servicetilbud med dagligvare, vinmonopol og flere populære spisesteder.

Området har svært gode rekreasjonsmuligheter med både Slottsparken og Frognerparken innen kort gangavstand. Her kan man nyte grønne omgivelser, flotte turstier og rolige pusterom midt i byen. Beliggenheten kombinerer det urbane med det grønne på en måte få områder i Oslo kan måle seg med.

Kollektivtilbudet er dessuten svært godt. Trikkestoppene langs Bogstadveien ligger kun få minutter unna, og fra Majorstuen T-banestasjon har man enkel tilgang til hele Oslo og markaområdene året rundt.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

Det finnes flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Hjelms Gate Barnehage, Fridheim Barnehage, Go’Biten Barnehage og Uranienborg Barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Beskrivelse av tomt

Eiertomt som tilhører sameiet. Felles gårdsplass, felles lekeplass og praktisk sykkelparkering.

Parkering

Sameiet har ikke egne bilparkeringsplasser. Det er kun gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Det er mulighet for leie av parkeringsplass i nærliggende Holmboes gate 3 gjennom Stiansen Eiendom hvor nåværende eier leier en plass. Innvendig garasjeplass leies ut for kr 2.250,- per måned, mens utvendig plass koster kr 1.750,- per måned. Det opplyses fra utleier at det per 11. mai står to personer på venteliste, men at det forventes at plass kan bli tilgjengelig innen relativt kort tid.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er delvis opphevet av Kommuneplan 2015, men eldre reguleringsbestemmelser (S-2937, datert 01.10.1987) gjelder fortsatt for bevaringsspørsmål.

I henhold til bestemmelsene skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes ved behandling av søknad om rive- eller byggetillatelse. Før prosjektering anbefales det å kontakte berørte kommunale myndigheter for å avklare eventuelle bevaringsinteresser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-133GO (datert 08.03.1939) og S-4451 (datert 10.06.2009). Disse planene regulerer i hovedsak tilstøtende gate- og fortausarealer.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner – restriksjoner for anlegg i grunnen (fremtidig t-bane/jernbane)
Det tillates ikke installasjoner eller andre tiltak i eller på grunnen som kan hindre eller vanskeliggjøre fremføring av fremtidig t-baneanlegg/jernbaneanlegg. Alle søknadspliktige tiltak i grunnen skal forelegges berørte samferdselsmyndigheter for uttalelse.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5B (saksnr. 2025/06836): Forslag til detaljregulering for naboeiendommene som legger til rette for oppføring av et nytt boligbygg med inntil 5 etasjer og 23 leiligheter. Planforslaget er oversendt til politisk behandling.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Hjelms gate 2B (saksnr. 201709924): Saken gjelder fasadeendring, innredning og bruksendring av loft og kjeller.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Boligens kostnader

Fellesutgiftene er kr 4 512,69 pr. mnd. og inkluderer: drift og vedlikehold, forsikring, offentlige avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, fjernvarme, varmtvann og internett.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 3 483,69
Lån 1: kr 850,00
Internett: kr 179,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke fellesutgiftenes størrelse.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7050,- pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.25-31.12.26, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av internett og har avgift på kr 179 pr. mnd. som faktureres via felleskostnadene. TV-pakke er valgfritt, og tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale utgifter

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 195 741 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Opplysninger om fellesgjeld

Andel formue er kr 110 998,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 27 281,39 pr. 18.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 873 064,- pr. 18.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927017746
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.05.2026: kr 873 064,00
Andel av saldo: kr 27 281,39
Innfrielsesdato: 01.06.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,34%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Omkostninger

8 390 000,00 Prisantydning
27 281,39 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 417 281,39 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

210 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
211 510,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
221 460,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 628 791,39 Totalpris inkl. omkostninger
8 638 741,39 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Eier

Hans Gustav Mehren Skavhaug og Anja Mehren Skavhaug

Informasjon om sameiet

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Omejerløkken sameie med sameiebrøk 425/35000.
Sameiet består av 87 seksjoner fordelt på adressene Ulfstens gate 1 A-C, Hjelms gate 6 A-C og Eilert Sundts Gate 48 A-C.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
Kjøper vil bli fakturert for innflyttingsgebyr på ca. kr. 1.094,- ved eierskifte. Dette dekker blant annet oppdatering av porttelefon og navneskilt. Fakturaen sendes dirkete til kjøper.

Sykkelparkering finnes i bakgården og i kjelleren.
Det skal være ro i leiligheten fra kl. 23:00 til kl. 07:00.
Sameiet har et LEGO-rom i kjelleren i Ulfstens gate 1C, som er åpent for alle beboere første onsdag i måneden kl. 18:00.
Det er fellesvaskeri i kjelleren i Hjelms gate 6B.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025 Utbedring av bunnledning Eilert Sundts gate 48 b og c.
2025 Bytte av pumpe til fjernvarmeanlegget
2025 Langtidsrens av rørene til fjernvarmeanlegget i hele gården
2024 Nye oppgangsdører med nytt låssystem (Defigo)
2022 Rehabilitering av piper/ildsteder i sameie
2017 Installering av fibernett
2017/18 Drenering av vegger – Innside Eilert Sundts gate 48, innside Ulfstens gate 1 og innside/ utside av Hjelmsgate 6
2017 Skifte av hovedsikringsskap
2015 Utbedring av balkonger i Ulfstensgate
2015 Innsetting av metallporter mot E.Sundtsgate og Hjelmsgate. Callinganlegg fra port
2011 Påkobling fjernvarme
2006 Installering av mekanisk ventilasjon for bad. Vifter montert på tak for avtrekk til bad
2005/06 Våtromsrehabilitering av samtlige bad og felles røropplegg
Ca. 2000 Skifte av stigeledninge

Fra innkalling til årsmøte 20.-27. mai 2026 er det flere forslag som kan påvirke fremtidige kostnader og boforhold:
- Forslag om salg av sameiets portnerbolig for å finansiere nødvendig vedlikehold. Salgsgevinsten vil benyttes til å dekke kostnader for blant annet rehabilitering av overlys, rørfornying og nye vinduer, med en samlet estimert kostnad på ca. 4,86 mill. kr. Dersom salget ikke vedtas, vil vedlikeholdet måtte finansieres med låneopptak, noe som vil føre til økte felleskostnader.
- Forslag om å innføre individuell måling og betaling av oppvarming og varmtvann.
- Forslag om å etablere ny belysning i bakgården til en kostnad på 272.500 kr.
- Forslag til nye husordensregler og vedtektsendringer.

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering av overlys (takvinduer), ca. kr 1.100.000.
- Rørfornying av gamle bunnledninger, ca. kr 2.400.000.
- Rehabilitering av vinduer i trappeoppgang, loft og kjeller, ca. kr 1.000.000.
- Oppgradering av låssystem, ca. kr 160.000.
- Bytte av postkasser, ca. kr 200.000.
- Nye vifter/styreenheter til ventilasjon på bad, ukjent kostnad.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd (kr 130 118,-).
- Sameiets opptjente egenkapital per 31.12.2025 var kr 1 103 640,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Informasjon om forkjøpsrett

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Hvitvaskingsreglene

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning(40 075,00 )  kr 0,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• IF forsikring tilbyr innboforsikring.
• Søderberg&Partners formidler leiegaranti som et alternativt til depositum som sikkerhetstillelse for leieforholdet.
• SMS Electro tilbyr elektrikertjenester.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flyttefoten for lagertjenester og Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.