Hoffsveien 88

Hoffsveien 88, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 638, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
1. etasje 83 kvm: Bad, gang, kjøkken, stue, to soverom og bod.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 24 kvm: Vestvendt terrasse.

Boligen disponerer en kjellerbod. Iht. sameiets vedtekter §2.4 overføres bruksretten til boden ved salg av seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Lunaro AS v/Alexander Andresen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1998. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og har pussplater som fasadekledning. Etasjeskillet og de bærende konstruksjonene er av betong. Vinduer med 2-lags og 3-lags glass. Vinduene på soverommene er 3-lags PVC-vinduer med lydglass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Det er naturlig ventilasjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:

TG2
Innvendig:
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Avviket har ingen større konsekvenser.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Eier opplyser at det er/har vært registrert enkelte tilfeller av sølvkre på badet. Det anbefales god ventilasjon og uttørking av badet etter bruk samt regelmessig renhold.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område som er angitt med høy aktsomhet for radon i nasjonalt aktsomhetskart. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.

Øvrige bygningsdeler er gitt TG1.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Et riss på ca. 5-10 cm. ved speilet. Kun kosmetisk, ingen lekkasje eller fuktskade. Enkelte sølvkre observert på bad. Ingen kjent forekomst av skjeggkre. Takstmann har ikke påvist unormale fuktforhold.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, bad. 2021: Totalrenovering. Ny foliemembran, nytt sluk, nye vann- og avløpsrør (rør-i-rør), nytt vegghengt toalett (Geberit Duofix), ny innredning, nye fliser, varmekabler og spotter. 2026: Ny baderomsvifte (Fresh Intellivent 2.0). Arbeid utført av selger og selgers far ((byggmester og takstmann, org: 980252213): oppbygging av vegger og tak, toalettkasse og øvrig snekkerarbeid samt flislegging, montering av baderomsinnrending og øvrig arbeid som ikke er utført av de oppgitte firmaene. Membran, sluk og rør: Døgnvakta AS (org.nr. 989 310 089). El-arbeid: Rett Elektro AS (org.nr. 820 292 642). Vifte 2026: Boligelektrikeren AS (org.nr. 996 446 972). Dokumentasjon foreligger.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. 2021: Fornyet el-anlegg i forbindelse med totalrenovering. Nye kabler og stikkontakter, komfyrvakt, varmefolie i stue/kjøkken, varmekabler i bad og gang, spotter på bad og LED-list i gang. 2026: Ny baderomsvifte og ny ovn på soverom. Samsvarserklæringer foreligger for alt arbeid. Arbeid utført av Rett Elektro AS (2021) og Boligelektrikeren AS (2026). Dokumentasjon foreligger.
- Kjenner du til om det er eller har væ rt utført arbeid eller tiltak knyttet til setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja. 2021: Gulvene var skjeve fra før og ble avrettet i forbindelse med
totalrenovering, før nytt laminatgulv og varmefolie ble lagt. Avrettingen reduserte skjevhetene betydelig, men rettet ikke opp alt. Takstmann har i 2026 målt gjenværende skjevhet på 10 mm i stue og 18 mm i gang, og vurderer at avviket ikke har større konsekvenser. Arbeid utført av ufaglært.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja. 2026: Vinduene på begge soverom er byttet til nye 3-lags PVC-vinduer med lydglass, frostet glass og ventil (10 års produktgaranti). Inngangsdøren er justert. Sameiet har i tillegg utført rehabilitering av fasaden (puss). Arbeid med vinduer og dør utført av M-Glass og Bygg AS. Dokumentasjon foreligger.
- Enkelte sølvkre er observert på badet. Ingen kjent forekomst av skjeggkre eller andre skadedyr. Det er ikke gjort undersøkelser eller tiltak utover vanlig renhold og ventilasjon. Takstmann har ikke påvist unormale fuktforhold ved hulltaking. Det er ikke registrert skader som følge av sølvkre.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår, av deg eller tidligere eiere? 2021: Innvendig ombygging i forbindelse med totalrenovering. Åpning mellom gang og stue, ny glassvegg mellom gang/stue og kjøkken, og nytt kjøkken med kjøkkenøy i åpen løsning. Ingen bærende konstruksjoner er endret, og det er ikke foretatt bruksendring av rom. Endringene er ikke søknadspliktige. Takstmann bekrefter at godkjente byggetegninger stemmer med dagens bruk.
- Kjenner du til planer, vedtak, forslag eller andre forhold som kan medføre endringer eller økte kostnader for eiendommen? Årsmøtet 2026 vedtok én ekstra månedsleie innen 15.10.2026, som betales av selger. Styret har orientert om kommende vedlikehold, blant annet tak og vinduer, som kan medføre ekstra innbetalinger eller lån de nærmeste årene. Dette er ikke vedtatt. Se protokoll fra årsmøtet 2026.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller problemer med fukt, vannlekkasje, sopp, råte eller lignende i sameiet? Ja. Sameiet har de siste årene tettet enkelte lekkasjer i taket, og styret har orientert om at taket bør rehabiliteres høsten 2026 eller 2027. Styret har også orientert om vannskader i bygget i 2025. Leiligheten har ikke vært berørt av lekkasjer eller vannskader. Selger har begrenset kjennskap til omfanget. Nærmere informasjon fås fra sameiets styre, se også protokoll fra årsmøtet 2026.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen som kan være relevante for kjøper, utover det du allerede har oppgitt? Ja. Leiligheten har ikke egen parkeringsplass. Selger har siden juli 2021 leid plass av nabo i oppvarmet garasjeanlegg med heis, i dag til kr 900 per måned. Leieforholdet er en privat avtale som ikke følger med salget, men selger kan bistå med å høre om det kan videreføres. Radon er ikke målt. Leiligheten ligger i nederste etasje, i et område med høy aktsomhet for radon, se tilstandsrapport.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er oppgradert med følgende i selgers eiertid:
2021:
- Avrettede gulv, nytt laminat og glassvegg mellom entré og stue.
- Nytt bad. Membran, sluk og rør er lagt av Døgnvakta (faglært). Gulvvarme og vegghengt toalett med lekkasjesikring.
- Nytt kjøkken med spesialbygget kjøkkenøy, benkeplate i terazzo (marmor) og integrerte hvitevarer.
- Omfattende EL-arbeid ved Rett Elektro, med samsvarserklæringer. Arbeidet omfatter varmefolie i stue og kjøkken, varmekabler på bad og i gang, komfyrvakt og belysning. Smartbelysning (Plejd).

