Paal Bergs vei 34

Paal Bergs vei 34, 1348 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 93, bruksnummer 349, ideell andel 1/1
Andelsnummer 65, A/L Rykkinn Borettslag 1, organisasjonsnummer 954644332

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 55 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken med alkove.

BRA-e:
Leilighet:
2. etasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2026 utført av Anticimex v/ Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Alkoven er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Bolig oppført i 1970.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein, murpuss og liggende trekledning.
- Etasjeskillere av betong.
- Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran.
- Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør (skyvedør) med karmer/ramme av tre (fra 1996).
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
- Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør av plast og kobberrør. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenk. Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
- Utgang fra stue til balkong på 8 kvm. Balkong i betongkonstruksjoner med rekkverk av metall og glass. Rekkverkshøyde er målt til 1,00 meter. Gulvflate er belagt med treheller.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad (veggoverflater, lekkasjesikkerhet, tettesjiktets tilslutning til sluk, vannrør og ventilasjon).
- Kjøkken (vannrør og avløpsrør).
- Andre rom (veggoverflater, gulvoverflater og innerdører).
- Etasjeskiller (skjevheter).
- Yttervegger (lufting av ytterkledning).
- Balkong (tilstand på rekkverk og overflatematerialer).

TG3:
- Bad: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder totalrenovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000.
Kjøkken: Det er observert lekkasje fra avløpsrør tilknyttet oppvaskkum ved funksjonstesting. Konsekvens er at lekkasjer gjerne henger sammen med aldersrelatert slitasje, skader eller feil i utførelsen og kan føre til følgeskader i tilliggendekonstruksjoner. Foreslått tiltak er derfor videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av avløpsrør tilknyttet oppvaskkum. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

TGIU:
- Bad (fallforhold rundt sluk og kontroll i tilliggende konstruksjon).
- Teknisk anlegg (innvendig stakeluke og mekaniske ventilasjonsanlegg).
- Ytterkledning (gnagersikring).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Øvrig informasjon fra tilstandsrapporten:
- Boligens sikringsskap er ikke tilgjengelig/låst på befaringstidspunktet. Skapet og komponentene inne i skapet er derfor ikke undersøkt.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har behov for oppgradering og modernisering, og gir samtidig et godt utgangspunkt for deg som ønsker å sette ditt eget preg på hjemmet. Planløsningen består av entré, bad, soverom og et samlet oppholdsrom med stue og delvis åpen kjøkkenløsning.

Entré:
Entréen har plass for yttertøy og sko.

Stue, kjøkken og balkong:
Romslig stue med gode møbleringsmuligheter og rikelig med naturlig lys. Ved stuen har du en praktisk alkove med gode møbleringsmuligheter. I delvis åpen løsning mot stuen finner du kjøkkenet med slette fronter på skap og skuffer, benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum, integrert oppvaskmaskin og innebygget komfyr.
Fra stuen har du utgang til en hyggelig østvendt balkong på 8 kvm hvor late dager kan nytes.

Soverom:
Soverom med plass for seng, nattbord, skap og annet passende møblement.

Baderom:
Baderom med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger, malt himling, vegghengt servantinnredning med heldekkende servant, speilskap over servant med lys, dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 18.05.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ytterligere 9 arkivsakIDer på eiendommen med følgende status:
1971/308 - Ventilasjonsanlegg: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
1995/2060 - Endring bestående byggverk: Det foreligger ferdigattest datert 05.12.1996.
2002/1655 - Endring bestående byggverk: Det foreligger ferdigattest datert 26.06.2003.
2007/14346 - Paal Bergs vei 20 tom 50 nye balkongfronter: Det foreligger ferdigattest datert 01.09.2008.
2011/8667 - Paal Bergs vei 18 - 30 gjenoppbygging av tak etter brann: Det foreligger ferdigattest datert 08.12.2011.
2011/8829 - Paal Bergs vei 36 - rehabilitering av bad: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
2013/18667 - Paal Bergs vei 34 - 36 - 38 - 40 - 42 -44 - 46 - 48 - 50 brannsikre takkonstruksjoner: Det foreligger ferdigattest datert 24.01.2014.
2017/13397 - Paal Bergs vei 34 - trappeheis i fellesoppgang: Det foreligger ferdigattest datert 06.02.2018
2020/15506 - Paal Bergs vei 18-50 fasadeendring: Det foreligger ferdigattest datert 23.02.2021.

Alkoven er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Leiligheten er rengjort før visning, og vil ikke bli ytterligere vasket.

Boligen har en flott beliggenhet med kort avstand til alle nødvendige fasiliteter. Det er kun få meter til Rykkinn senter, som har en Meny-butikk, bibliotek, helsetjenester og over 30 ulike butikker. Kolsås senter ligger i sykkelavstand fra boligen og byr på Vinmonopol, apotek og flere butikker. Det er også kort vei til Joker Løkenhavna, som har søndagsåpent.

