Gamleveien 35A

Gamleveien 35A, 1406 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 136, bruksnummer 34, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 211 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 94 kvm: Rom benyttet som trapperom, rom benyttet som gang, rom benyttet som vaskerom, rom benyttet som toalettrom, rom benyttet som bad, rom benyttet som badstue, rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjellerstue og to boder.
1. etasje 117 kvm: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 24 kvm: Terrasse. I tillegg er det en frittliggende markterrasse på 14 kvm.

Frittstående lekestue har et oppmålt areal på 3 kvm (ALH), men på grunn av lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), tilstandsgrad 2 (TG2) og/eller tilstandsgrad 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig med tilbygg fra ukjent år. Boligen er trolig bygget 1915-1917. Grunnmuren er av betong med sparestein. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takplater av metall fra 2006. Boligen har vinduer med trekarmer fra 2025, 2004 og ukjente årstall. Ytterdøren har glassfelt, og det er en terrassedør i tre fra 2012. Det er teglsteinspipe fra byggeår.

Frittstående lekestue i trekonstruksjoner med saltak tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3(TG3):

Våtrom - Bad 1.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det vurderes at rørgjennomføringene i våtsonen ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. Tettesjiktet har synlig sprekk og utettheter ved sluk. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Våtrom - Bad kjeller
- Helhetsvurdering: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og mangler tilluftsspalte. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Våtrom - Vaskerom kjeller
- Helhetsvurdering: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Det observeres rustproblematikk på skruene i sluket. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (kjellerbod ved rom benyttet som soverom). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 24 vektprosent, som tilsier et kritisk høyt fuktnivå og vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet og lukt som kan indikere fuktskade ble registrert. Det er observert vindsperrepapp og innvendig etterisolering uten utvendig isolering av grunnmuren, løsninger som er forbundet med fuktrisiko. Problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist eller tilstrekkelig festet. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom - Bad 1.etasje
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger langs nederste veggfliser.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Kjeller
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser og tegn til løs flis i entré.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 og soverom 2 kommer i kontakt med karm/terskel.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som stedvis utilstrekkelig grunnet manglende lufteventiler i yttervegger. Det vurderes også at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur mot grunn i bod.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karm/terskel.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende ventiler i grunnmur.

Spesialrom - Badstue
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Rommets vegger er en lukket konstruksjon som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventil. Fremtidig funksjon på teknisk utstyr er usikker på bakgrunn av alder.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen ved ildsted i 1. etasje. Skorstein uten ildsted har ikke fire frie sider.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm på soverom 2 og opptil 24 mm i stue.
- Kjelleretasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på deler av boligen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen på deler av sydvendt vegg.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Eksakt alder på undertaket er ikke kjent, noe som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er registrert avskalling/oppsmuldring i grunnmuren på nordvestvendt hjørne.
- Søyler og pilarer: Det observeres tegn til enkelte skader på søyler/pilarer til entré.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket på lekestuen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Ikke besiktiget.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke besiktiget.
- Takrenner og utvendige nedløp: Ikke besiktiget.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på grunn av begrenset inspeksjonsmulighet.

Terrasse / platting - Frittliggende
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de var skjult mot grunn.

Helse, miljø og sikkerhet:
Innvendige trapper

- Rekkverk og håndløper: Åpninger i rekkverket og i trappen er på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Terrasse / platting - Inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen fra gårdsplass har kun rekkverk på en side. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Drenering gravd opp og skiftet på deler av nordsiden, med montering av knotteplast mot hagen.
- Utskifting av enkelte vinduer i seksjonen.
- Ny Oso Smart varmtvannsbereder på 190 liter levert og montert, tilkoblet av Ski Elektriske Installasjon.
- Montert nye downlights på badet i 1. etasje, utført av AA Elektro.

2024:
- Drenering gravd opp og skiftet på deler av østsiden, med montering av knotteplast mot Gamleveien, utført av Bjerke Byggservice.
- Ombygging og oppgradering av innmat i sikringsskap med nye sikringer, overspennsvern og ny kurs til varmepumpe, utført av Ski Elektriske.
- Utbedring av vannskade i kjellerhall, vaskerom og toalett, inkludert lagt nytt gulv og tak i kjellerhall samt nytt tak i vaskerom og toalett etter toalettlekkasje, utført av Recover.
- Montert varmepumpe.

