Rortunet 10

Rortunet 10, 3470 SLEMMESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 238, bruksnummer 176, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
5. etasje 87 kvm: Entré, bod, gang, toalettrom, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
4. etasje 10 kvm: To boder i felles parkeringsanlegg.

Åpent areal:
5. etasje 29 kvm: Balkong og platting.

Boligen disponerer 2 boder i felles garasjeanlegg. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.07.2025 utført av Anticimex v/Petter Sem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i boligbygg over ni etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og etasjeskillere av betong/murkonstruksjoner. Yttervegger av betongkontruksjon med utfyllende bindingsverk. Fasader med fasadeplater, trekledning og teglforblending. Tilnærmet flatt tak tekket med folie/belegg (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har utgang fra stue til overbygget sørvest-vendt balkong på ca. 18 m2 og platting på ca. 11 m2. Slett entrédør merket med brannklasse EI30 og lydklasse 40dB. Karm og ramme av tre. Skyvedør og vinduer med 3-lags glass. Karm og rammer av tre med utvendig aluminiumsbekledning. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- Overflater gulv på bad, grunnet moderate tegn til bomlyd under enkelte fliser.
- Overflater gulv på toalettrom, grunnet tegn til bomlyd under enkelte fliser.
- Det er etablert drenshull fra fordelerskap men det er ingen synlig siklemikk i rom med sluk.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Vifter i ventilasjonsanlegget er skiftet etter en garantisak sendt inn av sameiet. Utført i juni 2025 - Utført av Flexiit
- Vet ikke om det foreligger samsvarserklæring for det elektriske anlegget. - Selger vet ikke om det er utført kontroll på El-anlegget.
- Ladeboks til El-bil er ikke aktivert og har ikke vært i bruk.
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Entré:
Praktisk og romslig entré, med plass til å henge fra seg ytterklær og sko. Her er det fullt mulig å etablere et garderobeskap for enkel og smart oppbevaring av klær. Til høyre fra entré er det en praktisk bod, med plass til oppbevaring av alt du ikke ønsker å ha stående ute i leiligheten til sjenanse.

Kjøkken og stue:
Pent kjøkken fra byggeår med praktisk innredning og kjøkkenhalvøy. Kjøkkenet har over- og underskap som sørger for godt med plass til oppbevaring av kjøkkenutstyr og servise. Den åpne planløsningen med stuen sørger for en sosial atmosfære med både familie og venner. Det er utgang til terrasse fra kjøkkenet.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøleskapet er fra høsten 2024. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra byggeår, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. 
Luftig og innbydende stue med store vindusflater, som sørger for mye naturlig lys. I stuen er det godt med plass til både sofagruppe, spisebord og tv-seksjon. Ønsker man en åpen løsning mellom stue og kjøkken for man, sammen med fagfolk, rive vegg og gjøre nødvendige tiltak for dette.

Bad:
Pent flislagt bad med gulvvarme. Rommet er lagt med fliser i lyse toner og har vegghengt servantinnredning og vegghengt toalett. Over servant er det speilskap med lys og stikkontakt. Badet har opplegg for vaskemaskin. Det er nedsenket dusjnisje med vegghengte innfellbare dusjdører.

Toalettrom:
Praktisk toalettrom med inngang fra entré. Rommet er lagt med fliser i lyse toner og har vegghengt servantinnredning og vegghengt toalett. Over servant er det speilskap med lys og stikkontakt. Det er montert bidet i rommet.

Soverom:
Leiligheten kommer med 3 praktiske soverom, hvorav det ene brukes som stue.
Soverom 2 er det minste av soverommene og kan praktisk brukes som kontor / gjesterom. Soverom 3 har plass til både dobbeltseng og garderobeskapsløsning.