2026:
- Nye 3-lags vinduer med lyddempende glass på begge soverom.
- Ny baderomsvifte.

Delikat, lys og gjennomgående selveierleilighet i første etasje på Smestad. Stor vestvendt terrasse og gjennomført, god standard. Boligen ble vesentlig oppgradert i 2021 med blant annet avretting av gulv, nytt bad, nytt kjøkken med spesialbygget kjøkkenøy, nye vann- og avløpsrør (rør-i-rør), nytt elektrisk anlegg og en glassvegg mellom entré og stue. Terrassen ble renovert med blant annet integrert grill. I 2026 ble vinduene på begge soverom byttet til nye 3-lags PVC-vinduer med lyddempende glass.

E n t r é :
Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og har trappefri adkomst. Velkommen inn! Entréen skaper et godt førsteinntrykk av boligen med flislagt gulv med elektriske varmekabler og vegger malt i en lys, varm tone. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og sko. Entréen skilles fra stuen med en moderne glassvegg som gir en åpen forbindelse til stuen slik at lyset flyter fritt gjennom rommene.

S t u e :
Leiligheten har en åpen stue- og kjøkkenløsning som danner et stort og lyst oppholdsrom, enkelt å innrede etter egne ønsker og behov. Store vindusflater mot terrassen slipper inn rikelig med dagslys og gir en luftig og behagelig romfølelse. Den åpne overgangen mot kjøkkenet knytter rommene sammen og gjør at området naturlig kan deles inn i flere sosiale soner, med god plass til sofa, salongbord og mediemøbel, samt en egen spisesone i tilknytning til kjøkkenet. Det er varmefolie i gulvet. Fra stuen leder balkongdøren med tofløyet åpning rett ut til terrassen.

