Fjellhus allé 24

Fjellhus allé 24, 0664 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 262
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 8, ideell andel 1/28
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 266, ideell andel 1/28

Totalt bruksareal BRA: 176 kvm

BRA-i:
-1. etasje 74 kvm: Kjellerstue (byggemeldt som lekerom), bad, vaskerom, 3 soverom og 2 boder.
1. etasje 75 kvm: Entre, stue, spisestue, kjøkken, soverom/kontor (byggemeldt som arbeidsrom)og toalettrom.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: 2 Boder
1. etasje 5 kvm: Frittliggende bod ved hundegård
1. etasje 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger. Soverom 4 / kontor i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom og kjellerstue i underetasje er byggemeldt som lekerom, og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjon av betong og bindingsverk. Skillende dekke av trekonstruksjon. Fasader forblendet med trekledning kombinert med fasadeplater og malt betong. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med tapapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik
- Observasjon av svertesopp/fuktmerker ved yttervegg på soverom 1 i underetasjen, trolig grunnet mangelfull ventilasjon. Bør undersøkes og utbedres. Sjablongmessig prisanslag kr 0,- - 10.000,-.
- Ildsted/skorstein: Sprekker på skorstein ved feieluke samt fuktmerke under feieluke. Ubrennbar plate må etqableres under ildsted. Sjablongmessig prisanslag kr 0,- - 5.000,- (Skorstein) og kr 0,- - 2.000,- (Ildsted).
- Takvinduer: Sprekk i lyskuppel. Sjablongmessig prisanslag kr 10.000,- - 20.000,-.
- Utvendig trapp: Manglende rekkverk. Mangler et bord på trinn 2. Sjablongmessig prisanslag kr 0,- - 10.000,-.

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Bad: Kun naturlig ventilasjon. Svelleskade på servantskap. Ikke tilfredsstillende nivåforskjell.
- Kjøkken: Ikke montert automatisk lekkasjestopper eller komfyrvakt.
- Toalettrom: Bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Etasjeskiller: Noe skjevheter i etasjeskiller.
- Elektrisk anlegg: Ikke fremlagt samsvarserklæring. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Yttervegger og konstruksjon: Fasadeplater inneholder asbest - risiko dersom platene blir skadet eller skal fjernes. Ikke montert musesperre. Stedvis råteskader. Stedvis sprekker i kledning. Ingen luftespalte bak trekledning. Pipeløp mangler pipehatt. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Rekkverkshøyde avviker fra dagens krav. Tregulvet bærer preg av slitasje.
- Grunnmur har stedvis mye vegetasjon og underliggende skader kan ikke utelukkes.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på badets membran, vann- og avløpsrør, overflater på vegg, himling, gulv og innerdører, trapp, stoppekran, fasadeplater, vinduer og entrédør, taktekking, lyskuppel i takvindu, takgjennomføringer, drenering.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Stakeluke er skjult og er ikke lokalisert.
- Takkonstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Det er observert spor etter gnagere utvendig i hagen (trolig jordrotter).

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Stor enebolig over 2 plan. Boligen har en god planløsning og attraktiv beliggenhet. God størrelse på alle rom. Her har du en unik mulighet for å skape ditt drømmehjem i et ettertraktet boligområde. Boligen inneholder entré, stuer, kjøkken, bad, toalettrom, soverom og god oppbevaringsplass. Boligen har også en flott hage og garasje.

Innhold:

1. ETASJE:

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er romslig og har god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe og tilhørende sofabord, samt annet ønskelig stuemøblement. Her er det også gode muligheter for egne spisestuer og tv-stuer. Store vindusflater som gir mye naturlig lys.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens sydvestvendte balkong på 6 kvm. Her er det gode muligheter for å nyte sommerens varme dager i solveggen.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en separat løsning, noe som gir en fin sone for matlagingen. Mørke fronter og laminat benkeplate. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Integrert komfyr, platetopp og oppvaskmaskin.

TOALETTROM
I første etasje finner du også et praktisk toalettrom. Rommet har flislagt gulv og malte vegger. Her er det innredet med servant, gulvstående klosett og et praktisk speilskap.

KONTOR/ARBEIDSROM: God plass til skrivebord, hyller eller garderobeskap.

UNDERETASJE:
KJELLERSTUE/LEKEROM
Her er det svært gode muligheter for å innrede med det du skulle ha behov for. Adgang til hage.

BAD/VASKEROM
I underetasjen finner du også et romslig baderom med både dusjhjørne og badekar. Badet har flislagt gulv og vegger og er innredet med vegghengt servantskap. Fra badet er det adkomst inn til vaskerommet - enhver huseiers drøm. Her er det god plass til vaskemaskin og det du skulle trenge.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og har god plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord på begge sider.

RESTERENDE SOVEROM
Resterende av boligens soverom er også romslige og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her kan du fint innrede med det du skulle ha behov for av seng, skrivebord eller garderobeskap.

BODER
I underetasjen har boligen svært god oppbevaringsplass i romslige boder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med varmepumpe fra 2022 og vedovn i kjellerstue samt peisinnsats med glassdører i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tomannsbolig med garasje, datert 19.10.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på ompaneling av yttervegger datert 11.09.1978.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er bygget på en ute bod i underetasje. Arbeidet er ikke søkt godkjent hos kommunen. Konsekvens ved ikke godkjent søknad er at bod på fjernes.

Soverom 4 / kontor i 1. etasje er opprinnelig byggemeld som arbeidsrom og kjellerstue i underetasje er byggemeldt som lekerom, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som lekerom/arbeidsrom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Teisen er et meget attraktiv, barnevennlig område med umiddelbar nærhet til det meste en måtte trenge i hverdagen. Nærhet til herlige parker som bl.a Lunden og velutstyrte lekeplasser, skatepark og utendørs treningsapparater.

