Skuggenhaugen 12

Skuggenhaugen 12, 6015 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 42, bruksnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 506 kvm

BRA-i:
Kjeller: 125 kvm: Hall m/trapp, kjølerom, teknisk rom, bod, garasje og vinkjeller
1. etasje 233 kvm: Vindfang, hall m/trapp, stue, kjøkken, spisestue, stue 2, trimrom, vaskerom, gang, toalettrom og arbeidsrom
2. etasje 123 kvm: Hall m/trapp, 3 soverom, hall m/trapp, bad gammel del, soverom, bad nydel og garderobe

BRA-e:
Kjeller: 25 kvm: Uteboder

Åpent areal:
1. etasje 111 kvm: Terrasser
2. etasje 12 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Frode K. Mauren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten fra 1964 og som er betydelig oppgradert og tilbygd perioden 2001/05. Det kan imidlertid være mindre deler av bygget som kan være eldre enn 1964. Boligen har 2 etasjer samt kjeller/krypkjeller og kryploft. Boligen er oppført med vegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning, kan tyde på at deler av kledning er fra 1964. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon, den er besiktiget fra kryploft over gamle delen samt kottluke. Taktekkingen er av skifertakstein på den sørlige delen, mens den nordlige delen har sinktaktekking og noe glass. Taket er besiktiget fra bakkenivå og overlysvinduer. Taktekking er opplyst å være fra 2001/05. Renner og nedløp er i metall i sink fra 2000-tallet, nedløpsrør er ført ned i rør i grunnen eller til slukrenne, ukjent videre rørsystem. Det er montert snøfangere og stigetrinn og plattform til ene pipe. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2001/05. Aluminiumsvinduer i mellombygg med glass fra 1992. 3 stk overlysvinduer i kottbod og på soverom. Det er også endel glassfelt med glassbyggerstein. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2001 - 2005. Aluminiumsvinduer i mellombygg med glass fra 1992. 3 stk overlysvinduer i kottbod og på soverom. Det er også en del glassfelt med glassbyggerstein. Bygningen har malt hovedytterdør og malte/beisa balkongdør i tre med 2-lags glass fra ca 2001/05. I mellombygg er det aluminiumsdører med 2-lags glass fra 1992. 2-fløya balkongdør i mot sør av eldre dato. 2 leddporter i metall i garasje med portåpnere. Dør til boder i treverk. Skyvedør med 2-lags glass fra kjøkken. Utgang fra bad på loft til sørvendt veranda på ca 7 kvm. Glass/stålrekkverk og trerail på toppen. Utgang fra hovedsoverom på loft østvendt veranda på ca 5 kvm, glass/stålrekkverk. Utgang fra stue til skiferbelagte terrasser med stål/glassrekkverk, denne ligger over boder i kjeller på ca 39 kvm, videre trapp ned til skiferterrasse på terreng. Skiferbelagte terrasser mot vest med utgang fra kjøkken/hoveddør/hall på ca 47 kvm, glass/stål/murrekkverk. Treterrasse mot øst i hovedetasje på terreng på ca 25 kvm. Under terrassen mot sør er det et bodrom med flislagte gulv, platekledde vegger og malt betongtak. Over bodrommet er det en flislagt terrasse. Under skulpturen/bassenget er det en utebod med flislagt gulv, betongplate i taket og vegger som er delvis mur og delvis trekledd. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utvendig:
Rom under terrase/skulptur - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Det er påvist betydelig fuktighet som trenger gjennom terrassen i taket, noe som har ført til fuktskader i innvendige platekledde vegger. I tillegg er det målt høyt fuktnivå i innvendige vegger, og det er skader på vinduer, dør og utvendig murpuss. Høyt fuktnivå i treverket i boden under skulpturen indikerer pågående fuktgjennomtrenging.

