Store Landfall øvre 10B

Store Landfall øvre 10B, 3025 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 116, bruksnummer 587

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
83 kvm: Gang, kjellerstue/bibliotek, vaskerom og 5 boder.

1. etasje:
89 kvm: Stue, spisestue, kjøkken, bad, 2 soverom, bod, gang og entré.

2. etasje:
59 kvm: 2 ganger, bod, bad og 3 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
17 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
64 kvm: Terrasse og platting.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Kjellerstue/bibliotek i kjelleren. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjoner og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Yttertak med saltaksform tekket med takstein. Ytterdør med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrassedør med karmer/rammer av tre med ett- og tolags glass.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
- Våtrom (bad 1. etasje): Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Overflater, innredning/inventar har slitasjer og skader. Det observeres sprekker i fliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vann og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tidligere etablert hull i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Våtrom (bad 2. etasje): Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflater, innredninger/inventar har slitasjer og skader. Toalett og vask er løs. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vann og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Tilluftsspalte eller lignende ved dør er ikke etablert. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tidligere etablert hull i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Våtrom (vaskerom): Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflater har slitasjer. Gulvbelegget har synlige sprekker og utettheter. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lengre oppfyller sin tiltenkte funksjon. Vann og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Kjøkken: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vann og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av ventilatorens alder vurderes at fremtidig funksjon er usikker. Innredning har slitasjer.
- Teknisk anlegg: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmepumpen nærmer seg en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Andre rom: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Stedvise overflateslitasjer og knirk i gulver. Spor etter fukt i himling i soverom mot vest i 2 etasje. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm. Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i soverom 2. etasje og ett soverom 1. etasje.
- Rom under terreng: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, eksempelvis i hjørnet mot nordøst. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tidligere etablert hull i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 12,8 vekstprosent. Det ble observert dampsperre i veggkonstruksjonen. Kjellerstue har også gulv under bakkenivå som er opplektet. Med tanke på dreneringens alder og observerte salt-/kalkutslag på mur, har lukkede konstruksjoner fuktrisiko. Fuktmerker på vegg i kjellerstue. Det er ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Selger opplyser at merke har vært der i hele dems eie.
- Loft (uinnredet / kaldt loft): Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert og ingen tilkomstmulighet. Det observeres stedvise fuktmerker på loft som mest sannsynlig er fra tidligere lekkasjer. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Det ble på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i stue og 15 mm i spisestue, 25 mm i soverom mot vest i 2. etasje og 15 mm i soverom mot øst.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbryting og elde. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon er usikker. Kjellervinduer er montert nært og under terreng.
- Yttertak: Vurderingen av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige under takoppløft, med den begrensningen dette innebærer, grunnet sikkerhetsmessige årsaker. Mose på takstein. Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.
- Terrasse/platting: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjoner som resultat.
- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alder på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Andre byggverk (garasje): Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbryting og elde. Takrenner og shingel har stedvise skader og slitasjer. Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på råteskader.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Yttertak: Takgjennomføringer er skjult under takstein og beslag og ikke tilgjengelig for undersøkelser. Skorsteiner er ikke tilgjengelig for undersøkelser på befaringstidspunktet, grunnet sikkerhetsmessige årsaker.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendige trapper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Trappene og rekkverk har åpninger på mer enn 10 cm. Målt til 15 cm i trinn og 23 cm i rekkverk. Rekkverk i 2. etasje er for lavt.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Fra garasjen/gårdsplassen er det adkomst til boligens overbygde inngangsparti i 1. etasje via trapp. Romslig og skjermet platting fra 2014 på ca. 50 kvm, i tilknytning til inngangspartiet og garasjen. Sol fra ca. kl. 09.00 til 19.00 (midtsommerstid) iflg. selger.

1. etasje
Stue: Stue med sofaområde. Åpen løsning mot spisestuen. Flere store vindusflater som gir godt med lysinnslipp. Innmurt peisinnsats. Mitsubishi luft-til-luft varmepumpe fra 2017 (utført service i 2025), plassert i mellom stuen og spisestuen. Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling. Utgang til vestvendt terrasse på ca. 14 kvm. Terrassen er delvis takoverbygget (ikke byggemeldt). Videre er det trappeadkomst til hageområdet.

Spisestue: Spisestue med god plass til en spisegruppe. Åpen løsning mot stuen og kjøkkenet. Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling.

