Fuglevik platå 8

Fuglevik platå 8, 1673 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 439, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 439, bruksnummer 46, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 169 kvm.

BRA-i:
Bolig:
U. etasje: 58 kvm: Entré, trapperom, bad og soverom
1. etasje: 89 kvm: Entré, kjøkken, stue, soverom og bad.

BRA-e:
Garasje: 22 kvm.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
Bolig:
U.etasje: 4 kvm: Frittliggende terrasse ved inngang u.etasjen.
1. etasje: 65 kvm: Terrasse med adkomst fra stue/inngang.

Terrasse areal er større. Det resterende areal vurderes som gangbane.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.04.2025 utført av Grydeland Eiendom AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte bolig utvendig iht. tilstandsrapporten:
Enebolig i rekke over 1.etasje og U.etasje. Boligen er oppsatt i betong, siporex og bindingsverk. U.etg er i betong og 1.etg er i siporex blokker og bindingsverk. Utvendig kledd med stående trepanel og pusset mur. Drenering fra byggeår. Eier har byttet noe panel i senere tid. Flat takkonstruksjon tekket med sarnafil. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Isolerglass i treramme. Overflatebehandlet. Utvendig beslått med aluminiumsbeslag. Ytterdør i tre med glassfelt. Verandadør i tre med isolerglass. Terrasse på 65 kvm oppsatt i trekonstruksjon. Utvendig tretrapp. Det er noe kjeller med lav takhøyde / krypkjeller under boligen. Utlufting med ventil.

Byggemåte garasje iht. tilstandsrapporten.
Garasje oppsatt i trekonstruksjoner og støpt dekke. Flatttak tekket med sarnafil. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Utvendig kledd med trepanel med overflatebehandling.
Vippeport i tre. Ny tilførselskabel til garasje. Det innvendige er av eldre årgang.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG0 - 1 stk. TG1 - 23 stk. TG2 - 24 stk. TG3 - 0 stk. TGIU - 5 stk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Taktekking: Flatt tak med innvendig sluk fra tak. Det opplyses at det tidligere har vært en lekasje. Sluk var tett og det rant noe vann fra snø smelting gjennom gesimskasse og ned til innvendig list
over stue vindu. Det opplyses at dette ikke har vært noe problem siden. Konstruksjonen er ikke åpnet, men fremsto i normal stand. TG:2.

Veggkonstruksjon: Ikke registrert musebånd. Registrert noe råte / tørkesprekker i noen bord. TG:2.

Rom under terreng: Det er utforede vegger i U.etg. Dette er en risikokonstruksjon. Mulig skjult svikt. TG:2.

Krypkjeller: Regisrert noe fukt i kjeller yttervegg / gulv. Det er registrert spor etter stripete borebille tørkarm / vegg i kjeller (ingen aktivitet under befaring). TG:2.

Våtrom - bad 1 etasje: Påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm (målt 10 mm) samt avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av baderomsgulv. TG:2.

Våtrom - bad u.etasje: Påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm samt avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er relativt flatt. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av baderomsgulv. TG:2.

Oljetank: Det er en nedgravd brenselstank på eiendommen. Denne er ikke kontrollert. Det opplyses at den ikke er tømt eller sanert (ligger under støpt terrasse).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten.

Ut over selgers egenerklæring er det informert om følgende:
Bod i u.etasjen har kjellergulv og bør utbedres.
 Vedlagt salgsoppgaven ligger også selgers egenerklæring som inneholder mye viktig informasjon. Interessenter bes lese denne. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse.

Boligen ble gjennom 2018 og 2019 omhyggelig renovert og betydelig påkostet til tidsaktuell standard. I samme anledning er nytt elektrisk anlegg trukket opp og nytt rør-opplegg installert. Alle innvendige overflater er enten skiftet ut eller fornyet. Resultatet er alt i alt et både helhetlig og moderne uttrykk.

Parallelt med arbeidene ble også romløsningen endret i begge etasjer; i første etasje til fordel for blant annet en stor sosial sone der stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet. Her er det i dag god plass både til felles opphold i det daglige og større anledninger gjennom året. En helt ny og elegant vedovn ble installert sentralt i stuen, til glede for både sofakroken, spisegruppen og kjøkkenet.

Kjøkkenet ble i 2018 oppgradert med helt ny innredning fra IKEA, med en smart barløsning som passer like godt for morgenkaffen som for mindre måltider og en arbeidsøkt hjemmefra. Kjøkkenet er meget praktisk utformet med mange oppbevaringsmuligheter og hendige arbeidsflater omkring vask og platetopp. Samtlige av kjøkkenets hvitevarer medfølger, frittstående dobbelt kombiskap inkludert.