Bad loft nyedel:
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Nedløp og beslag - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Takkonstruksjon loft - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Vinduer - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist punkterte glass i blant annet bod under terrasse. Elektrisk åpningsmekanisme på lufteluker i glassbygg ved gangbro fungerer ikke tilfredstillende. Stedvis knuste glassbyggerstein.
Dører - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Herk i låsemekanismer på balkongdør på loft. 2-fløya balkongdør har fuktskader/fuktnivå i nedkant. Boddør under terrasse har betydelige skader.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Terrassene med rom under er vurdert i eget punkt. Trerailene er generelt slitt. Et glass i rekkverk har sklidd ned på verandaen på loftet mot sør, og det mangler et glass i hovedetasjen mot sør. Enkelte glass har fargeforskjeller i kantene på grunn av delaminering. Det er også påvist en del løse fliser og sprukne fliser. Flislegging har stedvis en ikke-fagmessig utførelse

Innvendig:
Overflater - Enkelte overflater har skader og slitasjegrad som tilsier utskiftning. Stedvis noe skader på parkett, særlig i stue/spisestue mot sør og kjøkken, sprukne fliser etc.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Rom under terreng - Det er påvist misfarging på murvegg i bod, som indikerer fuktgjennomtrengning fra omkringliggende masser. I hulltaking er det kun foretatt differansemålinger i gipsplater, uten unormale forhold. Konstruksjoner under terreng har generelt økt risiko for fuktinntrengning og skjulte skader, særlig der vegger er utforet på innsiden. Skjulte fukt- og råteskader kan derfor ikke utelukkes i lukkede konstruksjoner.
Krypkjeller - Krypkjelleren er kun vurdert fra tilgjengelige deler, da det ikke er adkomst til alle. Den regnes som en risikokonstruksjon utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Deler av krypkjelleren har så lav takhøyde at det er vanskelig å vurdere dem. Fuktmålinger i de lettere tilgjengelige områdene viste verdier på 12-15 %, som ansees som normalt. Det er imidlertid viktig å merke seg at fuktsperre ikke er overalt i krypkjelleren, og ventilasjonen er begrenset i enkelte områder. Det er påvist fuktskjolder i trebjelkelag mot sør i overgang grunnmur og terrasse mot sør. Det ble ikke målt unormal fuktighet ved befaring, men det kan være høyere på andre årstider.
Innvendige trapper - Glasstrapp har stedvis noen hakk i glass i trinn. Det er kun håndrekke/rekkverk på ene siden i glasstrapp. Det er sprukket glass i gangbro.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Gjelder deler av eldre dato.
Rør-i-rør system - Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Det er påvist avrenningsrør i selve skapet, men ukjent hvor det ender.
Ventilasjon - Mer enn halvparten forventet brukstid er oppbrukt på anlegget.
Andre VVS-installasjoner - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Varmesentral - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Slike gasspeiser skal ha jevnlig ettersyn annet hvert år.
Varmtvannstank - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Vannbåren varme - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Eier opplyser om at varmepumpe har svekket effekt.

Tomteforhold:
Drenering - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ukjent om hele drenering er tatt igjen i 2001/05 eller om deler er fra 1964.
Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er stedvis noe puss avskalling på mur særlig mot sør.

Bad loft gamle del:
Overflater vegger og himling - Det er endel skruehull i vegg over innredning etter tidligere speil, men utenfor våtsone.
Overflater gulv - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er tilnærmet flatt.
Sluk, membran og tettesjikt - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Sanitærutstyr og innredning - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/ lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Det er påvist bruk av plast i innervegg.

Bad loft nye del:
Sluk, membran og tettesjikt - Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er smurt lim i overgang sluk/slukrist som vanskeliggjør vurdering.
Ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Vaskerom 1. etasje:
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er tilnærmet flatt.
Sluk, membran og tettesjikt - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Sanitærutstyr og innredning - Stedvis fuktskader på deler av sokkel på innredning.
Ventilasjon -Det er påvist avtrekksventil i tak over tørkeskap, men ikke påvist avtrekk i det.

