Husebyveien 82

Husebyveien 82, 1623 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 28, bruksnummer 24, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 273 kvm

BRA-i:
Kjeller - 82 kvm: Bad, rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjellerstue, rom benyttet som lagerrom
1. etasje - 87 kvm: Hoveddel: soverom, soverom 2, soverom 3, entré, gang, stue/kjøkken, bad
1. etasje - 28 kvm: Hybel: stue, gang, bad, kjøkken, entré

BRA-e:
1. etasje - 8 kvm: Utvendig bod

Garasje/Carport :
1. etasje - 46 kvm: Frittstående garasje
1. etasje - 22 kvm: Carport

Åpent areal:
1. etasje - 61 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig med hybel bygget i 1969. Enebolig på 1 etasje pluss innredet kjeller. Utvendig stående kledning av tre. Etasjeskillere av tre. Støpt gulv mot grunn. Saltak tekket med rupanel og pappshingel. Nedløp, takrenner og takhatter av plastbelagt stål. Innvendige overflater er pusset opp i nyere tid og har sammenhengende standard. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad kjeller > Sluk, membran og tettesjikt:
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Forskrift krever minimum 25 mm topp membran ved terskel til topp sluk. Når dette ikke er innfridd gir det automatisk TG3. Dette som følge av faren ved skade på nærliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje fra utsyr i rommet.

Bad hybel > Generell:
Bad med overflater som antas vare fra tilbygget ble satt opp i 1983-84. Det er satt inn nytt dusjkabinett i 2022. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på:
Utvendig > Taktekking:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

Utvendig > Nedløp og beslag:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget

Utvendig > Vinduer:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Utvendig > Dører:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Innvendig > Pipe og ildsted:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Innvendig > Rom Under Terreng:

Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert noen riss og sprekker som er normalt for byggemetode og byggetiden.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer:
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Tomteforhold > Terrengforhold:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Bad kjeller > Overflater Gulv:
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.

Stue/kjøkken hoveddel > Overflater og innredning:
Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.

Bad hoveddel > Overflater vegger og himling:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Bad hoveddel > Sanitærutstyr og innredning:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:
Bad hoveddel > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det ble boret mot bunnsvill fra trappeåpning mot bad. Traff på murvegg.

Bad hybel > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da badet allerede er gitt TG 3.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Bad i første etasje er pusset opp på dugnad med faglært/ ufaglærte 2022. Helsveiset membran. Har hele prosessen med bilder. Bad i sokkel ble bygget i 2019 i følge forrige eier.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja - Det ble opplyst om lekkasje fra tak av forrige eier og dette ble da en forsikringssak og deretter utbedret både utvendig og skader innvendig i stue.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja - I følge forrige eier ble alle vinduer byttet 2011 (ikke hybel), Shingel på tak 2009, Shingel på hybel 2014,Ny Verandadør 2016, Bygd terrasse ink inngang til sokkel 2016, Etterisolert 10cm på loft 2016.
Ny eier: Ny ytterdør 2023, Bytte noe kledning + malt alle bygg 2023, Ny trapp på terrasse 2024, montert blekk på alle vannbord/ tak på hus, garasje og carport 2024, Nytt vindu på bad 2022. Bygd ny isolert Igland garasje i 2022, godkjenning av statens vegvesen i forhold til fylkesvei.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Vi fikk en propp i avløpsrør i kjeller i 2023 og noe vann på gulv. Dette ble en forsikringsak (Iff) Det ble satt opp tørke og vasket ned. Avløpsrør ble spylt og filmet.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja - I følge forrige eier ble det meste av elektrisk er byttet i huset og hybel og kjeller i 2020, ink nye sikringsskap i huset og hybel i 2021.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - Vi fikk en propp i avløpsrør i kjeller i 2023 og noe vann på gulv. Dette ble en forsikringsak (Iff) Det ble satt opp tørke og vasket ned. Avløpsrør ble spylt og filmet.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - I følge forrige eier ble avløp og vannrør innvendig byttet i 2016 og avløp fra kommunalt nett byttet i 2010 unntatt ca 2 meter under grunnmur. Det er montert tilbakeslagsventiler i kjeller og ved tomtegrense. Nye varmtvannsberedere til hus og hybel ble montert i 2023.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja - Montert ny Jøtul rentbrennende ovn i stua 2024, montert ny General varmepumpe i stue 2022, montert brukt varmepumpe i hybel 2026 og garasje i 2022. Det er laget ekstra lufting i gesimskasser til tak 2023.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Montert ny Jøtul ovn i stue 2024. Det ble i følge forrige eier montert nytt pipebeslag 2020

