Odins vei 53

Odins vei 53, 1463 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 1258, ideell andel 1/1

BRA-i:
U.etasje: 82 kvm: Inngang 1.: Vindfang, garderobe, gang med to boder og vaskerom. Inngang 2.: Entre, stue/kjøkken, bad, bod og rom benyttet som soverom.
1. etasje 87 kvm: Stue/spisestue, kjøkken, bad, toalettrom, kontor/soverom, soverom
2. etasje 33 kvm: Gang, toalettrom, to rom benyttet som soverom

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Frittstående redskapsbod

Åpent areal:
U.etasje: 20 kvm: Markterrasse
1. etasje 19 kvm: Veranda

Totalt bruksareal BRA: 208 kvm

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men på grunn av skråtak og lav takhøyde er kun 33 kvm måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm. Takhøyder er målt til 1,18–2,48 meter i loftsetasjen, 2,38–2,40 meter i 1. etasje, og 2,38–2,42 meter i underetasjen. Arealer bak knevegger er ikke medtatt som ALH.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
På opprinnelig byggetegning har huset 3 soverom, men huset har i dag innredet 5 soverom (inkl. kontor). Bruksendring er ikke meldt.

- I underetasjen er dør mellom gang og innredet utleiedel stengt. Soverom i innredet utleiedel er byggemeldt som disponibelt rom, men benyttes som soverom.
- 1.etasje, der spisestuen står er opprinnelig byggemeldt som soverom med vindu. Det er ikke satt inn vindu her.
- Loft er byggemeldt som gang og disponible rom. Det er i dag bygget en wc, og rommene benyttes som soverom.

Se punkt om ferdigattest for nærmere beskrivelse.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1989 over tre plan. Bærende konstruksjoner er av trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker, med grunnmur i lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker. Yttervegger har fasader utført i trepanel samt pussede og malte flater. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Boligen har vinduer og balkongdør med 2-lags glass og karmer av tre, samt ytterdører med karmer av tre, alt fra byggeår. Det er elementpipe fra byggeår.

Frittstående redskapsbod på 6 m² i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning og taket er et saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Bygningen er uisolert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom:
- Vaskerom: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Membran er ikke ført under klemringen i sluket. Vannrør, avløpsrør og sluk fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad 1.etasje: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker) i gulvfliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Vanntett sjikt, vannrør, avløpsrør og sluk fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen.
- Bad underetasje: Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør, avløpsrør og sluk fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bærer preg av slitasje og skader. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen. Arbeidene bærer preg av manglende fagmessig utførelse.
Det er foretatt fuktmåling i tilstøtende rom der det er mulig. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
Toalettrom loftsetasje:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG2 på 25 punkter grunnet alder/slitasje. For øvrig er det gitt TG2 på:
Kjøkken - 1. etasje:
- Overflate vegg: Flisene over benkeplaten bærer preg av ufagmessig utførelse.
- Innredning: Det er registrert svelleskader på benkeplaten, sannsynligvis på grunn av vannsprut.
Toalettrom – 1. etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig og kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.
Tekniske anlegg:
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Det er registrert symptomer på at ventilasjonsanlegget ikke gir tilstrekkelig effekt, og det kan være underliggende feil.
Andre rom:
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvene, og utførelsen av gulvoverflatene bærer ikke preg av faglig god utførelse. TG2 gjelder laminat.
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom til å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.
Rom under terreng:
- Overflate gulv: Det er registrert sprekker i enkelte gulvfliser. Det kan skyldes bakenforliggende forhold, og deler av gulvet var ikke tilgjengelig for inspeksjon. Enkelte gulvoverflater bærer også ikke preg av faglig god utførelse.
Loft – innredet:
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom til å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje: Det mangler rekkverk ved platået ved trappen, noe som kan medføre fallfare.
ldsteder og skorsteiner:
- Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert enkelte riss på skorsteinen. Årsaken er ukjent og kan eksempelvis skyldes mindre bevegelser i underlaget.
Etasjeskiller og gulv på grunn:
- Loftsetasje: Det er målt stedvise vesentlige skjevheter/høydeforskjeller på opptil 22 mm. Årsaken er ukjent.
-Underetasje: Det er målt stedvise vesentlige skjevheter/høydeforskjeller på opptil 19 mm. Årsaken er ukjent.
Grunnmur og fundament:
- Grunnmur og fundament: Det er observert avskalling av maling/murpuss. Årsaken er ukjent og kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner.
Forstøtningsmur:
- Tilstand: Det er begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold eller feil med utførelsen.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: TG2 gjelder vannpumpen. Det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon, slik at tilstanden er ukjent.
Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er registrert skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på setninger, og deler av utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det er også kort avstand mellom kledning og fundament.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Andre rom:
- Annet: Deler av veggoverflatene var ikke tilgjengelige for inspeksjon fordi det hang store mengder bilder på veggene. Det kan derfor være forhold som ikke ble registrert. Det anbefales videre undersøkelser når tilgangen blir bedre.
Rom under terreng
- Innerdører: Enkelte innerdører ble ikke funksjonstestet fordi de ikke var montert på befaringsdagen. Det kan derfor være feil ved utførelsen som ikke ble oppdaget.
- Annet: Deler av overflatene i underetasjen var ikke tilgjengelige på grunn av gods/løsøre. Det kan derfor være slitasje, skader eller feil utførelse som ikke ble registrert. Videre undersøkelser anbefales.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Bad/våtrom:
- Nyere baderomsmøbler (servant og skap). Byttet 3 av 4 toaletter. Faglært utført. Dokumentasjon foreligger.
Tak, yttervegg og fasade:
- Yttervegger i 2015. Byttet veggplanker på sydfasade. Faglært utført, dokumentasjon foreligger.
Elektrisk anlegg:
- Sikringsskap. Oppført egen sikringsboks i innredet del i kjeller, som forlengelse av hovedsikringsskap. Usikker på årstall, faglært utført, dokumentasjon foreligger.
Grunnmur fliser:
- Fliser sprukket ved inngangsdør. Var det ved kjøp av boligen i 1998 også. Har ikke registrert endringer. Setningsskaden anses som liten og er ikke utbedret.
Radonmåling:
- Radonmåling utført i ca. 2000. Har funnet målebrev med lave verdier/ingen skadelig radon.
Annet:
- Nabovarsel om tilbygg på eiendom (garasje med overliggende uterom).