Med bil tar det kun 6 minutter til Handelsstedet Bærums Verk, som tilbyr over 40 butikker, gallerier og spisesteder, og gir deg et variert servicetilbud i nærheten.

Området har også svært gode transportmuligheter. Fra "Rykkinn senter" bussholdeplass er det hyppige avganger til Oslo via Sandvika, og ekspressbusser går til og fra Oslo i rushtiden. Fra Sandvika kan du bytte til lokaltog, regiontog eller flytoget, og fra Kolsås kan du ta T-banen på linje 3 mot Mortensrud.

For barnefamilier er det et stort tilbud i nærområdet. Gommerud barnehage ligger like ved og barnevennlige internveier leder direkte til Gommerud barnehage. For øvrig finnes flere barnehager i området. Boligen tilhører kretsen for Rykkinn barneskole, som ligger rundt en kilometer unna. Eineåsen ungdomsskole, som åpnet i januar 2024 er også i kort gangavstand unna leiligheten. Skolen har moderne klasserom og flotte aktivitetsområder både ute og inne. Det er også kort vei til videregående skoler som Rud, Dønski og Rosenvilde skole.

Beliggenheten gir enkel tilgang til naturskjønne turområder. Fra Rykkinn er det korte avstander til flotte turområder i Eineåsen og turstier rundt Glitredammen. Kolsåstoppen byr på vakre utsiktspunkter, og det er skogsveier, fiske- og badevann i Vestmarka, Bærumsmarka og Krokskogen. På vinteren er det få minutters kjøretur til skisentre, og det legges skiløyper både på jordene og i marka rundt området.

Om sommeren er det lett tilgang til badevann, og Oslofjorden har flotte bademuligheter ved Kalvøya og Kadettangen, som har en oppgradert badestrand og stupetårn.

I nærområdet finner du også Gommerudbanen, med friidrettsbane og fotballbane. Grusbanen islegges på vinterstid. Her ligger også et tennisanlegg, i tillegg er det kort vei til Pump Track sykkelpark ved Lommedalselva.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager og skoler:
- Gommerud barnehage
- Belset barnehage avd. Bakkeplassen
- Belset barnehage avd. Belset
- Rykkinn barneskole
- Eineåsen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25 392 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger

Borettslaget har utvendige parkeringsplasser (nedre p-plass mot Rykkinn Senter). Beboere får p-kort utdelt, samt gjesteparkeringskort.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse", "gang-/sykkelvei" og "park" i henhold til reguleringsplanene "Beslet/Berger/Rykkinn" med planID 1965320 og "Munins vei 1 - Rykkinn senter" med planID 2008005 datert hhv. 26.11.1968 og 29.09.2010.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3 418,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drifts- og vedlikeholdskostnader m.m.
Fellesutgiftene fordeles slik:
- Fellesutgifter kr. 2 879,-
- Renter og omkostninger lån kr. 312,-
- Avdrag lån kr. 227,-
Felleskostnadene justeres i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 157 895,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 38 639,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 65 590,- pr. 29.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 17 551 862,- pr. 29.09.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 94907067097, Handelsbanken Eiendomskreditt Filial av Stadshypotek AB
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 29.09.2026: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 182
Saldo per 29.09.2026: 17 551 862
Andel av saldo: 65 590
Første termin/første avdrag: 28.12.2022 ( siste termin 28.11.2041 )
Renter beregnes etterskuddsvis

3 490 000,00 Prisantydning
65 590,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 555 590,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 400,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 565 080,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 575 030,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eli Aasen, Erling Skaar Aasen og Nina Skaar Aasen

Leiligheten er tilknyttet A/L Rykkinn Borettslag 1.
Borettslaget består av 190 leiligheter fordelt på 4 blokker.
Borettslagets nettside: www.rykkinn1.no
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL
Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASA, Polisenr: 1428977
Iht. borettslagets husordensregler tillates det at man har 1 hund pr. boenhet samt øvrige dyr som utelukkende holdes innendørs (innekatt etc.), så fremt de ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Les mer om husdyrhold og borettslagets regler under punkt 4 i husordensreglene.
Iht. husordensreglene skal balkongvegger og tak beises/males hvert fjerde år av beboerne selv (pkt. 2 d).

Foretatte påkostninger:
- WIFI i garasjene for EL bil ladeanlegg.
- Ny Gressklipper (gå gressklipper (lille)).

Planlagte påkostninger:
- Utskiftning av vinduer på endeveggene i Blokk 1-2-3 (2026).

Kommende 5-års periode
- Oppgradering av bomberom. Dette har blitt nedprioritert i mange år og borettslaget vil få en betydelig utgift.
- Balkong gulvene må slipes og males.
- Terrassene må males.
- Stigeledninger og røranlegg (soiler, rør, m.m) vil kreve utskiftninger i løpet av noen år.
- Ventilasjonsanlegget må renses

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 100 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 300,00
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører  kr 8 255,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0338/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26338

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 13:20