2021:
- Montert elbil-lader med egen kurs, utført av Ski Elektriske.

2020:
- Byttet utvendig kledning mot Gamleveien.

2016:
- Drenering gravd opp og skiftet, samt montert knotteplast langs grunnmur mot Folkets Hus på vestsiden, utført av Bjerke Byggeservice.

2012:
- Oppgradert baderom i 1. etasje med veggmembran, nytt sluk, ny rørføring i kjellertak under bad, samt gjennoppbygd gulv etter sluklekkasje, utført av Den Gode Nabo. Montering av ny terrassedør med karm og ramme av tre.

2006:
- Yttertak tekket med takplater fra Decra, montert nye nedløpsrør, samt kledd inn piper, utført av TRP Tak.

2005:
- Innredning av deler av kjelleretasjen.
- Lagt om innvendig hovedvannledning i kjellerstue, utført av Larmerud Rør.

Ellers diverse arbeider på det elektriske anlegget, med 7 stk. fremlagte samsvarserklæringer for arbeidene i perioden 2012-2026.

Halvpart av horisontaldelt tomannsbolig i 1. etasje med kjeller. Flott uteområde med terrasse på 24 kvm, stor gressplen, platting på 14 kvm og dukkestue. De siste årene er det gjennomført en rekke oppgraderinger: en del nye vinduer i 2025 og 2004, ny terrassedør i 2025, ny varmtvannsbereder på 190 liter i 2025, varmepumpe installert i 2024 og drenering skiftet på deler av nordsiden i 2025, østsiden i 2024 og vestsiden i 2016. Diverse el-arbeider er utført med samsvarserklæringer i perioden 2012-2026, herunder ombygging av sikringsskap med nye sikringer og overspennsvern i 2024 og ny kurs til varmepumpe. Kjelleretasjen ble innredet i 2005. Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2012. Nytt gulv og tak i kjellerhall, vaskerom og toalettrom ble utført i 2024 som følge av en forsikringssak.

1. etasje:

Entré:
Velkommen inn i en lys entré med flislagt gulv med gulvvarme. Praktisk skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass.

Stue:
Romslig stue med store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. Fine detaljer med bjelker i taket og heltre gulv. God plass til sofagruppe, spisestue og tilhørende møblement. Vedovn for ekstra hygge. Luft til luft varmepumpe fra 2024 er plassert mellom stue/kjøkken. Fra stue er det utgang til terrassen og videre ned til hagen.

Kjøkken:
Kjøkken i åpen løsning mot stue. Innredning med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nye fronter og skuffer i 2015. Praktisk kjøkkenøy med platetopp. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Fritthengende ventilator. Automatisk vannstopper med fuktsensor og brannslange under kjøkkenbenk. Forannevnte hvitevarer medfølger.

Soverom:
Det er to store soverom, begge plassert i 1. etasje. Hovedsoverom med skyvedørsgarderobe og adkomst til badet. Det andre soverommet har to skyvedørsgarderober.

Bad 1. etasje
Flislagt bad oppgradert i 2012 med veggmembran, nytt sluk, ny rørføring i kjellertak under bad, samt gjennoppbygd gulv etter sluklekkasje. Flislagt gulv med gulvvarme. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Stikkontakt på vegg over servant. Vegghengt høyskap. Dusjkabinett med dusjarmatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksvifte i himling.

Kjelleretasje:

Rom benyttet som kjellerstue:
Stort rom med god plass til sofagruppe, biljardbord og annet møblement. Gulvvarme. Peisovn for ekstra varme og hygge. Biljardbordet medfølger.

Rom benyttet som soverom:
Et stort rom som benyttes som soverom. God plass til seng, kontorpult og garderobeløsning.

Rom benyttet som bad i kjeller:
Baderom fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv. Fastmontert panelovn. Malt panel på veggflater. Takplater i himling. Gulvstående innredning. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående høyskap. Dusjkabinett med dusjarmatur. Naturlig avtrekksventil i himling. Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2025 plassert i hjørnet. Badet har et oppgraderingsbehov.