Uteområde:
Med utgang fra stue har du en sørvestvendt balkong og platting på til sammen ca. 29kvm. Her kan du nyte både morgenkaffen og middagen om sommeren. Her får du nok plass til utemøbler og grill.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med vannbåren varme med gulvvarme i entre og kjøkken/spisestue. Øvrige oppvarming med elektrisitet. Det er varmekabler på bad og wc.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.11.2021.  Det er utbyggers ansvar for å fremskaffe ferdigattest. Megler har ikke fått informasjon om status mellom utbygger og Asker kommune vedrærende dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 1154587, tinglyst 02.10.2019, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk
Diverse bestemmelser om grøfter/kummer, vedlikehold og anlegg av div ledninger/kabler. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 869156, tinglyst 14.07.2021, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon
Bestemmelse om bygging, drift, vedlikehold og fornyelse av ledninger med flere bestemmelser. Rettighetshaver: Norgesnett AS.

Dagboknr 90914 , tinglyst 24.01.2022, type heftelse: Seksjonering
Med boligformål, seksjonsnummer 2 og sameiebrøk på 96/27301.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger meget fint til over Rortunet kjøpesenter. Fra leiligheten er det heis direkte til både garasje og kjøpesenter. Rortunet byr på flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, Meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. Det er også gangavstand til skoler, barnehager og sentrum.

Videre kan området tilby fjorden med flotte badestrender, lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turmuligheter om sommeren. Flotte turmuligheter langs kystlinjen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Slemmestad IF.

Slemmestad sentrum med ekspressforbindelser med buss retning Asker/ Oslo samt Drammen. Gangavstand til Slemmestad sentrum eller bussholdeplass langs Sundbyveien. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge. Det tar ca. 15 minutter med bil til Asker sentrum som har ytterligere servicetilbud.

Kystbyen Slemmestad er en ambisiøs byutvikling ved Oslofjorden i Asker kommune, som transformerer det tidligere industristedet til et varmt og levende bysentrum. Med nærhet til sjø, marka, kultur og industriarv, skal området romme omkring 1.300 nye boliger, 55.000kvm næringsareal og plass til rundt 2.000 arbeidsplasser. Gjennom levende møteplasser som kulturhus, innbyggertorg, kaféer, butikker og grøntområder ønsker man å skape et tett og pulserende nabolag med fokus på fellesskap og det gode liv.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Slemmestad barneskole og Slemmestad ungdomsskole. Kort vei til diverse private og offentlige barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 27 710 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles uteareal opparbeidet med blant annet internstier, lekeplass, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Det er tinglyst 1 parkeringsplass som tilleggsdel til leiligheten.
Fastmontert lader for EL-bil følger med. Selger opplyser om at ladeboksen ikke er aktivert. Dette må kjøper selv ordne i samråd med sameiet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 20.906 kvm bolig/forretning, 3.764 kvm friområde, 84 kvm naturområde i sjø og vassdrag, 116 kvm gangveg/gangareal/gågate, 147 kvm grønnstruktur, 22 kvm kjøreveg, 1.371 kvm naturområde i sjø og vassdrag, 968 kvm torg, 572 kvm grønnstruktur, 200 kvm fortau, 25 kvm kjøreveg, 35 kvm fortau og 76 kvm kjøreveg i henhold til reguleringsplan Detaljregulering for Rortunet vedtatt 25.02.2016.

Det finnes også reguleringsplaner under arbeid gjeldende; Detaljregulering for Rortunet - Slemmestadveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Fellesutgiftene er kr 5 923,- pr. mnd. og inkluderer: Vannbåren varme i gang og kjøkkendel, standard pakke med Tv/Bredbånd, Snømåking/strøing/feiing, vedlikehold av felles områder, bygningsforsikring, kommunale avgifter og strøm i fellesareal.
Vann beregnes etter forbruk på hver enkel leilighet og avvik kan derfor forekomme.
Kostnaden for vannbåren varme kan variere noe avhengig av forbruk blant de som har dette i 5 og 9 etasje.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.
Fordeling fellesutgifter er:
- Felleskostnader 4.580,-
- Varme 774,-
- Tv/bredbånd 569,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 10.000,- pr. år. / 7.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Tv/bredbånd og har avgift på kr 499,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 479 357,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 917 426,-/5 917 428,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 12 128,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 29.06.2025

6 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

159 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
170 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 560 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Midttun og Liv Kari Midttun

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bøbekken sameie, med sameiebrøk 96/27301.
Sameiet består av 121 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dyrehold er tillatt med forutsetning om å følge sameiets regler om dyrehold.

