Granvegen 2

Granvegen 2, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 336, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 300, ideell andel 2/26

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm

BRA-i:
Underetasje 79 kvm: Stue, to soverom, vaskerom, toalettrom og to boder.

1. etasje 85 kvm: Kjøkken, stue, bad og to soverom.

BRA-e:
Garasje 18 kvm: Garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport en enebolig oppført i 1971. Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, med liggende og stående bordkledning. Etasjeskiller er utført som trebjelkelag, og det er støpt betong i kjelleren. Grunnmuren er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med betongtakstein. Takrenner og nedløp er av metall. Boligen har en mursteinspipe med tilkoblet ildsted.

Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det elektriske anlegget ble montert før 1999, og installeringstidspunktet er ukjent.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og håndslukkere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Underetasje Vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Halvparten av forventet levetid er nådd for både undertak og taktekking. Det er registrert mosegroing på taket.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Halvparten av levetiden er nådd på renner nedløp og beslag.
- Takkonstruksjon/Loft: Loftkonstruksjoner med denne alderen anses som risikokonstruksjon.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Kledningen er fra byggeåret og viser synlige tegn til elde og slitasje.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer har passert 20 år.
- Ytterdører: Dørene er over 20 år gamle og har nådd omtrent halvparten av forventet levetid.

Innvendig
- Overflater - gulv: Eldre innvendige overflater uten vesentlige tekniske avvik. Det er stedvis påvist knirk i gulv i 1. etasje.
- Overflater - vegger og himlinger: Eldre innvendige overflater har synlig slitasje og estetisk forringelse.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipen har nådd omtrent halvparten av forventet levetid.
- Rom under terreng: Det er påvist forhøyede overflateverdier og mineralgjennomslag på åpen mur mot terreng.
- Innvendige trapper: Det er registrert en del overflateslitasje på trappen.
- Innvendige dører: Dørene er fra byggeåret 1971 og har synlige bruksspor og slitasje som er forventet etter alder.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Halvparten av forventet levetid for de innvendige vannledningene er nådd.
- Innvendige avløpsrør: Avløpsrørene har nådd omtrent halvparten av forventet levetid.
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen har passert forventet levetid.
- Grunnmur og fundamenter: Eldre grunnmur with synlige tegn til fuktgjennomtrenging.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Halvparten av forventet levetid for utvendige vann- og avløpsrør er nådd.

Kjøkken - 1. Etasje
- Avtrekk: Ventilatoren har nådd omtrent halvparten av forventet levetid.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon: Membran har nådd halvparten av levetiden.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er fuktsvell i servantinnredningen. Det er ikke drensåpning på det vegghengte toalettet.

Toalettrom - Underetasje
- Avtrekk/ventilasjon: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Helse, Miljø og Sikkerhet
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
- Håndslukkere er eldre enn 10 år

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2008:
- Oppgradering av badet i 1. etasje der rommet ble flislagt og utstyrt med elektriske varmekabler

2002:
- Montering av kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i kompositt

Eneboligen fra 1971 som ligger høyt i terrenget og er usjenert fra flere sider.
Eiendommen har en svært god utsikt med vid horisont over omgivelsene.
Boligen er fordelt over to plan: 1. etasje med stue, kjøkken, bad og to soverom, og underetasjen med hall/stue, to soverom, toalettrom, vaskerom og to boder.
Standarden er fra byggeåret med enkelte oppgraderinger underveis, blant annet kjøkkeninnredning fra 2002 og bad fra 2008.
Boligen har vært i samme families eie siden 1980 og bærer preg av å ha vært godt brukt og godt likt.

Underetasje, vindfang og stue:
Adkomsten til boligen er i u.etg. med trapp fra gårdsplassen.
Inngangen leder direkte inn i underetasjens hall/stue.
Her er det flislagt gulv og en vedovn som gir rommet godt med varme.

Soverom i underetasjen:
I underetasjen er planløsningen endret noe fra opprinnelig og godkjente tegningene.
Det er fortsatt to soverom, men det er flyttet vegger og byttet bruksformål fra hagestue til soverom iht. originale bygningstegninger.
Adkomst til det innerste soverommet er via det andre soverommet.
Hallen/stuen er etablert i opprinnelig godkjent soverom.