Kjøkken: Pen og profilert kjøkkeninnredning. Over- og underskap samt vitrineskap i grå utførelse. Flisimiterende plater på vegger over benkeplater av laminat. Lysarmaturer under overskap. Videre er kjøkkenet utstyrt med ventilator, komfyr, oppvaskkum (kum inkl. kran fra ca. 2018), oppvaskmaskin og frittstående side-by-side kjøleskap. Laminat på gulv, malte panelplater på vegger og folierte plater i himling.

Bad: Servant over servantskap i hvit og profilert utførelse. Tilsvarende utførelse på to vegghengte skap med hyller. Speil og lysarmatur over servant. Videre er badet utstyrt med gulvstående toalett og veggmontert dusjarmatur. Gulvvarme. Fliser på gulv, fliser på vegger og folierte plater i himling.

Soverom 1: Innebygget garderobeløsning med flere skap i glatt utførelse. Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling.

Soverom 2: Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling. Del av rommet er opprinnelig en del av et annet soverom (opprinnelig soverom 3 har blitt en del av soverom 2 og bod).

Entré: Trappegang til 2. etasje og kjeller. Belegg på gulv, malt brystningspanel samt malte vegger og folierte plater i himling. Tilgang til bod.

2. etasje
Bad: Nedfelt servant i benkeplate over servantinnredning i hvit og profilert utførelse. Tilsvarende utførelse på vegghengt skap med hylle. Speil og lysarmatur over servant. Videre er badet utstyrt med gulvstående toalett og dusjkabinett. Gulvvarme. Fliser på gulv, fliser på vegger og folierte plater i himling.

Soverom 3: Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling.

Soverom 4: Heltre gulvbord, malte vegger og folierte plater i himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som kjøkken.

Soverom 5: Garderobeskap i hvit utførelse. Innebygget garderobeløsning med flere skap i profilert utførelse. Laminat på gulv, malte vegger og folierte plater i himling.

Kjeller
Gang: Trappegang til 1. etasje. Belegg på gulv, malt panel samt malt mur på vegger og folierte plater i himling. Tilgang til en stor bod med videre adkomst til tre andre boder.

Kjellerstue/bibliotek: Rommet er innredet som kjellerstue/bibliotek. Frittstående vedovn. Heltre gulvbord, trefiberplater samt malt mur på vegger og folierte plater i himling. Rommet er ikke godkjent for varig opphold, iht. tilstandsrapporten oppfyller ikke vinduene krav til rømning.

Vaskerom/vaskekjeller: Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Belegg på gulv, malt mur på vegger og panel i himling. Rommet er ikke bygget som et våtrom. Delvis åpen løsning mot en bod.

Generelt om boligen: Oso varmtvannsbereder, plassert på vaskerom. Sikringsskap med automatsikringer (ny innmat i sikringsskap i 2022), plassert i gang (2. etasje).

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, komfyr og side-by-side kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innmurt peisinnsats i stue (1. etasje). Frittstående vedovn i innredet kjellerstue/bibliotek (kjeller). Gulvvarme på begge bad (1. etasje og 2. etasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Varmepumpe i stue (1. etasje) er defekt iflg. selger.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2021, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for oppføring av boligen datert 02.09.1966. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 24.03.1965. Boligen er opprinnelig oppført som en tomannsbolig, men er tatt i bruk som en enebolig per dags dato.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av frittstående garasje (selve dokumentet har ingen synlig datomerking, dog har kommunen datert dokumentet med 22.09.1970 i innsynsløsningen).

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjellerstue/bibliotek i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. Godkjente byggetegninger datert 24.03.1965. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Iht. tilstandsrapporten har ikke kjellerstuen tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier, vinduene oppfyller ikke de krav som gjelder for et rømningsvindu. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er etablert et takoverbygg over terrassen i 1. etasje (i tilknytning til stuen). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 699
Tinglysningsdato: 20.04.1965
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til å koble kloakkavløp på naboeiendommen (tidligere Store Landfald nr. 24 - gnr. 116/bnr. 1260) sin septiktank.