E N T R È:
Hovedinngangen befinner seg i underetasjen. En lys og hyggelig entrè med god plass til å ta henge fra seg yttertøy. Gangen er romslig med god plass til å ta imot gjester. Her er det lyse vegger, fliser på gulv og en koselig vedovn som varmer godt.

S T U E:
Boligen har en stue i hver etasje.
I 1.etasje finner du stuen som ligger i delvis åpen løsning med kjøkkenet og spisestuen. Her har du et stort sosialt allrom, men med naturlige plasseringer av de ulike sonene. Godt med naturlig lys og god plass til stor hjørnesofa. I forbindelse med stuen har du en naturlig plass for spisestue, med god plass til langbord, perfekt for lengre middager eller ved besøk. Du finner også utgangen til verandaen mellom stuen og kjøkkenet. Verandaen er av god størrelse, nydelig utsikt og med gode møbleringsmuligheter. Perfekt for varmere sommerdager.
I andre etasje er det plass til en hyggelig liten loftstue som det første du møter når du går opp trappen. Her har du plass til sofagruppe, men du kan også innrede det etter eget behov, som f.eks. kontor.
I underetasjen, som er innredet som utleiedel, har stuen åpen løsning med kjøkkenet. Her har du god plass til sofa og annet møblement. Stuen har store vinduer og fremstår som lys og trivelig. Utenfor finner du også en markterrasse, med gode møbleringsmuligheter.

K J Ø K K E N:
Kjøkkenet i 1. etasje har delvis åpen løsning mot stue og spisestue, og er utstyrt med kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Det er flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap, samt montert benkskapsbelysning og stikkontakter. Frittstående hvitevarer omfatter komfyr med platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Her har du god med arbeids- og oppbevaringsplass. Det er også god plass til å sette inn spisebord, perfekt for de mindre måltidene.

Kjøkkenet i innredet utleiedel har åpen løsning mot stuen og er innredet med kjøkkeninnredning fra byggeår med slette fronter og benkeplate av laminat. Det er laminert plate på veggen mellom benk og overskap. Rommet har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, ventilator med kullfilter, frittstående kjøleskap med frysedel og frittstående komfyr med koketopp. På godkjente byggetegninger er dette kjøkkenet ikke tegnet inn.

B A D E R O M / T O A L E T T R O M:
Boligen disponerer to bad og to toalettrom.
I 1 etasje har du et flislagt baderom meg gulvvarme, vegghengt servant, frittstående badekar og god oppbevaringsplass. I denne etasjen finner du også et toalettrom. Rommet inneholder vegghengt servant med ett-greps armatur og frittstående toalett.