Kjøkken 1. etasje:
Overflater og innredning - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.

Toalettrom:
Overflater og konstruksjon -Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjølerom kjeller:
Teknisk anlegg - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Konstruksjoner ikke undersøkt):

Vaskerom 1. etasje:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, våtsone grenser mot yttervegg.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.
Deler av eiendommen ligger i gul støysone.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Flott representativ villaeiendom som er betydelig påkostet. Boligen er romslig og har god plass og en rekke stilfulle løsninger. Boligen har to fløyer.

1. etasje:
VINDFANG
Gulv har italienske marmorfliser, malte vegger og tak med innfelte spotter.

HALL M/TRAPP SYD
Stor og romslig hall med italienske marmorfliser på gulv, malte vegger og tak med innfelte spotter. Trapp i bøk med åpne opptrinn og rekkverk/håndrekker i bøk. Stålspiler på rekkverk. Skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir en god romfølelse og gode oppbevaringsmuligheter.

STUE (syd)
På gulv er det parkett, malte vegger og tak med innfelte spotter. Bokhyller i teak rundt dør til spisestue. Store vinduer gir maks belysning og direkte tilgang til stor sydvendt terrasse. Åpen murt peis som gir en lun og hyggelig atmosfære.

SPISESTUE
Det er tofløyet dør fra stue. Spisestuen har god plass til romslig spisebord for hyggelig sosialt samvær. På gulv er det parkett, malte vegger og tak med noe innfelte spotter.

KJØKKEN
Kjøkkenet har Uno Form innredning med glatte grå fronter og noen glasskap. Benkeplaten er av stein, og det er en glassplate på veggen over kjøkkenbenken. Gaggenau keramisk topp og integrert ekstra bred komfyr. Side-by-side kjøl/fryseskap fra Gaggenau med isbitmaskin. Bosch integrert mikrobølgeovn. Stålventilator med avtrekk ut.

STUE 2 (mot nord)
Luftig og stor stue med store vindusflater mot nord med godt lysinnslipp og spesialbygd gasspeis fra Fure Haste levert av NorTeknik. Skyvedør tilgang mot stor terrasse mot vest. Parkett på gulv, lyse malte vegger og tak med innfelt spottbelysning.

TRIMROM
Parkett på gulv, malte vegger og tak med innfelte spotter. Adkomt fra stue nord.

VASKEROM
Flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og malt tak med spotter. Noen fliser også på veggen over benken. Innredningen består av grå fronter, laminat benkeplate og nedfelt skyllekar, med opplegg for vaskemaskin.

GANG
Garderobeskap.

TOALETTROM
Toalettrommet er fra ca 2001 og har flislagte gulv og vegger. Servant og vegghengt wc. Det er avtrekk via balansert anlegg.

2. etasje/loft:
GANG M/TRAPP (mot sør)
Parkett på gulv, malte vegger og tak med innfelte spotter.

4 SOVEROM
Alle soverommene har parkett på gulv, malte vegger og noe innfelte spotter i tak.

BAD SYD
Badet har Duravit design servant og innebygd design boblebadekar fra Phillippe Starck. Dusjnisje med nedsenket gulv og glassdør. Duravit wc. Armatur av typen Axor Starck. Badet er fra 2005.

GANG M/TRAPP (mot nord)
Parkett på gulv, malte vegger og tak med innfelte spotter. Fra gangen er det glassbro med glassrekkverk/stålkonstruksjon over til den nye delen av boligen. Stål forkrommede håndlister.

GARDEROBE/SOVEROM
Rommet er beliggende mot sydvest og benyttes i dag som garderoberom. Parkett på gulv, malte vegger og tak. Stor sort garderobeinnredning med gode oppbevaringsmuligheter.

BAD NY DEL
Flislagte gulv og vegger og malt tak med spotter. Sort nyere baderomsinnredning med to servanter med ett-greps armaturer. Speil med overlys over servanter. Vegghengt toalett. Innebygget boblebadekar. Dusjnisje med skyvevegg og vegghengt dusjarmatur i eksklusivt design.

