Henrik Sørensens vei 28

Henrik Sørensens vei 28, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 788
Andelsnummer 370, ELLINGSRUDÅSEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
4. etasje 72 kvm: Entré, bad, toalettrom, kjøkken, to soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Bod.
4. etasje 1 kvm: Bod i gangen.

BRA-b:
Kjeller: 9 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod og én bod i gang.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1972. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere og grunnmur av betong. Yttervegger antas oppført i betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Vinduer med 3-lags pressglass fra 2018. Balkongdør med 2-lagsisolerglass fra 1996. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 8 bygningsdeler er tildelt TG2:

Utvendig:
- Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Våtrom:
- Det vurderes som usikkert om tapet på vegg utenfor dusjsonen er egnet for direkte vannpåkjenning uten bruk av dusjkabinett eller tilsvarende avskjerming. Basert på genværende brukstid, må det påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
- Gulv med fliser. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.

Kjøkken:
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi TG 0/1.

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning. I tillegg er det ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling iht. gjeldende forskrift og varmtvannstanken er over 20 år.

Ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang. Det er utført el-kontroll den 01.03.2024 og det foreligger samsvarserklæring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- 2022: Satt inn nytt servantskap/servant/kran på toalettrom i 2022. Arbeid utført av Moderne VVS AS.
- Feil på stikkontakt på bad, ble byttet.
- Mulighet for oppgradering av bad skal tas opp på generalforsamling.

Dette er en romslig 3-roms leilighet i 4. etasje med en arealeffektiv planløsning og noe oppgraderingsbehov. Planløsningen består av en romslig entré, baderom og separat wc, to soverom og kjøkken/stue. Fra stuen er det utgang til en nord-vestvendt innglasset balkong på ca. 9 kvm.

ENTRÉ
Velkommen inn i en åpen og romslig entré. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Praktiske fliser på gulvet gjør rommet både slitesterkt og lettstelt.

STUE
Stuen har en fin størrelse med plass til sofa, salongbord og TV-løsning. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til balkongen, som gir en naturlig utvidelse av oppholdsrommet.

BALKONG
Balkongen vender nordvest og er av god størrelse med flere innredningsmuligheter. Med hele 9 kvm kan man innrede med både sittegruppe og solseng. Beliggenheten i 4. etasje gir en luftig uteplass skjermet for innsyn.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning fra Ikea med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Over benkeplaten er det belysning og praktiske veggplater. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og 2 kjøl-/fryseskap. Ventilator med kullfilter er plassert over koketopp.

BAD
Bad med flislagt gulv og vegger, samt malt betonghimling. Innrededningen består av servant med oppbevaring og dusjkabinett. Videre er det opplegg for vaskemaskin og mekanisk ventilasjon.

TOALETTROM
Toalettrommet har malt betong i himlingen, tapetserte vegger og flislagt gulv. Det er innredet med toalett og servant med skap. Mekanisk ventilasjon er installert. Servantskap, servant og armatur ble oppgradert i 2022.

SOVEROM
Leiligheten har to romslige soverom. Hovedsoverommet har adkomst fra stuen, vender mot nordvest og har god plass til dobbeltseng og nattbord. Det medfølger en skyvedørsgarderobe. Soverom nummer to har adkomst fra kjøkkenet og vender mot nordøst. Også her er det plass til dobbeltseng og øvrig møblement. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Her følger det også med garderobeløsning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger en ferdigattest for eiendommen, datert 11.06.1975.

Videre foreligger det en ferdigattest på rehabilitering av bygget, datert 02.01.1997.

Godkjente byggetegninger, datert 21.08.1969, stemmer overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen servitutter som er tinglyst på borettslagets eiendom.

Borettslagets eiendom har tinglyst rett til bestemmelser om vann/kloakkledninger på Harald Sohlbergs vei 7 (gnr. 107, bnr. 852).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Henrik Sørensens vei 28 ligger i et rolig og sentralt nabolag på Karihaugen/Ellingsrud. Her har god offentlig kommunikasjon, skoler for alle alderstrinn, barnehager, og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Ellingsrudåsen Borettslag er et koselig område med vakre grøntområder og barnevennlige plasser mellom blokkene. Området har nærhet til Østmarka, som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, badeområder og populære Mariholtet. Det er også et stort fritidstilbud med blant annet et privat ridesenter, flerbrukshall og fotballbane. Ellingsrud IL tilbyr et bredt idrettstilbud, med aktiviteter som fotball, håndball, allidrett, bandy og tennis. I tillegg kan man nyte Snø på Lørenskog, et helårs innendørs anlegg for langrenn og alpint som åpnet i januar 2020.