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Vi hadde 1 stk mus i kjeller i 2023 som ble tatt med musegift. Usikker om denne hadde kommet inn via kjellerdør eller annen inngang. Gikk over kjeller og tettet noen sprekker som også kunne vært inngang. Ikke merket mus i hus etter det.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Noe fuktmerker i kjellermur, hjørne mot hybel men det har aldri vært fukt der i vårt eie.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja - Satt opp Igland garasje i 2022. Innvilget søknad fra Statens Vegvesen i forhold til fylkesvei.

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja.
Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja - Montert nytt Norema kjøkken i 2021 og oppusset stue i 2020 ink spotter i tak i stue, kjøkken og gang. Tomten er inngjerdet.

Hybel: Nytt hybelkjøkken og gulv i 2022, Nytt dusjkabinett og baderomsinnredning i 2024, Hybel er møblert ink vaskemaskin.
Er utleid med husleie på kr. 7.000,- mnd + strøm da hybel har eget strømskap. Hybel har egen parkeringsplass.

Boligen er oppgradert i flere omganger i senere år, hovedsakelig i regi av foregående eiere. Flere er også bekostet og utført av nåværende eiere som overtok i 2022. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger bør stedvis påregnes, på bakgrunn av blant annet alder.

De fleste av hoveddelens oppholdsrom er pusset opp i senere år. Stuen, kjøkkenet og gangen ble i 2020 oppgradert med både nytt laminatgulv og nye, glatte overflater på både himling og vegger. Spotter ble samtidig innfelt i himlingene i samme rom. I stuen ble ny General varmepumpe installert i 2022, ny Jøtul vedovn i 2024.

Kjøkkenet ble i 2021 oppgradert med helt ny og omfangsrik kvalitetsinnredning fra Norema som i dag er velholdt. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert og fra produsentene AEG og Electrolux. Montering av komfyrvakt og automatisk lekkasjedeteksjon anbefales.

Hoveddelens bad ble i 2022 bygget opp på nytt med blant annet ny membran. Vindu ble samtidig skiftet ut. Arbeidet ble utført dels som egeninnsats, dels som dugnad. Tidsaktuelle overflater og innredninger gir badet et moderne og ikke minst helhetlig preg. Gulvet har varme og flislagt overflate, veggene er av våtromsplater.

I hoveddelens kjeller er flere rom innredet uten søknad eller godkjenning. Ett benyttes som kjellerstue og har både gulvvarme og ildsted i form av en eldre, klassisk vedovn.

Ett av kjellerens rom ble i 2019 tatt i bruk som et kombinert bad/vaskerom og er meget praktisk innredet til det kombinerte formålet. Her er storformat fliser lagt både på vegger og på gulvet utenfor dusjsonen, gulvet har også varme. Punkt "Sluk, membran og tettesjikt" i tilstandsrapport er gitt TG 3 da forskriftskrav til minimumshøyde av membran over sluk ikke er innfridd.

- Hybel
Hybelen tilsvarer en ett-roms leilighet og ble i 2022 oppgradert med nytt hybelkjøkken og nytt gulv. Varmepumpe fra 2013 er installert i hybelen så nylig som i 2026.

Hybelens bad er trolig fra året da tilbygget ble oppført, rundt 1983/-84. Nye møbler og nytt dusjkabinett be installert i 2024. Sistnevnte begrenser vann på gulv og vegger som her er utført med henholdsvis fliser og plater. Badet er i helhet gitt TG 3, fornying/renovering må påregnes.

Overflater og innredninger, hoveddel:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte flater, tapet, panel, fliser og teglstein.
Himlinger: Glatte flater og panel. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte fronter i tre-imitasjon og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte fronter i tre-imitasjon. Dusjhjørne med fast glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Kjellerom benyttet som bad/vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Hjørnebadekar med hånddusj. Toalett montert på synlig sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger salg.
Selger opplyser at oppheng på to av barnerommene ikke medfølger. Reoler i garasje kan medfølge om ønskelig.