Baderommet i innredet utleiedel har flislagt gulv, malte veggflater og himlingsplater. Her har du vegghengt servant med speilskap ovenfor, frittstående toalett og dusjkabinett.

Det siste toalettrommet finner du i loftetasjen. Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap på vegg over servant og frittstående toalett.

V A S K E R O M:
Vaskerommet i underetasjen har overflatebehandlet støpt gulv mot grunn, malte vegg- og himlingsflater samt himlingsplater. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med to-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, varmtvannsbereder på ca. 200 liter, hovedstoppekran og naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vegg.

S O V E R O M:
Boligen har tre soverom på original plantegning, alle i første etasje, men i dag benyttes disp.rom til store og lyse soverom i alle etasjer, med til sammen 5 soverom.
I 1. etasje i hovedenhet er det to soverom, der det ene i dag brukes som stort kontor. Mellom soverommene er det et toalettrom. I 2. etasje er det innredet et hyggelig soverom på hver side av loftstuen. Der er det også et toalettrom mellom soverommene.
I innredet utleiedel er det også et stort soverom med vindu ut mot grønne omgivelser.
Endringene fra disp.rom til soverom er ikke byggemeldt på soverom loft og u.etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Bokhyllen i stuen følger med salget.
Andre møbler og hvitevarer kan kjøpes hvis ønskelig.

Elektrisitet og vedfyring.
Ildsteder plassert i 1. etasje og underetasje.
Gulvvarme på bad i 1. etasje, samt i vindfang og gang i underetasje. Varmekabler på bad i underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1989. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 27.02.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for bolig, samt fasadetegning for hus og garasje, datert 06.12.1988 (tegnet høsten 1988). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- I underetasjen er dør mellom gang og innredet utleiedel stengt, som gjør at innredet utleiedel nå er en separat enhet. Utleiedelen er ikke omsøkt og godkjent av kommunen. Soverom i utleiedel er byggemeldt som disponibelt rom, men benyttes som soverom.
- 1.etasje, der spisestuen står er opprinnelig byggemeldt som soverom med vindu. Det er ikke satt inn vindu her.
- Loft er byggemeldt som gang og disponible rom. Det er i dag bygget en wc, og rommene benyttes som soverom.

Rom som benyttes som soverom på loft, wc loft og soverom i underetasje er opprinnelig byggemeldt som disponible rom jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 6647
Tinglysningsdato: 06.10.1978
Servitutten omhandler: Rett for kommunen til areal for vedlikehold. Gjelder denne registerenheten med flere.

Dagboknummer: 7271
Tinglysningsdato: 24.07.1989
Servitutten omhandler: Byggeforbud som sier at eksisterende bolighus på nordre parsell ikke kan bebygges nærmere bolighus på søndre parsell enn 8 meter. Gjelder denne registerenheten med flere.

Dagboknummer: 3210285
Tinglysningsdato: 21.10.2020
Servitutten omhandler: Bestemmelse om grøfter/kummer og felles vann- og avløpsledninger. Kan ikke slettes uten samtykke fra Lørenskog kommune. Gjelder denne registerenheten med flere.

Eiendommens rettigheter:

1965/1573-1/8 15.05.1965 ERKLÆRING/AVTALE
Rett til påkobling av fellesledninger og montere pumpeanlegg.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1965/1574-1/8 15.05.1965 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Bestemmelse om solidarisk ansvar for fellesledninger.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1983/1044-1/8 10.02.1983 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Bestemmelse om veg.

1984/9507-1/8 27.11.1984 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1984/9508-1/8 27.11.1984 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Bestemmelse om vedlikehold.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1989/2376-1/8 16.03.1989 ERKLÆRING/AVTALE
Om rett til tilknytting til vann- og kloakkledning.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1989/2379-1/8 16.03.1989 ERKLÆRING/AVTALE
Rett til tilknytting for vann-og kloakksystem for kr. 50.000, med flere bestemmelser.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1989/2566-1/8 22.03.1989 ERKLÆRING/AVTALE
Forpliktelse for denne eiendommen til ikke å bebygge sin eiendom nærmere godkjent bebyggelse på bnr. 1258 enn 8 meter, med flere bestemmelser.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har i matrikkelen ikke separat utleieenhet, slik den er innredet i dag. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at enheten ikke godkjennes og at planløsningen må tilbakeføres slik den opprinnelig var.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er opplyst at det ble utført radonmåling ca. år 2000 hvor det ikke ble påvist radon. Dokumentasjon foreligger.