Rom benyttet som vaskerom kjeller:
Praktisk separat vaskerom fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv. Malt panel på veggflater. MDF-panel i himling. Vegghengt utslagsvask med armatur. Opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Rom benyttet som toalettrom kjeller:
Praktisk toalettrom med flislagt gulv. Malt panel på vegger. MDF-panel i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Automatisk vannstopper med fuktsensor plassert ved gulv.

Rom benyttet som badstue/Bod:
Badstue fra ukjent årstall. Synlig betonggulv med trelemmer. Sluk i gulv under trelemmer. Panel på vegger og himling. Naturlig avtrekksventil i himling. Elektrisk badstueovn (ikke i bruk). Hvis badstuen skal brukes må det legges opp ny kurs til ovnen.

Lagring:
To romslige boder i kjelleretasjen gir godt med lagringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Platetopp, kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin på kjøkkenet medfølger. Biljardbord medfølger. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Gulvvarme i entré, på badet i 1. etasje og i rom benyttet som kjellestue. Luft til luft varmepumpe fra 2024 i stue. Peisovn i stue og i rom benyttet som kjellerstue. Øvrig oppvarming fra panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eier opplyser at elektrisk ovn i badstue er frakoblet grunnet for liten kurs/sikring.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1915-1920-tallet. Usikkert byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Eiendommen er bygget før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1966. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1966.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg datert 02.11.1988.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg datert 09.09.1993. Tilbygget er ifølge matrikkelen tatt i bruk i 1987.
I tillegg er det i matrikkelen registrert et tilbygg hvor byggeår er 2025. Dette er registrert som fritatt for søknadsplikt og er lekehuset.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eiendommen (fasadeendring etter ominnredning) datert 19.11.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente seksjoneringstegninger datert 04.11.1988. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Betegnelse av rommene i 1.etasje er ikke beskrevet i de godkjente byggetegningene og det er dermed ikke mulig å sjekke faktisk bruk mot byggetillatelsen. Det antas at hele 1. etasje er ment som rom for varig opphold og er godkjent.

Hele boligens kjelleretasje er innredet i ettertid og det må antas at hele kjelleretasjen opprinnelig er byggemeldt som boder. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antatt godkjente rømningsveier. Kjelleretasjen har ikke utgang direkte til sikkert sted eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 399, tinglyst 03.02.1964, type heftelse: Bestemmelse om vannledning. Erklæringen gir Ski kommunale vannverk rett til å legge om en 10" støpejernsledning over eiendommen. Vannverket har rett til å tilse og reparere ledningene vederlagsfritt, og plikter å sette eiendommen i stand etter endt arbeid.

Dagboknr 3395, tinglyst 24.06.1971, type heftelse: Best. om vann/kloakkledning. Eier forpliktes til å overholde Ski kommunes vann- og kloakkreglement. Vann- og kloakkverket har rett til å inspisere anlegget. Eier må sløyfe private renseanlegg og koble seg til offentlig nett når verket krever det.

Dagboknr 9298, tinglyst 28.08.1985, type heftelse: Erklæring/avtale: Avtalen regulerer fordelingen av bruksrett til utearealene mellom de to seksjonene. Fellesutgifter til vedlikehold av tak, grunnmur, rør, septiktank m.m. fordeles likt. Den enkelte sameier har ansvar for vedlikehold av egne vinduer og utvendige vegger for sine eksklusive deler.

Dagboknr 5763, tinglyst 08.05.1991, type heftelse: Bestemmelse om veg, samt bestemmelse om rett til vedlikehold av vann- og kloakkledning over denne eiendom. Eiendommen gnr. 136 bnr. 116 har veirett over denne eiendommen, samt rett og plikt til å vedlikeholde sine vann- og kloakkledninger.