Kjeller:
HALL M/TRAPP

KJØLEROM
Kjølerom er en egen kjøleromskabin montert inn i rommet. Kjøleaggregat med ukjent alder.

TEKNISK ROM

BOD

GARASJE
Fullisolert garasje som har flislagt gulv med italiensk marmor. Crawford vedlikeholdsfrie porter. Det er montert design Porsche lamper i skinner i himling og det er prosjektor/integrerte høyttalere i garasjen.

VINKJELLER
Arkitekttegnet vinkjeller/bar i eksklusiv heltre teak. Designet av Invit arkitekter

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av kobber i all hovedsak fra perioden 2001-2005, dette legges til grunn.
Stoppekran og vannmåler i teknisk rom.
Store deler av røropplegget er fra 2000/01, men her er og innslag av eldre rør.
I tilknytting til badet i nyedelen mot nord er det rør i rør system til dette badet.
Boligen har avløpsrør i plast i all hovedsak fra 2001/05.
Det er et balansert ventilasjonsanlegg fra 2001 på kryploft, samt ett fra 2005 i kottbod på loft. Jfr dog vaskerom.
Sentralstøvsuger.
Varmepumpe vann/vann fra ca 2001.
Det er videre en gasspeis med eget gass-skap i utebod for 11 kg gassbeholdere.
Varmtvannstanken er på ca 300 liter tilknytt varmeanlegg, samt en egen på 200 l fra 2000.
Det er vannbåren varmesystem i huset basert på jordvarme/varmepumpe, fordeling via gulvvarme og radiatorer.
Stor el tavle i hovedetasje, i hovedsak fra 2001/05, utført av Eidsnes Elektro AS. Ny måler i 2018.
Det er montert el-bil lader i garasje.
Boligen har brannslukningsapparat og røykvarslere/sentral.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og vinkjeller. Radiatorer på alle soverom loft (nord/syd). Grunnboret brønn til ca. 150 meter iflg. eier. Fordelerskap på flere steder i 1. etasje, blant annet i vaskerom, hall, wc-rom og kjøkken.

Det er åpen peis med gnistfanger i stue syd med murt hvitmalt omramming. Nisje for ved. Skiferplate på gulv foran ildstedet. Integrert gasspeis i allrom 1. etasje (gassflasker i eget utvendig rom m/teakdør vest). Utvendig stålipe på nordveggen.

Elektrisk oppvarming på bad mot syd og nord.

Det er også montert Villavent VVX-700 TF balansert ventilasjonsanlegg i boligen syd (dimensjonert for store boliger). Utsug fra våtrom, og tilførsel av temperert friskluft til andre rom. Flexit S7R balansert ventilasjon i boligens nye del (ventilasjonsaggregat i bod på loft nord, og styringskonsoll i trimrom).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger tegninger av boligen i forbindelse med byggetillatelse som ble avsluttet med ferdigattest den 03.03.2011 og dagens planløsning stemmer med disse med noen få unntak som ikke er søknadspliktige.

Søknad om byggetillatelse av tilbygg datert 22.11.01 som er godkjent i vedtak 27.05.2002, og avsluttet med ferdigattest datert 03.03.2011.

Det finnes tegninger ang. tilbygg av eiendommen (sak 53) vedtatt og datert den 06.03.1951.

Det finnes også tegninger i forbindelse med tilbygg av kjøkken og diverse uterom (sak 210) vedtatt og datert den 02.06.1961 av Borgund Bygningsråd.

Godkjent melding om tiltak vedrørende utvidet eksisterende terrasse, datert 26.06.2001.