I første etasje ble også et helt nytt bad etablert i et opprinnelig soverom. Her er gulv og vegger helhetlig utført med storformat fliser, i gulvet er det også varme. Sanitærutstyret inkluderer møbler med minimalistiske linjer og et romslig dusjhjørne med både hånd- og regndusj.

I underetasjen finnes ytterligere et bad som også ble renovert i 2019. Dette fyller også rollen som vaskerom og er av et praktisk format samt smart innredet til det kombinerte formålet. Dusjmulighet er det også her og dusjdørene kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten. Gulvet er utført med fliser og varme, veggene med flis-mønstrede våtromsplater.

Etter ombygging inneholder boligen i dag ett soverom i hver etasje hvorav soverommet i første utgjør det naturlige hovedsoverommet. Dette er innredet med en omfangsrik og pent tilpasset garderobeinnredning i serien Pax fra IKEA som utnytter både rommets lengde og himlingshøyde maksimalt.

Underetasjens soverom er av meget generøs størrelse og ypperlig som ungdomsrom, spesielt tatt i betraktning av at etasjen også inneholder både bad og sekundær entré. Alle tre har gulvvarme.

Verdt å fremheve er i tillegg underetasjens romslige hall som er utvidet på bekostning av tidligere soverom og har flere bruksmuligheter i tillegg til sin rent praktiske funksjon. I hallen er det rom for blant annet en sovesofa, alternativt en større garderobeinnredning.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater, malt panel og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter i hvit høyglans. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter, heltre benkeplate og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med integrert belysning. Dusjhjørne med fast glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med integrert belysning. Heltre benkeplate og underskap med glatt hvit front. Rør-opplegg til vaskemaskin. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger boligen.

Boligen varmes opp med elektrisitet/varmekabel, vedovn og varmepumpe. Varme i gulv på bad i første etasje, samt i stue(soverom, gang og bad/vaskerom i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er en nedgravd brenselstank på eiendommen. Denne er ikke kontrollert. Det opplyses at den ikke er tømt eller sanert (ligger under støpt terrasse).

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller byggningstegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Selger informerer at det er satt inn en ytterdør i gang i 1.etasje der hvor det tidligere var et vindu. I tillegg er det skiftet til mindre vinduer på kjøkken, bad og soverom i 1.etasje. Det foreligger ingen godkjente søknader/tegninger eller ferdigattest for tiltaket for disse fasadeendringene. Konsekvens ved søknad kan være at fasadeendringen ikke godkjennes og at tiltaket må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen i henhold til gunnbokutskrift datert 05.10.2025

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det gjøres oppmerksom på at selger er ansatt i Krogsveen avdeling Fredrikstad/Sarpsborg. Dette er ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde på nordre Kråkerøy. Her vil du bo med praktisk nærhet til både sentrumskjernen, sjøen og øyas omfangsrike turområder. For en familie med barn i skolealder vil det oppleves som praktisk at både Rødsmyra barneskole og Kråkerøy ungdomsskole er innenfor gang-/sykkelavstand. På øya er det for øvrig også en rekke barnehager.

Nærheten til sjøen er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Med sykkel tar det kun et fåtall minutter ut til både svaberg og flere fine badesteder. Har du båt og får plass i en av de mange småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I terrenget rundt på øya finnes en rekke turmuligheter. Allerede i skogholtene rundt nærliggende Smertudammen går det stier og grusveier som er ypperlige blant annet for hverdagslige treningsøkter, spesielt for løping.

Sentrum med shoppingmuligheter samt alle øvrige tjenester og tilbud er kun fem minutter unna med sykkel eller buss. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og revitalisering med nye forretninger, kulturtilbud og en rekke nye spisesteder.

Foruten buss utgjør også fergene på elven et godt kollektivtilbud som attpåtil er gratis å benytte. Nærmeste fergeleie er Smertu på Kråkerøy, herfra kan du blant annet ta ferge over til Cicignon og rusle videre til togstasjonen på få minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 913 kvm. Tomt med asfaltert gårdsplass, noe fjell, opparbeidelse med plenområder, beplanting med busker og trær. Bygningen står på fjell.

Det gjøres oppmerksom på eiendommen består av to gårds- og bruksnumre. Gnr. 439, bnr. 46 er på 347 kvm og Gnr. 439, bnr. 21 er på 566 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i garasje eller i carport.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles ansvar for vedlikehold og snømåking.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det er generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg med formål/henssynssone: kulturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20.484,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.175,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-kontoforbruk på 78 kubikk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25.000 kwh. pr. år. Det er pr. 07.10.2025 ikke tegnet Norgespris på strøm.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.778,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 891 106,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 564 422,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
190 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karl Robert Hansen og Cecilie Therese Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 17.000,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 38.828,-

Oppdragsnummer 30-0175/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25175

Sist oppdatert: 10. oktober 2025 kl. 14:02