Planlagte/pågående påkostninger:
• Det har vært noen reklamasjonssaker mot utbygger. Styret har oppfølging på vannlekkasjene, reguleringsplanen og HMS, med spesielt fokus på brannvern.
• Støy: Det er flere beboere som opplever støy fra næringsvirksomheten på Rortunet. Det er foretatt 2 støymålinger som dokumenterer dette. I tillegg er det meldt om en del lydgjennomgang mellom leilighetene. Saken følges opp av både den enkelte og av styret.
• Det er i tillegg inngått vedlikeholdsavtale av vanningsanlegg og kjøreport inn til beboerparkeringen. Styret må også inngå avtale om kontroll av brannvernutstyr i garasjen og låser/døråpnere.
• Brannsikkerhet er fortsatt styrets høyeste prioritet og målsettingen er å unngå branntilløp eller brann for å unngå skader på personell og eiendeler.
• Styret har inngått en avtale om rengjøring og skifte av filter i ventilasjonsaggregatene i alle leilighetene. Filter bør skiftes hver 6. måned og beboerne har fått et filtersett som de selv må skifte i juli/august 2024.
• For å redusere sannsynligheten for påkjørsel av kjøreporten er det montert ytterligere et roterende lys på utsiden. I tillegg er det montert et speil i anlegget for å øke sikkerheten for både gående og kjørende.
• Etter at vi hadde innbrudd i en av bodene i beboerparkeringen er det montert 2 kameraer i anlegget. Disse gir en god billedgjengivelse av alle som passerer ut og inn gjennom både gangdør og kjøreport.
• I 2023 ble det gjennomført en beboersamling og for ytterligere å styrke trivselen og samholdet ønsker styret å gjennomføre to dugnader med etterfølgende beboersamling i 2024.

Styret har oversikt over følgende reklamasjoner som enda ikke er utbedret (Innkalling årsmøte, datert 09.04.2025):
• Ventilasjonsaggregatene i leilighetene. Feil på vifte og akslinger ble oppdaget i januar. 2025 Alle beboere er anbefalt å gjennomføre en service for å konstatere evt feil. Reklamasjon fremsendes av eier i Dalux.
• Vannlekkasjer i blokkene. Store utbedringer ble foretatt i 2024. Det er dessverre fortsatt noen lekkasjer i bl a Rortunet 4 og 8. Følges opp av styret.
• Flekker på gulv i svalganger. Dette ble utbedret i 2024. Resultatet ble tilfredsstillende i Rortunet 2, men det er fortsatt en del flekker på svalgangene i Rortunet 4 og 6. Følges opp av styret.
• Støpeasfalt i beboergarasjen ble utbedret i 2024. Styret har registrert at det fortsatt oppstår dype søkk etter bilhjulene på garasjeplassene. Reklamasjonen overfor utbygger er opprettholdt.
• Støy fra kjøpesenteret er fortsatt en utfordring. Noen beboere plages av støy som oppstår i forbindelse med varelevering (helg og natt), transport av traller i butikklokalene, drift av butikkene i helgene og treningsaktivitet på Sats. Utbygger samt kjøpesenteret har iverksatt en del tiltak, både bygning- og driftsmessige, uten at dette har hatt en tilfredsstillende positiv effekt. Styret har hatt gjentatte møter med Schage og Scala om forholdet og alle parter er positivt innstilt til å finne løsninger på problemet. Utfordringen er å finne ut hvilke tiltak som må iverksettes slik at støyen fjernes eller dempes tilstrekkelig. Styret har engasjert egen akustiker som har gjennomført lydmålinger og bistår styret i den videre oppfølging av denne saken.
• Utskifting av ødelagt lekeapparat

Sameiet disponere en leilighet som kan leies ut til gjester av beboerne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter fra 01.07.25. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 16-0066/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2566

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 21:03