T e r r a s s e :
Stuen leder direkte ut til vestvendte terrassen på hele 24 kvm. Uteplassen er tilrettelagt for sosiale sammenkomster med et integrert utekjøkken med grill. Terrassen er videre utstyrt med markise, terrassevarmer og utvendig stikkontakt, og har royalimpregnerte terrassebord. Her er det rikelig med plass til både sittegruppe og spisebord, skjermet av tette levegger og omkringliggende beplantning. Uteplassen oppleves usjenert skjermet for innsyn fra bakkeplan. Terrassen fungerer som en herlig forlengelse av stuen på vår- og sommerdager og blir et naturlig samlingspunkt på den varmere tiden av året. Selger opplyser om gode solforhold med sol fra ca. kl. 10.30- ca. kl. 21.00 på sommerstid. Direkte utgang til sameiets fellesområder via egen port.

K j ø k k e n :
Boligens kjøkken er plassert i en åpen løsning mot stuen, adskilt med en praktisk kjøkkenøy, kledd i eikespiler. Planløsningen gir et lyst, åpent og sosialt allrom - perfekt for sammenkomster med venner og familie. Kjøkkenet var nytt i 2021 og har IKEA-skrog med glatte, hvite fronter fra Superfront og egne håndtak. Over- og underskapene gir god oppbevaringsplass. Benkeplatene i marmor fra granittopp gir god arbeidsflate. I tillegg har du ekstra plass for oppbevaring og flater for matlaging på den spesialbygde kjøkkenøyen. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer: induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er montert kullfilterventilator over kokesonen. I likhet med stuen er det også her varmefolie i gulvet.

B a d :
Badet ble fornyet i 2021 og fremstår som moderne og delikat. Store fliser av typen Pietre di Paragone Grey Bianco går igjen på vegger og gulv. Gulvet har elektriske varmekabler og foliemembran for en lun og behagelig start på dagen. Innredningen fra Linn Bad består av baderomsmøbel med skuffer og nedfelt servant, kombinert med et rundt speil med belysning. Videre er badet utstyrt med eget dusjhjørne avgrenset med glassdør og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

S o v e r o m :
Leiligheten har to soverom, begge med 3-lags PVC-vindu med lyddempende glass. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til garderobeskap til oppbevaring av klær. Dette soverommet har i tillegg god plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord. Store vindusflater gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Det andre soverommet gir fleksible innredningsmuligheter og egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. I likhet med hovedsoverommet har du også her store vindusflater som gir en lys og luftig følelse. Soverommet har plass til garderobeløsning.

B o d :
Boligen har en praktisk innvendig bod med ytterligere plass til oppbevaring.

Overflater:
Gulv: 1-stavs laminat, samt fliser i entré og på bad.
Vegger: Malte, glatte flater, samt fliser på bad og glassvegg mellom gang og stue.
Himling: Malte, glatte flater med himlingshøyde på 2,4 meter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 28.03.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger datert 15.02.1996 som stemmer med dagens bruk. Sammenliknet med de originale tegningene er det funnet følgende endringer av mindre betydning:
- Store deler av veggen mellom gang og stue er revet. Rommene skilles i dag av med glassdører/ vinduer.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 428-2, tinglyst 06.01.1998, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 40 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr. 18339, Erklæring/avtale angående fjerning av vegetasjon, flytting av gjerdehold mot veg, rett for Oslo kommune å liggende kummer samt rett til adkomst, plassere transformatorboks med flere.
- Dagboknr. 67539, Eiendommene gnr. 32, bnr. 606 og 638 skal ha gjensidig bruksrett til nedkjørselen med tilhørende kjørearealer og fasiliteter. Eiendommen gnr. 32, bnr. 638 skal også ha bruksrett til kjellerbodene som ligger på eiendommen gnr. 32, bnr. 606.
- Dagboknr. 37707, Eiendommene gnr. 32, bnr, 606 og 638 samt naboeiendommen gnr. 32, bnr. 479: Gårdsplassen mellom eiendommene er til felles bruk. Det vil si: Gnr. 32, bnr. 479 skal ha adkomstrett for gang- og biltrafikk over eiendommene gnr. 32, bnr. 606 og 638. Eiendommen gnr. 32, bnr. 606 og 638 skal ha gjensidig veirett og bruksrett til gårdsplassen.