Eiendommen har en høytliggende og usjenert beliggenhet i attraktive Haneborgåsen, av mange omtalt som et av Lørenskogs mest ettertraktede boligområder.
Et veletablert og familievennlig boligområde i Lørenskog. Beliggenheten i enden av en rolig blindvei gir et trygt og fredelig bomiljø, mens marka ligger rett bak eiendommen med direkte tilgang til flotte tur- og rekreasjonsområder året rundt. Fra eiendommen kan man nyte en fantastisk og vidstrakt utsikt over de de omkringliggende åsene.

Dette er et område som passer perfekt for familier som ønsker en aktiv og enkel hverdag. Det er gangavstand til barnehager og skoler for alle alderstrinn, med blant annet Tre Troll barnehage, Fjellhamar barnehage og Grønlia barnehage i nærområdet. Området sogner til Nye Fjellhamar skole for barnetrinnet, samt Fjellsrud skole for ungdomstrinnet.

Hverdagslige gjøremål er lett tilgjengelig med dagligvarebutikker, apotek, kirke og øvrige servicetilbud i kort avstand fra boligen. På Fjellhamar finner du blant annet Coop Mega og Kiwi, mens både Metro Senter og Strømmen Storsenter tilbyr et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud kun en kort kjøretur unna.

For den aktive familien byr nærområdet på et rikt tilbud av fritidsaktiviteter. Marka byr på flotte turstier, skiløyper og naturopplevelser, samtidig som både Fjellhamar stadion og helårsarenaen SNØ ligger i nærheten.

Kollektivtilbudet er meget godt. Fra Fjellhamar stasjon er det hyppige togavganger til Oslo S og Lillestrøm. Fra Fjellhamar er det også bussforbindelser til Ahus og Skårer mm. Med bil er du raskt ute på hovedveiene i retning Oslo, Lillestrøm og Gardermoen mm.

Her bor man sentralt med nærhet til alt, samtidig som man kan nyte ro, utsikt og naturskjønne omgivelser
i et av Lørenskogs mest attraktive boligområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tre Troll barnehage 0.7 km
Fjellhamar barnehage 0.9 km
Grønlia barnehage 1.1 km
Nye Fjellhamar skole 1.8 km
Luhr skole 2.4 km
Fjellsrud skole 1.6 km
Wang Ung Romerike 2.8 km
Lørenskog videregående skole 2.5 km
Strømmen videregående skole 3.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 520,3 kvm. (hovedparsell)
Ideell andel 1/2 av parsell på nedsiden av eiendommen 168,7 kvm. er fellesareal med gnr. 107, bnr. 2594 (Odins vei 55) Tinglyst målebrev/erklæring 9/7-1990.
Eiendommen er delt i 2 parseller, men begge med samme bruksnr. 1258.

Eiendommen ligger høyt og fritt med nydelig utsikt. Både usjenert, skjermet og lunt. Tomten er lett skrånende og nyter svært gode solforhold med sol store deler av dagen. Utearealet er pent opparbeidet med blant annet et hellelagt sitteområde som danner en hyggelig ramme for avslappende stunder og sosiale sammenkomster. Beplantningen består av busker, trær, syriner og et epletre som bidrar til et grønt og trivelig miljø med en lun og innbydende atmosfære. Tomten gir en fin kombinasjon av utsikt, solforhold og hyggelige uteområder.

Parkering på asfalterte biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen består av to separate teiger på totalt 689 m².

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 463,81 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 38 717,14. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 5 394,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50 000,- pr. år / 30 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Storebrand som koster kr 11 000,- pr. år.

Velavgift til Øvre Odins vei veilag og Sameiet Odins vei og Haneborg alle VA er kr 4 000,- pr. år.

Kostnader til privat brøyting er kr 7 200,- for sesongen 2025-2026.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 3 089 202,- ifølge Skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 10 841 717,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør 1,0 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 5 394 234 i 2026.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jarl Martin Garder

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Øvre Odins vei veilag. Årlig avgift til veilaget utgjør kr 2 000,-, hvor veiavgift er inkludert. Privat brøyting utgjør kr 7 200,- for sesongen 2025–2026.

Eiendommen er tilknyttet Sameiet Odins vei og Haneborg alle VA, som ivaretar felles vann- og avløpsledninger. Årlig kostnad utgjør kr 2 000,-.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke  kr 23 900,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk.  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune + tegninger  kr 4 090,00
Innhenting av offentlige opplysninger Lørenskog - Legalpant  kr 225,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex ca.   kr 53 707,00
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 61-0064/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2364

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 18:11