Dagboknr 198668, tinglyst 07.03.2008, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Eiendommen gnr. 136 bnr. 116 har atkomstrett i 5 meters bredde over denne eiendommen. Vedlikehold av atkomstveien fordeles med 2 deler på gnr. 136 bnr. 116 og 1 del på gnr. 136 bnr. 34 seksjon 2.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet i et etablert boligstrøk på Finstad i Ski, i Nordre Follo kommune. Nabolaget preges i all hovedsak av klassisk villabebyggelse og småhus med romslige, grønne hager og rolige gateløp. Her bor du tilbaketrukket i trygge og trivelige omgivelser, samtidig som du har kort gangavstand til hverdagens nødvendigheter, inkludert barnehager, skoler, nærbutikk og offentlig kommunikasjon.

For barnefamilier er beliggenheten spesielt godt tilrettelagt for en enkel hverdagslogistikk. Både Spilloppen barnehage og Rosenlund barnehage ligger en kort gåtur unna boligen. Barna har trygg skolevei til fots med Finstad barneskole og Magasinparken ungdomsskole i behagelig gangavstand. Ski videregående skole ligger en kort sykkeltur unna. Dagligvarene handles enkelt på Kiwi Finstad rett i nabolaget eller Meny i Nordbyveien. Trenger du et mer omfattende utvalg av forretninger, spisesteder, apotek og servicetilbud, ligger Thon Senter Ski en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet i området er svært godt tilrettelagt. Bussholdeplassen ved Folkets hus ligger kun 100 meter fra boligen. Det er ca. 14 minutter å gå til Ski stasjon. Med Follobanen det kun 12 minutter med tog fra Ski til Oslo S. . Det er fine aktivitetsarealer ved Finstad skole, samt treningssentre og gode rekreasjonsmuligheter i nærområdet.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Barnehager:
Spilloppen barnehage (0-5 år): 1 min. gange
Rosenlund barnehage (1-5 år): 4 min. gange
Hoelshytta barnehage (0-5 år): 8 min. gange

Barneskole:
Finstad skole (1.-7.klasse): 6 min. gange.

Ungdomsskole:
Magasinparken ungdomsskole: 8 min. gange.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 952,6 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Ifølge tinglyst sameieavtale fra 1985 er bruksretten til utearealet oppdelt mellom de to seksjonene. Det er satt opp tydelig skille/gjerde på tomten og hver seksjon benytter sin naturlige del av tomten og hagen. Tomten er flat og velholdt med blant annet to gamle epletrær.

Tomten har middels nøyaktig grenser. Kommunens eiendomskart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på >10<=30 cm. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. Det går vann- og avløpsledninger under hagen til huset bak i Gamleveien 35b.

Parkering på gårdsplass foran inngangspartiet. Fastmontert lader for elbil medfølger.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I tillegg til det offentlige vannet er det en egen brønn i hagen med pumpe.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan M7, SYD FOR NORDBYVEGEN, datert 05.02.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 953 m² er omfattet av formålet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037, vedtatt 17.06.2026. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I henhold til kommuneplanens § 1 gjelder kommuneplanens bestemmelser for nye tiltak dersom en reguleringsplan ikke har bestemmelser om det aktuelle forholdet.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner ihht. kommuneplanen:
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- Hensynssone H320_2: Flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16.942,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Kostnaden foran er stipulert etter et forbruk på 70m3 vann og avløp.

Eiendommen har i tillegg en egen privat brønn i hagen som kan benyttes til vanning og bilvask.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 36 200,- pr. år / 22 000 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 800,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 6 000,- pr. år.

Eiendommen har bygningsforsikring i Fremtind. Forsikringen er en fellesforsikring for hele huset som deles med nabo. Pris for hele huset er totalt kr 17.208,- per år, men denne enheten betaler 53 % av totalpris siden denne delen er hakket større. Denne delens andel er derfor kr 9.121,- per år. Dagens eier har hatt ansvar for forsikringen og så har nabo forskuddsbetalt for sin andel direkte til selger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.765.966,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

178 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
179 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
189 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 329 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 339 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Torstensen og Wenche Torstensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Trykte salgsoppgaver  kr 5 500,00
Visninger pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 31 831,00
Fotopakke stor med drone  kr 7 000,00
Stylingveiledning for boliger over 100 kvm  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0095/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2695

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 12:48