Siden det ikke foreligger godkjente tegninger av den del av boligen som er fra 1964 er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 900161 tgl. 20.08.1934 - Erklæring/avtale, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Flott representativ villaeiendom med fantastisk beliggenhet på Skuggenhaugen, ca. 5 km øst for Ålesund sentrum, og ca. 6 km fra Moa/kjøpesentrene. Gangavstand til barneskole, barnehage, høyskolen/videregående skole, idrettsanlegg, dagligvarebutikk etc. Flotte turmuligheter som Borgundgavlen og Sunnmøre museum innenfor kort gangavstand fra eiendommen. Det er også flotte turmuligheter på Høgenakken og Hatlaåsen samt langs fjordstien som går fra Bogneset til Furmyra. Småbåthavn i Gåseidvika og busstopp er rett i nærheten.

Dagligvarehandelen kan gjøre ved Kiwi i Klokkersundet eller Rema i Ratvika, Spar i Larsgården eller Meny på Lerstad. Kort vei til NTNU og NMK.

Fra Ålesund sentrum kjører du østover mot Moa. Ta til høyre av innfartsvegen ved Nørvasundbroa, ta så til venstre inn på Borgundvegen. Ved Sunnmøre Museum som du får på din høyre hånd tar du av til venstre mot Skuggenhaugen og boligen ligger på høyre hånd.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Ellingsøy barne- og ungdomskole (1-10 kl.) 1.8 km
Larsgården skole (1-7 kl.) 1.3 km
Hatlane skole (1-7 kl.) 2.3 km
Kolvikbakken ungdomsskole (8-10 kl.) 1.9 km
Fagerlia videregående skole 1.3 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 3.5 km

Barnehager
Trollhaugen barnehage (0-5 år) 0.4 km
Borgund barnehage (0-5 år) 0.9 km
Larsgården barnehage (0-6 år) 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Pent og betydelig opparbeidet tomt på 1.742,6 kvm med grøntareal og beplanting, brostein i innkjørsel foran garasje, skiferbelagte trapper/platter, glassrekkverk, støpte forstøtningsmurer, belysning med sensorer. Hagen krever minimalt med vedlikehold, da det er valgt prydbusker, trær og ellers beplantning som vokser sakte. Asfaltert vei opp til boligen fra hovedvei.

Fin utsikt mot syd mot blant annet Borgundfjorden, Sula og Sunnmørsfjellene. Gode solforhold.

Stor innskutt garasje under del av tilbygg mot nord som er fullisolert. Flislagt gulv med italiensk marmor. Crawford vedlikeholdsfrie porter. Porschebelysning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1504321, "Borgundgavlen - Skuggen, reg.plan m/best.", med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens totale areal er 1354,54 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse, 124,34 m² til kjørevei, 101,07 m² til felles avkjørsel og 1,62 m² til gangvei.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Ålesund (Kommuneplanens arealdel 2016 - 2028), vedtatt 09.03.2017. I planen er 1741,81 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende), 0,69 m² til boligbebyggelse (framtidig) og 0,09 m² til offentlig eller privat tjenesteyting (nåværende).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen er berørt av gul støysone for vei. I henhold til støykartlegging etter T-1442 er 240,68 m² av eiendommen berørt av støy i området 55-65 dBA.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom og stormflo, i henhold til NVEs kartlegging. Dette innebærer at faren må vurderes ved eventuelle nye byggetiltak på eiendommen.

Det er en pågående plansak i området: Detaljregulering for "Skuggen, Haugvegen 29 - gbnr. 41/16 m.fl." (plan-ID 2023008072) er under arbeid. Ifølge kommunens opplysninger berører planen 565,45 m² av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.545,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 24.228,-
Boligen er tilknyttet fiber fra Tafjord Connect - avgift ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 233 622,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 8 934 488,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 12.128,- pr år.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
323 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
343 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 223 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Are Opdahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke, belastes ikke ved off-market salg  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgave med omslag  kr 5 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 470,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - maks. pris  kr 65.000,-
Foto Ålesund  kr 5 580,00

Oppdragsnummer 76-0238/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25238

Sist oppdatert: 23. september 2026 kl. 13:03