Grorudveien 39A

Grorudveien 39A, 0976 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 438, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Grorudv 39 Borettslaget, organisasjonsnummer 953519925

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
1. etasje 73 kvm: Entrè, bad, 3 soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 11 kvm: Sydvendt balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Badet er utvidet, hvor det er etablert et nytt sluk. Dette er ikke omsøkt/godkjent av kommunen.

Opprinnelig bod er nå en del av stue, og det er laget mindre soverom og en åpen entréløsning. Kjøkken er flyttet ut i stuen og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1982 og ferdigstilt i 1983. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Etasjeskillere er av betongdekke. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, som ikke er besiktiget. Leiligheten har vinduer med 3-lags pressglass fra 2011. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren er en skyvedør med 2-lags pressglass fra 2011. Innvendig har boligen glatte innerdører. Det er en sydvendt balkong på ca. 10 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stålkonstruksjon og glassfelt.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Det foreligger samsvarserklæring for arbeid utført etter 1999.

Det er montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong
- Rekkverk: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Oppgradering av alle overflater (himlinger, vegger, nye laminatgulv).
- Bad oppgradert med nye fliser på gulv og vegger, elektrisk gulvvarme, innfelte downlights, nytt sanitærutstyr (vegghengt klosett, servantinnredning, dusjvegg i glass) og opplegg for vaskemaskin. Utført av Kurson AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Kjøkken flyttet til stuen og oppgradert med ny innredning, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og Waterguard. Ny kjøkkenventilator. Opprinnelig kjøkkenrom omgjort til soverom.
- Elektrisk anlegg oppgradert med nytt sikringsskap (automatsikringer), nye kurser, stikkontakter, brytere og downlights i alle rom. Utført av Rett Elektro. Samsvarserklæring foreligger.
- Vann- og avløpsrør skiftet ut med plastrør (rør-i-rør-system for vannledninger). Utført av Limus. FDV- og samsvarsdokumentasjon foreligger.

Dette er en gjennomgående totaloppusset 4-roms leilighet med en arealeffektiv planløsning. Boligen ble vesentlig pusset opp i 2026 med nytt bad, nytt kjøkken, elektrisk, nye overflater og nye rør, og fremstår klar for innflytting. Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken skaper et sosialt og lyst allrom, med direkte utgang til en sydvendt balkong.

Entré:
Du trer inn i en funksjonell entré med downlights i taket som gir god belysning. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Fra entréen er det direkte tilgang til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen er et lyst og åpent rom med elektrisk gulvvarme som sikrer en jevn temperatur. Rommet har plass til både en sofagruppe og et spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet binder de sosiale sonene sammen. Store vindusflater og en skyvedør i glass gir godt med dagslys og leder ut til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2026 og har en moderne innredning med glatte fronter og god skap- og benkeplass. Alle hvitevarer er integrerte: induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Belysning under overskapene gir godt arbeidslys på benken, og en ventilator med kullfilter er plassert over kokesonen. For ekstra trygghet er det installert både komfyrvakt og Waterguard. Varmtvannsberederen er praktisk plassert i et benkeskap.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 10 m². Beliggenheten gir gode solforhold og gjør uteplassen til et fint supplement til stuen store deler av året.

Bad:
Badet ble i sin helhet totalrenovert i 2026 med moderne materialvalg. Rommet har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett og en dusjsone med glassvegg. Innredningen består av en servant nedfelt i skap og et speil med integrert belysning. Det er også opplegg for vaskemaskin. Avtrekket er mekanisk.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Det ene rommet, som opprinnelig var kjøkken, er i dag innredet som et fullverdig soverom. De to andre soverommene har også god størrelse, med plass til seng og garderobeløsninger. Alle rommene varmes opp med panelovner.

Overflater:
Gulv: Laminat.
Vegger: Malte plater.
Himling: Malte plater med innfelte downlights. Alle overflater er fra 2026.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 2 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Boligen varmes opp med panelovner, og det er elektrisk gulvvarme i stue og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 30.11.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for fasadeendring datert 15.02.2012.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, sist revidert 11.05.1981. De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Badet er utvidet, hvor det er etablert et nytt sluk. Dette er ikke omsøkt/godkjent av kommunen.

Opprinnelig bod er nå en del av stue, og det er laget mindre soverom og en åpen entréløsning. Kjøkken er flyttet ut i stuen og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken.