Øvrig servitutt omhandler erklæring/avtale om utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter må utleie på forhånd meddeles styret skriftlig for registrering. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt (med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn).

Selger opplyser at det er 3 getaround parkeringsplasser like i nærheten.

Leiligheten ligger i et sentralt, populært og rolig boligområde rett ved Smestaddammen. Her bor du i stille og rolige omgivelser med gangavstand til blant annet Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Kort vei til Mærradalen.

Joker finner man rett rundt hjørnet for leiligheten og nede på Hoff finner man både Kiwi, Rema 1000 og det nye og moderne Harbitz torg hvor du finner butikker som Coop Mega, Apotek1, Mester Grønn, frisør og fysioterapeuter. I tillegg kan du nyte en god kaffe på den koselige caféen eller nyte en lunsj eller middag i nabolagsrestaurantene Bakkekroa eller nede på Skøyen.
På skøyen finner du et urbant og yrende liv med butikker, cafeer mm. En litt lenger spasertur ned så finnes Sjølyst (Karenslyst Allé) med flere butikker, restauranter, servicetilbud og ulike treningssenter. Det er også flere legekontor samt tannlege innen kort gangavstand.

Umiddelbar tilgang til T-bane på Smestad, samt busser fra Smestadkrysset. Med T-banen er det kun to stopp til Majorstuen.

Området er rolig og meget barnevennlig med flere barnehager i området, turområder mm. i nabolaget. Samtidig er det kort vei inn til byen.

Det går turvei fra området som fører opp til Nordmarka, veien til Gardens lysløype er heller ikke lang. Det er gang og sykkelvei til koselige Bygdøy og Huk samt kort gangavstand til Den Engelske park og Frognerparken.

Dette er et perfekt sted for den som ønsker å bo fredelig, men likevel nærme alt av bymessige fasiliteter. Velkommen til et hyggelig nabolag!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Smestad barnehage
- Priorveien barnehage
- Dalskroken barnehage

Skoler:
- Smestad skole (1.-7. kl.)
- Skøyen skole (1.-7. kl.)
- Vinderen skole (1.-7. kl.)
- Ris skole (8.-10. kl.)
- Hovseter skole (8.-10. kl.)
- Ullern videregående skole
- Persbråten videregående skole

Idrett og fritid:
- Smestadbanen kunstgress
- SATS Njårdhallen
- SATS Hoff

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 010 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og opparbeidet med beplantning og plen.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass med leiligheten. Sameiets garasjeanlegg er organisert som en egen seksjon (snr. 1) med 36 ideelle andeler. Garasjeandeler kan fritt overdras og leies ut, med forkjøpsrett for sameierne ved separat overdragelse. Det er etablert opplegg for elbillading i anlegget, hvor tilkobling og strømforbruk bekostes av den enkelte bruker. Selger opplyser at selger i 5 år har leid garaseplass. Leien medfølger ikke salget, men selger kan være behjelpelig med å undersøke om leien eventuelt kan videreføres til ny eier.

