Ranviksvingen 14

Ranviksvingen 14, 3212 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 196, ideell andel 1/1
Andelsnummer 16, Ranvik Borettslag, organisasjonsnummer 966 213 000

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
Loft/kjeller 23 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 14 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en bod i felles bodrom på loftet. Boden har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 6 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Rom utenfor boenheten er oppmålt og inkludert i boligens bruksareal (BRA-e) basert på opplysninger fra eier, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter at rommene tilhører boenheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et småhus oppført i 1953. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger, etasjeskillere og tak er i trekonstruksjoner. Fasadene har liggende trekledning. Taket er et valmet tak tekket med betongtakstein. Vinduer og balkongdør har to-lags isolerglass fra 2010 og 2011.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i oppgang.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Etasjeskille og gulv på grunn: Det er målt 20 mm avvik i stue og 11 mm avvik på kjøkken.

- Ildsted/Skorstein innvendig i boligen: Ubrennbar plate foran ildsted er for liten i forhold til forskriftskrav.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er observert fukt- og svelleskader på innredningen.
- Avtrekk: Avtrekksvifte fungerer, men det lykkes ikke å få viften til å fungere kontinuerlig.

Bad
- Overflate gulv: Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Sanitærutstyr: Det er ikke registrert drensåpning for synliggjøring av eventuelt lekkasjevann fra innebygd sisterne.
- Dokumentasjon av vanntett sjikt: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av tettesjikt.

Generelt
- Avløpsrør har påløpt alder.
- Vannledninger har påløpt alder.
- Laminat har en del skader og hakk/merker. Avslutninger er ikke fagmessig utført.
- Innerdører tar i karm/terskel.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Varmtvannsbereder: Det er ikke påvist hvilken av de fire berederne i kjeller som tilhører boenheten.

Bad
- Membran, tettesjikt og sluk: Dokumentasjon på utførelse/produkter/uavhengig kontroll er ikke fremlagt.

HMS
- Brannslokkeutstyr: Boligen mangler slokkeutstyr (brannslokker/brannslange). Brannslukker er mer enn 10 år gammel.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en vannlekkasje fra rør mellom boenheten og naboleiligheten, som ble utbedret av borettslaget i 2022. I den forbindelse ble badet totalrenovert av JE Bygg AS. Borettslaget har også utbedret utlufting til kloakk på felles loft, og det har vært en lekkasje i fellesdusjen i kjelleren som ble håndtert i 2022. Det er også utført arbeid på pipen med ny innmat etter krav fra brannmyndighetene. Det ble montert elbillader og lagt opp nye kabler på soverom i 2021 av PEC Electro.

Velkommen til Ranviksvingen 14 – en lys og innbydende andelsleilighet i 2. etasje.

Boligen har en hyggelig atmosfære og en god kombinasjon av praktiske løsninger og trivelige kvaliteter. Stuen har peisovn og gode lysforhold, mens den sydvestvendte balkongen blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og et fint sted å nyte ettermiddags og kveldssol. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, og badet ble oppgradert i 2022 med blant annet gulvvarme, downlights, regnfallsdusj og vegghengt toalett.

Leiligheten har en gjennomtenkt planløsning med romslig stue, separat kjøkken, to gode soverom og en innbydende entré. Soverommene har gode garderobeløsninger, og boligen har i tillegg svært gode oppbevaringsmuligheter med disponibel bod både på loft og i kjeller. Dette gjør boligen velegnet både for par, små familier og deg som ønsker et praktisk hjem med god plass til oppbevaring.

Ranvik er et veletablert og hyggelig boligområde like sør for Sandefjord sentrum. Her bor du i rolige omgivelser, samtidig som du har kort vei til det du trenger i hverdagen. Matbutikk, treningssenter, skole og idrettsanlegg ligger innen behagelig rekkevidde. Virik/Store Bergan idrettsplass ligger også en kort spasertur unna. For den turglade byr nærområdet på fine rekreasjonsmuligheter, blant annet i Hjertnesskogen og Marumskogen.

En av boligens store fordeler er nærheten til Sandefjord sentrum. Her får du kort vei til byens butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud, samtidig som du kan trekke deg tilbake til et roligere og veletablert boligområde. Havneområdet og bryggelivet er også lett tilgjengelig, og på sommeren kan du nyte et yrende by- og sjøliv uten å være langt hjemmefra. Torp lufthavn ligger kun ca. 15 minutters kjøring unna. Sandefjord togstasjon nås på rundt 5 minutter med bil.

Ranviksvingen 14 er et godt valg for deg som ønsker en lettstelt bolig med to soverom, sydvestvendt balkong, peisovn, oppgradert bad og en attraktiv beliggenhet med kort vei til både natur, fritidsaktiviteter og sentrum.

Vedovn i stue samt gulvvarme på bad. Ellers elektrisk med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1953. Det foreligger ferdigattest for 2. etasjes firemannsbolig datert 20.08.1953. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert april 1951. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Festekontrakt tinglyst 05.11.1953 med dagboknummer 3005.
Gjelder feste. Festetid: 99 år. Leien kan reguleres. Festeretten kan ikke overdras uten grunneiers samtykke. Pant for forfalt festeavgift. Bestemmelse om bebyggelse med flere bestemmelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Ranviksvingen 14 – en attraktiv leilighet i et veletablert og hyggelig boligområde på Ranvik, like sør for sentrum.