Dagligvarehandelen kan gjøres både på Kiwi og Rema 1000 rett i nærheten. For ytterligere shoppingmuligheter finner du Furuset Senter, Ikea og Alna Senter en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter er også lett tilgjengelige og tilbyr et bredt utvalg av butikker og tjenester.

Området er godt tilknyttet offentlig transport med både buss og T-bane, der nærmeste T-baneholdeplass, Ellingsrud T-bane, ligger bare noen minutter unna. Med T-bane linje 2 tar det raskt deg til Oslo sentrum. Busslinje 26 går til Bislett via Alnabru, Kalbakken og Trondheimsveien til Carl Berner og videre gjennom byen. Det er busstopp rett utenfor døren, med hyppige avganger til Oslo sentrum (kun 10 minutter med buss til Helsfyr). E6 er lett tilgjengelig, og med bil er det kort vei til Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Barnehager i område:
Ellingsrud private barnehage (1-5 år) 2 min
Karihaugen barnehage (0-5 år) 5 min
Lia barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31 003 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger en garasjeplass, markert 4079.

Borettslaget har en del uregistrerte parkeringsplasser (ute) for utleie.
Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat og delvis kommunal vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 26069 datert 07.08.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående saker i nærheten:

- Saksnummer 202019844 - Reguleringssak - Harald Sohlbergs vei 17 - Detaljregulering - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Detaljregulering ble godkjent av bystyret den 26.03.2025.

- Saksnummer 202020090 - Reguleringssak Harald Sohlbergs vei 7-9 - Planforslag til offentlig ettersyn - detaljregulering. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

- Saksnummer 202302012 - Reguleringssak: Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Bygge boliger der ridehallen står og ombygge låven til delvis boliger og delvis andre formål.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 873,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld, vedlikehold, vaktmestertjenester, forretningsførsel, styrehonorar m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 543,48,-
Garasjerehabilitering: kr 140,-
Internett: kr 273,-
TV: kr 187,-
Trappevask: kr 100,-
Felleslån: kr 629,70,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Ellingsrudåsen kabelnett som leverandør av kabel-tv og avgiften er inkludert i felleskostnadene.
I alle leiligheter er det installert en styringsboks for fibernett. Denne boksen er tilknyttet et fiberoptisk nett, som styrer TV-signalene, og gir mulighet for bredbånd på fiber. Denne styringsboksen må ikke løsnes eller fjernes, eller på annen måte utsettes for ytre påvirkning.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue er kr 21 404,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 288 415,- pr. 23.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 125 587 234,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:

#Lån 1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987145288
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr: 2 009 156,-
Andel restsaldo: kr 4 601,75,-
Innfrielsesdato: 01.01.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 2 osv
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987174733
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr 44 165 518,-
Andel restsaldo: kr 101 182,81,-
Innfrielsesdato: 01.09.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987190569
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr 1 970 908,-
Andel restsaldo: kr 4 508,32,-
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987202818
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr 2 919 567,-
Andel restsaldo: kr 6 692,45,-
Innfrielsesdato: 01.09.2041
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 5
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987208123
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr 67 699 789,-
Andel restsaldo: kr 155 801,-
Innfrielsesdato: 30.10.2056
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med oktober 2026

#Lån 6
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987238197
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo: kr 6 822 296,-
Andel restsaldo: kr 15 629,58,-
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Borettslagets lån med lånenummer 83987208123 er avdragsfritt til og med oktober 2026. Frem til 01.11.2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med ca. kr 190,-.

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for dette lånet. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene. Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. IN-lånet kan innløses to ganger i året, 20. juni og 20. desember. Dersom man ønsker å nedbetale lånet må Obos kontaktes minst én måned før. Ta kontakt med Obos for øvrige vilkår.