Sameiet disponerer også 5 gjesteplasser for besøkende som kan benyttes med parkeringsbevis (maksimalt 3 døgn). Gjesteparkeringen kan kun benyttes av beboere for kortere opphold (inntil 5 timer på dagtid). Rett utenfor leiligheten er det 3 getaround parkeringsplasser med biler som er disponible til utleie.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/ kontor/ all.nyttigformål (legesenter) i henhold til reguleringsplan S3480 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.04.1995. 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen ligger i et område hvor mange omkringliggende eiendommer er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Smedstad - Områderegulering:
Arbeid med områderegulering for Smestad har pågått over en lengre periode. Målet med planarbeidet er å tilrettelegge for en helhetlig utvikling av Smestad. Det inkluderer mål om en stedstilpasset utvikling med økt utnyttelse, økt grad av bymessige kvaliteter, å sikre gode løsninger for kollektivtransport, bedre tilrettelegging for gående og syklende og å sikre bevaringsverdige kulturminner og kultur- og naturmiljø. Status i 2026: Plan- og bygningsetaten la ut forslag til revidert planprogram mars 2026. Byrådsavdeling for byutvikling har etter dette informert om at de ønsker å gjøre nye vurderinger for det videre planarbeidet for Smestad områderegulering. Plan- og bygningsetaten har derfor avlyst høringen og trukket forslag til revidert planprogram for Smestad. Åpent informasjonsmøte den 14. april 2026 ble også avlyst. Planområdet ligger i bydelene Ullern og Vestre Aker, med Sørkedalsveien som grense mellom bydelene. Kvartalet mellom Hoffsveien og Priorveien og kvartalet mellom Priorveien og Konventveien foreslås tatt ut, med unntak av bebyggelsen langs søndre del av Sørkedalsveien. Arbeidet med områdereguleringen kan få konsekvenser for bomiljøet i sameiet. Det bes om at interessenter holder seg oppdatert på informasjon tilgjengelig på Oslo kommune, plan og bygg, sine nettsider. Det er også tilgjengelig informasjon her: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/smestad-omraderegulering/.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Plansak, Detaljregulering: Sykkelvei med fortau og kollektivtrafikk. Se saksnummer 2025/06737.

- Konventveien 27 - Plansak, Detaljregulering: Oslobygg KF foreslår å regulere Smestad skole, barnehage og sykehjem, samt deler av tilgrensende veier og grøntarealer, til blant annet undervisningsanlegg, undervisning/idrettsanlegg, barnehage, helse-/omsorgsinstitusjon, kjøreveg, fortau, friområde og bolig. Hovedhensikten er å tilrettelegge for at Smestad skole kan utvides. Det fremmes to alternativer, der alternativ 1 åpner for barne- og ungdomsskole med 1 380 elever (B4 og U6) + spesialavdeling, og alternativ 2 åpner for barneskole med 1 260 elever (B6) + spesialavdeling. Begge alternativene innebærer riving av noe bebyggelse, og nybygg på opptil fire etasjer + underetasje og takoppbygg. Smestad barnehage og Smestadhjemmet videreføres med dagens formål og utnyttelse, men reguleres for å sikre en mer helhetlig adkomstløsning. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke alternativ 1 på grunn av for lite uteoppholdsareal per elev og for massiv bebyggelse. Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2 med forbehold om at uteoppholdsareal per elev økes til 18 m2, og at det endelige planforslaget viser bedre vern av naturverdier og tilpasning til eksisterende skolebygg og nedtrapping mot atriumhus i nord. Siste dokumentasjon på sak 30.09.2026: Smedstad skole - svar på brev om erstatningsareal og behov for oppdater informasjon. Se saksnummer 2025/04213.

- Husebyplatået - Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B mfl. Husebyplatået AS foreslår å omregulere Husebyplatået fra høyspentanlegg, kontor, barnehage og friområde, til boliger, forretning, tjenesteyting, kontor og friområde mm. Hensikten er å legge til rette for bymessig utvikling av utviklingsområdet Montebello iht. Kommuneplan 2018. Planforslaget innebærer 64100 m2 bruksareal (BRA) bebyggelse med høyder tilsvarende 3–11 etasjer pluss takoppbygg, hvorav ca 480-550 boliger. Noreveien 24 og 26 reguleres til bevaring med ny bruk. Dagens friområde i nord erstattes i planområdet. Oslobygg KF fremmer alternativ 2 med 4-parallell skole og flerbrukshall og mindre utnyttelse i feltene i vest, 51450 m2 BRA i 3-10 etasjer pluss takoppbygg, og ca 265-335 boliger. Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 09.01.2024. Se saksnummer: 2025/06932.

- C.A. Torstensens vei 65, Byggesak: Riving av enebolig og oppføring av leilighetsbygg med 3 boliger. Se saksnummer 2025/10447.