Boligen oppvarmes med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.10.1970.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Gjenstående arbeider:
- Innvendig: Isolering av luftekanaler på loftet. Montering av ventiler på bad og wc, isolering av vannledning i kjeller.
- Utvendig: Balkongtrapp og hovedtrapp er ikke montert. Balongdører må holdes lukket til dette er utført. Hovedtrappen må monteres innen 01.12.1970.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1969.
Følgende endringer avviker fra de godkjente byggetegningene:
- 1.etasje: Toalettrom og bad er slått sammen til et større bad.
Rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjellerstue og rom benyttet som lagerrom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som oppbevaring, matbod og disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det foreligger godkjente byggetegninger av tilbygg bolighus datert 18.11.1983 som samstemmer med dagens bruk av hybelen. En vegg ved soverommet er fjernet i forhold til de godkjente tegningene.

Det er mottatt byggemeldte tegninger av carport datert 1993. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ingen tegninger av frittstående garasje, men det ble gitt dispensasjon (ikke søknadspliktig tiltak) datert 29.09.2022.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvendig bod bak carport, samt terrasse med pergola og tett tak. Det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 300323, tinglyst 23.01.1970, type heftelse:
Eiendommen har rett til vannuttak fra brønn på gnr. 29 bnr. 1, samt tilhørende vannledning og kjørevei over samme eiendom.

Dagboknr 305746, tinglyst 05.12.1974, type heftelse:
Naboeiendommen gnr. 28 bnr. 26 har tinglyst rett til å legge kjørevei over eiendommens nordøstre hjørne for adkomst til egen eiendom.

Dagboknr 303536, tinglyst 14.08.1975, type heftelse:
Onsøy kommune har rett til å ha vann- og kloakkledninger liggende på eiendommen.

Dagboknr 12751, tinglyst 17.12.1998, type heftelse:
Fredrikstad kommune har tinglyst rett til å etablere og vedlikeholde vann-, kloakk-, overvanns- og signalledninger med tilhørende kummer på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Selger opplyser at hybelen i dag er utleid for kr 7 000,- per måned. Strøm kommer i tillegg. Leieforholdet følger salget. Leieavtalen er tidsubestemt med 3 måneders oppsigelsesfrist.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen er en del av et veletablert og mindre boligområde på Mossik - midt i det fagre Onsøylandet. Omgivelsene er landlige, men likevel ikke mer enn et fåtall minutter unna byen.

Buss til og fra byen stopper rett utenfor eiendommen, i likhet med skolebuss til og fra Manstad. Velger du egen bil, kan du være fremme i byen etter knappe 10 minutter. Underveis passerer du et større handelsområde ved Ørebekk med blant annet flere store dagligvareforretninger, treningssentre og helsetilbud.

Nærhet til skog og mark innebærer umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder. I skogene omkring finnes et nettverk av grusveier og stier som er ypperlige for både fotturer og sykling, spesielt Elingaardskogen som også er rik på historie.

Eiendommens beliggenhet er gunstig også om du pendler i hverdagen. Det er effektiv veiforbindelse til både E6, Sykehuset Østfold på Kalnes og Råde stasjon. Sistnevnte er et godt alternativ til stasjonen i sentrum og innenfor ett kvarters kjøring. Reisetiden med tog videre til Oslo S er kun omkring 50 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Lilleng naturbarnehage (0-5 år) 3.8 km
Gaustadgrenda barnehage (1-5 år) 4.8 km
Preg barnehager Kjærre (0-5 år) 5.1 km

Skoler:
Manstad skole (1-7 kl.) 5.1 km
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 6.1 km
Hurrød skole (1-7 kl.) 6 km
Vestbygda ungdomsskole (8-10 kl.) 4.9 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 6.8 km
Frederik II videregående skole 7.3 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 261 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i garasje og carport, samt på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad datert 15.06.2023 avsatt til: Hensyn landskap, hensyn kulturmiljø, samt LNF - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 606,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg følger eiendomsskatt som utgjør årlig kr 1 446,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 311 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 000,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 265 563,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørnar Leines og Ann Katrin Hardy

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkludert i tilbudet.  kr -4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 25 695,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0125/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26125

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 15:01