Orionveien 11B

Orionveien 11B, 0489 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 509, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 111 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 35 kvm: Trappegang, vaskerom og tre innvendige boder
1. etasje 37 kvm: Entré, kjøkken og stue
2. etasje 36 kvm: Trappegang, bad og tre soverom

BRA-e:
Frittstående sykkelgarasje:
1. etasje 3 kvm: Gulvareal utgjør 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E)

Åpent areal:
1. etasje 5 kvm: Terrasse

Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 17 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 0 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-I). De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17kvm.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Boligen er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.
Profilert entrédør. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og
ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
-Våtrom, baderom 2. etasje. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i tilstandsrapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

-Våtrom, vaskekjeller: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i tilstandsrapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

-Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader.

 Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
-Kjøkken, 1. etasje: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

-Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.

-Boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler): Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Enkelte innerdører bærer preg av slitasje.

-Andre rom - 1. etasje: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Innerdører bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

-Rom under terreng - Kjelleretasje: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.

-Uinnredet kaldloft: Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l)Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 0 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

-Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det observeres enkelte riss på skorsteinen i stue.

-Innvendige trapper - Trapp mellom 1. og 2. etasje: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene.

-Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

-Vinduer og ytterdører: Vinduer fra byggeår og 1981 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

-Yttertak: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold (for høyt fra bakken for sikker ferdsel). Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens vurderte alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen kan ha nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Materialene i takutstikket (gesims) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

-Terrasse: Overflatematerialer på terrassens gulvflate med betong viser tegn til slitasje.

-Trapp ved terrasse: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

-Grunnmur, fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss og avskalling av murpuss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

-Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

-Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

-Andre byggverk: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig.

Det er gitt TGIU på følgende:
-Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Mer informasjon finnes i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
-Ny varmtvannstank november 2010
-Huset ble malt i 2012
-Vinduene ble malt i 2013
-Nytt vindu oppe, samt nytt tak ute og inne i 2018
-Nytt vindu på kjøkken i 2019
-Ny terrassedør og rekkverk i 2019
-Huset ble malt og byttet slitt rekkverk i 2019

Halvpart vertikaldelt tomannsbolig med rolig og barnevennlig beliggenhet i blindvei. Boligen selges som et oppussingsobjekt, men med flott beliggenhet, herlig hage og god planløsning ligger forholdene godt til rette for at en ny eier kan sette sitt eget preg på boligen og skape sitt drømmehjem. Huset ble malt i 2019, samtidig ble noe slitt treverk byttet. Det er gitt tilstandsgrad 3 iht. tilstandsrapporten på ytterkledningen, se vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon. I 2018 ble det satt inn nytt vindu på det ene soverommet og lagt nytt tak. Det ble også byttet vindu på kjøkkenet og satt inn ny terrassedør i 2019.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Lys entré med plass til å henge fra seg yttertøy, med videre adkomst til både kjøkken og stuen.

Separat kjøkken med innredning av eldre dato. Rommet har godt med naturlig lys via vinduet med utsyn over hagen på fremsiden av huset. Ved modernisering er det fine muligheter for å skape enda mer oppbevarings- og benkeplass.

Stuen ligger vegg i vegg med kjøkkenet, og fremstår lys og med god plass til både spisebord og sofa med tilhørende mediemøblement. Terrassedøren i stuen tar deg ut til en koselig terrasse på ca. 5 kvm med trapp ned til hagen.

Herlig syd-vestvendt hage med gode solforhold. Her er det god plass til både fotballspill, trampoline og rekreasjon!

2. ETASJE

I 2. etasje samles boligens tre soverom. Soverommene er av varierende størrelse og utforming. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. De to andre soverommene passer ypperlig som barnerom.

Baderommet ligger fint til ved soverommene, og er innredet med gulvstående toalett, servantmøblement og dusjsone. Det gjøres oppmerksom på at badet har i sin helhet fått tilstandsgrad 3 iht. tilstandsrapporten, og det må forventes at badet må pusses opp innen kort tid.

For ekstra lagring av sengetøy, håndklær osv. er det oppbevaringsplass i kott i gangen.

KJELLER

Kjelleren byr på mye lagringsplass med sine tre boder. Den ene av disse bodene er benyttet som vedbod, veden som ligger i boden medfølger boligen.

Det er også et vaskerom i kjelleren, her finner du varmtvannsberederen og en stor utslagsvask. Vaskerommet har i sin helhet fått tilstandsgrad 3 iht. tilstandsrapporten og det må forventes fornying innen kort tid.

SYKKELGARASJE
På fremsiden av boligen er det plassert en sykkelgarasje med god plass til alt fra sykler, gressklipper, barnevogn o.l.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisk oppvarming og ildsted plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tomannsboligen, datert 11.12.1952. Det foreligger også ferdigattest på sykkelstall datert 05.08.1963. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 12522, tinglyst 22.10.1951, type heftelse: Bestemmelse om vei. Servitutten omhandler eiendommens midlertidige fritak for opparbeidelse av vei i 8 meters bredde. Veien er inntil videre godkjent i sin nåværende bredde med 5 meter bred kjørebane. Eier forplikter seg til, når Oslo kommune måtte forlande det å opparbeide veien med kloakk langs tomta i inntil 8 meter bredde.