Her bor du med en praktisk og sentral beliggenhet, samtidig som du har rolige omgivelser rundt deg. Fra boligen er det kort gangavstand til matbutikk, treningssenter og skole, samt kun en liten spasertur til Virik/Store Bergan idrettsplass. Sentrum nås enkelt til fots eller på sykkel via sammenhengende gang- og sykkelsti, og området har gode bussforbindelser.

I tillegg til nærheten til sentrum, får du flotte naturopplevelser rett utenfor døren. Hjertnesskogen ligger kun en kort spasertur unna og byr på fine turstier og vakre utsiktspunkter over Indre Havn. Med både sentrum og havneområdet innen gangavstand kan du nyte byens fasiliteter og et levende bryggeliv, spesielt i sommerhalvåret.

Nærområdet har også flere populære tur- og fritidsområder, som Marumskogen og Granholmen. På Granholmen og Lofterød finner du gode badeplasser for hele familien. Lysløypa i Marum er et populært tilbud året rundt og ligger cirka 3 km fra eiendommen. På snørike vinterdager prepareres det skiløyper over jordene i nærheten, med tilknytning til løypenettet i Marum.

For deg som pendler eller reiser mye, ligger Torp flyplass kun 15 minutters kjøring unna, og Sandefjord togstasjon nås på rundt 5 minutter med bil.

Velkommen til en hyggelig visning!
Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Kiwi Ranvikskogen, som ligger i behagelig gangavstand fra eiendommen, mens Rema 1000 på Thorøya nås på en kort sykkeltur.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på tomten.

Leiligheten ligger med 3 minutter gangavstand til Ranvik ungdomsskole, samt flere barneskoler og barnehager.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon om skolekrets.

Festet tomt på 4620,3 kvm. Fellesarealene er opparbeidet med grøntarealer, sitteplasser og gruset biloppstillingsplass. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Grunneier: H Skjelbred AS

Festeavgiften er kr. 11.406,- ihht, borettslagets regnskap (2025). Nevte sum er inkludert i fellesutgifter.

Festeavtalen utløper 29. okt. 2052.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 16.019,- i år 2026 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger biloppstillingsplass på borettslagets fellesareal like utenfor hoveddøren.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Sjøstrand Ranviklia", datert 05.04.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 4544 m² regulert til konsentrert småhusbebyggelse, 61 m² til felles lekeareal og 15 m² til gang-/sykkelvei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023, vedtatt 21.09.2023. I planen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Kommuneplanen er overordnet eldre reguleringsplaner ved motstrid, men der arealformålet er samsvarende, vil detaljer i reguleringsplanen gjelde foran kommuneplanen.

I henhold til kommuneplanen er eiendommen berørt av bestemmelsesområde #F3 for leilighetsfortetting og Fortettingssone. Dette innebærer at det er unntak fra kravet om reguleringsplan for mindre boligtiltak (inntil 6 boenheter per eiendom), men det stilles spesifikke krav knyttet til utnyttelsesgrad og leke- og uteoppholdsareal.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare.
- Hensynssone H530: Hensyn friluftsliv.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 220,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, TV og internett (Sandefjord bredbånd).

Spesifikasjon av felleskostnadene:
Felleskostnader drift: kr 3 630,-
Renter felleslån: kr 1 387,-
Tv/Internett: kr 614,-
Avdrag felleslån: kr 589,-

Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 01.11.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 598 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 392 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 41 344,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 309 717,- pr. 18.08.2026.

Spesifikasjon av lån:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368678345
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 4 955 475,-
Andel av saldo: kr 309 717,-
Restløpetid: 92 terminer (siste termin 30.06.2049)
Flytende rente på 5,35 % per 18.8.2026
Første termin/første avdrag: 30.09.2024

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

2 390 000,00 Prisantydning
309 717,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 699 717,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 700 807,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 710 757,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Hem Iversen

Leiligheten er tilknyttet Ranvik Borettslag.
- 16 boenheter fordelt på firemannsboliger
- Forretningsfører: Boligbyggelaget Usbl
- Trappevask må påregnes, samt gressklipping på turnus.

Det er tillatt med dyr i boligselskapet under forutsetning av at eier aksepterer boligselskapets regler for dyrehold. Signert erklæring om dyrehold vedlegges søknad. Søknaden skal være behandlet innen en måned fra den mottas av styret. Passivitet er å anse som godkjenning. Et avslag kan påklages til generalforsamling/sameiermøte. Eventuell klage på dyrehold må skje skriftlig. Styret kan innkalle partene til samtaler i saken. Styret kan pålegge påklaget om å fjerne dyret.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Ranvik Borettslag.
- 16 boenheter fordelt på firemannsboliger
- Forretningsfører: Boligbyggelaget Usbl
- Trappevask må påregnes

Det er tillatt med dyr i boligselskapet under forutsetning av at eier aksepterer boligselskapets regler for dyrehold. Signert erklæring om dyrehold vedlegges søknad. Søknaden skal være behandlet innen en måned fra den mottas av styret. Passivitet er å anse som godkjenning. Et avslag kan påklages til generalforsamling/sameiermøte. Eventuell klage på dyrehold må skje skriftlig. Styret kan innkalle partene til samtaler i saken. Styret kan pålegge påklaget om å fjerne dyret.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmakt iht hans kjennskap om eiendommen. Da han ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 429,10
Tilstandsrapport fra takstmann Bjørn Pedersen  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0251/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26251

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 09:00