- Ullernchausséen 1 - Ulovlighetssak: melding om mulig ulovlig tiltak - takkonstruksjon og teknisk anlegg med støyulemper. Se saksnummer 2026/09372.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plansaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 3 232,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, revisjon, renhold av fellesarealer, drift og vedlikehold, strøm fellesarealer samt TV og bredbånd etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år. / ca. 9 500–11 000 kwh. pr. år.
Sameiet har fellesavtale med Vikenfiber/Altibox som inkluderer fiberbredbånd (50/50 Mbit/s) og TV med arkiv og opptak. Kostnadene er inkludert i felelsutgiftene. Én Altibox-dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 075 853 ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). 

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 8 303 412.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.  

Eiendomsskatten utgjør ca. kr. 1 551 for 2026. 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 1 551 for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 12 443,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 18 786,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er ca. kr 467 228,21 pr. 12.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB
Lånenummer: 1636.93.48411
Type: ANNUITET MV, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.09.2026: kr 467 228,21
Innfrielsesdato: 01.10.2029
Rente: 7,15 %

8 400 000,00 Prisantydning
18 786,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 418 786,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

210 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
211 540,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
221 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 630 326,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 640 276,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Medalen Handeland og Sondre Medalen Handeland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Hoffsveien 88/90, med sameiebrøk 83/3420.
- Sameiet består av 25 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
- Forretningsfører er SK Eiendom AS.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring med polisenummer 3121507.1.1.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret.
- Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00.
- Elektrisk- og gassgrill er tillatt under forsvarlig bruk. Kullgrill er kun tillatt på bakkenivå. Engangsgrill er ikke tillatt.
- Styrets godkjennelse må innhentes før endringer som påvirker bebyggelsens utseende igangsettes.
- Sykler og barnevogner kan plasseres på anvist plass i garasjeanlegget.
- Sameiet har avtale med Vikenfiber/Altibox om fibernett, internett og TV.

Saker og vedtak fra ordinært årsmøte 28. april 2026:
- Årsberetning og regnskap for 2025 samt budsjett for 2026 ble enstemmig godkjent.
- Styrets forslag om innbetaling av en ekstra måneds felleskostnad innen 15. oktober 2026 ble enstemmig vedtatt.
- Det ble orientert om et fremtidig vedlikeholdsbehov estimert til ca. 2,5–3 MNOK de nærmeste årene, herunder takrehabilitering og utskifting av vinduer. Dette kan medføre behov for egenandeler og eventuelt opptak av lån.
- Forslag om å engasjere energirådgiver ble oversendt styret for videre vurdering.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Rehabilitering av 2 terrasser i 4. etasje i nr. 90 etter vannskader.

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering av taket, planlagt/vurdert høsten 2026 eller 2027 (estimert til ca. kr 800 000,-).
- Det bør vurderes oppussing av fasade mellom inngangspartiene (kostnadsramme inntil kr 100 000,-).
Sameiet regner med et vedlikeholdsbehov de nærmeste årene som vil kunne beløpe seg til 2,5-3 MNOK. Det kan derfor bli aktuelt med innbetaling av egenandeler eventuelt kombinert med et lite lån. Det ser videre ut til å være full enighet om å innbetale 2 ekstra månedsleier i 2027, en om våren og en om høsten.
Styret opplyser 13.10.2026 at det vil bli noen kostnader for seksjonseierne i forbindelse med ovennevnte arbeider, da sameiet ikke kommer til å ta opp noe lån. Sameiet har også noe egenkapital. Videre opplyser styret at det per tidspunkt ikke er noen plan om husleieøkninger, men at hva som skjer fremover avgjøres på den årlige generalforsamlingen.

Reguleringsplaner for Smedstad-området:
Styret forsøker å holde seg oppdatert på reguleringsplaner for Smedstad-området og hvilke konsekvenser det kan få for bomiljøet i sameiet på sikt. Det har i følge sameiet skjedd svær lite i 2025, men Gjelsten bolig har blant annet kjøpt opp 4 eiendommer i nærområdet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,82 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk ( Kunderabatt) 1 visnig gratis  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - SK Eiendom  kr 6 725,00
Innhenting av erklæring (Seksjonering, Bruksrett, adkomstrett)   kr 1 740,00
Innhenting av informasjon forretningsfører SK EIendom  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning. 4.58 promille.  
Fotografering  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0201/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26201

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 12:27