Dagboknr 11733, tinglyst 02.10.1952, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Denne servitutten omhandler bestemmelser i forbindelse av deling av tomannsboligen. Bestemmelsene omhandler 1. Eierne har adkomst til naboeiendommen for vedlikehold eller reparasjon. 2. Plikt til ensartet utvendig vedlikehold, og at utvendig maling må skje samtidig og med ens farge. 3. Det må ikke settes opp høyere gjerde eller hekk enn 0,6 meter mellom eiendommene. 4. Eierne har gjensidig rett til å føre vann- og kloakkledninger til sine eiendommer over den annens grunn, samt foreta nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene når dette er påkrevd. 5. Vann- og kloakkvesenet har rett til når som helst å la avstenge og forsegle en felles hovedstoppekran eller de særskilte stoppekraner når dette er nødvendig eller ønskelig, hva enten det er begrunnet av tekniske hensyn eller for å få trufne bestemmelser respektert, uansett hvilken av eiendommene det gjelder. 6. Eierne forplikter seg til i fellesskap å vedlikeholde de vann- og kloakkledninger som er felles samt den felles septiktank.

Dagboknr 168, tinglyst 08.01.1953, type heftelse: Erklæring/avtale. Felles bryggerhus/tørkerom. Servitutten omhandler bestemmelser i forbindelse av deling av tomannsboligen. Bestemmelsene omhandler bl.a. at huset har felles bryggerhus og tørkerom med gjensidig bruksrett. Naboen har bruksrett samt adkomstrett til tørkeplass på eiendommen.

Dagboknr 169, tinglyst 08.01.1953, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten er en overenskomst mellom enhetene i tomannsboligen med bestemmelser.

Dagboknr 2927, tinglyst 10.03.1962, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Sykkelstativ. Servitutten omhandler midlertidig godkjennelse av oppføring av sykkelstall. Eier og etterfølgende eiere forplikter seg til å fjerne sykkelstallen uten erstatning dersom bygningsrådet måtte forlange det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Boligen er rengjort før visning og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Veden som ligger i kjellerboden medfølger boligen.

Meget attraktiv beliggenhet sentralt på Grefsen med kort avstand til det aller meste av betydning for barnefamilien. Orionveien er en svært barnevennlig, lite trafikkert blindvei uten gjennomgangstrafikk.

I nærområdet finnes det et stort utvalg av matbutikker. SPAR på Myrerjordet med ferkvaredisk og godt utvalg, søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, Kiwi på DIsen, Coop Prix i Marsveien og Midtoddveien, samt en stor og veldig fin Rema-butikk ligger alle innen kort vei fra eiendommen. Storhandelen kan man gjøre unna på Storo Storsenter som har ca. 130 butikker, med blant annet vinmonopol, stor matvareforretning, flere spisesteder og klesbutikker.

På Grefsenplatået er det en nyånet bakeri, grønnsaks- og blomsterbutikk, Bellas restaurant og pizzeria, Grefsen sushi m.m. Boligen ligger også nært Kakeriet og Pizzasjapp'a i Glads vei, samt Teknisk museum med avdeling fra Åpent Bakeri.

Nydalen er heller ikke langt unna, her finner du flere spisesteder og kaféer som Crudo, Peppes pizza, Godt Brød og Joe & The Juice. Nydalen kan også by på ODEON kino, landets største IMAX-kino.

Er familien interessert i friluftsliv, kan området tilby det aller meste. Grefsenåsen, Lillomarka, Maridalen og Nordmarka byr på milevis med flotte skiløyper, og ellers fantastiske turmuligheter året rundt. Oslo skisenter har et flott alpinanlegg på Trollvann/Grefsenkollen ca 7 minutters kjøretur fra eiendommen.

På andre siden av Grefsenveien ligger Sverre Enevolds plass (Jupiterjordet) som er et flott friområde med huskestativ, lekestativ, klatretårn, fotballbane og sandkasse for de minste.

Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til store og små og de siste årene er det bygget flere flerbrukshaller/idrettshaller i forbindelse med utvidelse av skolene og Grefsen stadion.

Holdeplass for trikk et par minutter unna på Grefsenplatået og holdeplass for buss i Kjelsåsveien. Tar du trikken 3-4 holdeplasser sørover kommer man til Storo, som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med t-bane, tog, buss, trikk og flybuss.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Grefsen barneskole og Engebråten ungdomsskole. Det er flere private og kommunale barnehager i bydelen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra hjemmesiden til kommunen, som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 333 kvm. Tomten er opparbeidet med plenareal og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Boligen har en frittstående sykkelgarasje.
Sykkelgarasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 633,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 693 101,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 1 775,-  pr. 2026.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
283 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 763 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Johansen og Thor Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 150,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport med plantegninger for tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 955,00
Foto kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0072/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2672

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 12:41