Rommene har trepanel på vegger og tak, noe som gir dem et lunt, tradisjonelt preg.
Her er plass til seng og møblering.

Toalettrom, underetasje:
Toalettrommet i underetasjen har fliser på gulv og malt panel på vegger og i tak.
Det er utstyrt med servant og toalett.

Vaskerom, underetasje:
Vaskerommet ligger i underetasjen og har malte muroverflater samt panel på vegger og tak.
Det er utstyrt med opplegg for vaskemaskin og skyllekum. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Stue, 1. etasje:
Romslig stue med vinduer på to sider og utgang til uteplass.
Vinduene slipper inn godt med lys og gir godt utsikt over omgivelsene.
Stuen har plass til både sofagruppe og sittegruppe. Mursteinspipen antas å gi mulighet for etablering av peisiovn.
Gulvet er parkett. Det er målt en høydeforskjell på ca. 16 mm gjennom hele stuen, noe som er synlig og bør undersøkes nærmere.

Kjøkken, 1. etasje:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2002, og har profilerte fronter og benkeplate i polert granitt.
Innredningen har godt med oppbevaringsplass med både over- og underskap.
Hvitevarer omfatter kjøleskap, platetopp, stekeovn og oppvaskkum av stål.
Kjøkkenventilator med avtrekk ut ble montert i 2000. Det er vindu mot hagen som gir dagslys og utsyn til grøntarealene rundt huset.

Bad, 1. etasje:
Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2008 og har flislagte gulv og vegger.
Gulv med elektriske varmekabler.
Innredningen består av skap, servant og speil med belysning over.
Veggmontert toalett og frittstående badekar.
Det originale badet ble utvidet ved å fjerne vegg og etablert dusjnisje i tidligere gang.
Badet mangler dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt.

Soverom i 1. etasje:
De to soverommene i 1. etasje har plass til dobbeltseng og møblering.
Rommene ligger stille og skjermet på østsiden av boligen.

Uteplass og hage:
Boligen har en steinlagt uteplass på baksiden med plass til hagemøbler.
Hagen er etablert med beplantning rundt tomten og gir god avskjerming.
Selger opplyser at det er sol på hoveduteplassen fra tidlig morgen til tidlig ettermiddag, og at det høyere opp på tomten er mulighet for sitteplasser med enda mer sol utover dagen. Tomten er på 641 m² og selger peker på muligheter for videre utnyttelse.

Lagring:
I underetasjen er det tre boder.
Det er også en frittstående garasje på ca. 18 m² på eiendommen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Det er elektriske varmekabler i baderomsgulv i 1.etg.
Peisovn i hall/stue u.etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1971. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 08.08.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 13.05.1971.
Ferdigattesten omfatter ikke avvikene fra de godkjente tegningene til dagens planløsning:

1.etg.
- badet i 1.etg. er utvidet med dusjnisje i areal tiltenkt gang.
- kjøkkendør flyttet til stuevegg. Det er etablert kjølehjørne der den opprinnelige døren var.

U.etg.
- tidligere vindfang er fjernet og det er etablert soverom i tiltenkt havestue.
- det innerste soverommet har tilkomst via det andre soverommet.
- godkjent soverom er gjort om til stue, og vegg er flyttet nærmere den tiltenkte hagestuen.
- den ene boden er delt av med vegg sånn at en tredje bod er etablert innenfor.

Tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent. Det tas spesifikt forbehold om at havestue som benevnt i originale byggetegninger, som er omgjort til soverom, lovlig er omgjort uten krav om søknad da det anses som del av eiendommens hoveddel og godkjent som oppholdsrom.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på andel av GNR 106, BNR 300:

1971/101784-1/8 13.04.1971 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighetshaver: Gnr. 106 bnr. 208
Erklæringen godtar at et rekkehus på gnr. 106, bnr. 208 plasseres 1,8 meter fra eiendomsgrensen til gnr. 106, bnr. 300. Samtidig forplikter eier av gnr. 106, bnr. 300 seg til å plassere sitt hus slik at avstanden mellom bygningene blir minst 8,0 meter.