Tiltak vedrørende utvidelse av bad med nytt sluk, samt innlemming av bod i stue er søknadspliktige tiltak. Tiltakene er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen kreve tilbakestillelse. Kjøper står ansvarlig for all risiko og kostnader knyttet til dette. Del av stue som opprinnelig er bod er ikke godkjent for varig opphold.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1996/74738-2/105 31.12.1996 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 80 år
Årlig festeavgift: NOK 17 437
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelser om overdragelse
Med flere bestemmelser
Pant for forfalt festeavgift

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet forkjøpsrett, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, festeavgift og en obligasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt til på Nedre Grorud, et etablert og rolig boligområde. Her er hverdagslogistikken enkel med gangavstand til skoler for alle trinn. Nordtvet skole og Groruddalen ungdomsskole ligger begge under ti minutters gange unna, og for de minste er det flere barnehager i nabolaget, med Rasmusbakken barnehage kun et par minutter fra døren.

De daglige innkjøpene kan gjøres på Veitvet Senteret, en kort spasertur unna, eller hos Meny og Rema 1000 på Kalbakken. Grorud Senter tilbyr også et bredt utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek og vinmonopol, alt innenfor en 10-12 minutters gange.

For fritid og aktivitet finnes det mange muligheter i nærområdet. Grorud idrettsanlegg og Flaengrenda ballbinge er samlingspunkter for sport og lek, og ligger bare noen minutter unna. Det er også kort vei til treningssenter som Fresh Fitness på Kalbakken. Området byr i tillegg på fine turmuligheter langs Alnaelva.

Kollektivtilbudet er godt med busstoppet Sagstuveien et par minutters gange fra boligen. Herfra går busslinjene 66 og 79. Grorud stasjon med togforbindelse og Kalbakken T-banestasjon er også innen gangavstand, noe som gir effektiv reisevei til Oslo sentrum og andre deler av byen. For bilister er det enkel adkomst til hovedveinettet, og Oslo Lufthavn Gardermoen er under en halvtimes kjøretur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grorud skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 054kvm som tilhører borettslaget.
Ca. 25 000,- i festeavgift.

Det er 11 parkeringsplasser til utleie. Henvendelse til styret for venteliste. Plassen følger i prinsippet ikke leiligheten ved salg, og det er intern forkjøpsrett på plassene. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til privat institusjon og forsamlingshus i henhold til reguleringsplan 7667 datert 08.02.1967 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plansak 7667 er: Klage over bygningsrådets vedtak av 14/12 -66, sak 580/66, vedrørende endring i stedfestet plan for Losje Fremtidens Vel, Grorud. Eiendommen er stadfestet til oppfølgingsplan S-1240 som sier at området er regulert til byggeområde for boliger. Eiendommen har blitt brukt til boligområde siden 1983.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201510912 - Reguleringssak: Grorud stasjon - Planprogram med VPOR. Grorud stasjon er i kommuneplanen vist som knutepunkt egnet for bymessig fortetting med blandet arealbruk. Planarbeidet skal tilrettelegge for utvikling av boliger, handel, næring, torg, parker og mulig gjenåpning av Alna-elva. Det skal også sikre gode løsninger for gående, syklende og kollektivreisende.

Saksnummer 202111779 - Nordtvetveien 32 - Planforslag til offentlig ettersyn - Oppføring av boliger.

Saksnummer 202316398 - Reguleringssak. Kalbakkveien 4 - 6 - Utarbeidelse av planforslag. Planforslaget har til hensikt å skape et nytt nabolagssentrum på Kalbakken. Eksisterende bygg skal inngå i et nytt urbant anlegg med torg, handel, tjenesteyting, boliger og utearealer. I Friområdet skal den nedgravde bekken åpnes. Mot Kalbakkveien skal fortau, vegetasjon og offentlig torg opparbeides. Mot Trondheimsveien skal fortau videreføres og vegetasjon etableres.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 698,91 pr. mnd. og inkluderer TV, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 523,91
- TV: kr 175,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Eiendommen er tilknyttet leverandør av TV, men ikke internett leverandør. Avgift faller den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.220.303 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 319,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 196 058,17 pr. 17.04.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 3 500 967,- pr. 17.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207709921
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 17.04.2026: kr 2 394 679,-
Andel av saldo: kr 134 109,48
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,49%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207939676
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.04.2026: kr 1 106 288,-
Andel av saldo: kr 61 948,69
Innfrielsesdato: 30.08.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,49%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 900 000,00 Prisantydning
196 058,17 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 096 058,17 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 725,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
7 815,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
17 765,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 103 873,17 Totalpris inkl. omkostninger
5 113 823,17 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oda Brandt Kjelsen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Grorudveien 39.
- Borettslaget er et frittstående borettslag og er ikke tilknyttet et boligbyggelag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 568734.
- Regler for dyrehold er beskrevet i husordensreglene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, og overtakelse bør skje etter at godkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke. Søknad om avklaring av forkjøpsrett sendes til styret. Elektronisk forhåndsutlysing støttes ikke. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling  kr 23 000,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0155/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26155

Sist oppdatert: 05. mai 2026 kl. 13:33