Like ved finner du gode kollektivtilbud med blant annet buss og T-bane fra Helsfyr, Brynseng eller Hellerud med ca. 7 minutter reisetid til Jernbanetorget, samt flybuss. Buss nr. 66 og 76 tar deg til Helsfyr T på 4 minutter. Fra Helsfyr T kan du ta linje 1, 2, 3 og 4 som alle går til sentrum. Buss 100, 110 og 300 fra Ulvenkrysset, og buss 23 og 24 fra Teisenkrysset. Det er også gangavstand til Bryn stasjon med togavganger i retning Asker og Lillestrøm.

Det er kort vei til en rekke dagligvarebutikker med blant annet Rema 1000 med post i butikk og Vitusapotek i samme bygg, og søndagsåpen Joker like ved boligen. Kort vei til Fyrstikktorget, Hasle Torg, Alna senter, Bryn senter og Tveita senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter du skulle trenge. På Tveita senteret finner du blant annet bakeri, Vinmonopol, Normal, Nille, Lindex og daglighandel (Meny). Alna senter er Norges største faghandelssenter og ligger rett ved E6 i Groruddalen. Her finner du en rekke butikker med blant annet Elkjøp, Biltema, Maxbo, Skeidar, XXL, Vinmonopolet samt flere kaféer og spisesteder.

Bydelen har flere aktivitetstilbud som Bryn kunstgressbane med ballbinge, Valle Hovin med andedam, fotballbaner, skøytebane, treningssenter og diverse andre fritidstilbud. For deg som skulle ønske innendørs treningsstudio er EVO Teisen ikke langt unna, Sats på Hellerud og FX Fitness Club Treningssenter på Intility arena. På Valle Hovin ligger Vallhall Arena med treningssenter, fotballbane, skøytebane og diverse konsertarrangementer. Hovindammen er en liten spasertur unna - en liten perle med store grøntområder, sittebenker og gangstier.

Like i nærheten ligger Alnaparken med turvei langs Alnaelven ned til sentrum og opp til Lillomarka. Kort vei Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. Det er muligheter for en gåtur til markastuene. Hos Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet kan du få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Hos Nøklevann ro- og padleklubb, er det mulighet for leie av kanoer og kajakker for klubbens medlemmer.

Ta inn Regnbueveien fra Teisenveien. Ta deretter til høyre inn Fjellhus allé i enden av veien. Følg veien videre innover. Nr 24 vil ligge på venstre hånd.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fjellhus allé sogner til Bryn skole (1.-7.trinn) og Fyrstikkalléen skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Læringsverkstedet Bryn estetiske barnehage, Teisen vest barnehage og Teisentoppen barnehage.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 688 kvm. Tomt opparbeidet med asfaltert og steinbelagt gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Garasje på 16 kvm, samt en oppstillingsplass for bil på tomten.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 18668 datert 15.05.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202455289 - Byggesak. Gjelder Fjellhus allé 11 - Riving og oppføring av garasje og drivhus. Det ble gitt tillatelse til tiltak 14.10.2024.

- Saksnummer 202200153 - Byggesak. Gjelder Caspar Storms vei 7 - Oppføring av vinterhage, basseng, teknisk rom, innsetting av skyvedør. Det ble gitt tillatelse til tiltak 24.05.2022.

- Saksnummer 202118881 - Reguleringssak. Teisenveien 40 (Bryn skole) - Planforslag til politisk behandling. Det er planlagt at detaljreguleringsplan skal vedtas innen 21.07.2025. Oslobygg KF foreslår å omregulere Teisenveien 40, Bryn skole for å utvide skolekapasiteten fra 2,5 parallell til 3 parallell barneskole. Forslaget innebærer at eksisterende gymsalbygg og det nordligste skolebygget rives, og erstattes med ny dobbel gymsal og et nybygg i nord. Det sikres 14 m2 uteareal per elev, og skolegården utformes med varierte soner, med vegetasjon og naturmaterialer. Støysituasjonen og trafikksikkerheten rundt skolen forbedres.

- Saksnummer 202552061 - Byggesak. Teisenveien 40 - Riving, oppføring av nybygg og utvidelse av Bryn skole. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 06.03.2025.

- Saksnummer 201917487 - Reguleringssak. Klosterheimveien 1 - planforslag til politisk behandling. Planforslag ble sendt til politisk behandling 24.03.2025. Klosterheimveien 1 AS foreslår å omregulere Klosterheimveien 1 på Teisen fra garasje- og parkeringsanlegg til boligformål, med areal for forretning, annen offentlig eller privat tjenesteyting og bevertning i deler av byggets første etasje. Det legges til rette for i overkant av 50 nye boliger i et vinkelformet bygningsvolum på maksimalt 5 etasjer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 575,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.
Det påregnes eiendomsskatt etter hvert som formuesverdien på boligen stiger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 700,- pr. år og 15000 kWh.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 673,-.
Velavgift er kr 4 618,-pr. år (2025).
Boligen er tilknyttet RiksTV og GlobalConnect som leverandør av kabel-tv og internett. Avgift på kr 500,- for TV og kr 700-800,- for internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 478 856,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 915 424,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

256 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
277 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 527 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harald Andre Steffensen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Fjellhus allé vel. Årlig velavgift er kr 4 618,-.
Dette inneholder medlemskontigent, snømåking av stikkveier og foran garasje, gressklipping av fellesareal og strøm i tilfluktsrom.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-.
Oppgjør: kr 7.500,-.
Markedspakke: kr 28.250,-.
Visninger: kr 3.000,- pr. visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-.

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg i forbindelse med foto, takst, innhenting av info osv.

Oppdragsnummer 37-0325/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25325

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 13:46