Ved innløsning av fellesgjeld (IN-ordning) kan kr. 155 801,- innløses. Det vil medføre en reduksjon i felleskostnadene på kr 629,-. Ny pris pr måned blir kr 4 244,-.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 196 674,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 759 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 769 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Storsletten

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag, og består av 496 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på vilkår. Se husordensregler og det må søkes styret.
Borettslaget er medeier i sameiet Ellingsrudåsen vaktmestersentral.
Borettslaget er aksjeeier i Ellingsrudåsen Kabelnett A/S.
Tilgang til fellesvaskeri.
Selskapslokale i Henrik Sørensens vei 41 åpen for utleie.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/ellingsrudasen/om

Foretatte påkostninger:
2025: Utskiftning av alle brannslukningsapparater. Nye brannsikre dører.
2024: Nytt betalingssystem i fellesvaskeri. Tilstandsrapport av personheisene utført av Heiskonsulenten AS. Utskiftning av alle lyskilder til LED. Felles sikringstavler i oppganger.
2023: Rens av ventilasjonssystemet.
2022: Rehabilitering av høyblokkene (HSV 5, 7, 9 og 11). Utskifting av tegl, vindu og balkongdør. Byttet viftemotor i alle blokker for ventilasjon. Omtekking av tak HS-11. Montering av ladeanlegg fra Elaway.
2020 - 2021: Installering av infrastruktur for lading av el-bil
2019 - 2020: Oppgradering av callinganlegget
2019: Gjennomført kontroll av el. tavler i fellesanlegg samt termografering. Dette er noe som blir gjennomført annenhvert år.
2017 - 2018: Rehabilitering av 7 punkthus. Nye takluker for brannsikring i hele borettslaget, med unntak av høyblokkene.
2009 - 2010: Rehabilitering av garasjeanleggene.
2006: Gjennomført elektrisk kontroll i alle leiligheter. Foretatt el.kontroll av fellesanlegg, samt foretatt termografering av alle hovedtavler.
2005: Avsluttet rør rehabiliteringen. Gjennomført maling av oppgangene i HSV 2-26, 15-35, 36-42, 28-32 og 37-43.
2000: Utskifting av heiser.

Planlagte påkostninger:
Styret har i samarbeid OBOS Prosjekt utarbeidet en vedlikeholdsplan som omfatter hele borettslaget. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak.

Utdrag fra vedlikeholdsplanen:
- Ytterdører: Borettslaget bør vurdere montering av automatisk døråpner. Normalt kostnad er ca. 20 000,- pr. dør.
- Vann- og avløpsrør fra kommunalt nett inn til bygning. En utvidet vurdering av tilstand på rør anbefales.
- Det må forventes en større rehabilitering av rør- og våtrom og et forprosjekt med kartlegging bør igangsettes. Forprosjekt ca. kr. 300.000,-.
- Personheiser: Heisene er nå 26 år gamle og det ble i 2024 gjennomført en tilstandsrapport utarbeidet av Heiskonsulenten AS.
- System for avfall og gjenvinning: Det er meldt at søppelsjaktene bil bli stengt og etablering av nytt system for sortering av avfall må etableres. Kostnad ca. 1. mill. Kroner.
- Det finnes noen eldre dører i bygningsmassen som trolig ikke oppfyller kravet til røyk- og brannmotstand. Opprinnelige ståldører antas å ha svekket røyktetthet – rutine for kontroll av lukkemekanisme må etableres. Kartleggingen viser at det er 48 leilighetsdører, som ikke tilfredsstiller dagens brannkrav. Kostnad ca. Kr. 950.000,-.
- Solway: Det er spesielt garasjetak, som er på mange kvadratmeter, som egner seg til montering av solceller. I Henrik Sørensens vei 3 så har man estimert en strømproduksjon på 248 800 kWh pr år. Dette er en sak som borettslaget kommer til å jobbe med fremover. Dette vil være et viktig ledd i å redusere kostnader for bruk av strøm i fellesarealer og for andelseiere.

For øvrig er følgende prosjekter opplyst om i Innkallingen fra 2025:
- Det ble vedtatt på generalforsamlingen i 2024 at styret skal innhente tilbud på utbedring av interne veier, kantstein, asfalt m.m. og utbedre prosjektet ytterligere på et senere tidspunkt.
- Det er vedtatt å innhente tilbud på ny forretningsfører.

Styret opplyser 16.04.2026 at borettslaget er i gang med å oppdatere tilfluktsrom i tillegg til arbeidet angående forprosjekt som gjelder VVS.

Det er foreløpig ikke fastsatt hva eventuelle økninger i felleskostnader vil bli for kommende prosjekter, men det bør forventes økning av felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 415,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0172/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26172

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 15:59