1972/100411-1/8 21.01.1972 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Vegvesenets betingelser vedtatt
Erklæringen gjelder tillatelse til å legge en 8" overvannsledning under/langs fylkesvei ved gnr. 106, bnr. 300. Eier eller bruker er forpliktet til for egen regning å foreta endringer eller fjerne ledningsanlegget dersom vegvesenet senere finner dette nødvendig.

Heftelser på GNR 106, BNR 336:

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1970/100296-5/8 20.01.1970 BESTEMMELSE OM VANN/KLOAKK
Rettighet hefter i: KNR: 3224 GNR: 106 BNR: 249
Uteglemt registrert
27.01.2025 Arkivref. 24/18335-2
Rettet etter tingl. §18
Eiendommen er berettiget til å legge stikkledninger for vann, kloakk og overvann over tilstøtende tomter frem til hovedledninger etter stadfestet plan.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eneboligen ligger i Granvegen på Løvenstad i Rælingen kommune, i et etablert boligstrøk dominert av eneboliger og med skog tett innpå baksiden av tomten.
Hele skogen bak huset er fellesareal (gnr 106, bnr 300) som eies av eiendommene i Granvegen.

Området er rolig, med lite gjennomgangstrafikk, og nabobebyggelsen er av samme karakter rundt hele eiendommen. Fra tomtens bakside åpner det seg mot skogsterreng som strekker seg videre østover.

Løvenstad skole (1.-7. trinn) ligger i gangavstand, og Sandbekken ungdomsskole er nådd på et kvarters gange. Det er også flere barnehager i nærheten, blant annet Løvenstad barnehage og Løvlia barnehage, begge innen ti minutters gange. Dagligvarehandelen er enkel å få unna: Coop Extra Løvenstad ligger et par minutters kjøring unna, og det finnes et ballfelt i gangavstand for de minste.

Kollektivtilbudet er godt. Bussholdeplassen ved Skytilveien ligger et par minutters gange fra eiendommen, med linje 310 som gir forbindelse videre i området. Lillestrøm stasjon nås med bil på under ti minutter, og derfra er det tog til Oslo S på rundt tjue minutter. Gardermoen er om lag en halvtime unna med bil.

Marka er tilgjengelig rett fra nabolaget, med stier inn i skogen bak bebyggelsen. Det er også turveier ved vann i området, godt egnet for daglige turer. Lillestrøm med sitt handelstilbud, inkludert Lillestrøm Torv, er nådd med bil på under ti minutter.

Barnehager:
Løvenstad barnehage: 8 min. gange
Løvlia barnehage: 9 min. gange
Østre Strøm Fus barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
Løkkeveien ballfelt: 6 min. gange
Fresh Fitness Strømmen: 20 min. gange
SATS Lillestrøm: 6 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 641 kvm. Tomten er relativt flat og delvis opparbeidet med plen, beplantning og hellelagt uteplass. Delen av eiendommen er naturtomt. Innkjørselen er asfaltert.

Denne eiendom eier en andel (2/26) av gnr 106, bnr 300 som består av et skogareal på 4 586 kvm, beliggende på østsiden av eiendommen.

Eiendommen har garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Innkjørsel til eiendommen går delvis over naboeiendom Granvegen 4. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon på dette forholdet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 012, Løvenstad Reguleringsplan, datert 29.12.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), vedtatt 15.02.2023. Hele eiendommen er her avsatt til boligbebyggelse. I henhold til planens bestemmelser gjelder kommuneplanen foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

I henhold til NVEs aktsomhetskart ligger eiendommen i et område med potensiell fare for kvikkleireskred. Området ligger under marin grense, og det er registrert mulighet for marin leire. Ved tiltak på eiendommen kan det bli stilt krav om geoteknisk vurdering.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 13 260,- for i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 12 603,-.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 743 kWh. pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie i Gjensidige.

Boligen er tilknyttet Get som leverandør av kabel-tv. Avtalen er sagt opp.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 946 989,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Cecilie Hallquist og Thor Hallquist

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk.  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - 5,71 promille av salgssum  
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 19 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0250/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26250

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 13:05