Dagboknummer: 3549
Tinglysningsdato: 03.03.1998
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til bruk av adkomstveien tilhørende gnr. 116/bnr. 1260, det forpliktes å delta i brøyting og vedlikehold av veien med en halvpart. Rettigheten hefter i gnr. 116/bnr. 1260 (Store Landfall Øvre 8B).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det ble målt for radon i boligen i 2001 og radonverdiene var innenfor angitt grenseverdi. Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen er beliggende i et etablert, barnevennlig og attraktivt boligområde på Åssiden. Boligen er plassert i enden av en privat stikkvei, som medfører ingen gjennomgangstrafikk og svært lite trafikk rundt/forbi boligen. Like ved eiendommen er det regulerte grøntarealer med lekeplass/ballplass (Henrik Walters plass). Fra eiendommen er det ca. 6-10 minutters gange til idrettsanlegg, dagligvarebutikker m.m. Det er praktisk avstand til Drammen sentrum med "alle" servicetilbud, som restauranter, kafeer, kjøpesentre, treningsstudio, kino, teater etc. I tillegg er det flere gode aktivitetstilbud både i sentrum, på Øren og Åssiden.

Kort gangavstand til flotte turmuligheter i Drammensmarka, sommer som vinter. Lysløype går fra Bråtan (Kastanjesletta) til Landfallhytta og Spiraltoppen. Dette er en kort gåtur fra boligen. Elveparken med tur og bademuligheter finnes i nærheten. Det er også bademuligheter på Landfalltjern.

Åssiden har meget gode fritids- og sportstilbud, med blant annet Skimore skisenter (tidligere Drammen skisenter) som kan tilby alpinanlegg (vinterstid), terrengsykling, klatrepark og zipline på sommerstid. Åssiden IF er et aktivt idrettslag med bl.a. allidrett, håndball og fotball, se foreningens hjemmeside på www.aif.no. Berskaug hallen med mulighet for ballspill m.m. og Berskaug idrettsplass med fotballbaner, skøytebane og tennisanlegg. Flere treningssentre i nærmiljøet.

Kort gangavstand til bussholdeplass langs Rosenkrantzgata med hyppige avganger til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Vy Ekspressbuss til Oslo og Notodden, i tillegg er det lokalbuss mot Mjøndalen og Solbergelva langs Rosenkrantzgata. Drammen togstasjon og Gulskogen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35-40 minutter se www.vy.no for ekspressbuss- og togavganger. Generelt god offentlig kommunikasjon mot Kongsberg, Oslo og Tønsberg fra Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Åssiden barnehage (0,6 km), Bacheparken barnehage (1,2 km), Øren andelsbarnehage (1,2 km).

Skoler: Åssiden barneskole (0,7 km) og Kjøsterud ungdomsskole (1,4 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 396 kvm. Tilnærmet flat tomt som er opparbeidet med gressplen, hekk, levegger, blomsterbed og diverse beplantninger. Gruset innkjørsel/gårdsplass.

Det opplyses om at en liten del av garasjen mot sør/naboeiendommen (Store Landfall Øvre 8B) er opparbeidet over tomtegrensen.

Parkering i frittstående garasje på ca. 17 kvm med betongdekke og garasjeport av tre. Montert lader for el-bil i garasjen i 2022.

Forøvrig er det parkering på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Vannledning fra kommunal vannledning til felles punkt ble skiftet 2016. Stikkledning fra felles punkt til Store Landfall Øvre 10b, ble angivelig skiftet i 1995 (opplyst av forrige eier).

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til regulerings- og bebyggelsesplan for et areal mellom Rosenkrantzg. og Hans Hansens V. ved gamle bygrense (Paddebakken) datert 07.09.1959. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen datert 05.10.2015. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommunedelplan for FV 283 Rosenkrantzgata, se kommunens hjemmeside for mer info. Planen Fv 283 Rosenkrantzgata gjelder ny utforming av vei hvor hele Åssiden bydel m.fl. er avsatt som planområde.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 22.283,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 6.410,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Storfamilie renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 31.828 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via KLP på kr 9.478,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 1.289,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 528 769,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 115 076,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Andreas Spæren og Lilli Norum Spæren

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 27.400,-
Visninger/overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Drammen tegninger og RFD kr 2.833,-
Innhenting av offentlig opplysninger Feierap Drammen brannvesen kr 573,-
Tinglysing sikring kr 545,-
Boligselgerforsikring Buysure, 5,52 promille av salgssum, valgfri
Foto 30-35 bilder kr 4.800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler kr 19.950,-

Oppdragsnummer 20-0066/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.2566

Sist oppdatert: 29. mars 2026 kl. 13:07